济宁市物业服务收费管理实施细则.docx
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1、济宁市物业服务收费管理实施细则(征求意见稿)第一章总则第一条为了规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,促进经济社会和谐健康发展,根据中华人民共和国价格法物业管理条例山东省物业服务收费管理办法等法律、法规,结合我市实际,制定本细则。第二条本细则适用于济宁市行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。本细则所称物业服务收费,包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。第三条市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定全市物业服务收费管理具体实施办法及市城区(包括任城区、兖州区、济宁高新技术产业开发区、济宁太白湖新区、济宁经济技术开发区,下同)实行政府指导价的物业收费标准
2、基准价与浮动幅度。市物业主管部门同市价格主管部门负责制定普通住宅前期物业服务等级标准。市市场监督管理部门负责济宁主城区物业收费标准执行的监督管理工作。县(市、区)(含任城区、兖州区、济宁高新技术产业开发区、济宁太白湖新区、济宁经济技术开发区管委会,下同)价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监督管理部门按照价格管理权限,负责本行政区域内物业服务收费的管理、监督工作。市、县(市、区)人民政府其他有关部门按照各自职责,做好物业服务收费管理的相关工作。第四条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则,并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。第五条普通住宅
3、前期(即未成立业主大会)物业公共服务费、机动车停放费实行政府指导价,普通住宅其他物业收费及业主大会成立后的物业公共服务费、机动车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商,通过物业服务合同约定执行。法律法规另有规定的,从其规定。按照法律法规及管理规约规定办理相关手续,并经有利害关系的业主书面同意,改变用途用于经营的普通住宅、储藏室、车库等,其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或经营者协商,按照合同约定执行。实行政府指导价的物业服务收费标准,应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。第六条各类别爨、公寓、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅和非
4、住宅物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商,并在物业服务合同中约定。尊重业主对物业共有部位共同管理的权利,鼓励、支持业主或者物业使用人通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励开展正当的价格竞争,并与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。探索建立委托代理人制度,利用公共部位收益聘请律师等作为业主委托代理人,帮助业主委员会根据业主意愿、通过合法途径,监督管理物业服务企业严格履行物业服务承诺。第七条普通住宅在销售前,建设单位应当在政府指导价范围内,拟定物业服务方案,选择物业服务等级,依法选聘物业服
5、务企业,签订前期物业服务合同。并于合同签订之日起十日内报送县(市、区)价格主管部门和物业主管部门备案。第八条物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等,应当在前期物业服务合同中列明,并在显著位置公示。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含物业服务收费的内容。第九条因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业服务收费标准的,物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费、机动车停放费标准的,物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开,并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书
6、面同意。物业服务企业应当在调整物业服务收费标准之日起十日内向县(市、区)价格主管部门备案,业主大会成立后实施市场调节价的物业收费标准调整不再实施备案。第二章物业公共服务费第十条本细则所称物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务,向业主或者物业使用人收取的费用。第十一条普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。第十二条物业管理区域内物业公共服务费一般由下列因素构成:(-)物业管理服务人员工资、社会保险、公积
7、金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;(二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护、保养费用;(三)清洁卫生费用;(四)绿化养护费用;(五)秩序维护、安全防范费用;(六)办公费用;(七)物业服务企业固定资产折旧;(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(九)经业主大会同意的其它费用;(十)法定税费以及合理利润。应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,不得计入物业服务成本或物业服务费支出。物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、照明、消防设施、
8、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。物业管理区域内封闭运行的中央空调、公用太阳能和地源热泵等的运行费用按其权属承担。对于应由业主或者物业使用人承担的运行费用,物业服务企业应当单独列账,定期公布运行费用明细及分摊办法,并按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取。运行费用不得列入物业服务成本,其分摊办法和收取方式应通过物业服务合同进行约定。第十三条普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的,以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收;未办理房屋权属证书的,按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。法律法规有其规定的,从其规定。
9、第十四条业主应当从房屋买卖合同或办理交付手续通知书约定的房屋(符合竣工交付条件)交付日期开始,按月交纳物业公共服务费用。经业主或者物业使用人同意,物业服务企业可以预收物业公共服务费,并签订物业服务合同约定。第十六条因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,物业公共服务费应当予以减免,差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。物业公共服务费减免比例,属于普通住宅前期物业的,市城区收取的费用最高不得超过前期物业合同约定物业公共服务收费标准的70%;县(市)减免比例由所在县(市)价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限确定;属于
10、其他物业的,由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商约定。第十七条普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收;业主或物业使用人应向物业服务企业提出书面申请,经双方确认(原则上以水、电、气使用量为衡量标准),其物业公共服务费按照不超过前期物业合同约定物业公共服务收费标准的60%交纳。县(市)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限确定本级办理空置的程序和具体减收比例。其他物业交付后空置六个月以上的,由物业服务企业与业主或者物业使用人协商约定。第十八条物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的,物业公共服务费由建设单位交纳。符合竣工交付条
11、件的物业,物业买受人逾期不办理交付手续的,物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。第三章机动车停放费第十九条本细则所称机动车停放费,是指在物业管理区域内租赁建设单位的车位、使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位、占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车,由承租人、使用人交纳的车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费。第二十条机动车停放费主要用于物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所需的费用。一般由下列因素构成:(-)建设成本费用;(二)管理服务人员费用;(三)车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保
12、养费用;(四)清洁卫生费用;(五)秩序维护费用;(六)购买公众责任险;(七)法定税费等。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的,机动车停放费还应当包括合理收益部分,用于对占用公共资源进行适当补偿。第二十一条普通住宅前期物业车位租赁费和停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价,市价格主管部门会同市物业主管部门制定市城区的基准价与浮动幅度。县(市)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限,综合考虑机动车停放管理服务平均成本,车位、车库建设成本等因素,制定公布本区域内的基准价与浮动幅度,并适时调整。普通住宅前期物业机动车停放费由物业服务企业根据物业服务合同在政府指导价范围内约
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