广信新城可研.docx
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1、广信新城可研可行性研究报告编制人员第一章总论6一、项目概况6二、承办单位概况6三、可研报告的编制根据9四、可行性研究的要紧方面10五、项目提出背景及建设必要性H六、项目要紧技术经济指标16第二章哈尔滨城市建设规划18一、哈尔滨市城市规划概况18二、松北区概况28三、哈尔滨市房地产市场情况28四、哈尔滨市棚改项目建设情况36第三章工程选址29一、地理位置38二、地质条件38三、气象条件39四、土地取得方式40五、场区配套条件40第四章工程建设的总体规划41一、规划指导思想41二、规划原则41三、规划建设用地范围42四、总体规划布局42第五章项目要紧建设方案46一、编制根据46二、回迁安置工程50
2、三、拆迁补偿政策50第六章配套工程55一、给排水55二、供电56三、采暖与通风58四、燃气59五、智能化60六、道路60七、安全防范60第七章环境保护62一、编制根据62二、要紧污染物及治理措施62第八章消防64一、编制根据64二、工程概述64三、建筑防火64四、消防给水系统的设计65五、住宅用电设计66第九章节能67一、编制根据67二、节电、节水67三、建筑节能68四、选用节能型的建筑材料69第十章项目实施进度与招投标71一、项目实施进度71二、招投标71第十一章投资估算与资金筹措73一、投资估算根据73二、投资估算74三、资金筹措及使用计划74第十二章经济效益分析75一、经济评价根据75二
3、、要紧经济评价指标75三、收益与成本分析75四、盈利能力分析77五、偿债能力分析79第十三章社会影响分析80一、对该地区居民收入的影响80二、对该地区居民生活水平及生活质量的影响80三、对该区域居民就业的影响81四、对不一致利益群体的影响81五、对基础设施建设的影响81第十四章可研报告结论意见83附表:1、工程投资估算表第一章总论一、项目概况1、项目名称广信新城工程2、项目承办单位黑龙江亚为房地产开发有限公司3、项目建设地址广信新城位于哈尔滨市松北区,南起规划160路,北至三环路,东起广信路,西至规划32路围合区域。4、项目要紧建设内容广信新城项目总建设用地面积5853OL60平方米,规划总建
4、筑面积1497662.20平方米。根据广信新城建设项目总体规划要求,项目用地共划分五个地块,计划分期实施。建设期为三年。地块A建设用地面积149533.90平方米,建筑面积399339.00平方米,拟投资IL58亿元;地块B建设用地面积120580.50平方米,建筑面积312042.00平方米,拟投资9.05亿元;地块C建设用地面积167499.60平方米,建筑面积42416LOO平方米,拟投12.31亿元;地块D建设用地面积133078.30平方米,建筑面积355110.20平方米,拟投资10.30亿元;地块E建设用地面积14609.30平方米,建筑面积7010.00平方米,拟投资0.2亿元
5、。工程总投资43.44亿元,要紧实施规划用地范围内的动迁安置住宅、商服及配套设施等工程建设。二、承办单位概况黑龙江亚为房地产开发有限公司成立于2004年6月11日,初始注册资本人民币IOOO万元,公司位于松北区银河小区5号楼,要紧从事房地产开发业务。2008年12月公司被哈尔滨松北投资进展集团有限公司(下列简称投资集团)以股权转让的方式进行了整体收购。投资集团成立于2002年7月16日,是为了习惯松北新区的进展要求而设立的一个投融资平台与项目建设管理载体。投资集团是由哈尔滨市松北新区开发建设管理委员会、哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司与哈尔滨松北实业进展有限公司共同出资组建,三方出资比例
6、分别为69%、23%、8%o公司注册资本6500万元,其中货币资金5000万元,资产(土地)1500万元。公司要紧股东哈尔滨市松北新区开发建设管理委员会是哈尔滨市人民政府的派出机构,负责松北地区的开发建设与管理等;哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司与哈尔滨松北实业公司是松北新区管理委员会的下属公司。投资集团的经营范围:城市基础设施业、旅游、文化、教育等方面的投资、项目建设管理。投资集团投融资职能要紧表达在集团是松北区政府投资、融资主体。由于区政府不能直接从事基础设施建设与管理,现阶段利用投资集团做为基础设施建设管理的载体,因此投资集团也是我区进行基础设施建设时的拆迁承办主体、项H实施建设主
