房地产投资信托基金(REITs)试点2003.ppt
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1、房地产企业直接融资新模式房地产投资信托基金(REITs)试点,目录,前言第一章:REITs的定义和商业模式第三章:REITs的法律架构第四章:我国REITs试点方案介绍第五章:REITs产品相关合同法律问题,房地产金融创新的宏观经济背景,前言,美国次贷、雷曼风暴、全球金融危机与迪拜泡沫国民经济持续增长,高速周期与结构性矛盾人民币对外升值与对内贬值悖论国际资本流动与国内流动性经济增长与CPI悖论,货币适度宽松,房地产金融创新的中观经济背景,前言,中国金融体系残缺、金融体制缺位中国金融产品稀缺,金融通道不畅中国信用体系缺失、信用机制失灵,房地产金融创新的微观经济背景,前言,房地产缺乏融资通道与路径
2、房地产融资渠道的单一性局限及风险房地产金融亟待路径优化与模式创新,加快直接融资市场、信托市场建设房地产亟待构建多元化、信托化、资本化、国际化的金融体系,中国房地产金融链的组合与优化,前言,商业银行垄断地位、主渠道地位中短期不变信托是地产金融创新的核心主流范式PE+信托+银行+证券化(REITs为主导)+资本市场是地产融资的主流组合模式。REITs代表房地产金融未来发展的主流方向外资金融机构、外资基金是地产融资的另一条有效通道资本化、证券化、信托化、多元化、国际化是金融优化大势所趋,房地产信托投资基金(REITs)试点2008年12月,国务院发布“金融国九条”,正式提出通过房地产投资信托基金拓宽
3、企业融资渠道2009年4月,国务院正式批复关于推进REITs试点工作的总体方案,明确由人民银行牵,十一个部位组成联合试点工作组,研究在银行间债权市场和交易所市场开展REITs试点REITs在我国的试点自2009年启动,至今相关产品在人民银行的审批过程中。我国的REITs试点产品是以商业、工业、仓储物业资产为投资方向。迄今,很多城市提出利用REITs开展保障性住房融资的方案。如天津准备发起一只38亿元的廉租房REITs基金。上海浦东新区也有意利用REITs开展保障性住房、人才公寓的建设。此外,广州、苏州等地也在考虑以发行REITs产品筹措保障房建设资金。,第一章:REITs的定义和商业模式,RE
4、ITs(Real Estate Investment Trusts),定义:房地产投资信托基金是投资于能产生收益的房地产或房地产相关资产从而为投资者提供稳定收益的投资信托计划。该计划将房地产租赁和出售等经营活动中所得的收入以派息形式分配给信托单位持有人,并且可在公开市场交易流通,特点:作为一种新型的金融投资产品,它将个人及机构投资者的资金汇集起来,再投资于能够产生稳定现金流和收益的房地产相关资产,REITs的投资方向非常广泛,全球REITs的总市值超过4700亿美元;美国REITs市值占所有上市房地产企业的92.6%;美国REITs融资规模占所有上市房地产企业的90.5%.,REITs的典型交
5、易结构,REITs,投资者,风险较低,资产管理人,受托人,物业,物业管理人,投资,收益分配,物业带来的净利润,投融资管理,管理费,信托费,拥有物业,代表投资者,物业管理,物业管理费,交易参与方,受托人:接受发起人委托设立REITs,发行单位信托证券,委托外部服务机构管理信托投资投资者:单位信托证券持有人,购买信托证券并享有信托收益资产管理人:REITs可以由受托人自行管理,也可以委任外部管理人物业管理人:通常由发起人(原物业所有人)或其关联物业公司担任,负责物业管理交易涉及的中介机构:承销商、审计师、律师、资产评估师和评级公司,REITs的重要特征,国际市场上REITs的主要类型,标的资产,未
6、来收益来源,拥有和管理能够产生现金流的房地产项目,包括商铺、写字楼、高档公寓等,股权型,以标的资产组合和租金收入作为主要的未来收入来源;标的资产升值收益;可能的资产注入,向房地产管理者和开发商提供抵押贷款,或购买房地产抵押证券,资产组合中既包括实物房地产项目,也包括提供的抵押贷款,以所提供抵押贷款的利息收入作为主要的未来收入来源,未来收入既包括租金收入,也包括抵押贷款的利息收入,债权型,混合型,根据组成和资产种类,国际市场上REITs分为股权型、债权型(抵押型)和混合型三种主要类型。,REITs的治理结构,内治型REITs,是按照特殊规定成立的公司,以美国最为典型,多是按照税法或者REITs专
