加强和规范物业管理服务工作方案.docx

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1、加强和规范物业管理服务工作方案为进一步加强和规范物业服务企业管理服务工作，全面提高业主在物业管理服务活动中的自治和自我管理能力，切实维护业主和物业服务企业合法权益，根据中华人民共和国民法典、物业管理条例、物业管理条例等法律法规，结合住宅小区物业管理服务工作实际，特制定本方案。一、总体目标认真贯彻落实物业管理服务相关法律法规及规定，以建立健全“属地综合管理、市场规范有序、业主和谐自管”的住宅小区物业综合管理体系为重点，充分发挥属地乡镇（街道）、村（居）党组织对物业管理服务的领导作用，进一步理顺物业管理服务工作体制，不断规范物业管理服务活动，着力构建“党建引领、各方协同、群众参与、制度保障”的物业

2、管理服务新格局，努力实现物业管理服务达到“服务为先、管理规范、安全有序、群众满意”的总体目标。二、基本原则（一）坚持党的全面领导原则。充分发挥村（居）党组织对物业管理服务活动的领导作用，切实加强村（居）物业党建，建立以党建引领下的多方参与、协调运行机制，形成住宅小区治理合力。（二）坚持属地分级管理原则。切实强化住建部门的监督管理责任、乡镇（街道）的属地管理责任，积极引导村（居）充分发挥主体作用，着力构建部门、乡镇（街道）、村（居）分层管理的三级物业管理工作机制。（S）坚持以人民为中心原则。把服务群众、造福业主作为物业管理服务的出发点和落脚点，结合“一圈、两场、三改”和城市更新补短板等行动，破解

3、人民群众反映强烈的物业管理问题，提高业主自我管理能力，满足人民群众美好居住生活需要。（四）坚持共管共治共享原则。推进物业管理服务纳入村（居）基层治理体系，发挥政府组织协调作用，调动职能部门、乡镇（街道）、村（居）、业主、业主委员会、物业服务企业、社会组织等积极参与，实现物业管理服务“决策共谋、物业共管、小区共治、效果共评、成果共享”。三、健全组织（一）建立物业行业党组织。将党建工作与物业行业进行有机融合，具备条件的物业服务企业要成立党组织，对暂不具备成立党组织条件的物业服务企业，由属地乡镇（街道）指导村（居）选派党建指导员，推动物业服务企业党建工作全覆盖。强化党对物业行业的领导，把业主委员会、

4、物业服务企业纳入村（居）网格化管理范围，推进村（居）、业主委员会、物业服务企业三方“双向进入、交叉任职”，形成“小区党组织+业主委员会+物业服务企业”三方联动的议事协调、纠纷调处、共建共享治理新格局。（二）设立物业管理办公室。县住建部门要设立物业管理办公室，配备专人负责日常工作，监督管理辖区内的物业管理服务活动，向社会公布监督举报电话，及时协调处理辖区物业管理服务中遇到的困难和问题。（S）规范成立业主委员会。业主委员会必须依法依规按程序成立，属地乡镇（街道）负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会人选的推荐和审核把关。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主

5、委员会成员中党员比例。担任业主委员会成员应当符合物业管理条例第三十六条的有关规定。对未按程序成立的业主委员会和达不到必备条件的业主委员会委员，要及时组织清理和规范。对已成立业主委员会的小区，业主委员会执行业主大会的决定事项，了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻，对多次催J缴仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催缴;积极调解业主与物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷，配合属地村（居）居委会工作，接受其指导和监督，共同做好物业管理工作。四、明确职责（一）县人民政府

6、。对全县物业管理工作负总责，全面统筹领导物业管理服务工作。及时制定实施细则，落实办事机构，建立县、乡、社区三级物业管理工作机制，落实管理责任。县政府常务会议每年至少听取1次物业管理工作情况汇报，专题研究相关工作。（二）属地乡镇（街道）。属地乡镇（街道）履行住宅小区物业管理工作的属地管理职责（含无主院落），配备专人负责日常工作，监督辖区内物业管理活动，落实综合协调管理职责；协助住建部门完善投诉受理和联动协调机制，受理调解本辖区物业管理方面的投诉。受理业主关于请求依法选举和重新选举业主委员会的合理诉求。建立住建、公安、司法、村（居）居委会、物业服务企业、业主委员会、业主代表等相关单位及人员参加的联

