深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制无锡铮利置业有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告苏普评报字(2022)第8011号共一册第一册江苏普信资产评估房地产土地估价有限公司二零二二年九月十八日目录目录声明1资产评估报告摘要2资产评估报告正文4一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况4二、 评估目的8三、 评估对象和评估范围8四、 价值类型及其定义9五、 评估基准日9六、 评估依据9七、 评估方法12八、 评估程序实施过程和情况14九、 评估假设16十、评估结论17十一、特别事项说明18十二、资产评估报告使用限制说明18十

2、三、资产评估报告日19资产评估报告附件21无锡锌利置业有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告：委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他

3、任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。七、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的

4、利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露。九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。电话：0510-82706860无锡铮利置业有限公司拟股权收购涉及的传真：0510-82726957第1页权益价值资产评估报告摘要苏普评报字(2022)第80

5、11号无锡铮利置业有限公司：江苏普信资产评估房地产土地估价有限公司(以下简称我公司”)接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：评估目的：确定深圳市润陇投资有限公司的股东全部权益价值，为无锡钾利置业有限公司股权收购行为提供价值参考。评估对象：深圳市润陇投资有限公司的股东全部权益价值评估范围：深圳市润陇投资有限公司的全部资产及负债，包括流动资产、长期股权投资、递延所得税资产和流动负债。评估基准日：2022年7月31Bo价值

6、类型：市场价值评估方法：资产基础法评估结论：在评估基准H2022年7月31日，深圳市润陇投资有限公司经审计的总资产账面价值199,137.42万元，负债账面价值74,071.97万元，股东全部权益账面价值125,065.45万元。采用资产基础法评估后的总资产评估值215,064.90万元，负债评估值74,071.97万元，股东全部权益评估值为140,992.93万元，评估增值15,927.48万元，增值率12.74%o评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=CA*100%1流动资产74,060.5

7、674,060.562非流动资产125,076.85I41,(M)4.3315,927.4812.73%项目账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=CA*100%3长期股权投资125,074.0014L001.4815,927.4812.73%4递延所得税资产2.852.855资产总计199,137.42215,064.9015,927.488.00%6流动负债74,071.9774,071.977非流动负债8负债合计74,071.9774,071.979净资产（所有者权益）125,065.45140,992.9315,927.4812.74%本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行

8、为提供价值参考，评估结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托人应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。特别事项说明：（一） 本次评估利用了天衡会计师事务所（特殊普通合伙）于2022年9月15日出具的天衡审字2022第02760号审计报告。资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任；（二） 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的公允价值，未考虑该等

9、资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。（三） 本评估结论未考虑控制权及流动性对评估对象价值的影响。资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明对评估结论的影响。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。无锡锌利置业有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告正文苏普评报字（2022）第8011号无锡铮利置

10、业有限公司：江苏普信资产评估房地产土地估价有限公司接受贵公司的委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值在2022年7月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况本次评估的委托人为无锡铮利置业有限公司，被评估单位为深圳市润陇投资有限公司，资产评估委托合同未约定其他特定的资产评估报告使用人。（一）委托人概况一）注册登记情况企业名称：无锡铮利置业有限公司统一社会信用代码：913202

11、13MA2677687W企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）法定住所：无锡市梁溪区南湖大道588号内430-A19室法定代表人：李兆荣注册资本：1000万元人民币经营范围：许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；停车场服务；物业管理；房地产咨询；建筑材料销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（二）被评估单位概况一）注册登记情况企业名称：深圳市润陇投资有限公司统一社会信用代码：91440300MA5GMHQ29D企业类型：有限责任公司（法人独资）法定

12、住所：深圳市福田区沙头街道下沙社区滨河路9289号下沙村京基滨河时代广场A座3507C法定代表人：林金泉注册资本：125000万元人民币经营范围：一般经营项目是：房地产项目策划与投资：在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营；创业投资业务；教育项目、酒业项目、文化产业项目、生态旅游产业项目、医疗康养产业项目、医疗科技产业的投资（以上具体项目均另行申报）；投资咨询（不含限制项目）；自有场地租赁：物业管理；房地产经纪及相关信息咨询；从事广告业务；市场营销策划；商务信息咨询：企业管理咨询；电子产品、金属制品、机械设备、工艺美术品（不含象牙及其制品）、收藏品（不含文物）、珠宝首饰、纺织品、服装、化妆

