思源经纪苏州房地产市场分析报告.ppt
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1、第1页,2008年上半年苏州房地产市场分析报告,第2页,第3页,前言政策咨询苏州房地产市场分析区域板块市场分析市场预判,第4页,1、前言,作为国家支柱行业的房地产业,牵动了太多的经济利益。开发商、政府、消费者、银行、媒体和专家,都对其发出不同的声音。楼市能否健康、理性地前行,地产商和读者开始置疑地产媒体提供信息的真实性和公正性。走在前面还是跟在后面,成了地产媒体绕不过去的问题。思源坚持走在前面,以公正的立场、独立的精神和客观的态度,来反映苏州房地产市场的真实变化,打造苏州地产的第三个声音。苏州住宅市场报告是一份专业的房产市场报告,由思源苏州公司市场部独立调查、统计分析及撰写完成。本市场报告的建
2、立,是以苏州房地产发展议题为出发点,是思源为客户提供咨询服务时,在充分保证机密资料的前提下,持续、定期、系统地整理习得的数据资料库。思源市场部本着实事求是的原则,以客观的态度,在本报告中忠实反映市场变化方向。苏州住宅市场报告,也正是我们和房地产界和其它相关行业分享部分资讯的方式之一。我们欢迎您参阅本报告,并提供您的宝贵意见,作为我们未来改善的依据。,第5页,前言政策咨询苏州房地产市场分析区域板块市场分析市场预判,第6页,2、政策咨询,2.1 房地产业已经并且仍在扭曲中国的经济结构 日前中国社科院发布2008年社会蓝皮书,该书作者指出房价持续增高,推动民众的住房消费预期,很多家庭希望尽快解决住房
3、问题,抑制其他方面的消费,最终使消费率降到近几十年来的新低。房地产业已经并且仍在扭曲中国的经济结构。2.2 土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回 国务院办公厅7日下发的国务院关于促进节约集约用地的通知中指出:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求,2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。2.3 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.
4、5个百分点 1月16日下午6点央行发布的公告称,为落实从紧的货币政策要求,继续加强银行体系流动性管理,抑制货币信贷过快增长,中国人民银行决定从2008年1月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,第7页,2、政策咨询,2.4 正式公布土地登记办法并于2008年2月1日起施行 国土资源部部长徐绍史日前签发国土资源部第40号令,正式公布土地登记办法并于2008年2月1日起施行。2.5 住宅专项维修资金管理办法规定 由建设部和财政部联合发布,将于年月日正式施行的住宅专项维修资金管理办法规定,住宅专项维修资金的使用由业主大会决定,并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门
5、备案。2.6 建设部:新批商品房建设面积70%需90平方米以下 建设部于2月28日发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见,明确各地新建住房结构比例,即凡新审批、新开工的商品住房,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70以上。,第8页,2、政策咨询,2.7 苏州园区中新合作区内半数商品房要精装修 今年起园区中新合作区内精装修商品房比例不低于50%,其中高层、超高层商品住宅原则上全部要精装修。2.8 苏州市政府:低于500万项目不再供地 2008年2月28日,苏州市政府召开全市国土资源管理工作会议,明确了2008年的土地资源节
6、约集约利用考核指标,并明确对一次性投资低于500万元人民币的项目不独立供地。2.9 苏州 1600 套保障性住房将于 4 月 15 日开始申购 苏州市中心城区(平江、沧浪、金阊区)2008 年度 1600 套中低收入家庭住房(保障性住房)的供应工作已经启动,从 2008 年 4 月 15 日起开始进行申购,到 2008 年 5月 30 日结束。苏 州市区对 2008 年度的保障对象放宽了申购家庭的住房面积限制,申购家庭的面积限制从人均建筑面积 16 平方米提高到人均建筑面积 18 平方米。此次申购的住房供应形式分为共有产权型和完全出售型两类,房 源的主要地点为高新区长江花园。供应房源 1600
