XX区老旧小区物业管理实施细则.docx

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1、XX区老旧小区物业管理实施细则为切实加强和改进XX区老旧小区物业管理工作，全面提升老旧小区宜居质量，结合我区实际，制定本实施细则。一、指导思想以体制机制创新为核心，按照“政府推动、条块结合、以块为主”的原则，推动建立“区政府统一领导、职能部门业务指导、属地镇（街道）具体负责、村（社区）协助落实”的物业管理体系，进一步理顺物业管理体制，实现全区老旧小区物业管理全覆盖，建立健全规范、高效、和谐的长效管理机制。二、工作目标自2020年10月启动至2021年10月底实现全区老旧小区物业管理全覆盖，一年内达到“物业管理规范运作、服务水平提升明显、精细化管理全面升级”的目标。按照市级文件要求，以下三类老旧

2、小区纳入实施范围：一是2000年以前建设的老旧小区（原则上以房改房为主，包括保留的城中村及所有直管公房）；二是“三供一业”移交的老旧小区；三是纳入全市老旧小区改造暨宜居住区建设的小区（不含拆迁安置房小区）。三、职责分工老旧小区物业管理工作在区物业管理工作领导小组领导下实施，区住房城乡建设局（区物业管理工作领导小组办公室）牵头组织指导、督促各镇（街道）、部门、单位履行物业管理工作职责。区住房城乡建设局（区物业管理工作领导小组办公室）负责指导各镇（街道）开展物业管理区域划分、完善物业管理基础设施、做好国有物业进驻管理验收备案等工作；协调已备案小区申请市、区物业管理补助专项资金；负责制定区级相关服务

3、标准和考核办法；组织开展对进驻物业服务企业的年度考核工作，根据总体考核情况确定项目补助资金的审核拨付工作。各镇（街道）具体负责开展老旧小区调查摸底、物业管理区域划分、完善物业管理基础设施和物业管理签约移交相关工作；负责组织实施进驻接管前的物业用房配建、小区围墙封闭、门岗和出入口道闸等改造工程；负责对进驻物业服务企业的季度考核工作。区财政局负责老旧小区补助专项资金的预算安排和资金拨付工作。区国控集团负责区属国有物业服务企业的进驻管理工作。区物业管理工作领导小组成员单位按照各自职责，积极协助推进老旧小区物业管理工作。四、管理模式（一）对可实施封闭、具备实施物业管理基本条件的老旧小区，已成立业主委员

4、会的，由属地镇（街道）协助其选聘物业服务企业实施管理；未成立业主委员会的，由属地镇（街道）选聘国有物业服务企业进驻管理。（二）对无法实施封闭、不具备实施物业管理基本条件的老旧小区，由属地镇（街道）直接选聘区属国有物业服务企业实施准物业管理，落实三保一修基础管理（保安、保洁、保绿、维修等），属地镇（街道）应当以村（社区）为网格就近提供必要的物业管理用房，设立镇（街道）老旧小区物业服务中心。（三）对未成立业主委员会的、已经由属地镇（街道）选聘非国有物业服务企业实施管理的老旧小区，合同到期后或经协商愿意退出的，由属地镇（街道）选聘国有物业服务企业进驻管理。五、政策扶持老旧小区物业服务标准参照XX市普

5、通住宅物业服务等级标准一级标准制定，具体标准详见附件。经区住房城乡建设局验收符合接管条件，属地镇（街道）委托国有物业服务企业实施管理并签订规范合同文本，并到区住房城乡建设局办理备案手续的老旧小区，根据小区实际情况，由属地镇（街道）按照每平方米每月0.5元至1元的标准进行补贴，补贴时间为自国有物业服务企业正式进驻托底管理之日起三年。老旧小区地面停车位及公共部位的经营收益按合同约定使用，主要用于小区公共设施设备维修及弥补物业费用不足。老旧小区应当按规定归集住宅专项维修资金，未归集到位的，由属地镇（街道）落实老旧小区房屋及共有设施设备的维修。六、工作措施（一）统一进驻管理。在区政府统一领导下，属地镇

6、（街道）履行主体责任，按照XX区老旧小区管理模式，做好老旧小区物业管理全覆盖工作。对于原先由属地镇（街道）选聘的非国有物业服务企业实施管理的，按照求同存异、先易后难、一事一议、分类处置、平稳过渡的原则做好移交工作。涉及到原产权单位管理职责和管房单位所管公房的，参照市“三供一业”移交政策，将维修资金与管房责任一并移交委托给属地镇（街道），并及时至维修资金代管部门办理维修资金账户变更，确保进驻小区后物业管理工作正常有序进行。属地镇（街道）管理的公有住房，可委托区属国有物业服务企业实施管理。（一）组织调查摸底。各镇（街道）组织辖区老旧小区全面调查摸底工作，摸清老旧小区基本情况，主要包括建筑幢数、单元

7、数、户数、总建筑面积、进出口数、现有车位数、现登记停车数、物业服务费收缴情况等内容，做到数据准确详实、情况真实可靠，形成“一小区一册”的底数台账。并同步做好政策宣传工作，了解居民意愿，原则上应在形成多数意见后，方可安排国有物业服务企业进驻。（三）合理划分区域。各镇（街道）根据调查摸底成果,合理划分物业管理区域。以有利于管理为前提，划分后土地四至界限明确，由市政道路、河道水系或其他明显标志分割,并结合镇（街道）、村（社区）管理的范围确定。有相对独立围墙、出入口等界限的，宜单独划分物业管理区域；零散的房屋可就近纳入集中连片的物业管理区域实施托管。（四）完善服务设施。老旧小区硬件设施应达到实施物业管

