房地产与国家经济发展.pptx

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1、房地产业与国家经济系统协调发展,房地产业的内涵房地产价格涨跌对国民经济的影响相关的政策建议,联合国制定全部经济活动产业分类的国际法中，把经济活动分为10大类，房地产业被界定为由四个层次构成:(1)出租和经营房地产(非住宅、建筑、公寓房间住宅)；(2)进行土地功能分区和房地产开发(用自己的账户)；(3)不动产出租人；(4)通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经纪人和管理者。联合国国际标准产业分类(ISIC3.1)将全部经济活动分为17大类,房地产活动和租赁、商业活动一起作为第11大类,属于第三产业。2006年欧盟开始使用产业分类体系NACErev，将经济活动分为22个大

2、类,房地产业被归为部门L(SECTION一L),属于第三产业。我国2002年修订的国民经济行业分类(GB/T 4754一2002)根据这一分类标准,将我国房地产业划分为4个大类,房地产业包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他经济活动的产业。,房地产产业内涵,欧美国家与中国对房地产业的界定都不包括建筑业，中国国民经济行业分类中都明确将房地产业中涉及到物质生产过程的活动划归建筑业,例如将房地产开发分为建设和买卖两部分,建设过程是物质生产过程,属于建筑业;买卖过程才属于房地产业。,房地产业作为我国的基础性产业和先导性产业，其发展对整个国民经济的正常运行有着重要的作用。首先,，房地产业产业

3、链较长，涉及的产业有：,房地产业的重要性,房地产业,建筑业,家电业,冶金业,金融业,建材行业,化工业,等,等,其次，房地产投资规模对国民经济增长具有明显的拉动作用，房地产投资规模的波动将影响国民经济的平稳增长。再次，房地产作为居民生活的必需品,其价格波动对居民的消费及储蓄性产生明显的影响,从而引起国民经济波动。房地产作为具有保值增值功能的投资品,并且由于房地产短期供给缺乏弹性与房地产刚性需求旺盛之间的矛盾,使得房地产市场极易产生投机现象,加剧了房地产价格的波动，又由于房地产业是资金需求量较大的产业，其相当比例的资金来源于金融业,房地产业的波动也会给金融业带来一定的冲击。因此,可以说房地产经济的

4、波动对整个国民经济具有牵一发而动全身的作用。,宏观经济的影响房地产业价格上涨对宏观经济总体的影响房地产业价格下跌对宏观经济总体的影响部门影响房地产业价格上涨对各部门产出的影响房地产价格下跌对各部门产出的影响总结,房地产价格涨跌对国家经济的影响,CGE模型下的模拟，2007年为基期的房地产价格上涨对经济的整体影响模拟结果图直观地反映了各指标的百分比变化,总体来看,房地产价格上涨冲击对我国宏观经济的影响比较明显。我们选择总产出、GDP、居民消费、政府消费、就业、投资、进出口，以及存货变动等指标来反映房地产业价格上涨对中国宏观经济的整体影响。,房地产业价格上涨对宏观经济总体的影响,房地产价格分别上涨

5、10%一30%对经济的整体影响,房地产价格上涨对总产出、GDP、居民消费、政府消费、就业、投资、进出口等指标的影响都是正向的，并且宏观经济变量的上升幅度都随着房价升幅的增加而增加。模拟结果与当前我国的生产和消费结构有一定的关系。总产出是一个国家(地区)在一定时期内生产的货物和服务的价值的总和,也涉及其他各部门的中间投入,因此模拟结果中总产出的增长幅度并没有太大的实质性意义。随着房价的上涨,资本形成额的上升幅度也不断增加。资本形成的意义是指社会不把它的全部现行生产活动,用之于满足当前消费的需要和愿望,而是以其一部分用之于生产资本品,房地产价格上涨是房地产行业利润增加,将吸引更多的资金投资于房地产

6、,形成新的生产能力。在房地产行业的带动下,其他行业也会相应增加投资,资本形成的增加相应的带动总产出和GDP随之上升。从理论上房价对消费的影响既表现出一定的财富效应,又具有一定的挤出效应,从上表可以看出,房价上涨对居民消费具有正向带动作用,房价对消费的影响主要表现出财富效应。进口和出口的影响也跟我们的预计以及实际情形相一致,因为近年来我国经济主要是以出口为导向的外向型经济,房价上涨所带来的房地产业的繁荣带动国民经济的快速增长,经济增长对贸易影响的结果必然是净出口增加。,房价上涨对各经济主体收入的影响,房地产价格上涨对农村居民和城镇居民的收入产生负的影响，农村居民所受到的影响小于城镇居民受到的影响

