楷林项目创效竞赛.docx

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1、中建五局项目创效案例分析竞赛项目名称：长沙楷林国际项目案例编号：（中南-06）案例名称商品碎价格上调、人工工日单价调增、认质认价材料及认质认价工程结算价款的调整；现场临时施工道路签证案例实施期间2014年I月2015年4月案例编写人员彭旭案例类型13合同条件优化口技术方案优化H签证索赔创效口不平衡报价创效预结算对审创效幽前收款创效（可增项，可多项同选）所属项目简介本项目总建筑面积29万平米，由A栋IOO米、B栋150米、C栋200米共3栋写字楼以及部分商业裙楼组成，地上建筑面积约20万平米，地下建筑面积约9万平米。开发分期阶段：一期开发建筑面积约17万平方米，A栋100米与B栋150米的写字楼

2、塔楼、裙楼及其地卜.室；二期建筑面积为12万平方米，C栋200米的写字楼塔楼、裙楼及其地F室，约间隔12个月后施工，工期分界面详见分期平面布置图。计价方式：湖南2006消耗量税前总价下浮6%,人工工资单价建筑、安装68元/工日、装饰82元/工日，工程量按实计算。过程工程价款支付:第一次付款节点为裙楼封顶，付款比率75%；以后每6层支付一次，付款比率75%；砌筑、粗装饰每两个月支付一次，付款比率75%。案例背景说明A、主合同条件优化方面1、主合同约定材料价格调整按长沙建设造价执行（未明确是市场价还是预算价），合同签订时长沙建设造价上发布的商品磴价格均是市场价，利润较大，从2014年1月起长沙建设

3、造价发布的是预算，市场价与预算价的差异约80元/m3,项目发函要求甲方在对商品险价格进行补偿，在预算价的基础上进行上调75元/m3。2、二期工程（C栋及按照一、二期轴线区分的二期地下室）人工工资按照湖南省住房和城乡建设厅发布的最新人工工资调整文件湘建价【2014】112号文件的综合工资单价：建安工程82元/工日，装饰工程98元/工日。我司巾清建筑工程按80元/工日计取，安装工程按80元/工日计取，装饰工程按95元/工日计取。3、我司要求给予认质认价材料、认质认价工程结算价款上增加15%作为我方资金占用成本、涨价风险、质量保证、利润等费用。难点、背景：（1）、上述我司索求，在原合同条款中已明确，

4、属于常见的闭口合同。、开发时间合同也有注明一二期分段进行开发，前后时间间隔12个月，与实际情况基本相同，但与我司投标时施工组织设计的开发顺序存在一定的差异。（3）、市场睑材料采购价格与信息价格确实存在一定的倒挂现象，但与我司战略合作供方的差额没有那么大。、定额站确实也针对执行湖南省2006消耗量定额的工程项目有相应人工费调整的文件，但本项目主合同已明确不予调整人工费。、甲方认质认价材料、甲方认质认价工程在主合同内也明确了相应费用计取的范困和计取比例，只是计取比例项目部扣除成本后没有利润可言。B、现场临时施工道路签证方面1、因现场场地相对狭小，施工分两期开发。为了满足现场重型车辆交通需要，已由项

5、目根据现场道路施工方案，修筑了通向地下室A、B栋中间及南侧的施工道路两处和相应的回车硬化场地，后期将根据项目进展需要，完成整个场地内其它环形临时施工道路，以保证项目正常实施，所有临时施工道路均需在施工该部位建筑时挖除。2、湖南省2006消耗量定额对临时施工道路解释说明不利于施工方另行签证，因本项目地下室为三层，土方大开挖为业主方自行发包，土方开挖与业主的合同已明确，施工总包方不计取任何费用（即使提供现场道路清理，洗车等），土方开挖完成后，我司接通地下室的施工道路，结合重车通行及我司的现场安全文明施工要求，施工总费用较大。而业主总部在郑州，施工现场的人员基本只是执行总部的相关政策，没有多少现场决

6、策权，所有与费用有关的事项均要有充足的理由和支撑依据。现场的业主也知道我司施工道路费用投入大，为此，借着各种理由不给该部分费用补偿。难点：、定额解释资料对道路费用是否包含在安全文明施工取费的临时设施费中的解释对施工方不利。（2）、合同中有注明其它措施费用为10元/平方米，业主方理解为合同中一切措施费用。（3）、从定额站了解的信息中，根据本项目的合同额比例分摊，本项目临时设施费用有IOOO多万的含量，而实际投入未达到该指标。业主方也咨询了定额站该信息，认为该道路签证后，项目临时设施费用要折减；、基于上述原因，定额站同意与业主方代表一起口头回复，担心出书面回复针对性较强，而业主方要求必须有书面回复

7、意见。、我方在投标报价时的施工组织设计中，平面分阶段施工的道路做法很明确，与我司后期施工道路做法基本一致，业主造价人员认为我司投标报价时已包含了该部分费用，即使要补偿，也是补偿与投标有差额的部位。而我司要求按施工方案全额补偿施工道路的费用。C、资金改善方面如严格按照与业主方的施工主合同的支付条件一期、二期分别垫资金额明细如下：楷林国际大厦项目前期垫资情况统计（单位：万元）序号内容产值金额合同付款比例合同裙楼以下垫付额1-期桩基220075%16502一期支护148875%11163一期地下室435975%32694一期裙楼143375%10755一期地下室防水16575%1246一期地下室自行

