HB-ZBWXH-ZY-2017-04商业项目租户二次装修安全管理作业指引.docx

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1、淄博万象汇商业物业管理中心商业项目租户二次装修安全管理作业指引制度主责部门部门名称会签部门部门名称最终审批单位或审批人单位名称或审批人发文单位部门名称版本记录制度编号版本号发布日期修订内容UB-ZBWXH-ZY-2017-041.0年/月/日无1.编制目的为规范淄博万象汇管理中心租户装修作业安全管理，明确装修作业相关方安全管理要求及责任分工，做好对持有商业租户装修活动的风险管理和控制，防范装修风险事件的发生，特制定本制度。2 .适用范围本制度适用于淄博万象汇管理中心内租户二次装修作业的管理。3 .职责与分工3.1 营运部负责与租户签订租赁合同，并明确装修作业安全管理要求；配合管业部做好租户装修

2、管理工作。对租户装修作进行业协调和监管，并负责跟进问题项的处理。3.2 管业部负责装修施工现场安全方面监督管理；3.3 工程部负责装修图纸评审、装修资料归档、装修现场巡视及竣工验收。4 .工作要求4. 1前期准备1. 1.1租赁合同签订营运部负责与租户依据有关租赁合同模板确定物业租赁合同草稿，经合同签订流程确定合同关系，在合同中或附件中应明确约定安全相关条款。4. 1.2设计及装修协调会营运部负责组织工程、管业部等部门与租户、租户设计单位、租户装修单位召开设计装修协调会，向租户提供诸如店铺装修手册等资料，并进行说明及口头答疑，包括图纸设计、装修进场程序、装修进场需提供资料、消防报审报验、业主相

3、关部门职能等事宜的沟通。各部门工作要点：1）营运部：向租户（及其装修公司）详细介绍店铺装修图纸设计制作要求，图纸审批流程、租户装修进场手续等。2）工程部：向租户（及其装修公司）介绍工程图纸报审指引以及相关注意事项。如租户已有设计初稿和设计思路，应提出相关指引意见并提请租户完善设计方案。3）管业部：向租户（及其装修公司）介绍装修工程消防报审、报验要求及所需资料和流程，说明施工过程中的安全注意事项，以及施工人员出入管理要求。5. 1.3场地移交工程部、管业部协助营运部部核查店铺场地是否达到大区商业地产管理部确定的交铺标准。在合同约定的场地移交时间内与租户进行现场交接手续，双方签订移交凭据店铺接场验

4、收登记表，登载场地硬件情况及移交日期等信息，并盖章确认。各部门工作要点：1）接场人员包括营运部、工程部、管业部、管业部及租户。2）工程部负责现场的工程条件确认及登记工作，填写店铺接场验收登记表，同时确认水、电表读数，租户、营运部、工程部代表三方签字确认后，发租户及商业管理中心营运部分别盖章。3）财务部根据场地移交日核算免租装修期。6. 1.4图纸审批租户提交效果图、平面布置图给营运部，营运部将效果图发商业市场部和运营部负责人进行审批。平面布置图并发工程部、管业部审核。效果图及平面布置图审批通过后，营运部反馈意见给租户，租户再根据意见制作整套施工图交营运部转工程部、管业部审核相应内容并回复意见给

5、营运部汇总。各部门工作要点：1）租户提供的整套施工图，应包括：效果图、平面布置图、天花布置图、立面图、剖面图、地面铺装图、空调施工图、电气图、弱电系统图、给、排水（污）施工图、消防系统施工图、幕墙改造施工图等内容。2）工作要求：在收到图纸的10个工作日之内，管理中心所涉部门提出审核意见。如未获批准，或提出修改方案，租户需重新提交新方案，管理中心所涉部门在10个工作日内提出复审意见，直到最终通过方案。4.1.5消防报建在进行装修施工图纸审批后，租户向相关政府部门（如消防局）申报装修施工图，以便办理相关证照（如建设工程消防设计备案受理凭证）。租户应自行支付相关费用，因租户的原因造成图纸审核或装修工