7、项法律的规定组建公司的治理结构,从而可以获得税收优惠,需要符合的规定,享有的特殊优惠,股权结构:至少100名股东;前5大股东最高持股比例50%业务范围:75%的资产必须来自房地产;不得持有另一公司10%以上股份分红规定:需要将90%或以上的应税净收益分配给股权持有人,股权结构:至少100名股东;前5大股东最高持股比例50%业务范围:75%的资产必须来自房地产;不得持有另一公司10%以上股份分红规定:需要将90%或以上的应税净收益分配给股权持有人,申请成为REIT公司,对于没有按照税法/专项REITs法规所要求的规定建立股权、业务以及分红等结构公司,则视为一般运营公司,一般运营公司,并无任何税收
8、减免政策,可能要面临在公司以及个人两个层面的征税,外治型REITs,主要特点是资产管理人需要外部聘请,而且代表持有人利益的是受托人,和资产管理人相互独立,以香港、新加坡模式最为典型,独立第三方,发起人,REITs单位持有人,公众股东,资产管理人(提供专业资产管理服务),REITs,受托人(代表信托单位持有人持有物业),项目公司,物业资产,出让股权实现退出,购买股权实现投资,派发红利,投资于REITs,全部或部分股份,全部或部分股份,代表信托单位持有人行使权利,托管费,管理服务,管理费,所有权,所有权,物业收入净额,红利,REITs为各参与方均带来收益,REITs的开展对于地产行业的供需双方均带
9、来有利因素,发起人(物业原持有人),为商业物业提供退出平台,实现“套现”借此涉足资产管理,参与地产金融运作 提供低成本房地产交易平台,增加物业流动性,资产管理人,通过提供专业化的服务,决策REITs资产组合的取舍,提高整体资产质量和回报水平取得相应管理费,管理费一般由三部分构成:基本费、业绩费和收购费,机构投资者,方便地参与房地产项目的投资,项目流动性较好具有较好的可预测性,风险较小,有利于扩展其资产组合的范围,个人投资者,有效降低房地产投资的门槛,使得个人投资者有可能进行地产项目投资相对于股票投资,REITs的风险和收益较易被投资者理解,共同享有REITs带来的收益,REITs与房地产上市公
10、司的本质区别,美国的REITs立法,第二章:REITs的法律架构,美国通过不断推出和完善相关法律法规,REITs已具备了完整的法律体系,86年税法改革法,93年“细化投资者”法案,99年“REITs现代化法案”,限制了“有限合伙”的减税优惠,提高了REITs在房地产投资方面的竞争力取消了对于REITs中有关“第三方承包商”的要求,意味着REITs可以选择更为积极直接管理的方式来经营旗下的房地产资产,REITs有“3/50”规则,要求REITs所有权要广泛的分散,不得有5个主要的投资者拥有超过该REITs发行的50%以上的股票份额改变了对于养老基金的计算方法,认为养老基金众多的所有者分别是REI
11、Ts的单独投资者,从而克服了5/50限制,推动养老基金进入REITs市场,允许REITs成立一个“应纳税的REITs子公司,为房地产的承租人和其他利益相关体提供大量服务”该法案将分红收益最低比例从95%降低到90%,使REITs有了更大的自主发展空间,美国的REITs美国的REITs分为三种运作模式:信托型 由信托机构发行不动产投资信托受益凭证募集资金,而投资于不动产、不动 产相关权益公司型 拥有、并从事管理经营以及开发不动产的公司,其经营出租各类型不动产。REITs可以发行股票与债券在主要证券交易市场流通。有限合伙型 由经理合伙人和有限合伙人组合而成,以不动产的经营投资为目的。其中由经理合伙
12、人负责合伙的经营管理,并负无限清偿责任,而有限合伙人仅就自己出资部份承担风险及分享利润。,美国REITs的法律架构,新加坡REITs的法律架构,新加坡房地产投资信托指南,投资渠道:REITs资产中至少有70%的部分需投向房地产和与房地产有关的资产,并且至少35%的资产必须是永久地契、租赁地契或联名所有的新加坡境内外的房地产资产借贷限制:REITs所有的负债比率不能超过总资产的35%,但如果REITs获得国际评估机构的信用评级并公布,其总借贷比例可以超过35%,但需要低于60%投资项目限制:开发项目:尽职投资空白地皮,可以投资于在空白地皮上建造在为完工项目,投资额不得超过总资产值的10%上市和未
13、上市证券:可以投资上市或未上市的抵押贷款证券,或是股票,但是单一证券投资不得超过该证券发行总额的5%,REITs可以选择公司形式或者信托形式:公司形式不受REITs指南限制(分红、负债率等),可直接持有资产,但不享受税收优惠;信托形式,需要按照REITs指南运作,REITs非法人实体,不能直接持有资产,需外部专业托管机构,享受税收优惠政策,法律架构,税收,REITs的税收优惠:如REITs将盈利收益的90%派发给基金所有者,将豁免所得税基金持有者的税收优惠:所有持有REITs的个人投资者,可以豁免红利收益所得税,但是非个人的基金持有人需要缴纳红利相关税收豁免印花税:出售给REITs的房地产资产
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