上海虹桥商务区地块项目研究报告.ppt
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1、一、项目解析,1.1项目区位及指标条件解读,虹桥商务区区位示意图,虹桥商务区土地利用规划图,项目概况,区位:紧邻中心城区,虹桥商务区核心区北片区定位:以总部经济为核心,高端商务商贸,物流会展为特色;面积:总占地约68.3亩容积率:1.8商文/2.7商办文地块性质:办公、商业用地,依托虹桥交通枢纽,现代化服务业集聚区中等体量,商办综合体,1.1项目区位及指标条件解读,地块基本信息,单位:,项目四至:北至润虹路、南至扬虹路、东至申虹路、西至申长路由兴虹路分为10A-02A、12A-01A两幅地块其中10A-02A占地8410,建面15138,容积率1.8其中12A-01A占地37120,建面100
2、224,容积率2.7地下商业面积约40000,地块现状实景照片,1.1项目区位及指标条件解读,地块四至环境,实地调研发现,地块尚未整平,且杂草丛生。东侧:申虹路;已通车,双向2车道,以东为商办属性储备用地,未平整,现状存在建筑;南侧:扬虹路(扬虹路高架);已通车,双向8车道,车况较好,扬虹路高架向西连接菘泽高架和嘉闵高架,往东可直接通往虹桥火车站和虹桥机场。扬虹路以南为核心区一期规划范围,现状多幅已出让地块均未动工;西侧:申长路;已通车,双向8车道,以西为目前挂牌地块,现状未平整;北侧:润虹路;双向4车道,已通车,以北为储备用地中部:兴虹路;双向4车道,已通车,属于城市支路能级;,地块被行政道
3、路分隔为两幅独立地块,1.2项目区域规划及发展特征分析,规划范围虹桥综合交通枢纽地处长宁区与闵行华漕镇交界处,规划占地26.34平方公里,由外环线A9铁路外环线北翟路围合而成。虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区,即北至11,西至A5。这两个区域面积相加,约86平方公里,涉及到闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。枢纽区域内规划有机场、铁路、轨道交通、磁悬浮等多种交通模式规划定位以交通枢纽为特征,成为长三角重要的城市网络节点,以国内交流为特色,服务长三角、服务全国,以现代服务业为重点,成为上海重要的现代服务业集聚区之一,功能定位为面向长三角的综合交通枢纽和区域商务中心,1.2项目区
4、域规划及发展特征分析,开发进度核心区一期于2019年二季度启动开发,建筑体量达167万,土地供应周期一年,出让基本完成,区域突出低碳设计和商务社区的规划理念。北片区及南片区目前已有3幅经营性用地推出,暂无地块成交。规划面积及体量总范围:86平方公里虹桥商务区:26.3平方公里商务区核心区:4.7平方公里核心区一期:1.4平方公里;商办体量约167万;北片区:1.44平方公里;商办体量约125万;南片区:0.8平方公里;商办体量约17万;,大体量商办规划易形成集聚效应,规划利好市场去化存在压力,同质化严重,1.3项目对外交通条件利弊分析,虹桥综合枢纽规划有机场、铁路、轨道交通、磁悬浮等多种交通模
5、式,设置有公交枢纽、高速巴士枢纽等设施,此外还将建设多条配套疏散道路。,1、机场虹桥机场除了原来的东航站楼之外,此次扩建工程中新增加的西航站楼、第二跑道于2009年底完成竣工和初验,已于2019年世博会前投入正常使用。虹桥机场扩建完成后仍然定位为国内航空枢纽,以国内航班为主,保留少量日韩航线,国际航线依旧安排在门户型枢纽浦东国际机场;但未来旅客可在虹桥机场办理浦东机场的登机手续。,2、铁路枢纽交通核中的铁路客站,设计为30股道、16站台,规划有京沪高铁、沪宁城际铁路、沪杭客运专线、沪杭城际铁路等线路。根据规划,未来虹桥站主要负责高速铁路旅客的出行,而上海站、上海南站则主要为普速列车旅客提供服务