8、施工土方4575%347一期裙楼以下水电安装20075%150一期合计988975%74178二期桩基290075%21759二期支护66275%49710二期地下室781075%585811二期裙楼137575%103112二期地下室防水20975%15713一期地下室自行施工土方6575%4914二期裙楼以下水电安装90075%67515二期裙楼以下钢结构54075%405二期合计1446175%10846总计2435075%182631、收款：根据施工合同付款条件，项目前期累计垫付金额巨大，如对收款得不到优化的话，项目将面临巨大的资金压力。2、付款：在招标过程中项目就将过程付款比例、付款

9、时间节点作为选择供方的重要条件，尤其是大材，首选公司、局的大单位，避免小的供方因一时资金短缺而导致不必要的停工，材料付款方面项目能采用银行商业汇票的都尽量的使用，在保证正常生产过程中，资金支付方面能压缩的也是尽量的压缩，及时的与各分供方提前做思想沟通工作。难点，Q）、合同条件对付款要求非常苛刻，曾经就因该条件将与我司一同竞争本项目的其它施工单位排除在外；、业主本身资金来源有限，郑州总部资金支持力度不大，而现场楼盘销售因受国家大的政策影响，销售不容乐观；、支付方面，人工费只能按合同约定进行，材料费、机械费付款比例均由公司集采，付款比例基本与其它项目一致，类似钢材、碎、周转材（模板、木柏）若采用商

10、票，项目利润就被蚕食。具体措施、落实说明A、主合同条件优化方面对于上述创效项目前期也没有十足的把握，只是项目管理人员和公司领导共同努力，钾足干劲，不停的查找投标与实际施工过程的差异，施工过程中一遇到业主原因影响的工期延误、开发顺序与我司投标时不一致、业主另行发包的土方队伍不给力时，我司就及时组织证据，不停的向业主方发函，不停的交涉。对我方要求改变主合同条件的证据链不断的得到完善，当然我方先要将自身合同内的工作严格的完成，让业主得知我司不断索求的同时，也还是有很多值得他们肯定的。最终，我司从业主另行发包的土方队伍延期完工，开发顺序与投标时存在差异找到了两个突破口，要求业主方改变原主合同条件。主要

11、理由具体实施过程如下：1、因业主另行发包队伍的延期完工，市场人工、材料、机械费用波动较大导致我司成本增加，尤其是险原材料的价格；2、由于业主开发顺序与我司投标时不一致，增加了我司措施费用，若业主不同意调整原合同条件，我司将放弃二期C栋楼的施工，但由于业主施工场地狭小等原因，若重新招标组织新资源进场所花的代价远远高于补偿部分费用给我司的大。至如业主认质认价材料和认质认价工程费用计取比例的调整，我方也清楚的了解业主方最终想法，我方也让业主方明白，原主合同费用计取比例，要求我司提供那么的管理和配合，部分工作内容确实还存在亏损。要有更好的服务和配合，必须要有相应合理的利润为基础，项目部在与业主方沟通过

12、程中也时常就那些亏损的工作内容不断的放大其对项目的负面效应，要求业主方另行发包部分工作内容。对业主而言，不利于自身风险管控和风险转移，对专业分包而言，更担心业主方的资金无法到位（尤其是那些初次合作的队伍）。B、现场临时施工道路签证方面临时施工道路根据常规做法和理解是很难计算补偿费用的，一般也都理解为施工单位必须完成的工作内容，不能计算费用。因此，前期项目对该部分费用是否能计取回仍没有十足的把握。考虑到现场实际情况，本项目存在以下特点：1、投标方案中地下室为整体施工，施工至正负零才分两期，临时施工道路同时用于A、B、C栋工程的材料、设备运输；2、临建施工道路为满足现场重型车辆交通的需要采用C30

13、碎浇筑（填土路基+面层200mm厚），由于土方甲方另行外包，我方在道路施工时需从路基回填开始施工。为此，项目实施过程中主要从以下方面进行组纵：（1）、施工前，施工方案均通过业主、监理一同会签，我司严格按施工方案实施，过程中我司将详细的施工过程、隐蔽留有相关照片，供相关方复查和定额站等权威机构鉴定意见用。（2）、施工完成后，立即向业主方报送相关费用签证资料。（3）、费用签证报出后通过大小会议多次协商最终达成致意见，同意以定额站出具的书面回复意见确定是否给付该部分费，会议纪要附后；（4）、根据定额站的建议，双方共同出具咨询函件（咨询函件附后），双方各自阐述各自的理由，最终由定额站根据定额编制原则、