6、作延迟,由租户自行负责。必要时，管业部可以协助租户办理报建手续。4.1.6装修许可4.1.6.1办理装修许可证装修施工图纸通过审核后，租户填写施工申请表，递交装修资料，办理施工手续。管业部牵头对租户的装修资料检查是否符合要求。租户提交的资料全部符合要求后，由管业部制作施工许可证并加盖部门章。租户到工程部领取施工许可证后，在管业部办理施工人员出入证。租户提供的装修资料包括：店铺接场验收登记表、装修申请表、装修授权委托书、施工管理协议、装修公司法人代表证明书及法人授权委托书、装修公司营业执照、装修公司资质（国家二级及以上资质）、施工进度表、施工保险（包括安装工程一切险和建筑工程团体意外险）、消防报

7、审合格意见书、装饰还原承诺书及原装饰照片、租户经营期间用电容量申请确认书、审图意见、整套施工图、施工保证金及垃圾清运费缴纳凭证等文件。相关部门工作要点：1） 工程部：A. 根据主责部门要求，按华润万象城（汇）店铺装修手册规定确认装修申请表、施工图纸及效果图、审图意见、施工管理协议、装修公司资质、施工保险等资料，是否符合要求。B. 检查施工管理协议是否填写清楚施工地点、施工内容、及施工时间等内容，签章是否齐全，是否提供了装修公司法人代表证明书及法人委托证明书。C. 审核施工单位资质须达到国家二级及以上。2） 物业管业部、物业工程部：A. 审核消防报审资料，在装修申请表签署意见。B. 审核施工方案

8、（如有），施工规范作业流程、施工内容、施工时间规定、粉尘噪音施工规定、施工工艺、质量技术标准、施工安全/防护/应急措施、施工管理措施、安全用电措施、动火作业安全措施、公共成品保护措施、公共设备设施保护措施、清洁卫生、垃圾清运、施工物品卸货及堆放、施工现场秩序、施工人员组织架构及指定安全责任人信息等。3） 财务部、管业部：A. 施工单位需按工程造价（合同价）足额购买安装工程一切险，其中第三者责任险赔偿限额不得低于人民币IOO万元，并附带交叉责任条款。B. 施工单位应为从事工程有关的工作雇员购买建筑工程施工人员团体人身意外伤害保险，单人赔偿限额不低于人民币20万元。C. 保险需将租户和商管公司列为

9、共同被保险人，需验证保险单原件,提交保险单复印件留底。D. 公司管理二装现场的员工，如有条件应购买相应的保险。4） L6.2装修协调会租户正式装修前，营运部牵头召集工程部、管业部及租户及其装修单位,召开装修施工交底会，说明装修管理规定。各部门工作要点：A. 工程部：负责知会如下内容及注意事项：施工规范作业措施、安全用电措施、施工管理措施、施工成品保护、公共设备设施保护措施、施工工艺技术标准及规范说明、质量技术标准、施工管理措施、安全用电措施、公共成品保护措施、公共设备设施保护措施、粉尘噪音施工规定，施工时间规定、施工协议规定及违约处理、施工工程协助及配合等,双方签署确认书。B. 管业部：负责知

10、会如下安全施工事宜：施工消防施工安全/防护/应急措施、动火作业安全措施（动火作业许可证）、施工现场秩序、施工车辆停放、施工货品卸货搬运、施工人员组织架构及指定安全责任人,施工人员出入管理、施工安全培训要求，告知施工人员出入商场路线及仪容仪表形象要求、现场消防安全器具配置及操作要领、现场施工防火安全事项、出入证佩戴要求，并双方签署确认书。知会如下清洁卫生事宜：告知施工人员垃圾清运路线及垃圾袋装要求、垃圾房垃圾堆放要求、施工人员卫生间使用注意事项，并双方签署确认书。4.1.6.3安全教育管业部对施工人员进行施工安全教育培训，并做好培训确认记录；施工单位须指定负责施工现场安全的安全责任人员。4.L6

11、.4施工单位进场A. 专项安全技术交底工程部、管业部负责对施工负责人现场进行技术交底。B. 成品保护施工方必须对使用的后勤通道的地面、墙面做好相应的成品保护。管业部、管业部检查装修单元（租户）所在公共区域成品保护情况。C. 水电接驳凭装修许可证，工程部提供临时施工用水用电接驳点。工程部提供临时施工电源接驳点时，应确定现场是否配备合格的临时电箱，确认合格后，方可提供临时电源。如施工单位需要临时用水，必须按要求做好防范措施，工程部方可提供临时用水。4.2现场管理营运部、工程部、管业部依据租赁合同、租户二次装修管理规定、施工管理协议等从安全、环境、质量、进度方面进行施工现场管理，包括对施工人员的自律

