台州市城市调查报告.ppt

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1、1,台州市城市调查报告,2,结 论 摘 要,3,结论摘要,台州市是一个具有5000多年悠久历史、优美自然景致和丰富物产资源的滨海城市，是盛产果品、水产的江南富庶之乡。台州市交通便捷，发达的公路交通与民航使市民出行自如，但市内没有独立的铁路线。台州市经济发展平稳且发展速度逐年加快，在浙江省属中上游水平。市场贸易是其已具成熟规模的传统商业，而外贸出口、旅游业与房地产业成为台州市发展最强劲最有潜力的三个重点产业。值得注意的是，其中高档住宅楼盘与商用楼盘的市场需求量日增，使其销售日趋旺盛且价格涨辐近20%，发展前景十分看好。而旅游业的发展如日中天，但对境外游客的接待能力十分有限，是一个具有很大提升空间

2、的市场。路桥区是台州市以商贸为特色的辖区，是中国小商品市场的起源地，并正向规模化、会展型发展。区内交通枢纽密集，包括新旧两个汽车站与民航机场。经济发展与整个台州市同步，其房地产业起点低规模小但发展速度惊人。区内正规划三大工程，其中的世纪广场是一个公众休闲的绿化场所。,4,主 要 发 现,5,A、概 况,6,主要发现-台州市概况-小结,台州市地处浙江中部海岸线上，历史悠久，5000年来生息繁衍，发展至今已成为地级城市，市政府驻椒江区，是一个大陆与浅海相结合的滨海城市。因其境内有天台山有得名。路桥区地处市区，旅游资源丰富，物产丰盛。,图1 台州市地理位置图,图2 路桥区地图,7,主要发现-台州市概

3、况-地理位置,台州市位于浙江省中部沿海，地处中国海岸带中段。北接宁波、绍兴，西邻金华、丽水，南连温州，东濒东海。台州全境陆地面积9411平方公里，浅海面积8万平方千米，500平方米以上岛屿691个。大陆海岸线745千米，占浙江省的28%。台州依山面海，地形西高东低。西北山脉连绵，东南丘陵缓延，平原滩涂宽广，河道纵横。地貌多样，山海广袤，兼得山海之利。台州市路桥区东濒东海，南接温岭，西邻黄岩，北连椒江，内陆面积274平方公里，浅海面积平方千米。水陆海岸线长26千米，港湾众多，拥有大小岛屿15个。境内地势以平原为主，河网密布，旅游资源丰富，是粮、棉的高产区、全国闻名的柑橘、枇杷之乡。,8,主要发现

4、-台州市概况-历史变迁,回浦乡,回浦县,海州,台州,（秦）,（西汉前85年）,临海郡,（三国吴257年）,（唐621年）,（唐622年）,太仓市,（1994年8月）,9,B、台州市现貌,10,a)区划与人口,11,主要发现-台州市现貌-区划与人口,台州市市区由椒江、黄岩、路桥3区组成，市辖临海、温岭2个县级市和玉环、天台、仙居、三门4个县。至2002年末，全市人口550万人，人口密度585人/平方千米。全市外出半年以上的人口有113万人，占总人口20%。,12,b)交通,13,主要发现-台州市现貌-交通小结,台州市地处沿海，水陆空交通通达，公共交通以民航与公路为主，民航航班可直达内陆及南北各主

5、要城市，发达的公路网络可令市民们乘坐长途汽车或自行驾车往来于江浙各大城市。路桥区同样具有发达的公路交通，区内拥有一个长途汽车站、一个新建中的客运中心与民航机场。,14,主要发现-台州市现貌-交通1）,陆运台州市无直达铁路线，但公路交通发达，如76省道、34省道、104国道、甬台温高速公路、上三高速公路、沿海高速公路（建设中）等高规格公路四通八达；原长途汽车东站位于市内椒江区内，西站位于市内路桥区内，现新建的市客运汽车站位于路桥区区政府附近；2002年台州市共完成公路交通建设投入16.3亿元。民航台州市拥有可直达上海、北京、南京、长沙、武汉、成都、重庆、广州、深圳、郑州、西安11个城市的民航线路

