关于进一步加强房地产开发项目管理和风险隐患预防的实施意见.docx

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1、关于进一步加强房地产开发项目管理和风险隐患预防的实施意见为认真贯彻落实市关于加快推进房地产领域风险隐患预防和专项综合整治的工作方案文件精神，提高政治站位，强化使命担当，落实主体责任。加强源头治理，实施部门联动，加大查处力度，建立长效管理机制，提高风险防控能力及化解水平，坚决打赢防范化解房地产领域风险隐患攻坚战，促进我市房地产市场平稳健康发展，特制定本实施意见。一、工作措施（一）依法依规出让土地，规范出让合同的条款要求。1 .严控土地出让条件。严格执行“净地”出让规定，拟出让土地必须征收拆迁补偿安置到位，没有涉及法律纠纷，土地权属清晰（原有土地证或他项权利已注销或消除），地块位置、使用性质、容积

2、率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件的“净地”；不具备“净地”条件的，一律不得出让。（责任单位：市自然资源规划局、头门港经济开发区、经济开发区、各镇（街道）2 .完善土地出让协调决策机制。市国有建设用地使用权出让领导小组应及时分析预判、协调解决土地出让中有关问题，对预判可能出现创新高或溢价率过高情形的地块，要及时制定稳控预案，调整出让方案，优化出让方式。对需带方案出让的重点、复杂地块或其他对土地开发利用条件、房屋销售有特殊约定的地块，出让方案须经市国有建设用地使用权出让领导小组协调确定后报市主要领导通过。规范土地出让定价机制，根据土地估价结果，统筹考虑土地市场和房地产市场运行情况

3、，经集体决策研究后，合理确定起始价。对涉及村级留地开发出让，需开发商代建返还或回购住宅、商铺等建筑的，在地价评估时由评估单位核算返还建筑建安成本，提出底价建议，并经市国有建设用地使用权出让领导小组确认。（责任单位：市自然资源规划局、市建设局）3 .规范出让合同条款。严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求，确定拟出让地块的规划条件，在土地出让时一并公告，并纳入土地出让合同；在出让合同内明确土地开发利用条件、出让金交付时间、交地时间、开竣工时间、违约责任等，确保项目按合同约定开发建设。（责任单位：市自然资源规划局）4 .加强住宅用地供应调控。建立健全房价地价联动机制，采取“限房价、竞地价

4、”“地价房价双竞”“限地价、限房价、竞配建”“地价与自持面积双竞”等组合竞价出让方式，引导住宅用地市场理性竞争，防止出现溢价率超50%及总价（单价）创新高等异常交易情况，确保“稳地价、稳房价、稳预期”目标的实现。涉及竞返还、配建的，须在宗地出让公告发布前以协议方式明确返还住宅的位置、户型、面积、地下停车位配比、小区配套等具体信息，明确无偿返还住宅建筑面积部分所含土地、建设等成本由竞得人承担，不计入房价备案组价成本。（责任单位：市自然资源规划局、市建设局、市发改局、市财政局）（二）严格设计方案及施工图审查，从源头控制违规建设纠纷的发生。1 .加强信息共享和部门协同工作。各相关部门加强协同，在方案

5、评审时须以书面形式反馈涉及本部门管理职能部分的修改意见，确保方案审查做到无盲区、无死角，及时将隐患消除在萌芽状态，在注重建筑美观的同时应严格管控无实际使用功能的造型柱、片墙、连梁、构架、非公共需要的天井、采光井等围合设施的设置。（责任单位：市自然资源规划局、市建设局、市发改局、市交警大队、市教育局、市民政局、市文化广电旅游体育局、市综合行政执法局、市水务集团、项目属地镇（街道）、头门港经济开发区、电信分公司、市供电公司、市燃气公司）2 .加强风险隐患排查和方案批前公示制度。严格审查房地产项目报审材料和内容，审核后通过网站、现场同步公示，公示内容应包括用地单位、项目名称、经济技术指标、规划图等，