14、现场实际施工情况、双方签定的施工合同、投标报价施工组织设计、实际施工方案、后期待施工的临时道路方案（根据地下室施工进展分段施工），由定额站出具书面双方认可的回复意见（回复意见附后），认定本项目临时施工道路为运输主干道，可按合同约定按实结算。（5）、根据回复的意见业主方造价师又提出要折减部分临建按费率计取的安全文明施工费用，我司回复意见如下，因根据合同条件，本项目为按实结算，我司在成本测算时，临建成本就要求控制在土建自营成本通以内进行的测算，而且根据投标时道路施工组织设计，我司已考虑到该部分费用能进行签证后确定的主合同下浮率，若业主方要求该道路费用不计或折减的话，我司将要求重新谈判主合同下浮率。

15、C、资金改善方面在现金为王市场经济时代，任何企业对资金管控都是非常重视的，对我司、业主方、分供方都是如此，谁都想将实物货币化，将应收款变为己收款，将应付款尽量的压缩，作为项目资金运作方面来说，项目管理人员始终认为办法总比困难多，困难只是暂时的。为此，项目部主要通过措施实现项目资金的管控：（1）、在项目层面，一直严格的贯彻公司的以收定支。（2）、对于项目应收款项项目从不放松，包括工程款、履约保证金、投标保证金，其它各类押金。针对不收款对象，分别使用不同的方法，只要符合公司的政策，不影响项目大的成本支出，项目部的力量不够时，也会借凑公司领导的力量与业主高层对接。而针对业主先干好活，更多的是诉苦，有

16、时也会站在业主方的角度和他们交流，因为业主方很大部分开发成本来自融资费用，他们也希望早日看到工程尽快的出形象进度，尽早的销售，有了资金做后盾，我们的进度也来能上得快，这是我们与业主交流时更多说词：而履约保证金、投标保证金的收取，有时并不定会增加项目成本，相反还会促使分供方更好的履约；而向业主分包方收取水电押金之类的，就有利于分包方成本管控，节约使用项目水电资源。（3）、替业主方拓展融资渠道，对履约好、有偿还能力的业主，公司也确实给予了相应的支持，包业主方向银行借款，给予业主一定额度的商票授信额度。（4）、不断的从质检站等政府机关给业主推荐、接待观摩团队，给自身塑造良好品牌的同时，也给客户详细的

17、介绍项目的优点，更好的促进业主的楼盘销售，业主方在这方面也是看在眼里，喜在心里。（5）、给自己供方不断的推荐我司以款抵房的政策，在降低现金付款的同时，也为公司房屋销售尽一份宣传的力量。（6）、前期，项目资金压力巨大时，仍通过使用商票支付，缓解项目主材、周材的支付压力，但项目仍支出了不少的分供方贴现费用。从施工部署上，先施工有裙楼对应的地下室，没有裙楼的位置暂缓施工，形象进度方面尽量满足业主有看点。案例成果说明A、主合同条件优化方面与业主通过备忘录明确调整主合同内容如下（具体内容详后附我司与业主方洽商备忘录-002）,3项内容增加项目收入IlOO多万元，通过上述3项主合同内容的重大调整，前期项目

18、管理人员和公司领导不但为项目创效作出了重大的贡献，也打破了闭口合同不可改变的惯性思维，为本项目后期创效作了很多的铺垫工作，也为其他项目开源创效提供了借鉴作用。B、现场临时施工道路签证方面己基本确定的收入金额为173.22万元（其中：AB栋中间施工道路43.22万元已对审完，南侧道路70.94万元，负三层底标高位置的道路及回车场地59.06万元），另有待地下室全部封顶后施工的环形道路约2400平方米，造价约50万元以上。合计收入预计223.22万元。成本197万元，利润约26.22万元。利润数虽然较小，但通过项目、公司领导的共同努力，办回来了200多万元在以往认为不可计取的费用，并且对采用类似主

19、合同条件的项目创效具有同样的复制作用。C、资金改善方面1、项目从正式大量出产值时，项目资金扣除公司上缴后基本保持正流，在一期工程主体完工，需大量资金支出时（2014年12月底，项目自营产值21558万元，项目正流2934.77万元）：2、2015年春节前在业主资金极紧张时（项目与业主核对产值时，我方以业主造价师审核额为准向业主方申请付款7300万元实际二期桩基、支护、二期裙楼以下地下室没达到合同付款节点，业主实际支付4600万元的情况下），项目仍超额完成分公司下达的存量目标2500万元，实际存量金额4615.25万元。3、施工至2015年第1季度项目成本考核时，自营产值26308万元，项目正流

20、为3953.04万元。4、根据现场实际施工进展情况和施工条件，在C栋主楼达到裙楼位置时，二期地下室其它部位仍有至少3000万元产值达不到裙楼封顶。但项目和公司相关领导仍通过与业主高层协商，最终还在春节前双方签定了二期裙楼封顶时业主再支付6400万元进度款的会议纪要，会议纪要附后，届时现金正流将至少保持在现有水平之上。公司/分公司评审意见经评选，为我单位2015年项目创效案例竞赛第一名，并推荐申报局优秀案例。工程技术专家（签字）：商务成本专家（签字）：财务资金专家（签字）：中建五局第三建设有限公司（盖章）总经济师（签字）：局评审意见经评选，为局2015年项目创效案例竞赛第一名。工程技术专家（签字）：商务成本专家（签字）：财务资金专家（签字）：