6、；黄岩民航站位于市内路桥区内；2002年台州市民航完成旅客吞吐量13.54万人次。水运台州市拥有21个港口，统称台州港，为现代化港口；2002年台州港完成货物吞吐量1613万吨。,15,主要发现-台州市现貌-交通2）,台州市,金华市,绍兴市,温州市,花费时间45分钟左右,丽水市,航班,花费时间1小时左右,宁波市,40省道,花费时间约40分钟,至上海花费时间5小时左右，至宁40分钟左右,花费时间1小时左右,上海市,甬台温高速公路,104国道,35省道,34省道,104国道,上三高速公路,花费时间1小时左右,由台州市至周边地区可乘坐长途汽车，或自行驾车，以下是自行驾车可行驶路线及大致花费时间，乘坐

7、 长途汽车花费时间大约多30分钟-1小时,16,c)经济发展,17,主要发现-台州市现貌-经济发展小结,台州市经济水平近20年来持续稳步上升，经济综合实力属浙江省中上水平，其中温岭市、玉环县分别位居中国经济百强县第27、29位。其中，外贸出口、旅游业、房产业是台州经济的三个亮点，外贸出口具有巨大的活力，相比整个浙江省平均发展水平高出一倍左右；旅游业是目前台州市发展速度最快的产业，对推动整个经济水平的提高与带动其他产业的发展起到举足轻重的作用，但对境外游客的吸引力仍较有限，是具有相当大潜力的一个市场；房产业发展起伏较很大，95年左右与2000年是两个发展高峰时期，2002年全市商品房的销售旺盛，

8、尤其路桥区的房产投资发展及其迅猛。,18,主要发现-台州市现貌-经济发展1）,国内生产总值台州市的国内生产总值近20年来持续上升，相比1985年时增长2000%以上，且近年来增长速度不断加快。路桥区2002年完成国内生产总值111.2亿元，占整个台州市的12%左右。,图表1 国内生产总值,亿元,图表2 国内生产总值增长率,%,此数据来自台州统计年鉴、浙江台州网站、台州市地图,19,主要发现-台州市现貌-经济发展2）,国内生产总值构成近年来台州市的GDP组成均以第二产业为主，而2002年第三产业的比例略有增加。,图表3 2002年国内生产总值构成,图表4 2001年国内生产总值构成,此数据来自浙

9、江台州网站,20,主要发现-台州市现貌-经济发展3）,重要的经济支柱产业十大支柱产业：电力能源、汽摩配件、医药化工、家用电器、塑料模具、服装机械、水泵 阀门、工艺美术、新兴材料、鞋帽服装；九大先进制造业基地：中国微型家用轿车之都、中国摩托车之都、中国医药之都、中国缝 纫机之都、中国模具之都、中国塑料制品之都、中国工艺礼品之都、中国阀门之都、中国罐头食品之都,21,主要发现-台州市现貌-经济发展4）,人均国内生产总值台州市人均国内生产总值稳步上升,结合人口的原因2002年的增长率略低于国内生产总值1个百分点.,图表5 人均国内生产总值,此数据来自浙江台州网站,元,22,主要发现-台州市现貌-经济

10、发展5）,财政收入台州市财政收入近20年来保持快速上升的发展趋势，近两年来发展速度更明显加快。相比GDP水平发展速度更快。路桥区财政收入2002年达10.23亿元，占整个台州市12%左右。,图表6 财政收入总额,亿元,%,图表7 财政收入增长率,此数据来自台州统计年鉴、浙江台州网站、台州市地图,23,主要发现-台州市现貌-经济发展6）,全社会固定资产投资总额台州市全社会固定资产投资总额近20年来发展迅猛，2002年相比1985年增长30倍以上。但2002年的增长速度略低与2001年。,图表8 全社会固定资产投资总额,亿元,%,图表9 全社会固定资产投资增长率,此数据来自台州统计年鉴、浙江台州网