7、房地产业产出价格外生上涨对城镇居民的实际收入必然产生较大的影响，房地产价格上涨的受益者为企业和政府,其中企业是最大的受益者。由于房地产业对其相关产业如建筑、建材、金融等产业具有较强的关联关系,不仅直接增加房地产企业的利润,而且能够促进上下游产业的快速发展。,从世界各国房地产业发展的经验来看,房地产价格大幅度上涨之后的大幅度下跌,对国民经济具有较强的破坏性和深远的影响。以2007年为基期的房地产价格下跌对经济的整体影响模拟结果：,房地产业价格下跌对宏观经济总体的影响,房地产价格下跌10%一30%对经济的整体影响,在10%一30%房价跌幅范围内，总产出、资本形成、居民消费、政府消费、存货变动、出口

8、、进口、净间接税和GDP都受到负面的影响,并且跌幅越大,受影响程度越深,其中资本形成、居民消费和出口所受到的影响程度较大,存货变动和净间接税所受影响较小。同上节分析,这主要跟我国当前生产、消费以及生产分配结构密切相关。在三种模拟环境中，受房地产价格下跌产生 的冲击,房地产行业利润不断下降，将难以吸引更多的资金投资于房地产，形成新的生产能力，与房地产业密切相关的其他行业也会相应地减少投资，资本形成总额下降房地产价格下跌，对消费所表现出的财富效应也随之减弱,消费额也相应地有所下降。消费和资本形成的下降，进一步带动总产出和GDP随之下降，由于我国经济主要是以出口为导向的外向型经济,房价下跌所带来的房

9、地产业的萧条,也波及到国民经济的其他产业,经济增长减速对贸易影响的结果必然是净出口减少。,房地产价格下跌10%一30%对各经济主体收入的影响模拟结果,从图中可以看出,房地产价格下跌对所有经济主体的收入均产生负的影响,随着房价的不断上涨,对农村和城镇居民的收入影响程度逐渐加强,但农村居民所受到的影响小于城镇居民受到的影响，这主要是我国二元经济结构造成的。与农村居民不同,购买房产的消费支出占用了城镇居民的大部分收入,因此房地产价格变动对城镇居民的影响比较明显。企业受到房地产价格下跌的影响最大。房地产价格下跌,导致房地产购房投资和开发投资减少,由于房地产业与其相关产业密切关联关系,不仅直接使房地产企

10、业的利润减少,而且影响上下游产业的快速发展。值得一提的是,在上节的分析中,居民收入受房地产价格上涨的影响下降的幅度小于受房地产价格下跌的影响下降的幅度,这从一方面反映出,房地产价格急剧下降对居民收入的影响大于房地产价格上涨对居民收入的影响。,房地产价格波动对部门的影响主要生产部门部门的产量,以及投入产出等的变化来反映。根据上文所述,部门具体划分如下:(l)农业;(2)采矿业;(3)制造业;(4)电力、燃气及水的生产与供应业;(5)建筑业:(6)交通运输、仓储及邮电通信业;(7)商业饮食业;(8)金融保险业;(9)房地产业;(10)其他服务业。,部门影响,金融保险业,建筑业,电燃水业,农业,采矿

11、业,商业饮食饮业,制造业,其他服务业,房地产业,交运仓储邮电业,假设房地产价格分别上涨10一30%,表给出了各产业部门产出量。总中间投入量以及总增加值等受房地产价格上涨外生冲击影响结果,下图给出了房地产价格上涨对各部门国内产出量的影响情况。,房地产业价格上涨对各部门产出的影响,首先从整体上在房地产价格上涨的三种不同模拟情景下,房地产业产出价格上涨使所有部门的国内总产出、总中间投入以及总增加值都有不同幅度的增长。房地产业产出价格上涨的外生冲击对各部门的产出影响存在明显的差异,在三种不同模拟情景中,首先受房地产价格上涨外生冲击影响较大的是房地产业本身,随着房价不断上涨,刺激房地产投资增加,从而带动

12、房地产业本身的产出不断增加。其次受房地产价格上涨外生冲击影响较大是制造业、建筑业和金融保险业。,再次是采矿业、交通运输、仓储及邮电通信业和商业饮食业,而电力、燃气及水的生产与供应业、农业和其他服务业受房地产业产出价格上涨的外生影响较小。从受房地产业产出价格影响较大的产业分布来看，主要是以生产资料生产为主以及基础设施建设为主的第二产业部门,比如制造业和建筑业，另外还有金融保险业,其次受影响较大的采矿业、交通运输、仓储及邮电通信业和商业饮食业,这些行业与房地产业均有较强的产业关联关系。这主要是由于房地产价格上涨带来房地产业空前繁荣,房地产投资快速增长,房地产业对制造业、建筑业以及金融保险业的产出需