6、征求相关利益关系人意见，切实增强规划工作的透明度、公众参与度和刚性执行力。项目公示无异议后方可审批；若公示存在较大异议，需按法定要求启动听证程序，并进行社会风险评估。（责任单位：市自然资源规划局）3 .落实房地产项目政策交底制度。土地出让后，及时约谈开发公司及设计单位，对工程质量治理、商品房营销等地方性规定进行提前交底预警，明确开发公司不得对设计单位明示或暗示降低工程质量品质，明确开发公司不得任意压缩合同约定的工期。重点对规范建筑市场行为、设计质量与工程成本控制、施工队伍素质、质量通病防控、容易引发质量投诉关键点等方面进行利弊分析及后果预警，化事后被动监管为事前主动控制，从源头上提升工程质量品

7、质。（责任单位：市建设局、市自然资源规划局）4 .加强设计文件检查。市建设局、市自然资源规划局要加强对房地产项目设计方案联审。办理施工许可证时，开发公司需提供施工图审查合格意见书。加强施工图设计质量抽查，如有发现设计单位未按照工程建设强制性标准进行设计的，责令改正，处10万元以上30万元以下的罚款；造成工程质量事故的，责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。加强建设过程监管，发现业主有违反规定擅自变更设计文件行为的，责令改正，予以警告，并可处以1万元以上10万元以下的罚款。（责任单位：市建设局、市自然资源规划局）（三）加强工程质量安全监管，全力做好安

8、心收房1 .试行“房省心”数字化应用。试行“安心收新房、有事一点通”的“房省心”应用，聚焦住宅工程质量和居住品质提升,从原有的“以行业监管为中心”转变为“以服务群众为中心”，将建造过程、主材检测、工程验收等关键环节展现在阳光下，实现全程可溯“四透明”监管模式，降低投诉风险，从源头上遏制矛盾萌芽，从根本上让群众对未来居所安心和放心。（责任单位:市建设局）2 .开展监理巡查和专项整治。目前我市建设工程规模不断扩大，建设主管部门监督管理人员严重不足，造成工程监管不到位现象，根据建设部及上级相关要求开展购买监理巡查服务试点工作，加大政府监管巡查力量，确保建筑工程的结构安全，进一步完善建筑工程使用功能，

9、提升工程质量品质。（责任单位：市建设局）3 .试行住宅工程质量潜在缺陷保险制度。贯彻落实省人民政府办公厅关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的实施意见（浙政办发（2020）85号）文件要求，选取若干房产项目扩大住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作，引入第三方机构参与工程质量监管。建设单位投保工程质量保险符合国家和省规定保修范围和保修期限的，可以免予交纳物业保修金，保险费用计入建设成本。（责任单位：市建设局、市综合行政执法局）4 .制定工作导则规范化管理。强化住宅工程质量通病防治,制定实施市建筑工程质量通病整治重点工作导则。（责任单位：市建设局）5 .实行开工前约谈制度。开工前，要制定工程项目监督计

10、划，实行监督交底，对施工单位、监理单位开展房地产项目提示性约谈，强化建设主体责任意识，把工程质量安全的被动监管前移为主动控制，保障质量安全，减少质量投诉。（责任单位：市建设局）6 .开展危大工程数字化管理。对专业性较强的起重机械实施购买第三方检查服务，突出起重机械、深基坑、高支模等危大分部分项工程管控，杜绝一般及以上较大事故发生。（责任单位:市建设局）7 .加强房地产项目室外配套工程建设管理。房地产项目室外配套工程，原则上需与主体工程一并办理质量监督和施工许可手续，特殊情况可适当延长，但不得迟于办理首期预售许可。项目在办理首期预售后，严格管控室外配套工程（含景观等）设计方案和施工图的变更。（责

