北京市望京区域市场研究报告案例解读.ppt
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1、2023/4/28,第 1 页,实战专家 全程服务,2023/4/28,第 2 页,区域市场研究报告案例解读,2023/4/28,第 3 页,几个问题:,带着问题去解读,WHY为什么要做区域市场研究(目的)WHAT-区域市场研究研究什么(内容)HOW怎么做区域市场研究(方式和方法)同时看报告的数据分析方法、定性与定量的分析方式、表述方式、报告的结论与建议以及报告的逻辑结构、简洁性和专业性。,2023/4/28,第 4 页,概 要,望京区域的地理位置和交通,住宅物业,办公物业,望京区域房地产市场分析,望京区域发展状况,商业物业,2023/4/28,第 5 页,纲 要,第一部分 望京区域的地理位置
2、和交通第二部分 望京区域发展状况第三部分 望京区域房地产市场分析,2023/4/28,第 6 页,一、区域的地理位置和交通,(一)区域的地理位置“望京城”是北京城市总体规划中的十八边缘集团之一,位于北京市朝阳区东北部,自四环路与机场高速公路的交汇处呈扇形向东北方向延伸,是望京一一酒仙桥边缘集团的一部分,东南紧临机场高速公路和京顺路,西北与四环路及和平里铁路支线为邻,东北部将跨越五环路至来广营,该区总用地范围17.8平方公里,规划居住人口约33万人,总建筑面积1400万平方米。,2023/4/28,第 7 页,望京位置图,2023/4/28,第 8 页,(二)交通1、交通道路规划 经过十几年的建
3、设,目前望京地区的道路网已完成规划的50左右。它外有京承高速、五环高速公路)、机场高速公路、京顺路(主干路)、四环路(快速路)五条高等级道路环绕四周,内有广顺南、北大街、花家地街,阜通东、西大街,望京路,利泽东,中、西街等10余条主、次干道。这些道路已按规划实现,路面宽敞而平坦,交通设施完备,行车标志齐全。此外,60条公交线路分布在区内及四周,为望京地区内的居民服务。新建的城铁13号线在望京地区的西侧也设置了一个车站一望京西站,为望京居民的出行提供了快速、大容量、集约化的运输方式。,2023/4/28,第 9 页,图.望京道路现状图,图.望京道路规划图,2023/4/28,第 10 页,2、望
4、京地区交通现状 望京地区每天存在两个出行高峰,早高峰为7:30-8:30,晚高峰是17:30-18:30,高峰期间的主要流向是望京与市区中心之间的联系,目前,承担这部分交通需求的主要通道仅有两条,即拥挤不堪的京顺路和京承高速公路东侧辅路。此外,还有一部分交通量通过已经饱和的四环路分流。望京地区高峰期间的运输方式主要是公共交通(包括城铁)、小汽车、自行车和出租车,这些运输方式在望京地区承担的客运比例分别为31.36,28.1420.39和11.23。尽管望京地区公共交通客运方式的承担比例已高于全市平均水平但离合理的客运交通结构(公共交通承担比例达到60)还有一段距离。,2023/4/28,第 1
5、1 页,3、主要交通问题(1)交通拥堵,高峰时段车辆进出望京地区较为困难 高峰期间进出望京与市区中心之间车流量大约占总流量的75,而且绝大部分流量由京顺路承担,由于京顺路的作用主要是承担顺义和平谷方向的过境交通,其本身的交通压力就很大,故望京地区的交通只能给本已不堪重负的京顺路增加更大的交通压力。还有一部分车辆通过湖光中街进入京承高速公路的辅路。由于该道路仅是一条宽7米左右且双向行驶的道路,因此承担进出望京地区交通量的能力极为有限。其余的车辆都是经过阜通东大街进入四环路。但四环路高峰小时的交通已接近饱和,因此其分流的能力也是极为有限的。,2023/4/28,第 12 页,(2)支路系统性差 目
6、前的小区开发占地较大,多以城市干路围合区域作为一开发小区。小区建成后,进行封闭管理时,则将原规划的支路全部“封闭”其中,从实际使用上已变成了小区的内部道路。而且,由于小区封闭管理导致这些支路跨街区的连续通行几乎失去可能。,被切断的支路,被切断的支路,2023/4/28,第 13 页,(3)停车设施不足 望京地区目前有18.15万人,机动车拥有量达到6万辆,按照每户3人计算,平均达到每户1辆车,因此,其停车泊位的需求远远高于北京市现有居住区停车泊位的配建标准。由于建设较晚的一些住宅其停车泊位配备较为充足,因此其停车矛盾主要表现在一些原有小区的停车设施上,如花家地一带的“旧”小区,大量机动车停放在