11、站,24,主要发现-台州市现貌-经济发展7）,社会消费品零售总额 A台州市商业近20年来呈稳步上升态势，社会消费品零售额整体上升，2002年零售总额相比1985年增长20倍以上。且近两年来其增长速度有所加快。,图表10 社会消费品零售总额,亿元,%,图表11 社会消费品零售增长率,此数据来自台州统计年鉴、浙江台州网站,25,主要发现-台州市现貌-经济发展8）,社会消费品零售总额 B台州市个体私营经济近年来发展迅速，其社会消费品零售额占整个社会消费品零售总额的70%之多，可见其对台州市商业的巨大贡献以及越来越不可替代的地位。,图表12 个体私营经济所占比例,此数据来自台州统计年鉴,26,主要发现

12、-台州市现貌-经济发展9）,外贸进出口总额 A台州市外贸出口数额近10年来稳步递升，尤其2000年以来更见其发展迅猛。且发展速度仍在逐渐加快。不仅高于进出口的总体发展水平，也远远高于浙江地区出口发展的平均水平。,图表13 外贸出口总额,此数据来自台州统计年鉴,亿元,图表14 外贸进出口总额增长率,27,主要发现-台州市现貌-经济发展10）,外贸进出口总额 B2002年，台州市外贸出口额占进出口总额的80%以上，可见外贸出口对其外贸经济所作出的贡献与地位。,图表15 出口占外贸进出口比例,此数据来自台州统计年鉴,28,主要发现-台州市现貌-经济发展11）,旅游业发展 A台州市近年来旅游业蓬勃发展

13、，接待海内外游客数量均呈高速上升趋势。尤其是接待国内游客数量的增长速度逐年加快，而接待国外游客数量的增长速度2002年有所减慢。,图表16 接待海内外游客数量,此数据来自台州统计年鉴,人次,%,图表17 接待海内外游客增长率,29,主要发现-台州市现貌-经济发展12）,旅游业发展 B总体而言，台州市接待海外游客比例十分有限，尤其在2002年更有所下降。,图表18 2001年接待海内外游客比例,此数据来自台州统计年鉴,图表19 2002年接待海内外游客比例,30,主要发现-台州市现貌-经济发展13）,旅游业发展 C台州市旅游收入逐年增长，且增长速度不断加快，尤其2002年增长速度相比上年翻番。,

14、图表20 旅游收入,此数据来自台州统计年鉴,图表21 旅游收入增长率,亿元,%,31,主要发现-台州市现貌-经济发展14）,房地产开发投资 A台州市房地产业近十年来发展起伏较大，95年是第一个发展高峰时期，后经过一个负增长和低增长时期后在2000年达到第二个发展高潮，近两年来增长速度重新放慢。路桥区房地产投资额达3.68亿元，在整个市区数额最少，但其相比上年的增长率在三个区中最高，达90.5%。可见，路桥区房地产业在2002年得到飞跃性的发展。,图表22 房地产开发投资额,此数据来自台州统计年鉴,图表23 房地产开发投资增长率,亿元,32,主要发现-台州市现貌-经济发展15）,房地产开发投资

15、B台州市商品房销售近10年的发展情况与其房产投资发展基本一致，97、98年商品房销售发展缓慢，而至2000年达到一个销售高峰，近两年来发展速度重新放慢。,图表24 商品房销售面积,此数据来自台州统计年鉴,图表25 商品房销售面积增长率,万平方米,33,主要发现-台州市现貌-经济发展16）,居民生活水平台州市近20年来城乡居民收入水平均与显著的提高，2002年相比1985年的水平增长10倍以上，尤其城镇居民人均可支配收入增幅更为明显，但2002年增长速度略有减慢。,图表16 城乡居民收入水平,此数据来自台州统计年鉴,元,%,图表17 城乡居民收入水平增长率,34,d)行业发展,35,主要发现-台

