养老地产专题研究报告.ppt

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1、2023/4/28,1,养老地产专题研究报告,Part 1 国内养老地产开发机会及开发条件研究Part 2 北京养老地产案例研究Part 3 养老地产开发运营模式研究,专题报告总纲,Part 1 人口老龄化,第一阶段：市场发展初期（1999 年-2010 年）老年住宅市场发展缓慢第二阶段：市场快速发展阶段（2010 年-2025 年）老年住宅井喷式增长 1、我国人均GDP 达到3000 美元以上，老年人已逐渐成为老年住宅消费主体，市场需求明朗；2、另一方面，目前中年人在这一阶段也步入老年，他们有着较高的收入及教育水平；3、同时，老年人独立居住的养老观念已经形成，这一阶段老年住宅的需求将会出现井

2、喷现象，老年住宅的增长将会保持在10%左右。第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025 年-2055 年）处于较高水平稳定期,根据国家十二五规划，平衡城乡养老差距，预计到2015年，我国将基本形成“9073”的养老服务格局，即90%的老年人居家养老，7%的老年人在适老主题社区养老，3%的老年人依托福利院老年公寓等机构养老。北京十二五老龄事业发展规划“9064”即到2020年，90%的老人通过社会化服务在家庭养老，6%的老人通过政府购买服务在社区托老，4%的老人入住养老服务机构集中养老。,中国正在快速步入老龄化社会，而由于中国人口基数大和实行计划生育的因素，中国的老龄化进程呈现出数量大、增长速度快的

3、特点。,观点：由以上结论，目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成 养老产业迎来了一个巨大市场需求，大多地产企业和险资进入，也是出于这个原因。,Part 1 国内养老地产开发机会,从统计来看，国内外情形相仿，居家养老，社区养老和机构养老呈现90：7：3的比例关系。,所以从市场角度来看，居家养老拥有最大的市场价值。,居家养老,社区养老,机构养老,在普通住宅设计和建设时，就把老年人的需求考虑进去，即打造“通用住宅”。如果在开始就考虑这些需求，成本不会超过房屋造价的1%，日本在此方面经验丰富。,专门为老年人建设的社区，设置老年人健康、娱乐配套。非常受欢迎，老年人到这种社区有集体生活，可能有人照顾

4、，也不感觉孤独，该类项目国内如北京太阳城比较成功。,专门的养老院，有完善的医疗、护理设施，通常属于政府的公益项目，为有特殊需要的老年人群设立。,Part 1 国内养老地产分类,Part 2关于养老地产的方式,居家养老,社区养老,90%,7%,观点:1.一线城市郊区大盘和部分旅游城市的度假地产越来越成为供应主流，这两部分中有相当一部分客群8-10%（代理机构调研数据）是以养老为置业目的的，但传统的房地产开发中并未对这部分客群做细分，未来有极大的挖掘潜力。随着中国的老龄化进一步加剧，这个比例在稳步上升。2.根据前一点，如果提出“两代居”“全龄化”的社区概念，在普通住宅项目中嵌入较少量的老年住宅产品

5、，和老年服务产品，以此为卖点会是很大的机会点。,居家养老和社区养老两者结合就是一个具有养老功能的社区,开发企业具体操作上就是在所开发的房地产里嵌入一定量的养老元素,房地产开发,养老元素,Part 1 国内养老地产开发机会,Part 2企业关于养老地产的思考,从简单的逻辑出发，理解养老方式，两点：,随着房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。,Part 1 国内养

6、老地产开发条件研究,2011年各地最新惠老政策新老年法草案出炉 子女“常回家看看”将入法北京市老年人优待工作的管理办法北京市老年人优待政策民政部将向全国80以上老人发放高龄津贴多项优惠支持新建养老院人保部：正研究制定养老保险基金投资运营办法南京60岁以上老人已突破100万 明年福利事业要投入14.5亿元将老年文化事业纳入党政领导议事日程,Part 1 国内养老地产现有政策（北京）,为促进养老服务业发展，北京市政府出台多项政策：新建非盈利性养老服务业建设用地，可采用划拨方式优先供地；新建盈利性养老服务业建设项目用地,可协议出让方式供地；敬老院、福利院等项目用地，减免相关收费；乡村公益性的养老服务