6、.,根据设计目标,虹桥机场东、西航站区规划近期满足年旅客吞吐量3000万人次,终端目标4000万人次/年。,1.3项目对外交通条件利弊分析,3、轨道交通虹桥综合枢纽地区,规划有4条轨道交通线路,分别为轨交2号线、10号线、17号线和20号线(青浦线)。,17号线规划站点润虹路站位于地块西北角,但开工时间不明,利好有限,1.3项目对外交通条件利弊分析,4、磁悬浮枢纽交通核中,铁路客站以东,规划预留有磁悬浮客站,设计为10线10站台。现有的磁浮示范运营线从龙阳路至浦东国际机场,而根据政府设想,磁悬浮将从龙阳路站向西延伸,至上海南站后分为两路:支线向北连接虹桥综合交通枢纽;正线向南,通往浙江的嘉兴、
7、杭州。但是,由于种种原因,磁悬浮延伸段至今仍处于“论证阶段”,何时可以建成目前不得而知。5,公交设施虹桥综合交通枢纽内,设置有常规公交枢纽、长途巴士枢纽、出租车蓄车场等公共交通设施。1)常规公交枢纽在枢纽交通核内东、西交通中心,分别设置公交枢纽,安排9条往郊区方向的线路和4条往中心城区的线路。2)长途巴士枢纽巴士枢纽设置在西交通中心,设计发车位20个,蓄车位10个,可安排约1500个候车座位。3)出租车蓄车场虹桥枢纽内,设置4处出租车蓄车场,蓄车泊位合计约3500个。,1.4周边配套资源分析,虹,路,虹,兴,路,路,路,长,申,虹,路,路,虹,扬,申,贵,润,申,现状居住区,商业配套,幼托,规
8、划社区配套,规划幼托,商业现状商业配套集中西北部居住社区内,以中低端零售业态为主。整个北片区目前商业稀缺,后期规划体量较大,社区商业配套(菜场等)规划位于申贵路西侧;教育规划幼托位于地块西侧居住用地内;医疗规划位于申贵路西侧住宅用地内;交通17号线规划站点“润虹路站”位于地块西北角不远处,但无明确时间表;,区域尚不成熟,周边配套不完善,商业将需要更长的市场培育期,1.5区域人口特征分析,居住人口虹桥综合枢纽规划人口约7万人。其中,闵行动迁居住人口约3万人,保留改造居住人口约1.4万人,长宁动迁居住人口约0.6万人,结合综合发展用地开发的公寓居住人口控制在2万左右。,5公里辐射范围,外环线,内环
9、线,从人口规模控制看,虹桥综合交通枢纽范围内,除原有居民以及政府安置居民外,新增人口约2万人,1.5区域人口特征分析,产业人口虹桥综合枢纽规划周边,涉及的产业园区规划包括:西郊(徐泾)商务港、闵北工业园区、华漕镇现代商务区、虹桥临空经济园区等。,外环线,内环线,地块5公里辐射范围内,实际产业人口约13万人次,除临空经济园区产业工人能级及收入较高外,其余园区均处于中低水平。,1,2,4,3,5,上述四个产业园区,虹桥临空经济园区成立早、发展势头最好;闵北工业园区虽然进行产业结构调整,但目前仍以工业为主;华漕现代商务区和西郊商务港建设则刚刚起步。,1.6小结,本项目的特征:1,短中期内商办物业供应
10、量大,市场竞争激烈2,板块内以商务人群为主,流动人口多,常住居民少且多为动迁居民3,虹桥商务区是上海市十二五期间重要发展板块,发展前景好4,北区与南区的土地较核心区一期,项目规划要求及区位优势上略逊一筹,核心区一期项目是树标杆的。基于这样的背景,核心区一期中将出现大量的高规格商办项目,我们应规避高端配置,采取中端得配置定位,形成错位竞争。,二、上海销售型办公楼市场总述,2.1上海主要商务区(板块)概况,商务区简述1、南京西路板块-上海最昂贵的地段,国际顶尖企业、奢侈品、酒店聚集地代表项目有恒隆广场、波特曼、会德丰广场、SOHO东海广场等2、小陆家嘴板块-中国的至高点,21世纪的金融中心,具有得