7、 套。其中,共有产权型住房 500 套;完全出售型住房 1100套。建筑面积分别为47 平方米、57 平方米、67 平方米、77 平方米。,第9页,2、政策咨询,2.10 苏州园区公积金可全部抵房租 优租房主要是保障园区新进人才的住房需求,因此要求申请人未在苏州购房,本人或配偶在苏州无居住条件。对于本科以上学历的申请人不设专业范围限制。而对于大专学历的人才,其所学专业必须被列为园区当年度紧缺和急需专业人才目录。满足学历要求的申请人还必须和所在单位签订劳动合同,并交纳园区A类公积金。2.11 住宅维修资金今后按面积交 收费下降一半 苏州商品房维修资金缴交标准作出调整:购买不配备电梯房屋的购房人按
8、75元/平方米(按房屋建筑面积计)交存;购买配备电梯房屋的购房人按120元/平方米(按房屋建筑面积计)交存;对定销商品房(含动迁安置房等)不配备电梯的房屋,购房人按40元/平方米(按房屋建筑面积计)交存;配备电梯的房屋,购房人按90元/平方米(按房屋建筑面积计)交存。2002年颁布的苏州市维修资金管理办法作废。,第10页,前言政策咨询苏州房地产市场分析区域板块市场分析市场预判,第11页,苏州房地产市场分析土地市场分析住宅供给分析住宅成交分析,第12页,3、苏州房地产市场分析,3.1 苏州上半年土地市场分析:,数据来源:苏州土地储备中心,第13页,3、苏州房地产市场分析,3.1 苏州上半年土地市
9、场分析:,数据来源:苏州土地储备中心,第14页,3、苏州房地产市场分析,土地市场分析:08年上半年,苏州土地市场没有一场公开大型土地拍卖,主要是楼市场低迷,政府不愿再让土地流拍带来更大的阴影。加上07年的土地拍卖量很大,可以维持3-4年的正常市场供应,因此2008年上半年,出让的土地以挂牌成交为主,并且集中在园区。从成交地块的用途来看,大部分地块为商业、商服用地,住宅用地相对较少,这与2007年园区用地供应充分有关。从出让地块的容积率来看,一半土地以高层、小高层为主,甚至还有6块容积率在4.0以上的地块,这与2007年园区推出的园区建设规划息息相关。从地块的位置分布来看,无论是湖东还是湖西,商
10、业配套都将进一步完善,而青剑湖的开发也将继续深入,圆融的进入必将带来板块内的竞争,并且进一步提升板块的楼盘品质。从起报价格和成交的总价来看,大部分地块以底价成交,并且被实力雄厚的大开发商收入囊中。从地块竞买的热闹程度来看,开发商手里确实并不富裕,拿地的亢奋期已经过去。,第15页,苏州房地产市场分析土地市场分析住宅供给分析住宅成交分析,第16页,3.2 苏州上半年住宅供给分析:,3、苏州房地产市场分析,结论:由上表可见08年上市面积同比减少4.96万,与07年下半年环比减少166.9万。,数据来源:苏州土地储备中心,第17页,3、苏州房地产市场分析,单位:(%),结论:由上图可见,08年上半年吴
11、中区所占分额最多,供应量在所有区域中不减反增。,08上半年苏州各区住宅上市量比例图,数据来源:苏州土地储备中心,第18页,3、苏州房地产市场分析,单位:(万),结论:由上图可见,工业园区上市量同比下降最多,相城区上市量同比上升最多。,08年上半年苏州各区住宅上市量同比图,数据来源:苏州土地储备中心,第19页,3、苏州房地产市场分析,08年上半年苏州各区住宅上市量环比图,结论:由上图可见,工业园区上市量环比下降最多,相城区唯一上市量环比上升的区域。,单位:(万),数据来源:苏州土地储备中心,第20页,住宅供给分析:2008年上半年房源上市量同比下跌了1.9%,环比下跌了39.3%,反应最明显的是
12、与去年下半年相比较的环比数据,由此也可以看出苏州楼市与去年相比较“水火两重天”的状况。由房源的半年上市量我们可以看出,在2007年的下半年,苏州房源的上市量已经达到了一个比较高的供应度,但是由于在去年年底楼市已经进入低迷期,因此大量的已推房源被滞压,到了08年初主要去化的还是去年年底已经上市的已推房源,此外再加上市场的观望气氛仍然还很浓重,因此整个2008年上半年的房源上市量出现了严重下滑。由苏州各区上市量的同比环比可以看出,2008年是苏州相城区异军突起的一年,由于城区三大主干道北延,区域配套的进一步完善,加上大开发商的进入,相城区的房地产进入了一个崭新的阶段,再加上相城区长期以来的高性价比
13、,使2008年相城区的购房热潮达到了一个前所未有的高度;相应的,2008年相城区的房源供应量也是所有区域中唯一一个不减反增的区域。,3、苏州房地产市场分析,第21页,苏州房地产市场分析土地市场分析住宅供给分析住宅成交分析,第22页,3、苏州房地产市场分析,3.31 苏州上半年住宅成交分析总表,结论:08年上半年苏州住宅成交17806套,计1964382.104,成交均价6868.96元/。,数据来源:苏州房产交易网,第23页,3、住宅成交分析,住宅成交分析:中心城区的成交量位居第一,主要是08年上半年中心城区政策保障性住房成交量可观,特别是2-4月份,政策保障性住房主导了中心城区的成交量。中心