7、席会议制度，协调解决物业管理有关问题、处理矛盾纠纷，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。督促物业企业做好特种设备的投入、更新等工作，督促物业企业做好修缮屋顶漏水、墙面剥落等房屋质量工作，监管物业管理项目交接等工作；加强消防、特种设备等法规宣传教育，督促物业、业主、使用人等落实消防及特种设备安全责任。指导业主大会、业主委员会的成立和换届，办理业主委员会备案等工作;监督业主大会、业主委员会和物业服务企业依法履行职责。负责牵头组织发动全县物业服务住宅小区成立业主委员会,对条件成熟的物业住宅小区确保于2023年6月底以前完成业主委会的成立，对条件不成熟的物业住宅小区应当加强

8、沟通和指导，确保条件成熟后半年内成立小区业主委员会。负责制定业主委员会年度考评细则，并认识开展业主委员会年度考评，就考评结果及时予以公示，对考评优秀的业主委员会应当给予表扬，对考评不合格的业主委员会应当进行通报批评，对拒不整改的业主委员应当及时进行组织全体业主开展业主大会进行成员变更等。负责组织村（居）集体积极开办物业服务企业，参与全县物业服务的管理和竞争，力争2023年底实现村（居）集体成立的物业服务企业初见成效。（S）属地村（居）居委会。按照属地乡镇（街道）要求，建立党建引领下的村（居）居委会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，引导居民积极参与社区治理；鼓励业主委员会成员和物业项目负责

9、人中的党员担任村（居）党组织兼职委员，符合条件的村（居）“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员；组织指导业主大会、业主委员会的成立和换届；协调业主委员会、业主与物业服务企业关系，负责调处社区物业服务纠纷；鼓励有条件的老旧小区逐步引进物业服务，依托社区居（村）委会实行自治管理，依法保护业主的合法权益；充分调动村（居）级组织属地管理社会事务的主导作用，多渠道发展和壮大村（居）级集体经济，鼓励村（居）级集体组织在营业执照当中增设物业服务经营许可范围，积极参与全县物业服务的招投标，通过并购整合等方式不断做大做强。（四）县直相关单位。1 .县住建局。依法加强行业监管，负责物业管理服务活动的监督管理工

10、作；研究制定物业管理政策和指导制定行业服务标准；负责物业服务企业和业主委员会的备案工作；负责住宅专项维修资金的交存、使用和管理；负责物业服务企业及从业人员业务指导、培训和监督管理；负责物业服务企业信用评价考核管理；会同有关部门对物业服务企业经营活动进行监督检查；指导监督物业管理协会开展行业指导和行业自律管理；负责实施建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查等工作；负责制定属地乡镇（街道）对物业小区业主委员会的成立管理相关进行年度考核，配合乡镇（街道）指导业主大会、业主委员会的成立和换届等相关工作。负责督促物业服务企业配合供水、供电、供气、通信、有线电视等单位开展相关管线和设施的维修、养护和建

11、设等工作；同时监督物业服务企业对服务区域内各类民用基础设施及消防设施进行保护。2 .县综合执法局。负责督促行业主管部门开展生活垃圾分类管理的组织、协调、指导和监督管理工作；负责监督、指导物业服务企业依法对防空地下室进行平时开发利用和维护管理；负责对犬只外出排泄的违法行为进行查处；负责对城镇范围内违法建筑、占用公共场地（通道）、乱设摊点、乱设墙体（户外）广告等的违法行为予以查处；建立投诉响应机制，在接到投诉后及时安排工作人员到现场进行调查和处理。3 .县自然资源局。负责按相关规定将新建小区的物业用房、停车位、环卫设施、充电设施车位比例不低于10%等公共配套纳入挂牌出让条件，按照挂牌出让条件开展规

12、划方案审查、审批及批后规划的后续管理工作；配合解决小区内因规划问题引起的纠纷，对物业管理区域内的违章搭建进行认定移交处置。4 .县发改局。按照定价权限，负责做好市场调研，掌握县内物业小区停车费和物业费的收费标准，制定小区物业费和小区停车收费指导意见；负责统筹指导小区开展充电桩的安装建设。5 .县市场监管局。负责依法依规办理市场主体登记工作,负责物业价格、停车收费投诉举报、受理、查处等监督检查工作；负责受理物业管理区域内违反市场监管法规的投诉；负责依法查处虚假广告、无照经营等违法违规行为；依法对小区电梯等特种设备使用管理单位和电梯维保单位实施监督检查，督促使用管理单位和维保单位做好特种设备的使用

