8土地增值税.pptx

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1、8 土地增值税,概述,纳税义务人,征税范围,税率,增值额的确定,应纳税额的计算,减免税优惠,申报和缴纳,一、概述,一、概述,所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。,一、概述,征收土地增值税的作用1、增强国家对房地产开发和房地产交易市场的控制2、有利于国家抑制炒买炒卖土地获得暴利的行为3、增加国家财政收入为经济建设积累资金,二、土地增值税三要素,纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。特点1.不论法人与自然人。2.不论经济性质。3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。4.不论行业。

2、,征税范围 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。（一）征税范围的一般规定1.只针对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。2.既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3.只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产，则不予征税。“赠与”仅指以下情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土

3、地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。,二、土地增值税三要素,二、土地增值税三要素,（二）征税范围的若干具体规定,税率四级超率累进税率表,二、土地增值税三要素,三、计税依据的确定,土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额 收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。扣除项目金额的确定：3种情况,1.转让新房房地产企业扣5项,2.转让新房非房地产企业扣4项,3.任何企业转让房地产,取得土地使用权所

4、支付的金额可以有三种形式：以出让方式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的，为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的，为支付的地价款。房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发费用的扣除注意事项：如果利息能够单独扣除，利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，可扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内扣除土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算

5、扣除。,评估价格指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。纳税人有下列情况之一的，应按照房地产评估价格计算征收土地增值税1.出售旧房及建筑物的；2.隐瞒、虚报房地产成交价格的；3.提供扣除项目金额不实的；4.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,四、土地增值税应纳税额的计算,土地增值税应纳税额的计算步骤：第一步，确定转让房地产所取得的收入第二步，确定扣除项目金额第三步，计算土地增值额，确定增值率和税率第四步，计算应纳税额土地增值税的计算公式增值额=收入额-准予扣除项目金额增值率=增值额扣除项目金额100%土地增值税应纳税额=增值额 适用税率

6、-扣除项目金额速算扣除系数,【例1】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。,解：（1）取得土地使用权支付的地价及有关费用，1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）5%=650（万元）（

7、4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额=（1000+3000）20%=800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）（7）增值额=10000-6005=3995（万元）（8）增值率=39956005100%=66.53%（9）应纳税额=399540%-60055%=1297.75（万元）,【例2】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计2

8、7.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土增值税额。,解：（1）评估价格=60070%=420（万元）（2）允许扣除的税费27.5万元（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）（4）增值额=500-447.5=52.5（万元）（5）增值率=52.5447.5100%=11.73%（6）应纳税额=52.530%-447.50=15.75（万元）,五、税收优惠,（一）一般减免1.纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的,予以免税；增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税普通标准住宅同时满足下列条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成

9、交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。,五、税收优惠,2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值率未超过20%的，免税。4.对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务核实，可以免征。5.居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让

10、原自用住房（非普通住宅），经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税,五、税收优惠,（二）特殊减免1.非公司制企业整体改建为有限责任或股份有限公司的，改建前的企业将国有土地房屋权属转移变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。2.企业合并或分立，原有企业将国有土地房屋权属转移变更到新企业的，暂不征收土地增值税。3.单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地房屋权属转移变更到被投资企业，暂不征收土地增值税。4.不适用于房地产开发企业。,六、征收管理,1.纳税程序,2.纳税地点

11、房地产所在地当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则在办理过户手续所在地的税务机构申报纳税；转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。,六、征收管理,六、征收管理,3.纳税时间和缴纳方法（1）以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、等级手续前数日内一次性缴纳土地增值税。（2）以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。（3）项目全部竣工结算前转让房地产的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。,七、房地产开发项目土地增值税清算管理,1.土地增值税清算的定义2.土地增值税的清算手里3.非直接销售和自用房地产的收入确定4.土地增值税的扣除项目5.土地增值税的核定征收6.清算后再转让房地产的处理,