11、任单位：市建设局、市自然资源规划局）8 .加强日常监管检查。进一步转变监管理念，完善事中监管体系，统一规范事中监管模式，组织开展“双随机、一公开”执法检查，加强对建设各方责任主体违法违规行为查处，确保工程质量安全。（责任单位：市建设局）9 .加强信用监管和“两场联动”工作机制。完善工程建设项目审批信用信息平台，对失信施工企业和从业人员进行严格监管。将企业和从业人员违法违规、不履行承诺的失信行为纳入工程建设项目审批管理系统，构建“一处失信、处处受限”的联合惩戒机制。（责任单位：市建设局）（四）加强项目建设的批后监管，加强违法建设行为的查处。1 .实行建设用地批后公示。要求土地使用权人在宗地现场显

12、著位置设置建设用地信息公示牌，公示牌内容应包括宗地图、用地单位、项目名称、土地四至、土地用途、土地面积、建筑容积率、约定开工日期、约定竣工日期、监管机构、举报电话、建设项目供地批准机关及批准文号等，接受社会监督。（责任单位：市自然资源规划局）2 .加强建设项目动态监管巡查。实施建设项目动态跟踪管理，加大巡查力度，实时跟踪土地开发利用情况，发现土地使用权人有违规使用土地及可能造成土地闲置的，及时发出书面警示通知，督促土地使用权人按合同约定开发建设。对已构成闲置的，要加大处置力度，逐一查明闲置原因、闲置时间并拟定处置方案,按照闲置土地形成的不同原因落实处置。（责任单位：头门港经济开发区、市自然资源

13、规划局、各镇（街道）3 .加强违规用地处置。市自然资源规划局在日常抽查或监督项目规划建设过程中，发现土地受让人存在涉嫌违规用地的情况，按照相关规定核实处理。在建设项目用地情况竣工核验阶段,发现超规划许可范围修建的，不得通过竣工核验，不得办理不动产首次登记。（责任单位：市自然资源规划局、市综合行政执法局）4 .加强违法建筑排查处置力度。对在建房地产项目全面开展调查摸底，加强日常巡查，发现违法建筑及时处置，做好常态化执法管理，防止出现反弹。（责任单位：市自然资源规划局、市综合行政执法局）（五）加强商品房预售管理，规范商品房委托销售行为，依法查处捂盘惜售、哄抬房价、价外加价、捆绑销售等扰乱市场秩序的

14、行为。1 .加强商品房预售管理。（I）市建设局要加强合同文本的审核，市市场监管局要做好商品房格式合同的备案。（责任单位：市建设局、市市场监管局）（2）进一步完善商品房预售管理，严格把关预售节点。投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。申请预售许可的商品房工程形象进度必须满足：三层以下（含三层）的商品房、排屋、四层以下（含四层）的跃层住宅，主体结构结顶（有地下室的须完成分期范围内地下室顶板浇筑）；四层及以上的商品房，无地下室的主体结构到四层楼面（含架空层，下同），有一层地下室（不含半地下室,下同）的主体结构到二层楼面且分期范围内地下室顶板完成浇筑，有二层

15、及二层以上地下室的主体结构到0.000且分期范围内地下室顶板完成浇筑。（责任单位：市建设局）（3）严格执行商品房现场信息公示管理相关文件规定，公示材料须全面规范展示，确保买卖双方信息对称。全装修房产项目交付样板房按照省住房和城乡建设厅、市住房和城乡建设局相关文件规定执行。（责任单位：市建设局）（4）加大对开发企业和商品房承销机构在未取得商品房预售许可证情况下进行商品房预售，或以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向购房意向人收取或变相收取定金、意向金、预订款等违法违规行为的查处力度。（责任单位：市建设局、市公安局）2 .规范商品房委托销售行为。（1）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，

16、受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。（责任单位：市建设局）（2）房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务，委托合同需在销售现场公示。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。（责任单位:市建设局）（3）有委托承销的，承销机构必须到市住房保障与房地产事务中心备案，并按要求在销售现场公示，且在预售方案文本里说明。（

