企业所得税处理之——房地产企业所得税政策.ppt
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1、2023/4/4,房地产开发企业税收政策,2023/4/4,内容提要:,一、房地产开发业务流程二、房地产开发企业所得税政策(基于国税发200931号文件),2023/4/4,一、房地产开发业务流程,2023/4/4,2023/4/4,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,预售许可证,竣工备案,土地使用权证,房地产开发相关手续办理流程简图,立项,2023/4/4,房地产企业开发业务流程,2023/4/4,规划审批,由规划管理、土地管理、财政部门负责,通常包括办理“两证一书”即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”(确定用地范围,审核红线图),(1)城市规
2、划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证(一个建设工程规划许可证对应一个项目)(2)国有土地使用出让合同以及相关补充合同(3)国有土地使用证(是否属于国有性质,是否属于土地增值税征收范围)(4)土地开发协议及补充协议(通过协议列支拆迁费和开发费的依据),2023/4/4,施工审批,房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料,申请施工许可证,由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责,(1)建委颁发的施工许可证(审核施工成本时,开具发票的施工单位名称必须与开工许可证注明的名称一致)(2)企业与施工企业的施工合同,了解企业的建安工程支出,2023/4/4,销售审批,依据商品房销售管理办法
3、、城市商品房预售管理办法,(1)房屋管理局颁发的商品房销售(预售)许可证.(未取得销售资格的开发项目不存在土地增值税清算的问题)(2)预售合同、销售合同,作为衡量销售收入的依据。(3)建委颁发的建设工程竣工验收备案表(确定开发成本的终止日)(4)房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表,2023/4/4,产权审批,房屋所有权证,了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据,商品房交付使用后,由业主(开发商代理)向房管局报送购买房产的资料,交纳契税,办理房产证,2023/4/4,房地产开发流程图(详细),项目前期工作,成立项目公司,招标/拍卖取得土地使用权,签订土地使用权转让合同,交纳
4、土地出让金,取得土地使用证,项目选址及取得选址意见书,办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证,物业接管,施工单位招标,申请施工许可证,项目建设,包括现场管理,房产预售,项目验收竣工,市政配套施工,环保验收,绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等部门验收,消防验收,人防验收,与购房者办理验收、移交,消防验收,工程质量监督验收,建筑面积测绘,竣工档案验收,规划验收,申请交付使用许可证,办理竣工验收备案,配套设施验收,取得房屋所有权证,可行性研究、做出决策,契税、土地使用税、延期 土地返还款做收入,2023/4/4,需审核的资料:1.建委的立项批复 2.土地开发协议或拆迁协议、拆迁许可证3.建设项目
5、选址意见书 4.建设用地规划许可证5.建设工程规划许可证6.土地使用出让合同以及市政配套费协议书、国有土地使用证7.施工许可证 8.商品房销售许可证9.施工承包合同、监理合同、勘察设计合同10.房地产开发项目手册,2023/4/4,需审核的资料:11.建设工程竣工验收报告(含建筑工程竣工验收意见书)12.建设工程竣工验收备案表13.入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书14.工程投资概算、预算报告15.工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决(结)算报告16.商品房面积实测技术报告书 17.商品房销售合同或预销售合同18.土地出让合同及市政配套费协议书19.合作建房者需提供合作建房政府批文,合作
6、建房合同、协议等,2023/4/4,二、房地产开发企业所得税政策解读,2023/4/4,一、新31号文出台,2001年国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知(国税发2001142号)2003年国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知(国税发200383号)2006年国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发200631号)(旧31号文)2009年房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号文)(新31号文),2023/4/4,背景情况介绍,国税发200931号文是在国税发2001142号、国税发200631号的基础上进行重编修
7、订、补充后而制定的。充分吸收、借鉴了国税发200631号的主要内容,并吸收了2001142号文的重要内容,根据目前房地产开发行业特殊业务情况,对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。分为六章三十九条,并更名为办法较原31号文通知更正式。,2023/4/4,二、新31号文框架,第一章 总则(共4条)本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。第二章 收入的税务处理(共6条)本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。第三章成本费用扣除的税务处理(共14条)本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范,同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境
8、外销售佣金、利息支出等的税务处理。,2023/4/4,第四章计税成本的核算(共11条)本章主要对计税成本的核算进行规范,首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法,特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。第五章特定事项的税务处理(共2条)本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。第六章 附 则,二、新31号文框架,2023/4/4,三、房地产开发企业所得税政策,(一)适用范围第二条 中国境内从事房地产开发经营业务的企业,2023/4/4,(二)完工产品的条件:第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售 住宅、商业用房以及其
9、他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。(大房产证)根据以上规定,只要符合产品完工的三个条件之一,不论会计上是否符合收入实现条件,是否计算出实际利润,计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。,2023/4/4,(二)完工产品的条件:根据以上规定,只要符合产品完工的三个条件之一,不论会计上是否符合收入实现条件,是否计算出实际利润,计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。国税函【2010】201号文,2023/
10、4/4,(三)核定征收规定:第四条 企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。,2023/4/4,(三)收入总额的确定第五条:销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。代收的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。注意
11、:这里所说的发票,包括企业开出的各种收据,只要以企业名义收款就要纳入收入;什么 时候付出,再作扣除。,2023/4/4,(三)核定征收规定:中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定为:“纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(四)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以查账的;(五)发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;(六)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正
12、当理由的。”,2023/4/4,(四)收入实现的条件第六条:企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入的实现 即会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说,从企业所得税的角度,不再存在“预收帐款”的概念,只要签订了销售合同、预售合同并收取款项,不管产品是否完工,全部确认为收入。,2023/4/4,(四)收入实现的条件 思考:第六条规定带来的影响?,2023/4/4,(四)收入实现的条件第六条:1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价
13、款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,2023/4/4,(四)收入实现的条件第六条:4、采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,2023/4/4,(四)收入实现的条件第六条:(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托
14、方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,2023/4/4,(四)收入实现的条件第六条:(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应
15、按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;,2023/4/4,(四)收入实现的条件第六条:(3)如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,2023/4/4,(四)收入实现的条件第六条:(4)采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的
16、开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,2023/4/4,(五)视同销售第七条:企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。,2023/4/4,(五)视同销售第七条:视同销售下确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得
17、低于15%,具体比例由主管税务机关确定。,2023/4/4,(六)预计毛利率的确定第八条:企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市 人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低 于10%。(三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于 3%。,2023/4/4,(六)预计毛利额和应纳税所得额的计算方法第九条:企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当
18、期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,2023/4/4,(七)特殊的收入问题第十条:企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。,2023/4/4,(八)成本费用扣除范围 第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本第十二条 企业发生的
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