7、项目建设用地，经批准可以使用集体建设用地；新建养老服务项目优先立项和办理规划；建设部门优先完善周边道路、排水基础设施，减免部分收费。此外，所有养老服务机构建设，都免交城市建设和房屋建设的行政事业性收费（证照费除外），免交燃气、水增容费和供排水设施使用费；直接供养老使用的用水、用电、用气（燃料）等按居民生活类价格执行。对社会养老服务机构新建50张以上床位，按每张床位1000元，对改建50张以上床位，按每张床位500元的标准给予一次性补助；对当年无事故、无投诉的，按每张床位每年360元的标准给予补贴。企事业单位、社会团体和个人等向非营利性养老服务机构的捐赠，按相关规定免税、符合相关条件的可冠名。,

8、太原相关政策进一步了解中,Part 1 补贴与建设标准如何结合,第三步邀请规划、土地、环境方面专家组成评审团，评审结果送市政府批准，程序复杂建设补贴的使用，与民政局签订协议书，主要条款有：建设补贴资金按每年5%折旧保证服务20年，入年限不满，剩余年限按（n/20*建设补贴资金归还政府）,第二步发改委立项、规划局审批、国土局获取土地、获发施工许可证开始开工建设后，按京民福发（2008）543号文件向民政局申请8000-16000元/床费的建设补贴新建护养型机构按16000元/床位标准新建普通型机构按12000元/床位标准扩建普通型机构按8000元/床位标准,第一步具备场所、资金、规划设置和法人，

9、向民政部门提交材料、申请设立养老机构民政局审批发放北京养老机构设计批准书机构向民政局提请验收申请验收通过后发放北京市养老服务机构执业许可证，可开业,民政局批准设立养老服务机构,施工过程中申请补贴,专家评审过程 获取建设补贴,运营补贴按收治入住老人的实际人数发放，自理老人每人补贴150元，不能自理老人补贴200元，用于改善机构条件,获取运营补贴,以上补贴办法和数额均针对社会办养老服务机构 政府办乡镇一级养老机构由采办公益补贴，区、市级养老机构由市、区级政府共同负担补贴，各负担50%。除现金补贴外，另有政策规定养老机构水电收费可按民用水电费、土地转让可按较低地价方式等，但由于此两项落实需由民政部同

10、电力、供水和土地部门协商，实际难以落实。,Part 1 我国新兴的养老模式,Part 1 我国新兴的养老模式,Part 1 我国新兴的养老模式,“销售+持有运营”的方式运作，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式典型案例：北京太阳城,采取会员制管理模式，出售会员卡，变相的“销售+持有”模式典型案例：北京太申祥和，上海亲和源,只租不售，以寿险销售为前提对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金典型案例：泰康之家燕园,以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举典型案例：北京东方太阳城,“全部出售”模式养老概念住宅超配套设施,挂钩寿险“只租不售”模式医疗健康社区，全部持有运

11、营,“会员制管理”模式销售会籍,“销售+持有”模式养老概念住宅养老地产,Part 2 北京养老地产按盈利模式分类如下：,北京上述养老项目的盈利模式需进一步深入调研,“会员制管理”模式销售会籍北京东方太阳城,太阳城三期,太阳城二期,太阳城一期,全部出售模式北京东方太阳城,区位坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；物业类型独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓面积为78-716平方米不等；,开发商中国希格玛有限公司，成立于1986年，隶属中国科学院所在

12、区域概况项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块开盘时间一期2003年，二期2004年，三期2008年,针对老年人需求的大规模超级配套服务设施设备总建筑面积为70万平方米，其中配套公建近5万平方米（老年含公寓）,主体配套建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身。,大型公共建筑群,太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平

13、高于国家二级医院标准（社区拟引进中日友好医院）；定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。,专业医师问诊,专业的医疗器械,全部出售模式北京东方太阳城,大型康体中心：康体中心接近8000平米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计。,社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这

14、种农家乐的感觉.,老年大学:是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师。,开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园。,看护健身中心,农庄苗圃,老年大学,健康步道,全部出售模式北京东方太阳城,全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求客户群体来源多样,全部出售模式北京东方太阳城,全部出售模式北京东方太阳城,产品体系类型多样四层电梯公寓共600套，170-250 联排共230套，222-260 独栋共118套，268-380 四合院共7套，424-716,针对老年人人性化

15、的规划设计,无障碍设计：四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性,户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；,案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境”是东方太阳城成功的关键因素