16、州市现貌-行业发展小结,台州市的酒店业随着旅游业的兴旺而方兴未艾；房地产业高度发展并面临着商品房的销售旺势，尤其中高档商品住宅房与商用商品房的售价更随着其市场需求量的扩充而明显上涨；市场贸易历史悠久且仍处于不断壮大之中。路桥区酒店业数量、建设规格在全市居中下游水平，顾客以商务客与休闲娱乐客为主；房地产业起步较晚、规模尚小、但发展飞速，前景可观，中高档房价在2200-3300元/平方米之间，尤以望景湾为该区高尚住宅小区之代表；商业历来发达，小商品市场由此发源，现正向规模化、会展型发展。,36,主要发现-台州市现貌-行业发展1）,酒店业 A 随着台州市旅游业与对外贸易交流的迅速发展，酒店业相应兴盛

17、，且呈蓬勃发展之势，市内各区县均分布有三星级及以上级别的高规格宾馆。市区内高档宾馆列举如下：凤凰山庄（椒江区、四星级）、椒江大酒店（椒江区、三星级）、开元大酒店（椒江区、星级标准）、花园山庄（椒江区、星级标 准）、黄岩国际大酒店（黄岩区、三星级）、黄岩橘都大酒店（黄岩区、三星级）,凤凰山庄,金佩大酒店（见后页）,37,主要发现-台州市现貌-行业发展2）,酒店业 B-路桥区路桥区高档宾馆现状：数量在十家以上，如鑫都国际大酒店（四星级）、金佩大酒店（四星级）、假日国际大酒店（三星级）、路桥大酒店（涉外星级标准）、海天大酒店（三星级）、商海大酒店（星级标准）、天乐园大酒店（涉外星级标准）、罗曼大酒店

18、（三星级）、台州湾广场（三星级）、华利士大酒店（三星级）等；四星级宾馆房价一般在380元至720元之间，三星级宾馆房价一般在150元至700元之间，其他宾馆房价一般在150至300元之间，部分宾馆设有总统豪华套房（2000-3000元），有相当宾馆设有经济实用的迷你套房（150元左右）；宾馆内均设有中西餐厅宴会厅等餐饮场所、酒吧茶座棋牌室KTV等娱乐场所、游泳池网球场等运动健身场所、会议厅商务中心等商务场所，配套设施完善；淡季入住率在25-45%左右，旺季基本可达100%；顾客入住宾馆大部分因商务目的，达70-85%左右，其次前来休闲娱乐的消费者占到10-20%左右，单纯的外来游客所占比例并不

19、高。,38,主要发现-台州市现貌-行业发展3）,房地产业 A台州市的房地产业在2000年达到过一个发展高峰，2001年发展速度有所回落，2002年发展速度继续加速，至年末全市商品房空置率已比上年减少63%，商品房销售出现供不应求的趋势。至2003年上半年，其发展速度已跃居浙江省第二位，且该发展势头将继续保持。台州市房地产业在发展同时，也存在着不少弱点。例如产业现代化滞后、住宅建设的工业化标准化体系不完善、能源材料以及土地资源消耗过高、科技含量较低、经营方式粗糙等，这些弊端正越来越阻碍到台州市的房产业发展规模。,39,主要发现-台州市现貌-行业发展4）,房地产业 B台州市2002年房地产销售价格

20、涨辐在浙江省属中下游水平。有下图可见，非住宅类商品房尤其是商业用房大大行俏，其售价涨辐带动了整个房产市场的价格上升。而在住宅类商品房中中高档房销售势头明显旺于低档房。,商品房 上涨13.9%,商品住宅房 上涨12.3%,非住宅类商品房 上涨18.6%,中高档住宅房 上涨18.9%,写字楼 上涨16.5%,商业用房 上涨19.6%,公房 持平,私房 上涨14%,市区房屋租赁价格涨辐有限，其中写字楼租金上涨幅度最大，比较上图写字楼的售价涨辐 可发现台州市近年的写字楼市场以租赁形式更受欢迎。,房屋租赁 上涨2.1%,住宅房 上涨2.7%,写字楼 上涨5.7%,写字楼 上涨5.7%,40,主要发现-台

