物业管理基本制度与政策讲义第6讲第五节《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定.docx
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1、第五节?物权法?关于“业主的建筑物区分所有权的规定大纲要求:?物权法?关于“业主的建筑物区分所有权的规定:业主身份的认定;专有局部的认定;共用局部的认定;行使专有局部所有权的相关规定;行使共有局部共有权的相关规定;业主共同决定事项的范围,表决规定;业主人数和总人数的认定;业主大会和业主委员会的设立、效力和处置权;建筑物及其附属设施的管理方式、维修资金、费用分摊及收益分配;业主对物业效劳企业的监督权;业主的诉讼权利。2007年10月1日,?物权法?正式实施。?物权法?作为标准我国财产法律关系的根本法律,是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的根本准那么,是?条例?公布以来,又一部对物业
2、管理行业产生深远影响的法律,其中第六章业主的建筑物区分所有权的有关规定,明确了业主在共同管理建筑物及其附属设施中的权利和义务,奠定了物业管理的民事法律根底。知识点一:业主的建筑物区分所有权(一)业主一一业主身份的认定业主是建筑物及其附属设施的所有权人。根据?物权法?和?区分所有权司法解释?的规定,以下四类自然人或者法人应当认定为业主:一是依法登记取得建筑物专有局部所有权的;二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有局部所有权的;三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有局部所有权的;四是因合法建造、撤除房屋等事实行为取得建筑物专有局部所有权的。基于与建设单位之间的商品房买卖
3、民事法律行为,已经合法占有建筑物专有局部,但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人,可以认定为业主。(二)业主的建筑物区分所有权建筑物区分所有权,是指多个业主共同拥有一栋建筑物时,各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物局部所享有的所有权,对供全体或局部所有人共同使用的建筑物局部所享有的共有权,以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。业主的建筑物区分所有权由以下三局部构成:(1)业主对专有局部的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权,有权对专有局部占有、使用、收益和处分。(2)业主对建筑区划内的共有局部的共有权。即业主对专有局部以外的共
4、有局部如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。(3)业主对建筑区划内的共有局部的共同管理权。即业主对专有局部以外的共有局部享有共同管理的权利。知识点二:专有局部的所有权(必考点)(一)专有局部的认定建筑区划内,符合以下条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为建筑物的专有局部:(1)具有构造上的独立性,能够明确区分;(2)具有利用上的独立性,可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为建筑物专有局部的组成局部。(二)行使专有局部所有权的相关规定(1)业主对其建
5、筑物专有局部享有占有、使用、收益和处分的权利业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有局部,可以直接占有、使用,实现居住或者营业的目的;也可以依法出租,获取收益;还可以出借,解决亲朋好友居住之难,加深亲朋好友间的亲情与友情;或者在自己的专有局部上依法设定负担。(2)专有局部使用人的权利和义务承租人、借用人等专有局部的物业使用人,是业主以外的实际使用物业的人,他们在物业管理法律关系中,享有权利和承当义务的来源具有多样性,主要是:法律法规;管理规约;业主大会和业主委员会的决定;使用人与业主的约定。非业主的专有局部使用人享有的权利主要包括:合理利用专有局部的权利;合理利用共有局部的权利;接受
6、物业效劳的权利;居住利益、相邻权受到侵害时,提起诉讼的权利等。非业主的专有局部使用人享有的义务主要包括:遵守管理规约的义务;遵守物业共用部位、公用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的义务;执行业主大会和业丰委员会依法做出的决定的义务根据?条例?第四十二条的规定,承当物、业效劳费的义务等。(3)业主行使专有局部所有权时,不得危及建筑物的平安,不得损害其他业主的合法权利业主的专有局部是建筑物的重要组成局部,但与共有局部又不可别离。例如,没有电梯、楼道、走廊,业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有局部;没有水箱,水、电等管线,业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有局部。
7、由于建筑物专有局部与共有局部具有一体性、不可别离性,所以业主对专有局部行使专有所有权应受到一定限制。例如,业主在对专有局部装修时,不得撤除房屋内的承重墙,不得在专有局部内储藏、存放易燃易爆危险等物品,危及整个建筑物的平安,损害其他业主的合法权益。(4)业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有局部,其对共有局部享有的共有和共同管理的权利一并转让业主的建筑物区分所有权是一个集合权,包括对专有局部享有的所有权、对建筑区划内共有局部享有的共有权和共同管理的权利,这三种权利具有不可别离性。在这三种权利中,业主对专有局部的所有权占主导地位,是业主对专有局部以外的共有局部享有共有权以及对共有局部享有共同管理权
8、的前提与根底。没有业主对专有局部的所有权,就无法产生业主对专有局部以外共有局部的共有权,以及对共有局部的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有局部的所有权,也就丧失了对共有局部的共有权及对共有局部的共同管理的权利。(5)业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意?物权法?第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主不得随意改变住宅的居住用途,是业主应当遵守的一个最根本的准那么,也是业主必须承当的一项根本义务。如果业主确实因生活需要,如因下岗无收入来源,生
9、活困难,将住宅改变为经营性用房,必须遵守法律、法规以及管理规约的规定,例如要办理相应的审批手续,要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下,还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备,才可以将住宅改变为经营性用房,二者缺一不可。知识点三:共有局部的所有权(必考点)(一)共有局部的认定共有局部是指建筑物专有局部以外的局部。需要注意的是,法律规定的绿地、道路归业主所有,不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有,而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有,与?条例?的规定一致。(二)行使共有局部所有权的相关规定11)业主对专有局部以外的共
10、有局部享有权利、承当义务,不得以放弃权利不履行义务业主对专有局部以外的共有局部享有共有权,即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下,对专有局部以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有局部,对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有局部享有占有、使用、收益或者处分的权利。业主对专有局部以外的共有局部的共有权,还包括对共有局部共负义务。业主对共有局部如何承当义务,也要依据?物权法?及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。由于业主对专有局部以外的共有局部既享有权利,又负有义务,有的业主就可能以放弃权利为由,不履行义务。对此,?物权法?第七十二条规定,业主不得以放弃权利为由不
11、履行义务。例如,业主不得以不使用电梯为由,不交纳电梯维修费用;在集中供暖的情况下,不得以冬季不在此居住为由,不交纳暖气费用。(2)建筑区划内车位、车库的所有权归属?物权法?对建筑区域内的车位、车库的相关规定:(建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。(建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。(3)业主对与专有局部相对应的共有局部的利用业主基于对专有局部享有的权利,难免有利用共有局部的现实需求。例如,放置空调机要利用与专有局部相对应的外墙;安装太阳能热水器要利
12、用建筑物的屋顶;经营性用房的业主在符合法律、法规及规章规定的情况下,为其特定营业需要,也会借助外墙面悬挂、张贴牌匾等。这些需求是业主专有权行使的合理延伸,是为了更好地发挥专有局部的功能而使用共有局部,应为法律所支持。单个业主或者局部业主对共有局部的利用,必须在合理使用的范围内。判断合理使用的标准主要有三方面:一是不得以营利为目的;二是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法权益;三是不得违反业主大会或者业主委员会的决定。(4)侵害共有权的法律责任侵害业主共有权主要有四种方式:(1)擅自占用共有局部;(2)擅自处分共有局部;(3)擅自改变共有局部使用功能;(4)擅自利用共有局部进行经营性活
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- 物权法 物业管理 基本 制度 政策 讲义 五节 关于 业主 建筑物 区分 所有权 规定
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