新建住宅小区渗漏原因分析与处理方案.doc

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1、. 新建住宅小区渗漏原因分析及处理方案摘要：渗漏水问题一直以来都是工程质量的通病,也是房地产行业客户投诉的焦点,通过对类似问题的调查研究,并结合工程实践,总结了外墙面、铝合金外门窗、卫生间等部位的渗漏水原因分析及处理方案,介绍了各种节点和收头部位的防水处理。关键词：新建住宅渗漏水治理近年来,在房地产行业工程质量投诉中,渗漏水问题一直是焦点,为了有效的防止此类质量通病,严把工程质量关。经过对类似工程相关问题的调查研究,并结合工程实际情况,对易产生渗漏水的不同部位进行了较为深入地剖析及探讨。下面就各种易产生渗漏水节点、部位的原因分析及处理方案,与大家一起探讨。1、外墙渗水原因分析及处理方案1.1湿

2、贴花岗岩墙面1.1.1事故特征外墙主体结构为砌体的室墙面渗水,影响使用功能。1.1.2原因分析1混凝土构件与砌体交接处砂浆不密实。2外墙面刮糙前没有将外墙砌体中的空头缝、施工孔洞等嵌填密实。3花岗岩灌浆不饱满及顶端收头防水密封不严密。4花岗岩粘结剂及勾缝剂为普通水泥砂浆,无防水功效。5没有经过防水处理的花岗岩材料本身是透水体,雨水能从其表面渗入墙体。1.1.3处理方法1当外墙渗漏水量较大,且集中漏水时,应将外墙面的石材及水泥砂浆凿除干净,冲洗湿润,再将砌体缝隙、孔洞用水泥砂浆1：2嵌填密实。用聚合物防水砂浆刮糙,厚度控制在7mm左右,在新旧抹灰层接合处要抹压密实。用聚合物防水砂浆湿贴花岗岩,采

3、用专用防水勾缝砂浆进行勾缝。2花岗岩石材用石材专用防护剂进行六面封闭处理。3将花岗岩压顶水泥砂浆凿除,用聚合物砂浆压顶,做成45度角泛水,再用金汤JS防水涂料涂刷三遍。1.1.4预防措施1在外墙抹灰前,要堵塞外墙面一切渗水通道,全面检查外墙面的灰缝与孔洞,2清除墙面的灰疙瘩、粉尘,冲水湿润。3嵌填好门窗框四周与土建墙体之间的缝隙。4同一墙面刮糙必须一次完成,不留施工缝,要用力刮紧、刮平,厚度控制在7mm左右。5采用聚合物防水砂浆作为粘结剂湿贴花岗岩,花岗岩压顶用同配合比聚合物砂浆做成45度角泛水,采用专用防水勾缝剂,具体做法详图1。1.1.5质量控制重点控制环节：墙面孔洞封堵、聚合物砂浆配比、

4、石材空鼓、勾缝质量。 图1：花岗岩饰面防水处理节点图1.2吸水性面砖、砂岩面砖和手工粘土砖墙面渗水原因分析及处理方案1.2.1事故特征外墙主体结构为砌体的室墙面某些部位渗水,影响使用功能。1.2.2原因分析除了与湿贴花岗岩有相同的问题外,面砖、砂岩面砖和手工粘土砖表面有大量毛细孔洞,且自身是透水体。1.2.3处理方法采用与花岗岩墙面渗水处理相同方案外,在吸水性面砖表面喷涂无色不成膜的憎水性防水材料,用农用喷雾器喷或刷二三遍。1.2.4预防措施及2.2.5质量控制同花岗岩外墙方案2、阳台、露台渗水原因分析及处理方案2.1事故特征 阳台、露台混凝土板面渗水。2.2原因分析2阳台、露台结构梁板混凝土

5、振捣不密实。2JS涂料防水层不按规施工。3面积较大的阳台、露台分仓缝没有用防水材料嵌填密实。2.3处理方法1采用双组份聚氨酯密封胶嵌填分仓缝。2用水溶性聚氨酯注浆液对渗漏部位进行化学注浆,注浆量要充分,直至看到原浆冒出为止。2.4预防措施1加强结构梁板混凝土浇捣的质量控制,确保整个结构梁板振捣密实。2在结构板表面直接涂刷金汤JS一布五涂,四周上翻200mm高。3清除分仓缝垃圾,采用双组份聚氨酯密封胶灌缝,嵌填密实。2.5质量控制 加强砼浇捣质量控制,JS防水层必须直接涂刷在结构板表面。3、房根部渗水原因分析及处理方案3.1事故特征房根部翻边渗水。3.2原因分析1房的细部防水构造设计不合理,施工

