国有土地上房屋征收审计工作重点及内容.docx

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1、国有土地上房屋征收审计工作重点及内容房屋征收项目跟踪审计过程中应重点关注征收政策和标准的执行情况，程序、手续的完备情况，特殊问题的处理情况等，促使项目的建设真实、合法、高效地进行。根据审计实施的阶段，主要有以下几个重点：（一）征收前期准备阶段1 .收集项目征收批准文件，审查是否办理“建设项目批准文件或符合国民经济和社会发展规划及年度计划的证明”、“用地预审意见或土地性质及符合土地利用总体规划的证明”、“规划选址意见书或符合城乡规划和专项规划的证明”等相关手续。2 .取得征收红线图，了解征收范围内房屋的性质，明确房屋不拆除的范围，以及文保、历史建筑和保留民居范围，对于红线外的房屋未办理法定征收手

2、续，不得纳入本项目征收范围。3 .审查未经登记建筑调查、认定和处理的程序和依据是否合规，同时参与对未经登记建筑认定处理的评审。4 .审查评估机构的选定是否符合有关文件规定的程序。5 .拆房单位的选择应体现公平、公开的原则，拆房回收款价格应经过必要的招标或比价程序。6 .征收部门的内控制度是否健全，职责权限是否明确，工作流程是否合理，衔接是否紧密，补偿安置资金是否实行专户存储、专款专用。（二）征收补偿实施阶段1 .督促房屋评估单位按有关文件规定进行房屋征收补偿价格的评估，评估报告格式规范。2 .现场查看复核与评估同步进行。3 .审核评估报告初稿。4 .审查房屋征收补偿费用是否符合本项目征收补偿方

3、案的各项规定，是否有超标准补偿的情况。5 .征收补偿资金拨付前，督促实施单位完成所有征收补偿审批手续，审批手续不齐全的，不予拨付补偿资金。6 .特殊情况和疑难问题（一事一议）的处理，如其他奖励补贴事项等，有关部门应及时通知审计机关参与。按照公开、公平、公正的原则严格程序，规定权限，完善手续，形成书面资料，并予以公示。7 .审查产权调换房结算价计算是否正确，是否符合产权调换房购买规定。8 .复核集体土地劳动力安置人口数量，同步参与特殊附着物的清点，审核资产评估报告。（三）腾空拆房阶段1 .征收补偿协议签订后，应尽快归集补偿档案，并经审核后方可付款，付款后实施房屋拆除。杜绝出现先拆房后审计的情况。

4、2 .审查结算过程和结算程序是否严密，有无挪用、冒用、占用征收补偿资金的情况。3 .房屋拆除范围是否与征收红线和文保范围一致，符合文保标准的房屋不得拆除。4 .审核拆房单位按实际拆除面积结算拆房回收款。（四）竣工验收阶段1 .审查评估、征收服务费等各项经费是否按合同约定结算。2 .对征收补偿银行专户资金的运行情况进行核查。3 .要求房屋征收部门编制征收竣工图，妥善归集、保管全部征收补偿档案。征收项目计往往时间紧、任务重，即便如此对于上述关键节点尤其不能马虎。对审计重点的掌控是控制审计风险的基本保证，通过审计对行业管理单位、征收实施单位、评估单位等的职务行为加以全面监督和预警，从而达到既保护国有

5、资产、又维护群众利益的双目标。（五）审计工作重点1 .通过仔细审核拆迁补偿安置档案，核实拆迁安置补偿是否按照拆迁方案和拆迁补偿标准结算。(1)对于房屋的性质和面积的确认。审查是否有产权证明或有关部门审批，国有性质的都要有房屋确权书，没有确权书但是在国有土地上通过合法手续建设的房屋，并经有关部门证明可以确定为国有性质房屋；集体性质的比较复杂，分为合法建筑和违章建筑，一般都是对照航拍图来确认，目前该市拆迁项目都是按照千分之一数字化航测地形图，图中没有的，又没有经过规划部门批准的一律视为违章建筑，但是集体土地补偿面积确认按照户籍人口来计算，一般都是农业人口，符合久居或者一户一宅的可以把违建面积视为合

