物业管理基本制度与政策讲义第19讲第五节物业服务企业资质管理制度.docx
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1、第五节物业效劳企业资质管理制度大纲要求:物业效劳企业的性质和地位;物业效劳企业资质管理的必要性;物业效劳企业资质等级的申请和核定;不同资质等级企业承接工程的规定;物业效劳企业资质证书的变更、注销与撤销;物业效劳企业资质管理违规行为的法律责任。2004年3月,建设部发布?物业管理企业资质管理方法?,规定了物业管理企业资质的条件、分级、申请、审批和年检等内容。2007年11月,建设部对?物业管理企业资质管理方法?进行了修订,发布了?物业效劳企业资质管理方法?(以下简称?资质管理方法?),将“物业管理企业统一修改为“物业效劳企业,取消了企业资质年检的有关规定。实行物业效劳企业资质管理制度,对标准物业
2、效劳企业的行为,维护业主的共同利益,营造公开、公平、公正的物业管理市场环境发挥了重要作用。知识点一:物业效劳企业的性质和地位(常考点)物业效劳企业是从事物业效劳活动的市场主体。作为市场主体,应当具有相应的主体资格,享有完全的民事权利能力和行为能力,能够独立地承当民事责任。如果物业效劳企业不具备独立的法人资格,与其进行交易的相对人的合法权益难以得到有效保障。?条例?明确规定,从事物业管理活动的企业,必须是独立的法人。按照?民法通那么?的规定,法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承当民事义务的组织。具备以下条件:(1)依法成立。(2)有必要的财产或者经费。(3)有自己的名称
3、、组织机构和场所。(4)能够独立承当民事责任。知识点二:物业效劳企业资质管理的必要性(常考点)物业效劳企业资质管理是?条例?设定的行政许可,?条例?之所以规定实行物业效劳企业资质管理制度,是基于以下四个方面的考虑:(一)实行物业效劳企业资质管理,是贯彻落实?行政许可法?的重要措施?行政许可法?第二十三条规定:”提供公共效劳并且直接关系公共利益的职业、行业,需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项,可以设立行政许可。物业效劳具有准公共效劳的性质。(二)实行物业效劳企业资质管理,是标准物业管理市场的必要手段在物业效劳企业开展的不同阶段,根据其客观条件和综合实力的变化,确立资质的
4、逐级晋升制度,有利于鼓励企业做大做强,扶持一批物业效劳品牌企业,及时清理和整顿管理水平低和经营不标准的企业,促进行业优胜劣汰,营造公开、公平、公正的市场环境。()实行物业效劳企业资质管理,是实现业主知情权和选择权的客观需要在物业管理市场开展的初期,对不同管理规模、效劳水平、竞争能力的企业核定相应的资质等级,有助于公开市场信息,消除买卖双方的信息不对称,协助业主理性地进行市场比拟和判断,通过招投标方式选择质价相符的物业效劳企业,减少交易本钱,促进交易便捷,切实保护业主作为物业效劳买方的知情权和选择权。(四)实行物业效劳企业资质管理,是促进物业效劳业健康开展的必然选择实行物业效劳企业资质管理制度,
5、有利于提高物业管理的专业化程度和技术含量,延长建筑物使用寿命,有利于转变物业效劳开展方式,推动节能减排,为物业效劳业的持续健康开展提供了保证。物业效劳企业资质管理的必要性:(一)贯彻落实?行政许可法?的重要措施(rj标准物业管理市场的必要手段(三)实现业主知情权和选择权的客观需要(四)促进物业效劳业健康开展的必然选择知识点三:物业效劳企业的资质等级(必考点)(一)取得各级资质的条件?资质管理方法?规定,物业效劳企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业效劳企业的条件如下:资质注册资本专业人员的要求管理物业类型企业管理级资质OO万元以上物业管理专业人员以及工程、管理、经济等专业类的人员不少于3
6、0人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。管理两种类型以上物业,各类物业的房屋建筑面积多层住宅200万m2;高层住宅100万m2;独立式住宅(别墅)15万市办公楼、工业厂房及其他物业50万m2o建立并严格执行效劳质量、效劳收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。级资质C00万元以上物业管理专业人员以及工程、管理、经济等专业类的人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;物业管理专业人员按照国家有关规
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