14、城区均价6402元/(沧浪、金阊、平江三个区均价的平均数)的成交均价也从侧面证实,政策保障性住房对于区域的重大影响。工业园区的成交量仅次于中心城区,并且基本不受保障性住房的影响,园区08年上半年的成交均价达到8983元/,价格明显处于高位运行状态。胜浦唯亭板块的热销,证实了中新合作区房源价格脱离园区主力消费群体的现状。高新区上半年成交表现平稳,6076元/的均价是新区西北片区支撑高新区成交量的有力证据。吴中区的成交量在3-4月份有突出表现,但是随着房交会的结束,吴中区的成交再次趋于平稳,呈现不温不火的成交态势。相城区是2008年表现最为出色的区域,2008年,相城区成功的走出高性价比的区域,开
15、始品质楼盘的时代,实现了量变和质变。相城区老盘香城花园、晨曦馨苑的成交量平稳,新盘开拓出更为辉煌的市场景观。,第24页,3、苏州房地产市场分析,3.32 苏州上半年住宅成交分析成交套数统计,结论:08上半年成交套数17806套,较去年同期少了9095套,降幅为51.08%。,数据来源:苏州房产交易网,(单位:套),第25页,3、苏州房地产市场分析,单位:(%),08上半年苏州各区住宅成交套数比例图,结论:从成交套数的比例来看,古城区分额最多(32%),其次工业园区(25%)。,数据来源:苏州房产交易网,第26页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州各区住宅成交套数同比图,单位:(套),结论:
16、从区域同比数据可见,工业园区成交套数同比下降最多,降幅为102%。,数据来源:苏州房产交易网,第27页,3、苏州房地产市场分析,单位:(套),08上半年苏州各区住宅成交套数环比图,结论:从区域环比数据可见,08年上半年度成交套数全面下降,降幅从12.67%至156.39%,数据来源:苏州房产交易网,第28页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州住宅成交套数月环比图,单位:(套),结论:从月环比数据可见,每个月成交量环比都下降,降幅最大是的红五月(72.18%)。,数据来源:苏州房产交易网,第29页,3、苏州房地产市场分析,单位:(套),08上半年苏州住宅成交套数日环比图,结论:从日环比数据可
17、见,日成交套数最高出现在“红五月”,最低在二月的过年前后。,数据来源:苏州房产交易网,第30页,3、苏州房地产市场分析,3.33 苏州上半年住宅成交分析成交面积统计,结论:08上半年成交面积1964382.134,相比去年同期3287481.6,降幅为67.35%。,数据来源:苏州房产交易网,单位:,第31页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州各区住宅成交面积比例图,单位:(%),结论:从成交面积的比例来看,古城区和工业园区占了全市的一半还多。,数据来源:苏州房产交易网,第32页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州各区住宅成交面积同比图,单位:(),结论:从区域同比数据可见,08年上半
18、年度成交面积全面下降,降幅从8.31%至115.99%。,数据来源:苏州房产交易网,第33页,3、苏州房地产市场分析,单位:(),08上半年苏州各区住宅成交面积环比图,结论:从区域环比数据可见,08年上半年度成交面积全面下降,降幅从37.29%至167.86%。,数据来源:苏州房产交易网,第34页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州住宅成交面积月环比图,单位:(),结论:从月环比数据可见,每个月成交量环比都下降,降幅最大在三月份(97.146%)。,数据来源:苏州房产交易网,第35页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州住宅成交套数日环比图,单位:(),结论:从日环比数据可见,日成交面积
19、最高出现在“红五月”,最低在二月的过年前后。,数据来源:苏州房产交易网,第36页,3、苏州房地产市场分析,3.34 苏州上半年住宅成交分析成交均价统计,结论:08上半年成交均价6868.96元/,相比去年同期5323.72元/,升幅为29.03%。,数据来源:苏州房产交易网,单位:元/,第37页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州各区住宅成交均价同比图,结论:从区域同比数据可见,08年上半年度均价全面上扬,涨幅最大的园区达到41.21%。,单位:(元/),数据来源:苏州房产交易网,第38页,3、苏州房地产市场分析,单位:(元/),08上半年苏州各区住宅成交均价环比图,结论:从区域环比数据可