7、周边城市道路上,环境较差。,2023/4/28,第 14 页,(4)出入口建设滞后 望京地区共规划了11个出入口,但目前按照规划实施的出入口只有4个,其余出入口或者没有建设,不具备通车条件;或者具备通车条件,但其通行能力极为有限。(5)公共交通发展滞后 轨道交通发展滞后 公交服务水平较低 公交场站建设滞后,已建成出口,已建成出口,已建成出口,已建成出口,2023/4/28,第 15 页,望京交通小结,望京目前内部交通现状还是十分良好的,交通网络较密,道路密度达到了2.9,道路较宽,通达性比较好,主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好;望京地区规划中的道路,目前只建成了50,仍有许多道路
8、没通车,造成望京地区高车流量集中在几个道路;如果望京规划中道路均修通,将会极大的缓解目前望京的交通状况,并且有多个路口通达各个方向,因此,望京未来的交通发展前景是十分好的;城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。,2023/4/28,第 16 页,纲 要,第一部分 望京区域的地理位置和交通第二部分 望京区域发展状况第三部分 望京区域房地产市场分析,2023/4/28,第 17 页,第二部分 望京区域发展状况,一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状,2023/4/
9、28,第 18 页,北京市总体规划方案中对望京区域的规划,从南向北划分,旧规划,望 京 新 区,望京新技术开发区,来广营货流仓储中心,2023/4/28,第 19 页,2019年-2020年望京新规划,2019年-2020年望京新规划,从功能划分,来广营旧城改造区,北小河北居住区,“望京园”综合区,“南湖园”居住区,花家地建成区,居住公建外事工业仓储五大功能,2023/4/28,第 20 页,2019年-2020年望京新规划(图示),北小河北居住区,望京园综合区,花家家地建成区,南湖园居住区,来广营旧城改造区,2019年-2020年望京新规划分布图,2023/4/28,第 21 页,第二部分
10、望京区域发展状况,一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状,2023/4/28,第 22 页,望京区域主要产业功能区简介,望京属于朝阳区高新技术产业区组团中的一部分;朝阳区高新技术产业区组团主要涉及望京、酒仙桥、将台路等街道和地区办事处,朝阳区高新技术产业区组团,望京,酒仙桥,将台路,2023/4/28,第 23 页,望京区域主要产业功能区简介,2023/4/28,第 24 页,中关村“一区七园”一览表,2023/4/28,第 25 页,第二部分 望京区域发展状况,一、北京市总
11、体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状,2023/4/28,第 26 页,(一)望京产业概述,望京区域的产业结构主要为二、三产为主,其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业;电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份,是经国家科技部和北京市人民政府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量,是望京地区的主导产业基地。,2023/4/28,第 27 页,(二)望京产业园区生产总值,原始数据来源朝阳区统计局,近年来朝阳区工业总量在全市独占鳌头,工业稳步发展
12、,区域工业企业完成产值、利税占全市的六分之一,位居全市工业的首位;隶属朝阳区的望京电子城工业产值业绩显著。,单位:亿元,2023/4/28,第 28 页,统计数据为电子信息产业中的龙头行业的通信设备、计算机及其他电子设备制造业,2019年望京电子产业产值状况,2023/4/28,第 29 页,望京产业园区发展特点(一),区内以高新技术产业为龙头,其中电子城园区呈现出科技含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。摩托罗拉研发中心项目的入驻、爱立信研发总部落户电子城科技园,将大大推进园区的科技创新水平,进一步提升园区层次。,2023/4/28,第 30 页,区内电子城的生产总量迅速扩