17、责任单位：市建设局）3 .依法查处扰乱市场的行为。（1）依法查处哄抬房价、价外加价等扰乱市场的行为。严格执行一房一价备案制度，对高于备案价销售和低于备案价且超出系统设定降价幅度销售的，依法限制网签备案手续。（责任单位：市建设局）（2）加大检查频次及力度，发现违规加价、捂盘惜售、捆绑销售等情况，督促开发公司落实整改，对于整改不到位的，暂停办理后续网签手续。（责任单位：市建设局）（六）加强对发布虚假广告或房源信息、制造虚假信息恶意炒作，不执行明码标价规定等扰乱市场秩序行为的查处。1 .加强房地产企业广告宣传管理。房地产广告宣传信息应当真实合法，不得含有虚假或者引人误解的内容，并不得含有下列内容：（

18、1）升值或者投资回报的承诺；（2）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;（3）违反国家有关价格管理的规定；（4）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件误导宣传。（责任单位：市市场监管局）2 .加强销售现场信息公示管理。严格执行商品房销售现场信息公示管理相关文件规定，在项目首期销售前房地产企业应在销售现场完成信息公开公示。（责任单位：市建设局、市市场监管局）3 .进一步落实不利因素告知。要求开发公司在售楼处及商品房销售合同中标明楼盘的不利因素，切实履行不利因素告知义务，推进销售信息透明化，保障购房者的知情权，避免因此导致矛盾纠纷。（责任单位：市建设局）4 .加强房地

19、产企业广告检查。在企业自查自纠的基础上，组织执法力量对互联网、户外、电视广播报纸、印刷品等媒介的房地产广告和各类宣传信息进行集中检查，加强对发布虚假广告、不执行明码标价规定等扰乱市场秩序行为的查处，对房地产企业违法行为整改不力的，或者还存在较严重违法行为的，及时进行立案，严格依法处理。（责任单位：市市场监管局、市建设局）（七）严格规范商品房预售资金监管，确保预售资金合规使用。1 .严格执行资金监管各项制度。严格执行商品房预售资金监管相关文件规定，各监管银行要及时做好房地产开发企业资金账户开立、变更备案，并做好汇总登记。（责任单位：市建设局、人民银行支行、银保监分局监管组）2 .强化预售资金合规

20、使用监管。在商品房首期预售时，进一步细化开发项目工程清册，工程清册由开发公司、工程总承包单位、监理单位共同确认，工程清册作为监管银行付款依据，并报人民银行支行备案。依托省房屋交易与产权管理系统中预售资金监管系统，通过网签校验首付款到账情况，平台监察项目按揭款到账情况，商品房销售资金必须全部进入资金监管账户，并确保用于工程建设；应设置监管账户金额异常预警，防止资金违规使用。对资金使用情况定期开展预售资金监管情况专项督查，发现资金支付异常，市建设局、人民银行支行、银保监分局监管组进行联合核检，对发现问题督促限期整改；情节严重的监管银行和放贷银行，除承担相应法律责任外，3年内不得在本市承接商品房预售

21、资金监管业务。涉及无偿代建返还或回购商业、住宅面积的，无偿代建返还或回购部分土地在宗地办理不动产权抵押登记时须注明该部分土地不得抵押。（责任单位：市建设局、人民银行支行、银保监分局监管组、市自然资源规划局）（八）加强对农民工工资拨付情况的监管，保障农民工的合:去权_奇O1 .强化政策保障。依据保障农民工工资支付条例的要求，以及住房和城乡建设部等部门关于加快推进房屋建筑和市政基础设施工程实行担保制度的指导意见（建市（2019）68号）的规定，结合我市工作实际，制定印发防范处置企业拖欠工资工作专项工作方案，根据市委市政府“无欠薪”专项行动进行统一部署。全面落实和完善民工工资支付保障制度。严格落实民