20、见,08年上半年度均价变化不大,涨幅最大的吴中区为11.03%。,数据来源:苏州房产交易网,第39页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州住宅成交均价月环比图,结论:从月环比数据可见,每个月成交均价皆上升,升幅最大的三月为39.03%。,单位:(元/),数据来源:苏州房产交易网,第40页,3、苏州房地产市场分析,08上半年苏州住宅成交均价日环比图,单位:(元/),结论:从日环比数据可见,日成交均价最高出现在三月粉,最低出现在二月份。,数据来源:苏州房产交易网,第41页,3、苏州房地产市场分析,住宅成交套数、面积、均价比较分析:成交套数方面,08年上半年成交17806套,较去年同期少了9095
21、套,降幅为51.08%;从成交套数的比例来看,古城区分额最多,为32%;区域同比和环比方面,工业园区的成交套数下降都是最多,其中同比降幅102%,环比降幅156%;从月环比数据可见,降幅最大的在五月份;从日环比数据可见,日成交套数最高的出现在5月11日,日成交套数最低的出现在2月5日。成交面积方面,08年上半年成交面积1964382.134,相比去年同期的3287481.6,降幅为67.35%;从成交面积的比例来看,古城区和工业园区占了全市的一半多;区域同比和环比方面,工业园区的降幅最大,其中同比降幅116%,环比降幅168%;从月环比数据可见,每个月的成交面积都是下降的,降幅最大的在三月份;
22、从日环比数据可见,日成交面积最高出现在5月11日,日成交面积最低出现在2月5日。成交均价方面,08年上半年成交均价6868.96元/,相比去年同期5323.72元/,升幅为29.03%;区域同比分析,08年上半年均价全面上扬,升幅最大的工业园区达到41.21%;区域环比分析,08年上半年均价变化不大,升幅最大的吴中区为11.03%;从月环比数据可见,每个月的成交均价皆上升,升幅最大的三月为39.03%;而日成交均价最高出现在3月9日,均价最低出现在2月20日。,第42页,3、苏州房地产市场分析,3.35 苏州上半年住宅成交分析年度区域供求比,注:国际通行标准,供销比1.2-1.3之间为平衡区域
23、,低于1.2为景气区域(供不应求),高于1.3为积压区域(供大于求)。,结论:从供求数据可见,其中吴中区、相城区供大于求,古城区、园区则供不应求,高新区供求平衡,全市基本平衡。,第43页,3、苏州房地产市场分析,3.36 苏州上半年住宅成交分析年度月度供求比,结论:从月度供求数据可见,6个月供销比都保持在1.0以上,第二季度供应量逐步增多。,注:国际通行标准,供销比1.2-1.3之间为平衡区域,低于1.2为景气区域(供不应求),高于1.3为积压区域(供大于求)。,第44页,区域板块市场分析工业园区古城区高新区吴中区相城区,第45页,4.苏州分区介绍,苏州按住宅板块划分为古城(沧浪、金阊、平江)
24、、工业园、高新、吴中、相城五大板块。,4、区域板块市场分析,N,第46页,区域板块市场分析工业园区古城区高新区吴中区相城区,第47页,4、区域板块市场分析,4.1 工业园区总体情况介绍,工业园区的楼盘可以分为湖西、现代大道、湖东、乡镇、独墅湖高教区五个板块,湖西板块是园区房地产开发最早的区域,发展较为成熟,目前可供开发土地非常稀缺,楼盘剩余量小,主要有天域、中海御湖熙岸、水巷邻里花园、新天翔广场铂金公寓等项目,其受买群体主要是面向高端客户;湖西已处于基本饱和的状态,没有什么可供开发的土地。现代大道板块是连接湖西湖东的主要枢纽,该板块云集了中海地产,万科,雅戈尔等大品牌实力开发商,其购买群体主要
25、面对中高端客户的需求,该板块目前土地供应量也较为缺乏。湖东板块是园区房地产开发的热点区域,区域内拥有大量的住宅用地储备,未来湖东被打造成为比湖西更优越、更纯粹的城市生活社区。目前该区域供应的产品主要以中高档为主,其购买群体主要是园区企业的白领和公务员。乡镇板块房地产起步较晚,因此发展尚未完善。目前该区域主要供应中档小高层产品,其购买群体主要是周边企业的职员。园区乡镇板块包含胜浦,唯亭,跨塘这三个主要乡镇。独墅湖高教区板块凭借着独特的地理位置,教育文化浓厚的氛围,再加上中新置地,建屋发展等开发商的大力开发,区域优势逐渐显现,成为园区新的置业和投资热点区域。,第48页,4、区域板块市场分析,结论:
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