11、天独厚的滨江优势代表项目有环球金融中心、金茂大厦、国金中心、中银大厦等3、淮海中路板块-具有优雅文化气息的繁华大街,年轻一代购物首选 代表项目有香港新世界广场、嘉华中心、力宝广场、中环广场等4、人民广场板块-上海市的行政中心,连接南京西路与外滩两大黄金地段的枢纽 代表项目有来福士广场、外滩中心、都市总部大厦等5、徐家汇板块-西方文明进入上海的窗口,电子信息、高科技产业汇聚地 代表项目有港汇广场、美罗城大厦、飞洲国际广场等6、虹桥板块-上海发展最早的涉外办公区,依托大虹桥概念谋求进一步升级 代表项目有国贸中心、世贸商城、万都中心等,上海市中心区域包括黄浦、静安、长宁、徐汇、卢湾和浦东六个区,70
12、%左右的写字楼项目都集中在这个区域内,因此本报告将分成人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥地区及小陆家嘴六个版块。,上海传统商务区分布,5,1,3,2,6,4,本地块,2.1上海主要商务区(板块)概况,上海传统商务区分布,5,1,3,2,6,4,本地块,上海传统商务区基本数据,上海市中心区域包括黄浦、静安、长宁、徐汇、卢湾和浦东六个区,70%左右的写字楼项目都集中在这个区域内,因此本报告将分成人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥地区及小陆家嘴六个版块。,2.1上海主要商务区(板块)概况,传统商务区的建设趋于饱合,加之企业外迁的需求增加,一些新兴商务区随之形成,有一部分是由规划形成的
13、,还有一部分是由传统商务区衍生形成的。,上海新兴商务区分布,经过多年发展,上海已经形成了陆家嘴-淮海路/南京路/静安寺-徐家汇-虹桥这条现代化服务业“黄金走廊”。近几年在中环线附近形成了多个新兴商务区板块,已发展成熟,2.2上海商办土地市场,2019-2019年土地供应结构(成交可建面积),市场化的住宅用地逐年萎缩,比重由2019年的4成降至2019年的2成;商办用地持续放量,为今年经营性用地供应主力,占比近5成。,近两年半,商办用地供应量充沛,单位:万,2.2上海商办土地市场,2019-2019年商办用地供应区域分布观察(成交可建面积),近2年半,供应量充沛的商办用地,近6成的供应量在外郊环
14、间。外郊环中,虹桥商务区供应量约167万;其他供应量主要来自于嘉定新城、嘉定南翔、松江新城、闵行浦江镇、闵行马桥镇、奉贤南桥新城等板块,这些板块能级度与虹桥商务区无可比性。为此虹桥商务区的竞争主要为内外环间的商务区,根据上表上的土地供应,未来2-3年竞争还是比较激烈的。,单位:万,虹桥商务园区,2.3上海办公楼市场分析,08-12年上海销售型办公楼供求价格走势分析,08-12年上海销售型办公楼存量走势分析,在住宅市场调控背景下,近3年的办公楼并未出现异军突起的市场局面,在供应量充沛的情况下,年交易量基本稳定在150-190万之间,占商品房交易总量的15-20%。观察办公楼存量,2019年开始办
15、公楼存量开始大幅攀升,这也表明近3年办公楼呈现明显的供大于求,以2019年的交易计算,库存量还需2.5年的去化周期,与商品住宅库存量去化周期1.3年相比,办公楼市场的竞争格局激烈。,去化周期约2.5年,2.3上海办公楼市场分析,上海09-11年各环线办公楼成交量比较(万),上海09-11年各环线办公楼供应量比较(万),观察各环线的办公楼供求发现,近3年,本项目所在的外郊环间是办公楼供求比较活跃的区域,11年供应量最大的一个板块,而交易量并未有突出表现,供求比在1:1.5,市场竞争激烈。外环以内的3个板块,供求关系相对比较平衡。,2.4办公楼交易结构观察(2009-2019),09-12年上海办