6、法的，而且“三代同堂”大家庭还可以分成小户来分摊面积，全是合法面积可以安置200f,有违建的可以安置160m2,适婚青年可以安置100户等等。全违建又不符合一户一宅政策的就不能安置。房屋性质和面积是第一步，也是最关键的，是所有费用结算的基础。一般政府在一个地块拆迁之前都查看确定该地块的土地性质和房屋性质，有的全是国有性质，有的全是集体，也有国有集体都有的，所以在审计中要严格审查房屋性质，因为房屋性质差别，安置方案和标准就有差别，后期很多费用计算就不同。复杂的就是国有和集体性质都有的，有的一户两种性质的房屋都有，规划部门和房产部门也难以确定，存在扯皮现象。有的拆迁户看哪种实惠就想尽办法按照实惠的

7、确认性质。(2)审核结构差、增购面积费用、附属物补偿费用、临时安置费、提前奖等结算是否正确，是否按照规定标准计算。这六项都有明确的计算标准。结构差是拆迁房屋结构和安置房屋的结构有个差额，有的还要计算拆迁房屋的成新系数;增购面积费用根据安置的房屋的价格计算增购面积总额，注意要分段计算；审核附属物补偿费用、临时安置费、提前奖是否按照标准计算，后两项要计算时间节点，是按天、按面积计算的；还有一次性付款优惠或者三项费用优惠等，看计算是否准确。临时安置费有的项目存在延期超期问题，安置房建设迟缓，几年都没能让拆迁户得到安置，超期安置房计算还要加倍计算安置费，有的拆迁项目超延期安置过渡费增加较多，资金压力大

8、。(3)审核现场勘查表、户籍和身份证证明资料、分户表、评估报告以及各类水电气、电话、网络、有线电视等费用补偿是否正确，是否按照规定标准计算。审查每一份拆迁安置补偿协议是否按照拆迁补偿标准结算，是否存在违法、违规操作现象。现场勘察表主要是房屋的性质和面积，尤其集体土地上有违建，最好能调取航拍图一一比对；户籍和身份证证明资料是否真实，集体土地房屋户籍一般很乱，导致分户不符合规定，分户表里不是嫡系亲戚都放里面，把不能分户的人口都拿来分户，目的是把多出房屋面积全部消化掉；评估报告是对厂房、养殖户等带有经营盈利性质的拆迁户，难以确定其价格给予的价格评估，但是在签订协议时有的又不按照评估报告价格结算，或高

9、或低；这里面有一种就是经营性质房屋现象，经营性和非经营性是规划部门批准的，经营性房屋拆迁原则上安置经营性房屋，非经营性的房屋有经营事实的，如果符合规定，资料和手续齐全也可以给予安置经营性房屋，还可以给予经营补偿。给予经营性房屋补偿安置审查关键是否符合规定、手续齐全，经营损失补偿是否符合标准。每一份协议以及每户都有最终的结算资料，审核结算时首先看安置房屋面积是否有增减，有增减的需要注意结构差、增购面积费用以及延超期安置费用等，审核最终结算准确与否。2 .审核拆迁补偿资金的支付，拆迁是否公告。资金的支付通常通过市、县、乡有关部门兑付给被拆迁户和农村集体组织，有的是拆迁指挥部临时机构结算支付，审计应

10、重点关注以下四个方面的内容：资金是否及时足额下拨；资金在拨付的各个环节是否存在滞留、截留、挤占和挪用；是否有巧立名目挤占补偿费用；拨付给农村集体经济支配的补偿费用，是否建立了财务公开制度并定期公布收支状况。拆迁补偿和安置工作应当公开透明。根据现行规定，房屋拆迁公告、房屋拆迁补偿安置方案、附属物补偿标准都要公告。而且公告的内容要具体，细化，时间节点要清楚。公告制度是防止暗箱操作，保护被征收农民或者其他权利人合法权益的重要措施，是房屋拆迁审计的重要环节。截留、挤占挪用、虚报冒领补偿资金等侵害农民利益问题的发生往往与拆迁补偿不公开、不透明有直接关系。审计应重点关注公告的时间、地点、形式是否符合规定以及公告的内容是否全面。3 .审核拆迁程序是否符合要求，管理是否规范。向拆迁人获取建设项目批准文件、建设用地规划许可证及规划红线图、国有土地使用权批准文件、房屋拆迁许可证、评估机构选定程序等各类前期资料，核实该项目拆迁程序是否合法合规。若发现拆迁程序存在瑕疵，需向建设单位、拆迁单位提出审计意见和建议，并要求整改，以防止拆迁程序不合法而形成事实上的非法拆迁。审核各项管理以及房源的管理是否规范，安置房的取得是否合规；是否登记台账，房源的购建使用登记准确，是否定期盘点，账实是否相符。