6、不规。2素混凝土翻边基底没清理干净,混凝土浇捣不密实。3翻边根部外侧没有做泛水及外侧高于侧。3.3处理方法1将房底框下的聚氨酯发泡剂全部清除,先用聚合物胶乳在铝合金框及砂浆面洗刷一道,等固化后再用聚合物防水砂浆分层嵌填密实,框与墙交接处用耐候胶密封。2将翻边外侧的粉刷层凿除,用压力水冲洗干净,湿润,涂刷JS一布五涂防水层,用聚合物防水砂浆抹灰,泛水坡度6%。3房底框与翻边交接处用硅酮耐候胶密封。3.4预防措施1翻边与结构板混凝土宜一次性浇捣。2翻边混凝土强度等级不应小于C20,采用插入式振动棒振捣,直至浮浆冒出为止,尤其是翻边与墙体相交两端必须振捣密实。3混凝土翻边根部涂刷JS一布五涂,用聚合

7、物防水砂浆抹灰,泛水坡度6%,具体做法详图2。4房型料采用幕墙料,壁厚2.0mm,底框严禁拼接,玻璃安装之前阴角及外部型材拼管缝必须用硅酮耐候胶密封。3.5质量控制应重点控制翻边素混凝土浇捣质量、型材底框必须贯通。与室外露台相连的落地门窗翻边渗水也采用相同方案处理。4、铝合金外门窗渗水原因分析及处理方案4.1事故特征 门窗框角部及四周渗水,影响使用功能。4.2原因分析1雨水从门窗框与墙体连接缝隙渗入室。2外窗台高于窗台,雨水沿窗框下渗入室。3花岗岩石材或面砖墙面及外立面石材门窗套存在空鼓现象,且勾缝不密实。4窗顶没有做滴水线,雨水沿过梁底经过门窗框与墙体缝隙而渗入室。5灌注的聚氨酯发泡剂不密实

8、。6铝合金外门窗拼管缝处渗水。7铝合金外门窗框角部没有使用专用组角胶。4.3处理方法1整改窗顶老鹰嘴滴水线。2如因外窗台高于窗下框而漏水的,需返工处理,使外窗台面低于窗下框1020mm,缝灌注聚氨酯发泡剂。窗台的找平及铺贴面砖,均采用聚合物防水砂浆施工。窗框与墙交接处用硅酮耐候胶密封进行密封。3若门窗框与墙体缝隙留设过大,在安装门窗框前应先采用水泥砂浆刮糙,使缝隙宽度保持在1520mm。4若渗漏水情况较严重,则在外部拆除外门窗框四周200mm左右宽面砖或一块花岗岩石材,清除原粉刷层砂浆及塞缝材料,用聚合物砂浆进行墙面刮糙及湿贴面砖或花岗岩。5铝合金的拼管缝需打硅酮耐候胶密封。6铝合金外门窗框角

9、部必须采用专用组角胶组角。4.4预防措施1加强管理,统一标准和做法,严格按照要求施工,确保门窗框与墙体交接处防水质量。2土建施工单位需做好以下几项工作：采用精洞口留设,窗台梁向外做6%泛水,且外窗台必须低于窗台。塞缝之前应彻底清理基层,并除去铝合金框靠墙体一侧保护膜。塞缝应有专人负责,使用专用工具,现场专项交底示。灌注聚氨酯发泡剂后,窗台的粉刷及铺贴面砖均采用聚合物防水砂浆。严禁先安装铝合金门窗框,后浇捣窗台梁的做法。按照铝合金门窗框安装要求,在砌体施工过程中预埋混凝土砖。在洞口外侧面及墙面200mm围,具体做法详图4,采用聚合物防水砂浆刮糙及湿贴墙面砖或花岗岩石材。3铝合金门窗施工单位需做好

10、以下几项工作：必须按照门窗标准安装工艺的要求,安装牢固。门窗框角部必须采用组角工艺及专用组角胶。密封条材质必须采用三元乙丙。底框必须贯通,不能被拼管截断。压条尽量设置到室,窗扇压窗框的尺寸7mm。玻璃安装之前,窗框角部必须用硅酮耐候胶密封。推拉门框型材断面应高外低,以利于挡水。铝合金门窗的拼管及加劲肋必须伸出框底及框顶不小于30mm,且上冒头应封闭。压条与立挺、压条与拼管之间的缝隙用硅酮耐候胶密封；承重摩擦铰链及限位风撑的螺丝孔洞必须灌注硅酮耐候胶封闭,减少渗水通道。4.5质量控制铝合金门窗进场必须每樘扇验收；塞缝密实度；洞口外侧面、墙面200mm围及窗台须采用聚合物防水砂浆粉刷等。5、卫生间

11、及露台管根、墙根渗水原因分析及处理方案5.1事故特征 沿卫生间及露台墙根、管道根部渗漏水。5.2原因分析1管道根部防水层施工不规。2安装的管道穿过结构层后,没有将周围缝隙嵌填密实。3卫生间或露台墙根部没有采用混凝土翻边；混凝土振捣不密实；墙根部、露台根部未做防水处理。4卫生间及露台地面饰面层施工时,防水层被破坏。5.3处理方法1将管根二次浇捣的混凝土凿除,用压力水冲洗干净和湿润,先套浆,再分两次将细石混凝土掺适量微膨胀剂仔细插捣密实。2管根：立面高80mm,平面为新旧混凝土接缝以外150mm,在结构板表面用金汤JS一布五涂加强层处理。3卫生间和露台墙根：立面250mm,平面150mm,在结构板