12、性、临时用电、成品保护、货梯使用、消防安全等，及时对违规行为制止和处罚，包括但不限于采取停工等处理方式。并建立定期沟通机制，上述部门应定期复核所查问题的整改落实情况。4. 2.1日常巡查装修现场日常巡查主要由工程部、管业部执行，依照相关的管理规定和作业指导书进行巡查。各部门工作要点：4. 2.1.1工程部:1) 每班次至少现场巡查两次，并做好场内巡查登记，发现问题或隐患立即出具违章处理通知单限期整改并汇报部门经理，重大问题联合营运部、管业部、租户、装修单位现场解决，并书面通知租户整改。保证一单元(租户)每一班次不少于2次的巡查力度，现场发现问题，及时督促施工方整改，如施工方不配合，应保留证据并

13、及时向上级反馈,并向施工方出具“整改通知书”，限期整改，二装班组人员跟进。2) 发现公共区域成品损坏，及时通知租户整改，应保留证据并及时向上级反馈，并填写记录。3) 重点检查租户现场危险材料的摆放，装修垃圾是否按时进行清理,场地整洁、干净、有序。4) 检查施工人员是否按规范安全文明施工，高空作业是否做好安全防范措施。及时提醒租户注意安全规范作业，避免事故的发生。5) 油漆、信纳水等易燃和易爆材料应按规范摆放，并保持现场通风正常。现场如有气割作业施工，氧气瓶、乙烘瓶应按规范摆放。4.2.1.2管业部：每班次至少现场巡查两次，并做好场内巡查登记，发现问题或隐患及时通知对方限期整改并汇报部门经理，同

14、时抄送营运部督促对方整改，重大问题由营运部书面通知租户整改。每班次至少现场巡查区域成品保护情况两次，并做好场内巡查登记，发现问题或隐患及时通知对方限期整改并汇报部门经理，同时抄送营运部督促对方整改，重大问题由营运部书面通知租户整改。4.2.2消防中断在装修过程中，如需要局部消防设施隔离，必须严格遵守消防中断许可流程。消防中断要经过中断的申请、审批、挂牌、恢复等程序。消防中心制作无水区域图、配合推车式灭火器，将制作好的无水区域图发至管业部相关现场管理区域班组，管业部现场管理区域班组及消防控制室加强对此区域巡查力度、频次。消防中断工作要点：4.2.2.1消防中断要注明：中断申请人、地点、范围、时间

15、、中断跟进人等；4.2.2.2消防中断范围内要增加手动消防设施、加密消防巡检次数；4.2.2.3超过24小时的中断要及时通知保险公司，确保一旦有火灾事件也能正常赔付。4.2.3保险责任装修施工过程中，由于公司管理责任风险和财产风险增加，期间应与保险公司保持沟通，或委托保险公司人员定期到现场进行安全评估，及时完善安全措施，保证一旦发生意外，可以获得索赔。租户的保险需将租户和商管公司列为共同被保险人。4.2.4违约处理装修施工过程中，施工单位有违反施工管理协议约定事项，营运部按照施工管理协议约定金额扣留该施工区域施工保证金。所有施工现场的违章、违约操作，除现场口头警告或出具违章处理通知单外，各部门

16、需将上述问题当天汇总到营运部，营运部根据事件性质以公函形式告知租户或施工单位限期整改。工作要点：4.2.4.1施工过程中，施工单位造成公共区域或邻边租区通讯、消防、网络、空调等机电故障或中断，物业工程部立即组织抢修，同时通知租户或现场负责人确认故障，因此而产生的抢修费用由营运部书面告知租户确认并督促支付。同时，工程部按照施工管理协议的约定，书面通知租户在施工保证金中扣留相应违约金。4.2.4.2营业期间产生的粉尘、异味、噪音等施工引起相邻租户投诉，由物业协调中心受理后，将租户投诉信息转营运部跟进处理。工程部根据营运部通知按施工管理协议配合施工区域的断水断电操作，管业部根据营运部通知配合完成施工