16、,北京太阳城开发物业类型概览,区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。规模：占地面积42万m2（623亩），总建筑面积30万m2，容积率0.7，绿化率60。总投资5亿多人民币。产品类型：独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅 社区特色：中国式的园林，2万平米的人工联体双湖，L型绿化带。根据老年人的特点进行了无障碍设计，三层以上的住宅全部配有电梯，24小时温泉水入户区域环境：周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地,“销售+持有”模式北京太阳城,“销售+持有”

17、模式北京太阳城,北京太阳城银龄公寓完全租住式老年公寓北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋，总建筑面积为28700 平方米;A栋拥有各类户型房间175间，接待半自理和无自理能力老人，以医疗护理为主，生活照料为辅;B栋拥有各类户型房间297间，接待健康老人，以生活照料为主，医疗护理为辅。,银铃公寓收费标准采取会员制（目前只针对健康老人包括会员费+房费+服务费），会费从5万到50万不等，会费在老人退宿时返还，会费越高每月房租也就越低。,“销售+持有”模式北京太阳城,以上表格仅供分类格式参考，价格两年未更新已无可比性

18、，实地市调后更新,主要配套服务设施分析,主要配套设施面积指标,医疗护理服务：北京太阳城医院、国医堂文化娱乐设施：文化宫休闲度假设施：假日酒店、温泉会馆商业服务设施:购物中心其他设施：家政服务中心（提供9款33项免费服务）,“销售+持有”模式北京太阳城,销售客群分析 北京太阳城项目客户地域划分，北京客户约占90，外地客户约占10%；客户层次以离退休的老干部为主；自住养老是主要购买目的,“销售+持有”模式北京太阳城,案例小结：,昌平是北京城市总体规划中重点发展的卫星城，小汤山为示范镇,开发商拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营,由财政和民政部

19、门划拨部分资金，与房地产开发和销售企业以及物业服务企业合作开发、销售,以养老为重要功能的商业住宅区，并提供全套专门的老年物业服务,“销售+持有运营”的运作方式,区位处于城市发展方向,多方合作开发,完善的养老配套,本项目虽然打着老年社区的名义，但主流客户仍以中青年人为主,客群基础多元化,“销售+持有”模式北京太阳城,泰康之家燕园,挂钩寿险“只租不售”模式泰康之家燕园,注：1、资料来源于招商证券；2、新华的挂钩产品的具体模式尚未公布。,保险公司尝试从前端(养老险种)到终端市场(养老服务)切入养老产业,实际上这种”通吃”将把产业链打通。“这种将保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式，可以将寿险产业

20、链拉长20年到30年。,“会员制管理”模式上海亲和源,区位：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里占地面积：84000平方米建筑面积：100000平方米公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人入住土地性质：公共建筑用地土地价格：50万元/亩已于2010年启动全国复制计划,上海亲和源案例为付费网站2011年资料未实地考察，仅供参考,具有养老特色的功能构成与服务设备设施,服务内容：每周预约上门一次家政服务每两周预约上门收集清洗床单被套一次；物业管理费；每人每年一次全身医疗体检；每人购买

21、一份意外保险；公寓内所有家具家电的保养维修和更换；社区内各类文体设施的使用；管家部提供的其他类免费服务等,“会员制管理”模式上海亲和源,具有养老特色的建筑设计,“会员制管理”模式上海亲和源,A卡：销售概念的长租性质需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万6.98万元不等的会费（根据房型不同）,项目盈利模式分析长、短期租赁并举由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性,长期租赁,短期租赁,B卡：租赁概念的短租性质该卡对

22、应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转让有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过部分免费,项目一期于2007年开盘，二期于2010年1月开盘截止到2011年5月，共售出450张卡,“会员制管理”模式上海亲和源,项目取地模式分析,新建桥（亲和源前身）,上海市南汇区康桥镇政府,南汇区康桥镇集体资产管理有限公司,土地出让工业用地（50万/亩）,合资公司政府1875万元入股,上海市南汇区康桥镇政府,新建桥（亲和源前身）,出让,壳公司,+,上海康桥公共事业投资有限