12、表面用金汤JS一布五涂加强层处理。5.4预防措施1凿除管道穿过结构板孔洞周围松动混凝土,扫刷干净,用压力水冲洗和湿润,用聚合物防水砂浆套浆。随后用强度等级不小于C20的细石混凝土,至少间隔7天分两次浇捣,插捣密实。2待混凝土干硬后,在管根用金汤JS一布五涂加强层处理。3控制好素混凝土翻边质量,同时在墙根部用金汤JS一布五涂加强层处理。5.5质量控制 管根混凝土二次浇捣质量,JS一布五涂涂刷围。6、屋面高低跨转角处、烟囱根部渗水原因分析及处理方案6.1事故特征 屋面高低跨转角处、烟囱根部的防水层施工不规及混凝土开裂,雨水从缝隙中进入室。6.2原因分析1高低跨屋面及烟囱连接处的阴角,没有按规定做圆

13、弧,防水层设置不合理。2防水层没有按要求上翻,或防水层设置在粉刷层上,当粉刷层开裂后,雨水从裂缝中进入室。3烟囱风帽引风板高度过高180mm,遇到斜风雨时雨水直接从烟道进入部。6.3处理方法1将高跨外墙面粉刷层切割开2050mm。2将JS防水涂料的收头埋入缝中,再采用聚合物防水砂浆粉刷,转角处抽成半径为50mm圆弧。6.4预防措施1在高低跨屋面相交处,设置高度为250的素混凝土上翻梁,与低跨结构屋面混凝土一次性浇捣。2在结构板表面直接设置金汤JS一布五涂,上翻高度不小于250mm。3在屋面高低跨转角处、山墙及烟囱根部阴角部位,采用聚合物防水砂浆抽成半径为50mm圆弧,具体做法详图5。4烟囱风帽

14、引风板高度下调至120mm。6.5质量控制 素砼上翻梁须与低跨结构屋面一次性浇捣。7、地下室穿墙管渗水原因分析及处理方案7.1事故特征地下室穿墙管四周渗漏水7.2原因分析1没有预埋止水钢套管或已预埋,但没有满焊止水环。2有的穿墙管直径大于500mm,管下方混凝土不易振捣密实。7.3处理方法1在渗水部位进行化学注浆。2凿除管周或管下部漏水的混凝土酥松部分,用压力水进行冲洗、湿润。先用基层处理剂水泥：聚合物JSJ胶乳：水 = 1：0.15:适量水均匀涂刷,再用细石混凝土掺适量聚合物JSJ胶乳仔细插捣密实,湿养护7天。3在穿墙管根部250mm,剪力墙侧壁：立面250mm在新旧混凝土交接面之外用金汤J

15、S一布五涂加强层处理。4设置30mm厚聚苯乙烯保护层之后,进行土方回填。7.4预防措施1必须预埋钢套管,其长度等于混凝土墙体厚度,止水环必须与钢套管双面满焊。当混凝土墙体厚度大于500mm时,需设置两道止水环。2在混凝土浇捣过程中,应特别重视管下方混凝土密实度。3具体做法详图7。7.5质量控制钢套管与止水环必须满焊,管下方的混凝土必须仔细振捣密实。8、关于防水材料控制的几点要求1JS一布五涂厚度不应小于1.2mm。2在防水层铺贴无纺布时,应与第二道涂料涂刷同时进行,无纺布能极提高防水层整体性能。待JS防水层施工完毕8h防水层实际干燥时间后,方可上人施工保护层。4聚合物防水砂浆配合比：水泥：砂：

16、聚合物JSJ胶乳：水=1：2：0.2：适量水。9、检查验收2由于斜屋面无法作蓄水检验,故在雨后或持续淋水2h后进行检验；平屋面应做蓄水检验,其蓄水时间不宜小于24h,同时须做两次检验。2卫生间、露台、阳台蓄水深度在地面最高处应有30mm的积水,24h后检查是否渗漏,同时须做两次检验。3其余节点及部位在雨后须做两次全面检查。所有检验须做好书面记录,如出现渗漏水应在整改后,再做二次蓄水试验,直到不渗漏为止。10、小结经调查和业主反映,住宅渗漏水是一个普遍现象。由于建筑类型的复杂化、多样性,以及各种墙体形式、各种屋面形式的设计,给工程防水带来了极大的困难,仅按规要求施工是无法妥善处理各类防水问题的。因此,工程防水的关键不仅体现在大面积防水工程的质量保证,更为重要的是如何处理各种节点和收头部位的防水质量。要根椐实际工程特点,在施工前制定好切实可行的防水设计方案。要确保防水工程质量,须做好三方面的工作：一个合理、可行、完整的防水工程设计方案；对选用的防水材料进行严格的质量控制；落实一支具有防水专业资质的施工单位施工,严格把好施工质量关,三者缺一不可。12 / 12