13、品的销售；农业项目、物联网供应链项目、高科技项目、计算机软硬件、新材料、生物技术、新能源的技术开发；新能源技术转让、技术咨询；经营电子商务；国内贸易；经营进出口业务。（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。许可经营项目是：无二）历史沿革深圳市润陇投资有限公司成立于2021年3月，由深圳市天润陇行投资有限公司出资组建，公司注册资本125,000万元，实收资本125,000万元；截至评估基准日，公司股权结构及注册资本实收情况未发生变化。（）主营业务状况1 .主营业务深圳市润陇投资有限公司主要从事房地产项目策划与投资、房地产开发经营业务。自成立以来，尚未进行发生

14、实际经营。2 .对外投资情况公司对外投资共1家，被投资单位名称无锡钾安置业有限公司，润陇投资占股25%,截至评估基准日，无锡铮安注册资本500,（X）O万元，实收资本500,（X）O万元。公司概况如下：（1）注册登记情况企业名称：无锡铮安置业有限公司统一社会信用代码：91320211MA1XWDKR7E无锡铮利置业有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告企业类型：有限责任公司法定住所：无锡市滨湖区金融一街11号平安财富中心1308室法定代表人：李兆荣注册资本：500000万元人民币经营范围：房地产开发经营；自有房屋租赁；停车管理服务。(依法须经批准的项目，

15、经相关部门批准后方可开展经营活动)(2)股权结构截至评估基准日，无锡铮安置业有限公司股权结构及注册资本情况如下：序号股东认缴出资额(万元)实缴出资额(万元)出资方式出资比例1上海铮佰置业有限公司300,000300,000货币60%2深圳市润陇投资有限公司125,000125,000货币25%3深圳市润金陇投资有限公司75,00075,000货币15%合计500,000500,000100%3 3)主营业务状况无锡铮安置业有限公司是从事房地产开发经营的企业。自成立以来，尚未进行开发经营。2020年11月，无锡铮安置业有限公司设立1家全资子公司，被投资单位名称无锡铮博置业有限公司，截至评估基准日

16、，无锡铮博注册资本500,000万元，实收资本500,000万元。无锡铮博置业有限公司是从事房地产开发经营的企业，于2021年04月2日取得房地产开发企业资质证书，开发项目为XDG-202054号地块项目一一“华发中央首府”，楼盘位于无锡市经开区贡湖大道与震泽路交叉口东北侧，截止至评估基准日，项目正常运作中。4 4)近年资产、财务、经营状况无锡铮安置业有限公司历年财务经营状况见下表：单位：人民币元项目2019年度2020年度2021年度2022年度1-7月流动资产1,452.851,056.4517,055,929.1517,055,712.96项目2019年度2020年度2021年度2022

17、年度1-7月非流动资产136.79235.895,(XX),326,267.725,(XX),326,321.77总资产1,589.641.292.345.017,382,196.875.017,382,034.73流动负债2,000.002,000.00非流动负债总负债2,000.002,000.00净资产-410.36-707.665.017,382,196.875,017,382,034.73营业收入营业成本-547.15-396.401,304,127.30-216J9利润总额-547.15-396.40-1,304.127.30-216.19净利润-410.36297.30-978,

18、095.47162.14以上2019年、2020年财务数据已经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并分别出具了【大华审字2020005424号】、【大华审字20210012688号】无保留意见审计报告，2021年、2022年1-7月财务数据己经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见审计报告【天衡审字2022第02760号】。（四）被评估单位资产、财务、经营状况被评估单位自成立以来的财务状况如下表：金额单位：人民币元项目2021年12月31日2022年7月31日流动资产378,043,332.60740,605,646.48长期股权投资1,262,043,893.961,25