16、公楼成交区域分析,观察各行政区办公楼的交易量发现,2009年办公市场集中度高,浦东新区的表现比较突出。2019年办公市场趋向均衡,这表明各个区域都在大力推进商务楼宇经济的发展,呈现多点式的商务圈,且均有市场接受度。,市区,远郊,对本项目而言:办公楼的大市场环境竞争非常激烈,表现在供应量大、办公楼交易区域分布广。虹桥商务区能否呈现一家独大的局面有待考量。,2.4办公楼项目观察(2019年),11年热销top10中,主力成交量约3-4万之间。超过5万的仅3个项目,其中新世界长宁商业中心是被soho低于市场价约2万元/进行整体收购,而嘉定的万达、闸北的中铁、徐汇的绿地滨江的优异表现,离不开其性价比高
17、loft产品或宜商宜住的酒店式公寓产品。热销办公楼分布区域较广,这表明除地段因素带来热销外,可以因产品、因价格出现热销。,2.4办公楼项目观察(2019年),12年热销top10中,半年交易量超过3万的有4个楼盘。其中,闸北不夜城板块的隆宇国际商务广场为大宗交易;虹口北外滩上海国际航运服务中心的热销主要因其地段优势及合适价格,而卓越和沪东两个楼盘离不开其性价比高的小户型loft产品及平和的定价。,2.5办公热销个案观察,江桥万达广场,区域:嘉定江桥占地面积:18.63万总建筑面积约55万其中:住宅面积约12万,容积率2.5;办公(soho)约12万;商业约5.2万,商办产品规划:社区商业(销售
18、型)商业广场(持有)餐饮酒吧街区(销售型)办公(销售型)业态规划:社区商业:没有明确规划,只是不允许做餐饮,全部销售后,小业主自由经营。商业广场:万千百货、万达国际影城等主力商家餐饮酒吧街:补充餐饮、休闲娱乐配套不足,2.5办公热销个案观察,江桥万达广场办公(soho)供求走势分析,办公产品为soho类住宅产品,面积段处于4060m2之间,具体来看。主要有两个主力的面积段,其中4546 m2以及5556 m2的房源各占总数的45%左右,剩余10%左右为50 m2、60 m2和极少数的80 m2房源。2019年开盘报价为1500016000元/,2019年报价16000-17000元/,装修标准
19、为1200元/。,办公产品单层平面图,热销原因:品牌号召力,性价比高的产品,总价低,可居住,2.5办公热销个案观察,中铁中环时代广场,区域:闸北大宁占地:5.2万总建筑面积:约21万(一期约14万)容积率:2.8产品线:一期推出2幢12层的loft办公楼和1幢17层,其中13层为酒店配套和商业裙房,411层为四星级酒店。1217层为精装soho。,中铁中环时代广场供求走势分析,2.5办公热销个案观察,Loft办公:2幢12层,2幢楼通过一楼的公共大堂相连 公共大堂高度:约9米 标准层高:5.4米标准层面积:1200 其中4-12层分割的主力面积在80-100,一层12套 1-3层采用无柱式建筑
20、,最大面积200。,SOHO:精装soho位于1幢17层中,该幢楼13层为酒店配套和商业裙房,411层为四星级酒店。1217层为精装soho。主力面积:50层高:3.5米 电梯数量:5部客梯,1部货梯,大楼配有地源热泵系统。精装标准:2000元/,Loft实景,Soho户型图,项目外立面实景,热销原因:性价比高,总价低,可居住,2.6热销个案结构观察,2019年热销办公楼成交面积段,2019年热销办公楼成交总价,50-100及250以上面积段热销,100-200万及400万以上总价段热销,2.6热销个案结构观察,传统办公产品集中市区核心区位,主力均价6-7万元/,高位突破10万元/;基于地段的