8、理基本要求，具体标准：提供必要的物业管理用房，按总建筑面积千分之一配比，最低不少于50平方米，无用房的可以因地制宜进行配建或采用简易移动办公房等形式配建；完成小区围墙封闭、门岗和出入口道闸改造，实现小区封闭化管理。（五）选聘国有物业。各镇（街道）从市住房城乡建设局建立的国有物业服务企业目录库清单内选聘国有物业服务企业进行托底管理，并报区住房城乡建设局备案。国有物业服务企业应在老旧小区整治前选定，并提出小区后续物业管理合理化建议，纳入整治方案。（六）构建考评体系。综合镇（街道）对进驻物业服务企业的季度考核，区住房城乡建设局的年度考核以及市住房城乡建设局“双随机”抽检，对物业服务进行综合考核，补贴

9、资金的10%与考核结果挂钩，督促物业服务企业不断改进日常服务中存在的问题和不足，稳步提升物业服务管理效能。（七）建立市场机制。积极引导业主主动承担物业服务费，业主缴纳的物业服务费应单独建账，专项用于3年后的小区物业管理。逐步提升业主物业服务消费意识，用3年时间组建业主委员会（无法组建的，组建物业管理委员会），积极督促业主委员会（物业管理委员会）与业主大会选聘的物业服务企业进行签约，实现政府托管向业主自行选聘物业服务企业过渡。3年后对已经建立业主委员会（物业管理委员会）、并与物业服务企业签订委托管理合同的，依据物业费收缴率和管理水平，年终进行考核奖补，未与物业服务企业签订委托管理合同的，不予考核

10、奖补，考核奖补细则另行制定。通过上述引导、激励的过渡方式，形成业主主动缴费自行选聘物业服务企业的良性机制。（八）加大政策扶持。对接管老旧小区物业管理工作突出的国有物业服务企业，对符合规定的补贴，可按不征税收入处理，给予信用激励加分；对在3年内与业主委员会（物业管理委员会）直接签约、由业主缴纳物业管理费的国有物业服务企业，给予信用激励加分。七、工作要求（一）加强领导，提高认识。各镇（街道）、部门、单位要从提升城市管理水平、推动和谐社会建设的高度出发，强化责任意识，通过物业管理体制创新，精心组织、示范引领、全面推进，用心、用力、用情，切实解决民生服务短板。（一）强化宣传，营造氛围。要加强正面舆论引

11、导，大力宣传实施专业化物业管理的意义及物业管理的相关法规政策，引导业主积极参与，自觉遵守物业管理的有关规定，营造共建、共治、共享的良好氛围。（三）明确职责，落实要求。各镇（街道）、部门、单位要立足本职，高位推动，齐抓共管、形成合力，要切实采取有效措施，加强考核督查，持续改进老旧小区物业管理工作，全面提升老旧小区物业管理工作水平。附件：XX区老旧小区物业管理服务标准附件:XX区老旧小区物业管理服务标准项目内容基本标准综合服务管理处设置1.小区内设置管理处。2.配置办公家具、电话等办公设施及办公用品。人员要求1.小区经理有物业管理员上岗证。2.工作人员统一工作制服，挂牌上岗，仪表整洁规范。服务时间

12、管理处周一至周日每天8小时业务接待。日常服务1.受理业主或使用人报修。2 .对业主或使用人的投诉有答复处理。3 .公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每年向业主公布一次。4 .建立物业服务基础档案。5 .有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象劝阻、制止或报告。清洁管理共用楼道保洁每周打扫1至2次楼道；及时清理杂物电梯及电梯厅保洁每日清扫1次电梯轿厢公共卫生间保洁白天每两小时清洁1次绿化带、道路保洁绿化带每天清扫1次，道路每日清扫1次；日间做好环境保洁巡查，及时清理零星垃圾垃圾桶、果皮箱垃圾每日清运1次；每双日进行清洗保洁；保持外观整洁垃圾收集与处理小区内

13、定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每双日清洗1次。配合街道、社区做好垃圾分类。卫生消杀灭鼠灭蚊等每季至少消杀1次公共天台、屋顶每季清理1次房屋、共用设施、设备维护与管理围墙发现损坏申请维修资金进行修复道路、场地等道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏进行修复排水设施发现堵塞及时疏通给水设施饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次消防设施设备消防设施设备可随时启用，消防通道划设标识，保持畅通电梯等特种设备按照规定开展日常维护保养并定期检验，确保使用安全园林绿化养护与管理草坪、灌木类、花坛每年修剪2次，除虫施肥每年1次乔木类每年修剪1次，除虫施肥每年1次安全防范人员要求1 .专职保安人员，身体健康，工作认真负责。2 .对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。门岗1 .保证1个主出入口24小时进出、值班看守。2 .对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口道路畅通。巡逻岗1.不定时巡逻，夜间重点部位巡逻一次。2.在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。车辆管理1.地面、墙面有简易标志。2.收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。其他文明城市创建、社区网格化管理等积极配合属地镇（街道）、村（社区）落实各项创建工作