21、州市现貌-行业发展5）,房地产业 C-路桥区路桥区2002年房地产业投资额在市区三个辖区中最低，但其该年的增长率却高达90%，其发展速度与前景均显现出明显的优势。路桥区中高档商品住宅房（除单体别墅）的销售价格一般在2200-3400元/平方米，一般多集中于2200-2600元之间，其中望景湾的售价领全区之首。单体别墅较少，售价在6000元左右/平方米，200万元左右/幢。望景湾位于路桥区西南部，四周山水景观丰富，绿化率高达40.9%，拥有70%的车位率，周围配 套设施齐全，是目前路桥区最具规模的高尚人 文社区。该社区分三类房型，小高层单身公寓 售价3300元/平方米、多层售价3200元/平方米

22、、三层联体别墅3400元/平方米。路桥区中高档商住楼的销售价格一般在3100-6700元/平方米，一般多集中于3200元左右/平方米与5500元左右/平方米这两个档次。年租金在200-3000元/平方米不等，银座街地段租金较高。,望景湾,41,主要发现-台州市现貌-行业发展6）,商业 A台州是中国最早的成规模商贸集结地，其小商品交易的历史更早于浙江义乌。至2002年，全市发展至各类商品交易市场585个，其中成交额超亿元的市场67个，超十亿元的市场4个。消费品市场占整个交易市场的80%以上。,42,主要发现-台州市现貌-行业发展7）,商业 B-路桥区路桥区是中国市场的发源地之一，有着悠久的集市贸

23、易的历史，素以“百路千桥万家市”而著称，以创办早、数量多、密度高、门类齐、品种全、影响广、辐射力强而闻名。至2002年，路桥区共有各类市场75个，全年市场贸易成交额达212亿元，形成了生活消费品市场群体、生产资料专业市场群体、农副产品市场群体三大专业市场群。其中，路桥中国日用品商城、路桥小商品市场、浙江东南副食品批发市场、路桥建筑装饰城、台州家私城、台州市机电五金城、台州市电子电器市场等市场综合实力位列全市前三十强。凭借其商业优势，路桥区积极培育会展经济。自1999年始，每年定期举办一次日用商品交易会；至2002年已成功举办了两届中国塑料制品交易会；同时，路桥区正在积极兴建智能化的会展中心及配

24、套设施。,43,C、路桥区三大工程建设,44,主要发现-路桥区三大工程建设-小结,路桥区三大工程以提升城市品位、营造现代城市氛围、改善商贸环境为主旨，其中世纪广场位于另两工程之间，是以为市民提供现代化休闲聚会场所为目的的绿化广场。,45,主要发现-路桥区三大工程建设-概述,台州市路桥区三大工程是路桥区新建设的形象工程位于台州市路桥区远东商贸广场规划区内，北邻双水路，南靠腾达路，台州市中心大道贯穿而过。由台州市国际会展中心、路桥区文体中心、路桥区世纪广场三大主体工程而成，总占地面积400亩。三大工程的建设，将对建设提升我区城市品位、改善人居环境、营造现代城市氛围，进一步促进精神文明建设等方面产生

25、深远的影响。同时，对全面改善我区商贸环境、充分发挥路桥的产业优势、商贸优势和机制优势，扩大路桥乃至台州的知名度，加强路桥与国内外在科工贸的交流与合作，会展与招商，促进路桥经济和社会的发展，均起到积极的推进作用。,46,主要发现-路桥区三大工程建设-世纪广场,路桥区世纪广场由上海建筑设计研究院有限公司设计，由台州市路桥区建设规划分局建设，占地面积达15万余平方米，预计于2003年9月完工。路桥区世纪广场位于会展中心与文体中心之间，是绿化与硬化相结合供市民聚会和休闲的场所。广场中央的硬化部分为聚会场所，北面设置一块210平方米大型三基色全彩多功能视频显示屏，除通道和停车位外其余均为绿化场地。,47