22、工实名制管理、按月足额支付工资、银行代发、农民工工资分账管理、农民工工资保证金、维权信息公示等制度。（责任单位：市建设局、市人力社保局）2 .加快有效处置。有效整合集中人员力量，结合我市工作实际，通过日常巡查、随机抽查、专项检查等方式，对我市在建房产项目实施全方位排查，切实提高排查工作的精准度和有效性，确保不留盲区、不留死角。建立健全欠薪突发性群体性事件应急处置预案，对因欠薪引发的重大群体性事件、越级上访事件,要保持“万无一失、一失万无”的高度警醒，做到第一时间发现、第一时间稳控、第一时间调处，将事态控制在初始状态，解决在始发现场，防止事态失控、扩大和蔓延。（责任单位：市人力社保局、市建设局）

23、3 .督促责任落实。督促开发公司及时支付工程款、工资性工程款及提供工程款担保证明；督促施工单位、分包单位、劳务公司与民工依法签订劳动合同；督促施工单位按月足额支付民工工资。（责任单位：市建设局、市人力社保局）（九）加强规划竣工核实和工程竣工验收工作。1 .进一步梳理排查房地产领域的风险点。梳理房地产项目相关的历史信访热点，针对房地产开发项目风险点进一步归纳总结共性问题，提出解决措施，防范风险。（责任单位：市自然资源规划局、市建设局）2 .加强部门协同配合。稳妥推进“多验合一”改革，各职能部门密切协调配合，做到信息共享，共同防范风险。（责任单位：市自然资源规划局、市建设局、市综合行政执法局、市文

24、化广电旅游体育局、市教育局、市民政局）3 .严格把关验收环节。加强分户验收的监督抽查，重点检查影响结构安全及使用功能等质量通病；根据市住宅工程质量分户验收实施细则（台建（2021）28号）文件精神，住宅工程竣工验收前，监督开发公司按规定做好分户验收复核抽查工作；复核抽查应有建设、施工、监理、设计等相关单位人员参加;加大抽检力度，加强项目室外配套工程建设的检查验收及监督工作；加强竣工预验收、竣工验收监督，重点对验收的组织形式、验收程序以及执行验收标准等情况进行监督，发现有违反质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。（责任单位:市建设局）（十）规范物业管理。1 .加强物业安全防范工作。

25、指导和督促物业服务企业按照合同约定，加强对物业管理区域房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理，协助有关部门和镇（街道）做好物业管理区域内的安全防范工作。（责任单位：市综合行政执法局、各镇（街道）2 .落实物业服务企业主体责任。对物业服务企业开展信用等级评定，定期公布评定结果；要重点检查物业管理区域是否存在禁止性行为，特别是是否存在房屋所有权人违规装修、乱停乱放和占用、堵塞、封闭消防通道等行为；物业服务企业是否按照物业服务合同约定落实安全防范措施，履行消防安全管理职责，制定完善安全防范应急预案，落实高层建筑消防安全经理人和楼长责任。（责任单位：市综合行政执法局）二、工作保障（一）强化管理手

26、段。落实政策体系，各职能部门进一步加强分内工作的政策保障，确保每项工作有法可依，有据可循；各职能部门要积极探索数字化管理新模式，提高监管效率，提升精细化、智慧化水平；落实长效机制，在完成整治任务后要及时进行复盘，总结经验、查找问题，力争通过整治建立起一套长效监管机制。（二）强化部门联动。市建设局、市自然资源规划局、市市场监管局、市综合行政执法局、人民银行支行、各镇（街道）等单位要对项目落地到完结的全流程进行逐一分析，加强风险研判，多角度排摸项目潜在风险，群策群力加以化解；同时加强联合执法力度，提高责任意识，实行信息共享，形成责任闭环，确保项目保质保量推进，保障购房者合法权益。（三）强化主体责任。各职能部门按上述措施要求认真履行职责，成立工作专班，严格管理，切实加强对房产企业的监督指导，通过各类信息平台，及时公开房地产开发、建设和销售的相关法律法规和行政规范性文件，引导企业和消费者全面正确了解国家的法律法规和政府的有关文件规定。如因工作不到位、不履行或不正确履行职责，造成工作失职、渎职，致使企业和消费者受到损失或造成不良影响的，将追究相关单位和责任人的责任。本意见自20XX年1月1日起实施。