13、张、经济效益显著。2019年电子城园区内的工业企业165家,比2019年增长近1倍;完成现价工业总产值220.6亿元,比2019年增长45.7%;实现产品销售收入219.6亿元,比2019年增长48.7%;盈亏相抵后实现利润总额19.5亿元,比2019年增长46.9%;产值、收入指标在区域工业经济总量中所占比重三年来均在30%以上,利润总额三年均达55%以上;从反映赢利水平的收入利润率来看,2019年园区内工业企业的收入利润率为8.9%,高于全区平均水平3.3个百分点;产销率为96.6%,生产、销售、效益呈现良性循环。,望京产业园区发展特点(二),2023/4/28,第 31 页,望京产业园区
14、发展特点(三),望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。,电子城科技园通过高新技术的引进,区域内培育了一批大型电子骨干企业,如:京东方科技集团股份有限公司、北京松下彩色显像管有限公司、北京东方冠捷电子有限公司、北京西门子通信网络有限公司(原北京国际交换系统有限公司)、北京首信股份有限公司等。园内正在向数字化、信息化和网络化方向发展形成了以电子信息产业为主体的、综合性的电子高科技园区,现已形成了以通信、计算机(软件)、显示器、彩色显象管、显示管、数字视听、新型元器件等为主的高新技术产业群。,2023/4/28,第 32 页,望京产业园区发展特点(四),近期,电子城北京首信集团、北京兆维集团、京东
15、方科技集团公司通过升级改造,成为业界知名的强势公司并进入国内电子百强企业序列。日前公布的2019年北京名牌产品及生产企业名单中电子城科技园14家企业19个产品榜上有名,如:京东方笔记本电脑、北广牌广播电视发射设备、大豪牌电脑刺绣机控制系统等。品牌效应及产业连锁优势吸引更多的电子生产企业和配套零部件生产企业进驻开发区,使生产经营形成更大的规模,产生群聚效应,电子配套和电子整机成并驾齐驱之势,实现相互促进、共同发展的整体优势。,区域内品牌效应凸显,产业链日趋完善。,2023/4/28,第 33 页,望京产业园区发展特点(五),园内高资本,高出口,外向型经济明显,高于朝阳区港澳台及外商投资比例。,2
16、023/4/28,第 34 页,第二部分 望京区域发展状况,一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状,2023/4/28,第 35 页,1、本区域居住区建设的历史回顾,1994年规划的望京居住人口为33万,预计区内提供就业岗位8.25万个,就地吸纳的能力强。,近年来,城市空间拓展,机动化程度提高,望京距市中心显得越来越近(望京东南角距东直门不足公里),周边大量的就业机会及生活设施吸引着望京地区的人们,为区内居民选择在区外工作和购物、娱乐提供了空间可能。,受一些因素的影响,居住开
17、发的收益速度高于商用开发,开发商开始改变土地使用性质或增加居住用地进行房地产开发,从而造成目前望京地区的开发性质主要是以住宅开发为主而其他配套设施建设则相对滞后。,目前,望京人口达到18.15万人,为望京地区内部提供就业岗位不足2万个,居住人口与就业岗位之间悬殊的差距是望京地区对市区中心的依赖越来越强。因此,目前的望京地区几乎与市区中心形成一个整体,失去了边缘集团原有功能。,2023/4/28,第 36 页,2、区域人口居住现状及特征,望京区域目前人口18.15万;望京区域年龄在20-40岁之间的中青年占73%;大学本科以上学历者占56%;人口构成主要为年轻的知识分子;人均居住面积44平方米。
18、,2023/4/28,第 37 页,3、现状居住用地,旧的规划中把望京分成了A、B、C、D、K五个区。,K区,D区,C区,B区,A区,科技园区,2023/4/28,第 38 页,新规划中,望京的北小河南侧统称为“望京新城”,其功能以望京中心区公共设施为中心,以居住为主,兼文化、教育、办公等功能的综合区;“望京新城”又分为A、B两区:A区为区级居住用地,规划建筑面积250万平方米,分为五个区;B区为以大型公共建筑组成的市级公建中心,包括写字楼、公寓、酒店、医院等,规划建筑面积270万平方米.北小河北侧确定为“望京科技产业园区”,其功能以高科技产业及研发为主,兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合
19、区;望京西南部的K区也为居住用地,分为个区。,望京新规划中的居住用地,2023/4/28,第 39 页,第二部分 望京区域发展状况,一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状,2023/4/28,第 40 页,五、区域人口消费研究,对现阶段区域区居民消费状况的总体评价 未来几年区域居民消费需求的定量分析及前景预测,2023/4/28,第 41 页,望京消费问题研究,因望京区域隶属朝阳区,加之区域内多为共享消费资源,所有在望京消费问题研究中,我们以朝阳区居民消费为对象。从消费与GD