21、优势,在价格高企情况下仍能得到较好的成交量,有5个楼盘交易量在1万以上。,2.6热销个案结构观察,2019年高售价办公楼成交面积段,2019年高售价办公楼成交总价段,高端办公项目面积段较大,1000以上占比较大,高端热销办公项目总价基本处于1000万以上,2.6热销个案结构观察,上海办公楼总体市场对本项目的影响小结:,1,办公楼的大市场环境竞争非常激烈,表现在供应量大、办公楼交易区域分布广。虹桥商务区能否呈现一家独大的局面有待考量,且区域未来供应十分充沛,在这样的环境背景下,对于本项目的未来售价预期应谨慎评估。2,观察2019、12年的热销楼盘发现,交易量可实现6万的项目主要出现在两类情况,一
22、是整体收购,二是小户型loft酒店式公寓产品项目,买一层送一层,低总价实现热销,且在定价上,也相对比较平和,带装修的售价与周边住宅毛坯售价一样,甚至有个盘还低1000-2000元/。上海近几年办公楼性质的loft小户型酒店式公寓产品过渡活跃,相关办公楼设计规范执行越来越严格,曾在2019年出台办公楼单套面积不小于150,该政策未进行很好的执行,但从2019年开始,各区县开始不同程度的执行政策,单套在150内的规划越来越难批复。因此,本项目将面临Loft产品在规划上的限制。本地块将仍采取常规办公产品的定位方向。,4,2.7上海市办公楼市场总体概述,2019-2019年上海办公楼市场各面积段供求均
23、价走势(截止2019.7.31),Loft及soho产品为近两年市场供求绝对主力,成交均价基本处于18000元/;常规办公产品中,150-350为市场主力面积段,成交均价基本处于30000元/,基本为loft及SOHO产品,单位:套、元/,说明:由于150-250面积段数值过大,柱状图已处理,考虑到loft产品将受到限制,本篇章将对上海市常规办公产品进行分析,2.7上海市办公楼市场总体概述,2019-2019年上海办公楼市场各面积段供求均价走势(截止2019.7.31),单位:套、元/,说明:上图数据均为单套面积大于150以上办公产品,1.5,1.0,0.8,供求比,常规办公产品市场较乐观,供
24、求比逐年降低,年均供应量约3000套,2019年供应量下浮明显;,三、板块研究,3.1 参考板块商圈研究3.2 竞争板块市场研究3.3 虹桥商务区潜在供应,3.1 参考板块商圈研究,小陆家嘴板块,金融资本青睐,外资企业云集,世界知名的CBD,陆家嘴金融中心区 西、北临黄浦江,东至泰同路、浦东南路,南至东昌路,与繁华的南京路外滩隔江相望,占地 1.7 平方公里,规划建筑面积 445 万,是上海中央商务区(CBD)的重要组成部分,未来的国际金融中心之一;陆家嘴金融中心区规划以发展金融及贸易、商业、房地产、信息、咨询等第三产业为主。优越的地理位置、良好的投资环境和优惠的政策,吸引了国内外众多的投资者
25、,至2019年,已有上海环球金融中心、21 世纪大厦、渣打银行大厦、陆家嘴金融中心大厦等 10 多个重点项目陆续建成。,写字楼售价年均增幅约29.3%,目前均价已达7.7万元/,平均租金水平在6-13元/天,3.1 参考板块商圈研究,虹桥开发区板块,上海最早的涉外经济开发区,日韩及贸易类企业聚集,区域概况:虹桥CBD是国务院1986年设立的第一批国家级涉外开发区,经历了改革开放三十年的沉淀,五星级酒店林立、高端购物中心、高端居住区、休闲娱乐等配套服务完善,是上海最开放、国际化程度最高、最便捷的中心商务区之一;入驻企业:这里是上海最早、最大的领事馆聚集区,目前已有韩国、日本、丹麦、土耳其等21家
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