13、登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。6县应急管理局。指导、协调、监督对物业企业负有行业安全管理的部门加强对物业企业安全防范和管理，指导、协调各有关部门制定专项应急预案。7 .县消防救援大队。指导物业服务企业做好物业管理区域内的消防安全管理工作；联合县综合执法局、县公安局查处挪用消防设施以及占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车道等消防安全违法行为，指导整改火灾隐患，指导、协助有关单位做好消防宣传教育工作和微型消防站建设，指导和监督物业服务企业聘请专业人员对管理区域内的公共消防设施进行维护管理，逐步实现持证上岗；查处物业服务企业消防违法

14、行为，指导物业小区管理单位制定消防演练及消防应急预案；配合县公安局对物业管理区域内堆放易燃易爆物品行为进行处罚。8 .县公安局。负责加强小区治安管理；加强物业服务企业保安服务的监管和指导，原则上小区保安必须持有保安员证上岗，逐步提升保安人员的技术、专业、应急等综合素质；加强流动人口管理，指导落实安全防范工作；对不文明养犬，干扰他人正常生活等不文明行为依照城镇养犬规定依法处罚。结合“智慧安防小区”建设相关要求，督促物业服务企业提升小区物防技防能力水平。9 .县人社局。负责指导物业服务企业劳动用工和督促企业缴纳社会保险，协调处理物业服务企业的劳资纠纷；鼓励物业服务企业招用就业困难人员；按规定落实相

15、关扶持政策。10 .县工信局。协调通信运营企业按照相关规定做好物业管理区域内的通信管线和设施的维护、养护工作。IL县水务局。负责督促和指导物业服务企业按照相关规定做好物业管理区域内的供水设施设备的养护工作。12 .县卫健局。贯彻执行党和国家有关卫生工作的方针、政策。负责物业服务管理区域卫生服务站、社区医院的监管。指导开展各种形式的卫生宣传教育，负责对疫情防控、健康教育栏、病媒生物防制等设施的设置指导。13 .市生态环境局分局。做好物业小区周边工业企业污染防治监督工作，查处职责范围内违反生态环境法律法规的行为。14 .县司法局。加强对属地政府人民调解组织在物业纠纷处理中的业务指导；为符合法律援助

16、条件的物业管理诉讼当事人提供法律援助。15 .县委宣传部。统筹媒体做好新闻舆论引导，对物业管理政策法规进行宣传，对物业管理的经验做法进行宣传，曝光物业服务企业、业主委员会的违法违规行为；统筹做好网络舆情的处置，正确引导社会舆论。16 .县供水、供电、供气、环卫等部门。负责制定专业接收的标准，接收经验收合格的供水、供电、供气等专业经营设施设备，对相关设施设备进行维修、养护和更新。17 .其他有关部门根据工作职责，各司其职，做好物业管理区域内相关工作。五、组织保障（一）加强组织领导。成立政府分管领导任组长，住建部门主要负责人及政府有关人员任副组长，相关职能部门负责人为成员的物业管理工作领导小组，领

17、导小组下设办公室在住建部门。领导小组建立定期联席会议制度，协调解决物业管理工作中的各类问题。（二）强化监督管理。加大联合执法力度，按照各自的职能职责依法加强监督管理，严格规范市场准入，加强事中事后监管，加大对小区物业的指导、督查、考核和联合执法检查力度，坚决整治物业服务管理活动中的违法违规行为，规范物业服务管理秩序。（三）严格考核奖惩。全面推行物业服务企业市场行为监督检查考核激励惩戒机制，结合合同履行、投诉处理、日常检查和乡镇（街道办事处）意见等情况，每年度严格对物业服务企业开展市场行为监督检查等级评定工作。企业市场行为监督检查评价结果可作为政府采购、选聘企业、评优表彰等活动参考，市场行为监督检查评定不合格的，由县住建部门开展约谈并下发风险提示函，连续两年市场行为监督检查评定不合格的企业，列入物业管理服务“黑名单”。（四）注重宣传引导。采取多种方式，大力宣传物业管理法律法规，正面引导业主自觉树立物业管理的服务消费理念，自觉交纳物业服务费、水费、电费等费用；对无正当理由长期不交物业服务费、水费、电费等费用的业主，物业服务企业可通过法律途径进行追缴；机关事业单位的党员、领导干部及工作人员应带头按时缴纳物业服务费。