23、公司,立项开发变更用地性质,工业用地,公共建筑用地,融资抵押贷款,用首批建成的房产获得7500万元的银行抵押贷款,“会员制管理”模式上海亲和源,案例小结取地模式亲和源项目用地是工业用地，出让年限仅为50年，由于项目性质特殊，亲和源养老公寓所处地块于2006年办理土地使用权出让，出让的土地性质变更为公共建筑用地土地性质的转变取决于当地政府的大力支持盈利模式租售并举，其中以租为主，但是租期长，实际为变相出售运营模式为会员制加管理费，会员费的收入将投入到下一次的老年公寓开发，管理费作为日常服务运营费用项目设计亮点彩色标识风雨连廊无障碍设施宽敞过道,“会员制管理”模式上海亲和源,案例要点汇总表,案例要

24、点汇总表,Part 2 北京养老地产特点总结,位置都较偏远，注重项目内部环境营造建筑形式多为多层公寓，有部分独栋别墅和四合院形式提高价值均设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施均设有康体会所，满足老人活动、娱乐需求老年人专用设施如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等细节设计，提供医用电梯的较少,出售和出租方式结合或以出售为主，快速收回投资，实现现金流平衡针对老人出售的公寓仅出售使用权，出售产权的多演变为商品房，老年公寓特征不明显出租多采用会员制或缴纳押金的形式,均有餐饮服务具有家政保洁服务组织多种社团活动,开发建设,配套服务,运营模式,配套总结:1、养老项目中，医疗配套是基石。完善的医

25、疗配套以“医院+疗养院”为标准，而开发商若想提供专业的医疗和护理服务，一般是采用将该部分业务外包给专业医院或是采用和品牌医院合作（社区内设置提供基础医疗保障的医院，并可和大医院直接对接）的方式。2.精神娱乐方面的配套同样需要。老年大学、养生会所、棋牌室等是标配，一定的户外运动场所和设施也是必需的，如门球场、垂钓区等。一些项目根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套，丰富了老年人的休闲娱乐生活。3.一些配套较完善的项目还会设置有儿童活动的场所，这样就方便了当子女来看望照顾老人时，一同前来的小孩有可以活动的地方。,Part 2 北京养老地产特点总结,Part 3国内养老地产商业模式,Part 3国内养

26、老地产的常规性盈利模式,国内养老地产共同点,拿地:项目多选择医疗资源尚不发达的区域，符合区域发展定位，成为当地医疗缺口的补充，与地方政府直接谈判取地项目选址多在市郊交通方便之处,项目配套:项目配套中均设置康体会所,满足老人活动、娱乐需求注重医疗设施、均设置医疗中心或者社区医院,盈利模式:多采取“出租+出售”的方式,出租多采取会员制，入会费从3000元-100万元不等,尽管已有的养老项目在养老模式上有不同特点，但具体到养老地产项目的选址、建设与运营三个方面，各地项目表现出了一定的共同的要素。,Part 3关于养老地产的思考/共同点,养老地产的物业是采取销售还是持有经营的模式，其实通常是由开发土地

27、属性决定的。,出售,持有,如果土地属性一开始即为政府相关部门比如民政部门划拨的养老社区用地，销售产权存在一定的障碍，则需要引入会员制养老社区开发模式，通过销售会员卡以及诸多服务的方式运营。此种模式的优势在于养老社区比较正宗、纯正，其核心竞争力在于专业的服务，有利于可持续性经营和品牌形象的沉淀。上海亲和源是持有经营模式的典型案例,通过市场招拍挂等公开出让渠道拿到的70年产权的商品房建设用地项目，最直接有效的开发模式是借鉴常规住宅开发的经验进行运作，只不过在前期规划和策划阶段，将适老化社区的产品设计理念和适用于老年人群体的核心配套和相关配套考虑进去，做好公共服务空间，在销售阶段采用出售产权房方式，

28、在整个社区形成居家养老的氛围。北京太阳城是出售模式的典型案例,Part 3关于养老地产的思考/经营模式,Part 3关于养老地产的思考/经营模式,国内的会员制盈利模式是在国外原有的模式基础上进行了创新改进：,会员制盈利模式：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。,原有模式,中国式创新：根据中国传统的消费习惯和置业惯性，发展商对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交

29、纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。,改进模式,国内养老地产其他的盈利模式：,这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有，这种模式对老年人的入驻条件有比较严格的审核，一般规定老年人的年龄在55周岁以上。,逆抵押贷款购房,在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资