17、现场人员清理工作。4. 2.5突发事件施工现场可能发生的突发事件有：火灾、跑水、触电、人身伤害等；接到事故报告后，当值人员按限时赶到现场，迅速采取应急措施。及时启动对应应急预案，努力减少事件影响和损失，并做好现场拍照及过程记录,按有关规定上报、存档。4.3竣工验收4. 3.1分项验收根据施工进度或租户申请，营运部组织工程部、管业部等专业人员对租户装修现场进行验收，并填写验收意见表。水、电、气以及消防系统的设备在接入商业管理中心的原有主设备或主系统前，要有工程部和管业部审核批准后方可接驳。各部门工作要点：4.3.1.1管业部：负责建筑消防隐蔽验收、装修材料防火等级验收并提供验收意见。负责区域（针

18、对租区或大型餐饮店铺）内防鼠等隐蔽验收并提供验收意见。4.3.1.2工程部：1） 负责装修单元（租户）的分项工程验收包括空调冷冻水管道压力验收、室内给水管道压力验收、消防管道压力验收、地面防水工程验收、天花隐蔽工程验收等。核对正式校验的工程与报批的图纸是否相符。2） 消防改造除报政府相关部门验收外，也应单独对单元（租户）进行消防测试。如有影响开业的重大安全隐患问题，即时向租户提出，排除安全隐患后方可开业。且保证验收图纸与现场竣工实际一致。4.3.1.3营运部汇总上述各部门验收意见，填写“二次装修验收意见”，汇总后交主管整理成正式文件，下发租户并跟进整改。4.3.1.4消防验收租户开业前，租户向

19、相关政府部门（如消防局）申报消防验收，验收合格后租户方可办理开张营业手续。必要时，管业部可以协助租户办理报验手续。4.3.2竣工验收租户根据装修施工情况向营运部申请竣工验收时间。营运部组织工程部、和管业部参加，并填写店铺竣工验收意见表。各部门工作要点：4.3.3.1工程部：根据租户装修验收标准、审图意见检查施工质量。4.3.3.2管业部：负责店铺消防验收、装修材料防火等级验收、消防设施设备安装及配备情况提供验收意见。负责区域（针对租区或大型餐饮店铺）内防鼠、围板（含区域成品保护）拆除后的成品损坏验收并提供验收意见。4.3.3.3营运部：汇总上述各部门验收意见，在5个工作日内向租户发出竣工验收函

20、，反馈验收意见，书面通知租户限期整改，消防问题须在开业前整改完成。4.3.3装修遗留工程复验及施工单位退场装修单位对装修遗留问题整改自检合格后，由租户通知营运部组织工程部和管业部等进行复验。复验合格后，租户填写施工保证金退还申请意见表交营运部启动退施工保证金流程，工程部和管业部在施工保证金退还申请意见表上填写意见并确认是否有扣款项。营运部与租户沟通并确认应扣款项后，将申请表转财务管理部办理施工保证金的退还。建立装修租户档案，保证“一户一档”。各部门工作要点：4.3.4.1工程部：根据竣工验收报告核对现场整改情况，并在租户装修退场验收意见表内填写意见后，传递到管业部审核。4.3.4.2管业部：根

21、据竣工验收报告核对现场消防安全问题整改及政府验收意见情况，并在租户装修退场验收意见表内填写意见后，传递到管业部审核。根据竣工验收报告核对成品损坏整改情况，并在租户装修退场验收意见表内填写意见。4.3.4.3施工保证金退还申请意见表最终流转到营运部审核无误后，由财务管理部按照表格填写的联系方式通知对方凭收据到商管公司办理取款手续。4.3.4装修竣工图纸存档装修施工完毕，租户应向业主提供竣工图打印版两套（每页图纸盖竣工出图章或租户公章）及电子版一份（须同时提供黑白色PDF及CAD格式）。租户提供的图纸中一般包括：门面效果图；室内装修竣工图（包括平面、立面、天花、地面、大样等）；空调竣工图；电气（包括照明、插座、结线系统等）；消防竣工图纸（包括自动报警系统及地址编码表、联动关系表、喷淋水系统图纸加盖专业消防公司竣工图章）；其他必要的专业图纸。图中应包括所有更改的隐藏管路等，以便于维护和存档备查。5.附则5.1 本制度由淄博万象汇管理中心EHS工作小组负责解释。5.2 本制度自发布之日施行。