19、0,74(),()19.87递延所得税资产28,803.1328,513.91资产总计1,640,116,029.691,991,374,180.26流动负债378,158,545.10740,719,702.12非流动负债负债合计378,158,545.10740,719,702.12所有者权益1,261,957,484.591,250,654,478J4被评估单位自成立以来的经营状况如下表：金额单位：人民币元项目2021年度2022年度17月一、营业收入减：营业成本营业税金及附加158,545.10销售费用管理费用财务费用-43,332.60-1,156.86项目2021年度2022年度1

20、7月加：投资收益-6,317,106.04-11,303,874.09二、营业利润-6,432,318.54-11,302,717.23加：营业外收入减：营业外支出三、利润总额-6,919,427.31-11,302,717.23减:所得税费用-28,803.13289.22四、净利润-6,890,624.18-11,303,006.45以上财务数据已经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了【天衡审字2022第02760号号】o（三）委托人与被评估单位之间的关系本次评估的委托人为无锡铮利置业有限公司，被评估单位为深圳市润陇投资有限公司，无锡华利置业有限公司拟收购深圳市润陇投资有限公司的

21、股权。（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本资产评估报告使用人包括委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，除此之外,其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。二、评估目的确定深圳市润陇投资有限公司的股东全部权益价值，为无锡铮利置业有限公司拟进行股权收购的行为提供价值参考。三、评估对象和评估范围评估对象是深圳市润陇投资有限公司的股东全部权益价值。由此涉及的评估范围是深圳市润陇投资有限公司的全部资产及负债，具体如下表所示：金额单位：人民币元项目账面价值流动资产740,605,646.48长期股权投资1,250,740,019.87递延所得税资产28,513.91资产总

22、计1,991,374,180.26流动负债740,719,702.12非流动负债负债合计740,719,702.12上述资产与负债账面价值己经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）无锡分所审计,无锡铮利置业有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告并出具了天衡锡审字（2022）第02760号号无保留意见审计报告。（一）纳入本次评估范围的资产、负债与委托评估的资产、负债范围一致，委托人和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（二）评估范围内主要资产情况纳入本次评估范围的主要资产包括流动资产、长期股权投费等。-）流动资产主要包括

23、货币资金和其他应收款。二）纳入本次评估范围的长期股权投资共1项，为被评估单位持股25%的联营企业无锡锌安置业有限公司，长投概况见前文所述。（三）企业申报的表外资产的类型、数量评估基准日被评估单位未申报表外资产。（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本资产评估报告未引用其他机构出具的报告结论。四、价值类型及其定义选择市场价值类型的理由：考虑本次所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，评估结果应反映评估对象的市场价值，根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事

24、且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目评估基准日是2022年7月31日；评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准口。六、评估依据（一）行为依据一）委托人与江苏普信资产评估房地产土地估价有限公司签订的资产评估委托合同。（二）法律法规依

25、据一）中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日，中华人民共和国主席令第46号，无锡铮利置业有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）：二）中华人民共和国公司法（2018年10月26H,中华人民共和国主席令第15号，第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；三）中华人民共和国民法典X2020年5月28口第卜三届全国人民代表大会第三次会议通过）；四）中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；五）国有资产评估管理办法

26、（国务院令第91号,1991）；六）企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第378号，国务院令第709号2019年3月2日修订）；七）国有资产评估管理若干问题的规定（财政部令第14号，2001）；A）企业国有资产评估管理暂行办法（国资委第12号令，200）；九）企业国有资产交易监督管理办法（国资委、财政部第32号令，2016年6月24H）；十）关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）；十一）关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国资产权（2009）941号）；十二）国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作意见

27、的通知（2001年12月31日，国办发2001102号，中华人民共和国国务院办公厅）；十三）关于印发企业国有资产评估项目备案工作指引的通知（国资发产权（2013）64号）；十四）中华人民共和国证券法（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订）；十五）上市公司国有股权监督管理办法（国资委、财政部、证监会第36号令2018年5月16日）；十六）资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号，2019年1月2日财政部令第97号修改）；十七）中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；十八）中华人民共和国企