26、,D、文化民俗,48,a)人文历史,49,主要发现-台州市文化民俗-人文历史,民间往来三国吴国庞大的万人船队直航台湾；唐代鉴真从台州路桥香沿寺起航东渡日本；天台山是中国佛教第一个宗派天台宗的发祥地，现有300万信徒遍布东南亚；文化教育唐代郑虔大力发展台州文化教育，台州民风日淳、士风渐进；南宋作为宋朝辅郡，文化昌盛；文学艺术路桥老街与新大街交叉处，原有“右军墨池”乃王羲之游历练字遗迹；当代著名书画家、诗人和艺术教育家陈叔亮，1901年生于路桥，历任中央文化部艺术教育司等中国艺术机构，出版有新美术运动等著作；当代书法家、美术家1876年生于路桥。,50,b)民俗轶事,51,主要发现-台州市文化民俗

27、-民俗轶事,“六月仙居风光好，仙居品梅人不老”，台州市仙居县民风淳朴，每年6月杨梅成熟时节，总要邀请客人品尝或作馈赠礼品，久之形成民俗传统“杨梅节”。仙居杨梅年产1万余吨，获1999年中国国际农业博览会名牌产品称号；天台山主峰华顶，每年5月云锦杜鹃盛开，“云锦杜鹃节”已成为较有影响的赏花析文领略民俗的旅游节庆活动；三门以蟹乡著称，“三门青蟹节”具有鲜明的蟹乡特色与滨海风情；国家级历史文化名城临海市保留大量府城古迹，被誉为“江南八达岭”的前年古城墙在江南首屈一指，2000年、2002年两次举办“中国江南长城节”；2001年元旦，临海、温岭凭借其得天独厚的地理优势，各在括仓山、石塘镇争相举办“新世

28、纪曙光节”。,52,c)土特产与工艺品,53,主要发现-台州市文化民俗-土特产与工艺品,土特产水果之乡，黄岩、临海、温岭、玉环被命名为柑橘之乡；温岭被命名为“中国高橙之乡”“中国果蔗之乡”、黄岩、仙居被命名为“中国杨梅之乡”、临海被命名为“中国无核橘之乡”、玉环被命名为“中国文旦之乡”。黄岩蜜橘，历史悠久闻名遐迩，有早橘、早熟无核橘、本地早等近200个品种。本地早和宫内伊予柑获中国农业博览会金奖和中国名牌产品；临海无核橘发展迅速，注册品牌不断产生；玉环柚（文旦）为世界四大名柚之一，连续8次在照顾柚类评比中夺冠。杨梅、高橙、枇杷等水果量大质优，素负盛名；温岭西瓜、路桥通春葡萄等。大陈黄鱼是椒江区

29、大陈海域放养的大黄鱼生长周期接近于自然状态、营养价值与美味程度都十分接近野生大黄鱼。仙居三黄鸡号称“中华第一鸡”，曾因得到朱元璋的钟爱而被列为贡品并赐名“三黄鸡”。凭借其美味与丰富营养而享誉国内外。仙梅牌杨梅利用具有1000多年杨梅栽培历史的仙居的优质杨梅制作而成，为老少皆喜的休闲食品。三门盛产锯缘青蟹，因久享盛名而被称为蟹乡，并每年举办青蟹节。工艺品吴子熊玻璃艺术品，80年代由吴子熊将国画艺术融入玻璃刻花艺术并开发花瓶、屏风、室内装饰等系列产品而被称为“中国一绝”。,54,主 要 建 议,55,主要建议,我们建议目标地块的规划在高尚休闲的基本格调上，可抓住台州地区旅游业发展蓬勃、商品房销售势好与商业历久繁荣的特点，建造以高档住宅楼群结合步行商业街并点缀以高档酒店格局的商圈，即面向境内外以旅游、商务活动为目的的游客也满足本地居民日益提升的消费水平与品位。,