7、体、投资主体。投资集团由于得到松北区政府的大力支持,运营资金十分雄厚。目前本公司已成为松北投资集团下属的法人独资有限责任公司,注册资本从IOOO万元增至8200万元,后续资金来源也能得到保障,为企业的进展注入了活力。公司法定代表人王上一,现设职能部门五个,包含总工办、前期部、工程部、经济部、招标部、财务部、资产运营部(含销售)等。人员编制数30人,现有人员均为具有大学以上文化且具有丰富行业经验的高素养人才。公司团队所具有的科学决策能力与执行力确保了经营目标的可实现性。2009年,公司开发了位于哈尔滨市松北区的松浦镇,紧临与二十道街跨江大桥直接相连并直通呼兰区的规划路144路区域内北岸启程项目。
8、小区规划:该项目的规划建设用地面积199353.71平方米,工程总建筑面积:427913平方米,分A、B、C三个小区。为了配合松北区拆迁办就安置松北糖厂拆迁居民安置房建设及黑龙江省地质矿产局904所整体迁移的办公楼及住宅项目的建设,同时达到规避市场风险与确保盈利的公司进展战略目标,公司分别通过与904所达成了对A区域联合开发意向,与同松北区棚改办签定在B区域代建安置房的协议,确保了先有客户、后开发项目与低价快销、现金为王的经营理念的贯彻.。关于C区域我公司将采取分期开发、滚动进展,成熟一个运作一个的策略,在前两小区圆满完成后采取“团购”形式建造“松北教师之家”、“哈尔滨卷烟厂职工住宅新区”进行
9、后续开发,也迎合了区政府为吸引与留住人才为松北区后续进展营造良好“安居乐业”综合环境的进展战略。亚为公司正是本着以市场需求为导向,销售在先的经营理念,运用订单、合作开发模式,在市场变换的情况下回避市场风险;通过由集团后续支持与与银行等部门的融资协作等方式回避财务风险;及时跟踪政策导向并合理利用优惠条件等为项目开发的顺利完成提供了前提准备。目前,马上竣工完成的A、B两个小区已经基本预售一空,而且在政府“北越”进展战略营造了良好的进展环境与未来预期影响下,房价持续、稳步上涨,为企业的后续进展增添了极大动力。2010年,公司按照松北区新的进展规划,马上投资兴建北岸众合城、兴与城与润与城三个棚户区改造
10、项目o由于有国家及各级地方政府对棚改项目的政策支持与税费优惠,有企业自身的积存与上级主管部门及银行的资金支持,亚为公司有信心抓住新的进展机遇,步入新的进展轨道。三、可研报告的编制根据1、关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号;2、国务院办公厅关于促进房地产市场健康进展的若干意见国办发2008131号;3、哈尔滨市棚户区改造实施的方案;4、关于进一步加强棚户区改造工作的决定;5、哈尔滨市棚户区改造项目招商工作实施意见哈棚改发200811号;6、哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法;7、哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿有关政策的规定(试行);8、广信新城小区修建性全面规划;9、哈
11、尔滨市城市总体规划(20042020);10、哈尔滨市城市住房建设规划(20062010);11、项目单位提供的有关资料。四、可行性研究的要紧方面1、项目提出背景与建设必要性2、工程选址3、工程规划建设方案及配套工程4、环境保护、消防、节能5、工程实施进度与招标方案6、投资估算与资金筹措7、经济效益与社会效益分析五、项目提出背景及建设必要性1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题,随着我国住房制度改革的不断深化,城市住宅建设持续快速进展,住房市场化程度逐步提高,居民住房条件总体上有了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高,我国住房市场在快速进展中,也出现了一些矛盾与问题,部分城市低收入家