28、业所得税法实施条例（2008年国务院令第512号）；十九）中华人民共和国增值税暂行条例（2017年国务院令第691号）；二十）关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；二十一）其他与资产评估相关的法律、法规等。（三）评估准则依据一）资产评估基本准则（财资（2017）43号）；二）资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号）；三）资产评估执业准则一一资产评估程序（中评协（2018）36号）；四）资产评估执业准则一一资产评估报告（中评协（2018）35号）；五）资产评估执业准则一一资产评估委托合同（中评协（2017）33号）；六）资产评估执业准则一一资产

29、评估档案（中评协（2018）37号）；七）资产评估执业准则一一资产评估方法（中评协12019）35号）；八）资产评估执业准则一一不动产（中评协（2017）38号）；九）企业国有资产评估报告指南（中评协（2017）42号）；+）资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017）46号）；十一资产评估价值类型指导意见（中评协（2017）47号）；十二）资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017）48号）；十三）资产评估执业准则一一企业价值（中评协（2018）38号）；十四）资产评估准则术语2020（中评协（2020）31号）。（四）权属依据一）被评估单位提供的其他权属证明文件。（五）取价依据一）

30、被评估单位提供的以前年度及评估基准日的财务报表、审计报告：二）被评估单位提供的有关协议、合同等财务、经营资料；三）资产评估专业人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。电话：0510-82706860传真：0510-82726957第Il页无锡钟利置业有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告（六）其他依据一）被评估单位提供的资产评估申报明细表；二）被评估单位相关人员访谈记录；）被评估单位提供的其他有关资料。七、评估方法（-）评估方法的选择依据资产评估准则一企业价值：资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法

31、和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较确定评估对象价值的评估方法。市场法适用的前提条件是：-）评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；二）有关交易的必要信息可以获得。企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法适用的前提条件是：一）评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；二）预期收益所对应的风险能够度量：）收益期限能够确定或者合理预期。企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、

32、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。资产基础法适用的前提条件是：一）评估对象能正常使用或者在用；二）评估对象能够通过重置途径获得：）评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。本次评估选用的评估方法为：资产基础法。评估方法选择理由如下：未选用市场法评估的理也被评估单位主营业务为房地产项目投资业务，成立时间较短，截至评估基准日被评估单位尚未取得营业收入，在资本市场和产权交易市场均难以找到足够的与评估对象相同或相似的可比企业或交易案例，故不适用市场法评估。未选用收益法评估的理由：由于被评估单位属于房地产项目投资企业成立时间电话0510-82706860传真：0510-82726957无锡铮利置业

33、有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告较短，截至评估基准日被评估单位尚未取得营业收入，未来经营规划和经营方向亦不明确，被评估单位的未来收益和风险皆不能可靠预测，企业也未提供未来收益预测，所以本次评估不适于用收益法进行企业价值评估。选取资产基础法评估的理由：深圳市润陇置业有限公司评估基准日资产负债表内及表外各项资产、负债可以被识别，并可以用适当的方法单独进行评估，故本次评估选用了资产基础法。(二)评估方法简介三)资产基础法各类资产、负债具体评估方法如下：1 .流动资产的评估被评估单位流动资产包括货币资金、其他应收款。(1)货币资金，全部为银行存款，资产评估

34、专业人员核对银行对账单、银行函证等方法对货币资金进行核查，以核实后的金额确定货币资金评估值。(2)其他应收款，在核实无误的基础上对于期后已收回或有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，结合账龄分析和个别分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值：坏账准备评估为零。2 .非流动资产的评估被评估单位非流动资产包括长期股权投资、递延所得税资产。(1)长期股权投资本次评估采用同一评估基准日对被投资单位进行整体评估，以被投资单位整体评估后的股东全部权益价值乘以持股比例确定长期股权投资的评估值。长期股权投资为1家参股子公司一一无锡锌安置业有限

35、公司，属房地产开发行业，自成立以来，尚未进行开发经营，同时其全资子公司无锡铮博的房地产项目尚在开发阶段。在资本市场和产权交易市场均难以找到足够的与评估对象相同或相似的可比由于企业或交易案例，故不适用市场法评估。同时目前无锡捽安无实际性经营，也无法准确判断被评估单位的未来走势及收益情况，故不适用收益法评估。无锡车华安置业有限公司评估基准日资产负债表内及表外各项资产、负债可以被识另人并可以用适当的方法单独进行评估，故本次选用资产基础法对其进行评估。(2)递延所得税资产无锡铮利置业有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告对于可弥补亏损形成的递延所得税资产，按照预