30、金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。,转让使用权模式,即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，且非一次性付清的经营模式，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的经营模式。,分散租赁模式,Part 3关于养老地产的思考/经营模式,Part 3养老地产模式与养老地产类型的对应分析,养老地产应该赚什么钱？,赚土地的钱,赚服务的钱,赚设施的钱,赚人群的钱,相比之下，远郊地产反而在一定程度上更

31、适合养老，因而土地价值得以提升。,赚量身定做的钱,养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以发展商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。,为老年人配制的会所，跟平时上班族配制的会所完全不一样，因为老年人一天到晚在那里活动，只要把这个地方做好，老年人就愿意在那里买单。,当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。,细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。,这部分是最容易，也是开发商最想赚到的钱,服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一

32、步加强,从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现,Part 3关于养老地产的思考/经营模式,“住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”=合适地产商的模式,观点:1、“销售+持有”的盈利模式既回避了资金过量沉淀，而且是真正参与到可持续发展的养老事业中去，发挥了开发和运营的综合优势最适合北辰应用。2、政府很清楚真假养老，长期持有模式才是与地方政府谈判获取低成本土地的最佳筹码，同时也有利于寻求长线资金。,Part 3关于养老地产的思考/盈利模式,养老地产,民政系统项目（社会福利用地）,产权用地,“养老”地产项目：前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主打销售住宅产

33、品,综合型地产项目：通过医院养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发,开发商有土地使用权,开发商无土地使用权,通过医院等养老元素获取土地,通过一般地产项目开发渠道获取土地,大型企业都将产权类用地作为研究对象,观点:1、通过一般渠道获得的土地一般都有产权，住宅型产品有产权才能销售。2、通过医院养老等项目捆绑，可以低成本取得大规模土地开发产权用地。3、产权用地才能寻求到合适的短期和长期资金，并有利于利用社会资金扩大再发展。划拨用地无法抵押融资，且利润不能分红。,Part 3以产权用地地块为研究对象,不同的养老居住形式和不同的养老地产商业模式，对应着不同的养老地产投资开发思路，包括对项目用地的选择

34、亦不相同。目前民间资本投资养老机构有两种登记方式：一是以“民办非企业单位”方式登记，类似非营利机构，投资者在土地、税收、水电煤气等方面均享受一定优惠，但利润只能用于福利事业，盈利部分不能进行分红，必须继续运用于所办机构；二是直接在工商部门登记，作为一个企业经营，享受不到优惠。同时，结合目前的土地政策，在养老地产板块中，针对不同形态的产品、不同的盈利模式，对应采取不同的投资开发方式，分别建议如下：居家养老需求下，出售型养老住宅产品：通过招拍挂取得的土地为载体，以商品住宅开发销售模式进行运作；养老社区，持有经营型养老地产：宜运用集体建设土地、工业用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地进行建设、运营

35、，不需要改变土地性质和用途。对建成的物业持有运营，可通过收取会员费、出售使用权等形式获得收益与回报。此部份可选择注册“民办非企业单位”独立运营，以争取政府相关政策和社会的支持，如土地政策、税收或金融方面的支持。彰显企业的社会责任感，进而提升企业的社会形象与地位。配套型综合商业：包括酒店、购物中心、医院、康体娱乐中心等，则需根据社区规模、服务人群等，对商业物业租售价值的分析，对于经营和销售价值比较高的酒店、购物中心等，宜按商品房开发模式进行运作；对于配套服务型物业，需长期持有经营不宜分割者，亦宜采用集体建设用地等成本低廉的土地进行配套建设。,Part 3 养老地产投资开发思路,Part 3 养老

36、社区功能建议,具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”将是未来老年房地产业的发展趋势,p 老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目；p 医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。因此配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。,Part 3 养老社区配套建议,养老地产的商业逻辑,下一步工作研究方向太原太原养老地产政策及市场摸底商业运营模式盈利模式功能配置,硬件建设,软件服务,规划设计,服务设计,运营管理,养老地产项目,目前国内已经进入养老地产开发领域的开发商一览：,国内拟进入养老地产开发领域的开发商一览：,国内险资或其他投资渠道的养老项目一览：,国内政府或慈善基金开发的养老项目一览：,国外投资商拟开发的养老项目一览：,运营模式研究养老机构资源整合,国际著名养老机构资源整合,运营模式研究养老机构资源整合,国内著名养老机构及具有养老地产开发经验的企业资源整合,