12、庭住房仍比较困难,特别是很多棚户区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出,居住条件相对简陋。棚户区居住人口中,老年人口多、下岗职工多,多为城市低收入群体。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题。近年来,为推进棚户区改造,使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革进展成果,提高居住环境水平,国务院就低收入家庭住房保障与解决棚户区居民住房问题,作出了一系列决策部署。2007年8月,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。提出按照全面建设小康社会与构建社会主义与谐社会的目标要求,把解决城市低收入家庭住房困难
13、作为保护群众利益的重要工作与住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。意见强调加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区,城市人民政府要制定改造计划,因地制宜进行改造。棚户区改造要符合下列要求:困难住户的住房得到妥善解决;住房质量、小区环境、配套设施明显改善;困难家庭的负担操纵在合理水平;加快低收入家庭的住房条件的改善。据熟悉,哈尔滨市危棚房改造起步于上世纪八十年代初期,通过不断探索,2000年以后,开始步入比较规范、稳固的工作时期,年均拆改面积达100万平方米。据统计,至2008年,哈尔滨市主城区共有85片集中连片的棚户
14、区,共530万平方米,涉及8万多户居民。哈尔滨市领导在对棚户区实地调研的基础上,决定用2008年至2010年3年时间,集中改造这85片棚户区。2008年初,新一轮棚户区改造在哈尔滨拉开大幕。2009年共启动棚改拆迁项目30个,拆迁户数逾2.5万户,拆迁总面积173.1万平方米,年内完成回迁2万户。2010年实施棚改拆迁项目42个共计518万平方米,开工建设761万平方米,竣工面积318万平方米,2万户居民喜迁新居,三年棚改工程的首战告捷。为让棚改项目惠及更多市民,2010年哈市在全市棚改项目中尽量挤出效益空间,积极配建保障性住房,为2011年棚改项目的顺利进行铺垫基础。2011年初的市十三届人
15、大五次会议中,统筹安排棚改项目,切实加大棚改回迁房建设与各类保障性住房配建的力度。盖如垠书记在会上指出,全国保障性住房建设将进入高潮,哈市应进一步加快棚户区拆迁改造步伐,切实加大棚改回迁房建设与各类保障性住房配建的力度。从哈市进展形势看,2011是新战略承前启后全面推进的一年,市委十二届十次全会又提出要在中低收入群众的收入提高与住房水平提高上率先晋位的要求。为此,棚改工程要切实发挥好改善中低收入群众住房条件、提高棚改回迁居民财产性收入的重要作用。哈尔滨市松北区是2004年2月经国务院批准设立的黑龙江省唯一的政区型开发区,兼有政府行政与开发区建设管理双重职能,享受国家级开发区管理权限与优惠政策。
16、松北区地处松花江哈尔滨段北岸,区域总面积736.3平方公里,辖松北镇(街道办事处)、松浦镇(街道办事处)、万宝镇(街道办事处)、对青山镇、乐业镇与三电街道办事处,现有人口20.1万人,其中非农人口6.9万人。松北区具有得天独厚的生态环境,优美的自然风光,丰富的资源优势与广阔的进展空间。闻名遐迩的太阳岛、东北虎林园、冰雪大世界、雪博会、东金葡萄王国等北方旅游胜地都在松北区内。根据2009年11月4日哈尔滨市委十二届七次全会会议精神,按照市委、市政府“北跃、南拓、中兴、强县”的城市拓展战略,对松北进行了新的规划,将在松花江北岸集中打造哈尔滨(江北)科技创新城,将用20年分三步走,在松花江北岸打造总
17、规划面积130平方公里的江北科技创新城,作为“北跃”进展核心。根据松北大进展,大规划,建设城市新中心的规划思想,现松浦地区、松北江堤沿线等区域是综合整治改造的重点区域。现状地块内居民住宅多为破旧街坊,年久失修,有的建成于上世纪三、四十年代,砖木结构,人口密度较大,人均建筑面积极小,使用年限久,房屋质量差,大部分达到严重损害房且区域内道路交通组织不完善,基础设施配套不齐全,居民生活环境条件十分恶劣。为建设新松北区,结合哈尔滨市棚户区改造计划,现决定以黑龙江亚为房地产开发有限公司为主体,启动建设高舒适程度、高功能配置、高性能标准、高质量保障、高技术集成的高品质的安置住宅小区,项目建设由此而来。2、