36、计未来实现盈利可弥补以前年度可弥补亏损的部分及相应的所得税率，计算确定递延所得税资产的评估值。3 .流动负债的评估被评估单位负债全部为其他应付款。各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。其他应付款：资产评估专业人员首先对该部分款项的账龄长短进行分析，并就账龄较火的应付款项与有关会计人员进行交谈，其次，选择金额较大的应付款项进行发生额测试，核查应付款项的真实性，以核实无误后的账面值作为评估值。八、评估程序实施过程和情况资产评估专业人员于2022年9月2日至2022年9月18日对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况

37、如下：（一）接受委托我公司与委托人洽谈，就评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、评估工作各方参与人工作配合和协助等资产评估业务基本事项达成一致，签订资产评估委托合同，拟定评估计划。（二）前期准备针对本项目特点和资产分布情况，我公司制定了资产评估方案，组建了评估团队。为便于被评估单位的财务与资产管理人员理解并提交资产评估资料，我公司对被评估单位相关配合人员进行了资产评估资料准备工作培训，并指派专人指导被评估单位清查资产、准备评估资料、核实资产、验证资料，对资产评估资料准备过程中遇到的问题进行解答。（）现场调查一

38、）资产核实1 .指导被评估单位填表和准备应向资产评估机构提供的资料资产评估专业人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照资产评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。2 .初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表资产评估专业人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细无锡铮利置业有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资

39、产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明细表”进行完善。3 .现场实地勘查根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，资产评估专业人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。4 .补充、修改和完善资产评估明细表资产评估专业人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善”资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。5 .查验产权证明文件资料评估人员对评估范围内资产的产权进行了调查，对权属资料不完善、权属资料不

40、清晰的情况，提请企业核实。二）尽职调查资产评估专业人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：1 .被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；2 .被评估单位的资产、财务、经营管理状况；3 .其他相关信息资料。（四）资料收集资产评估专业人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括宜接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。（五）评定估算资产评估专业人员针对各类资产的具

41、体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。（六）内部审核根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。九、评估假设（一）一般假设-）交易假设：假设所有待评估资产己经处在交易的过程中，资产评估专业人员根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。二）公开市场假设：假设在市场上交易的资产，或拟在市

42、场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。三）企业持续经营假设：假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规，在可预见的将来持续不断地经营下去。四）假设评估基准日后无人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。五）假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。（二）特殊假设-）假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；二）假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前

43、方向保持一致；三）假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致：四）假设被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化：五）假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规；六）假设委托人及被评估单位提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；（三）评估限制条件一）本评估结论是依据本次评估目的，以公开市场为假设前提而估算的评估对象的市场价无锡铮利置业有限公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑宏观经济环

44、境发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。二）评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，资产评估专业人员对价值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。本报告评估结论在以上假设和限制条件下得出，当出现与上述评估假设和限制条件不一致的事项发生时，木评估结果一般会失效。十、评估结论在评估基准日2022年7月31日，深圳市润陇投资有限公司经审计的总资产账面价值199,137.42万元，负债账面价值74,071.97万元，股东全部权益账面价值125,065.45万元。采用资产基础法评估后的总资产评估值215,064.90万元，负债评估值74,071.97万元，股东全部权益评估

45、值为140,992.93万元，评估增值15,927.48万元，增值率12.74%评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=CA*100%1流动资产74.060.5674,060.562非流动资产125,076.85141,004.3315,927.4812.73%3长期股权投资125,074.(X)141,(X)1.4815,927.4812.73%4递延所得税资产2.852.855资产总计199,137.42215,064.9015,927.488.(X)%6流动负债74,071.9774,071.977非流动负债8负债合计74,071.9774,071.979净资产（所有者权益）125,065.45140,992.9315,927.4812.74%（-）评估结论增减值说明评估基准日，