20、P、收入的关系和消费倾向等角度对现阶段朝阳区城乡居民总体消费情况进行简要评价;利用购买力测算和收入弹性分析对未来几年朝阳区居民消费需求进行定量分析及前景预测。,望京消费问题研究指导思想及研究方法,2023/4/28,第 42 页,区域居民消费状况的总体评价,消费占GDP的比例偏低 但增长势头明显,相比之下,朝阳区居民消费率则明显偏低,近年来一直在60左右波动。2019年为57.3,2019年为58.0,2000年为59.6,到2019年略为增长到62.3。从贡献率来看,2019年消费拉动经济增长的贡献率为51.6,2019年为51.8,2000年为60.8,到2019年增长到68.0。尽管消费
21、率水平略微偏低,但消费率和消费贡献率的持续增长势头表明朝阳区的经济增长正在向更加良性发展的方向前行。,2023/4/28,第 43 页,区域居民消费状况的总体评价,居民消费倾向波动下降,近十几年来,朝阳区居民消费倾向呈波动下降的趋势,如下图所示。2019年降为80.8。由以上数据可以看出,到2019年,朝阳区居民消费倾向都降到了历史最低值。,数据来源:朝阳区统计局,2023/4/28,第 44 页,区域居民消费状况的总体评价,收入对朝阳区居民消费的影响作用十分突出,但消费增长略低于收入增长。,影响居民消费的最主要的因素是收入,收入增长是带动居民消费增长的原动力。其他影响主要因素有家庭人口、负担
22、系数、储蓄、职业、偏好和习惯等等。其中按照经济发展的一般规律,消费支出随着收入水平的上升而增加。朝阳区人均可支配收入近十年间年均递增10.6,其人均消费性支出年均递增10.0,收支对比看,尽管收入的增长带动了居民消费的换代升级,但居民的人均消费增速均略低于收入增速,单位:元,2023/4/28,第 45 页,区域居民消费状况的总体评价,区域居民消费结构变化特征明显,朝阳区居民消费趋势分析,已经由以生活必需品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费为主;由千万元级家用电器消费为主转变为电脑、汽车、住房为主的高价位产品消费;居民由过去单一的偏重储蓄转变为投资和旅游消费等多种方式并存。,2023/4/2
23、8,第 46 页,五、区域人口消费研究,对现阶段区域区居民消费状况的总体评价 未来几年区域居民消费需求的定量分析及前景预测,2023/4/28,第 47 页,从节余购买力看朝阳区居民消费潜力可观,为了准确地衡量居民消费大小和潜能,必须测算居民的购买力,因为它反映了市场所能提供的能量。居民购买力是上期结余购买力与本期形成的购买力之和。,未来几年区域居民消费需求前景预测,根据2019年城乡居民收入与手存现金以及2019年城乡居民997亿元储蓄存款余额初步测算,2019年朝阳区城乡居民购买力水平应不低于1632.5亿元,人均至少6万元。如果再考虑到消费信贷因素,那么这一市场的能量和容量将更加广阔。这
24、表明,居民消费的潜力十分巨大。,2023/4/28,第 48 页,未来几年区域居民消费需求的定量分析,收入需求弹性是指百分之一的收入变化引起的需求量变化率。用于分析居民收入变动与其所引起的需求量变动之间的关系。,根据2019年2019年朝阳区城乡居民收入和消费情况,计算出的各类消费的收入弹性,如下表所示:,2023/4/28,第 49 页,2019年末,朝阳区拥有常住人口258.5万人,其中外来人口(居住一天以上)92.8万人,外来人口占全市的22.7,是北京市的人口大区特别是外来人口集中的区域。同时,朝阳区也是北京市重要的对外交往区和中央商务区所在地,居住性和工作性外籍人口、商务人士也具有较
25、大规模,因此,由于人口流动性特征明显,朝阳区目前已形成了一个人员不固定、但总量相对固定的消费群体。,区域内大规模消费群体已经形成,2023/4/28,第 50 页,第二部分 望京区域发展状况,一、北京市总体规划方案中对本区域的规划二、望京区域主要产业功能区简介三、望京产业发展现状四、望京居住人口和居住用地五、区域人口消费研究六、望京综合服务体系现状,2023/4/28,第 51 页,六、望京综合服务体系现状,(一)商业服务配套网点(二)教育设施(三)医疗卫生(四)餐饮娱乐(五)体育设施,2023/4/28,第 52 页,(一)商业服务配套,商业服务网点现状 望京目前超市、百货、商场具有一定规模
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