18、项目建设的必要性(1)是规划新松北区建设、进展的需要目前哈尔滨市政府就位于松北区,松北区是哈市行政办公中心。随着松北区规划科技创新城的建设启动,一个集行政办公、高新技术、文化教育、旅游度假与金融商贸功能于一体,现代化生态园林型大都市新城区马上建成。按照市委、市政府“北跃、南拓、中兴、强县”的城市拓展战略,城市中心区已逐步向江北延伸。新松北规划,由一江(松花江)、一河(呼兰河)、一堤(西隔堤)围合而成,包含松北区、利民开发区、黑龙江科技创新产业园与未来城市进展空间,占地面积约500平方公里。松浦地区位于松北区的核心地带,该区域现状道路交通组织不完善,基础设施配套不齐全,居民生活环境条件十分恶劣。
19、该区域的改造建设不仅符合“北跃南拓”的城市总体规划布局,还是建设新松北区的迫切需要。(2)是解决改造区域居民住房问题,全面建设小康社会的需要曾培炎副总理在全国城市住房工作会议讲话中指出:“到2020年,我们要全面建成小康社会。而人民群众的小康生活全面不全面,关键在于住房需求能否得到合理满足”。受诸多历史因素的影响,解放前与上世纪五、六十年代陆续形成的棚户区,历史包袱重、改造难度大十一五”时期是全面建设小康社会的关键时期,也是解决城市低收入家庭住房问题的重要机遇期。通过棚户区改造,集中建设经济适用住房与廉租住房,既能够解决棚户区内符合政策条件的被拆迁居民的住房困难,又能够极大地拉升城市建设品位,
20、对提升城市承载力、提高环境吸引力与竞争力、发挥住房安居功能起到积极的促进作用。(3)是密切联系党与政府与人民群众感情的需要旧城区居民绝大多数都是低收入困难群体,低保户与低保边缘户的比例非常高。目前,我国正处于社会加速转型的时期,各方面矛盾较多,假如不能很好地解决这些问题,就有可能影响社会稳固。通过棚户区改造,不仅能够解决困难群众的住房问题,而且也提高了党与政府在群众中的威信,进一步密切了党群关系与干群关系,增强社会凝聚力,促进社会的与谐进展。(4)是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径棚户区改造建设的安置用房,大部分都是小户型、低价位的普通住房,而且供应对象基本上是回迁的、最需要住房的低收入家
21、庭。推进松浦地区改造,可直接增加住房的有效供应,有利于改善住房供应结构、缓解住房供需矛盾,稳固住房价格。假如将新小区建设与调整城市总体布局有机结合,不仅能够完善城市功能,改善居民的居住环境,而且能够改善城市基础设施条件,拓展城市进展空间。通过松浦地区改造及安置用房的建设,能够进一步盘活存量土地,提高土地使用价值,使土地资源得以有效利用,为城市进展提供更为广阔的空间。此外,该小区的建设将有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等有关产业的进展,为调整产业结构、解决社会就业与再就业作出积极的奉献。综上所述,加快松浦地区及松北江堤沿线改造是实践“三个代表”重要思想、全面落实科学进展观、构建社会主义与谐社
22、会的重要举措。项目实施后,将把该区域开发成商业金融、学校、城市公园、广场、绿地配套齐备的居住区,不仅能提升当地的土地资源价值,也能解决当地居民的居住难题,对改善城市低收入居民的生活条件,增强城市经济活力,提高城市环境质量,建设新松北,促进“三个适宜”现代文明城市的建设都具有十分重要的意义,因此本项目的建设是十分必要的。六、项目要紧技术经济指标要紧技术经济指标表序号名称单位数量备注1项目总用地面积平方米585301.602工程总建筑面积其中:动迁安置住宅工程平方米1497662.201192662.20工程总投资434426.57(1)工程费用311696.84(2)工程建设其他费用15394.
23、093(3)市政公用设施配套费万元37126.54(4)开发管理费7284.35(5)基本预备费29720.15(6)建设期利息33204.604工程建设期3年2011.3-2013.12第二章哈尔滨城市建设规划一、哈尔滨市城市规划概况1、城市现状哈尔滨市位于松花江畔,市区南部丘陵起伏,北部是沿江冲积平原,马家沟河由西向东贯穿市区。哈尔滨市是黑龙江省省会、国家级历史文化名城,我国东北北部经济、政治、贸易、科技、文化事业的中心城市。哈尔滨还是一座风姿优美、街道整齐、建筑别致、独具特色的北方城市。哈尔滨市城区用地形态由中心城区与外围组团两个层次构成。中心城区是指松花江南岸的主城区,由道里等六个行政
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