13、求也大大增加,从而直接和间接地带动这些部门的总产出量、总中间投入量以及总增加值增加。而农业、电力燃气及水生产与供应业以及其他服务业受房地产价格产出的增长幅度较小,这主要是由于这些部门与上述部门相比,其与房地产业的产业关联关系较弱,房地产业对这些部门的直接和间接需求较小。房地产业产出价格上涨直接带动房地产业本身的产出和需求增加，然后通过与其他产业的产业关联关系直接和间接地影响其他部门的产出和需求,与房地产业产业关联关系较强的产业受影响较大,而与房地产业产业关联关系较弱的产业受影响较小。,假设房地产价格分别下跌10一30%，表给出了各产业部门产出量、总中间投入量以及总增加值等由房地产价格下跌引起的

14、变化情况。图直观地反映出房地产价格下跌对各部门产出量的影响。,房地产价格下跌对各部门产出的影响,房地产业产出价格下跌使所有部门的国内总产出、总中间投入以及总增加值都有不同幅度的下降,并且在房地产业产出价格下跌10一30%的外生冲击下,房地产业产出减少,进而在房地产业产出下降的影响下,其他相关部门的产出也都相应下降。与上节的分析类似,在三种不同模拟情景中,首先受房地产价格下跌外生冲击影响较大的仍然是房地产业本身,随着房价不断下跌,房地产投资逐步萎缩,从而使房地产业本身的产出不断下降,并且与上节模拟结果相比,受房地产业价格同等程度的刺激,产出下降的幅度明显大于产出增长的幅度,这表明房价下跌对房地产

15、业产出的影响比房地产价格上涨带来的影响大。其次受房地产价格下跌外生冲击影响较大依然是建筑业、制造业和金融保险业。再次是采矿业!交通运输!仓储及邮电通信业和商业饮食业,而电力、燃气及水的生产与供应业、农业和其他服务业受房地产业产出价格下跌的外生影响较小,，拟结果与上节类似,但是在房地产价格同等涨跌幅度冲击影响下,各产业部门产出的下降幅度都明显大于在上节的分析中各部门产出上涨的幅度,表明房价下跌对各产业部门的产出影响较大。,房地产价格上涨对总产出、GDP、居民消费、政府消费、就业、投资、进出口等指标的影响都是正向的，并且宏观经济变量的上升幅度都随着房价升幅的增加而增加。房地产价格分别外生上涨10%

16、一30%对宏观经济总体的影响可以看出,房地产价格上涨能够促进投资增加、刺激消费以及扩大净出口,有效地带动了国民经济增长。同时,房地产价格上涨也增加了企业和政府两个经济主体的收入,但是农村居民和城镇居民的实际收入却在不断下降。对于房地产价格下跌的冲击,在10%一30%房价跌幅范围内，总产出、资本形成、居民消费、政府消费、存货变动、出口、进口、净间接税和GDP都受到负面的影响，并且跌幅越大，受影响程度越深,其中资本形成、居民消费和出口所受到的影响程度较大,存货变动和净间接税所受影响较小。对于房地产价格下跌10%30%对各经济主体收入的影响。房地产价格下跌对所有经济主体的收入均产生负的影响,随着房价

17、的不断上涨,对农村和城镇居民的收入影响程度逐渐加强,但农村居民所受到的影响小于城镇居民受到的影响。但是,从各宏观经济变量的波动幅度看出,房地产业产出价格下跌对国民经济产生的负面冲击比房地产业产出价格相同幅度上涨对国民经济的产生的正向影响大。,总结：房地产涨跌对国家经济的影响,首先房地产业与国民经济之间存在着极其紧密的关联关系，房地产业产出价格上涨在一定程度上不仅能够促进各产业部门产出增加,而且有效地带动国民经济快速增长,但是房地产业产出价格下跌对各部门产出以及国民经济的负面冲击影响更大。另外,房地产业产出价格波动对居民实际收入的影响较为明显,尤其是城镇居民,模拟结果不仅反映了居民的刚性住房需求

18、,而且反映出我国目前居民房地产购房投资占居民家庭收入的比例偏高。房地产价格上涨对居民福利水平的提高具有一定的负面冲击。最后,政府作为房价上涨直接受益的经济主体反映出我国政府财政收入结构的不合理,过于依赖土地财政,并且居民收入下降和政府收入增长的反差反映出收入分配结构的不合理,无论是国民收入的最终分配还是国民收入的再次分配都存在倾斜于政府部门的现象。因此,管理部门应加强宏观调控,避免房地产价格大幅度波动,尤其避免房地产价格大幅上涨后的大幅度下跌是稳定国民经济的重要保障,也是促进房地产业与国民经济协调发展的关键所在。,97-09年房地产投资现状房地产业投资与经济增长互动关系分析房地产投资、信贷与经

19、济增长之间存在互动关系,房地产投资与国家经济发展的关系,受到房地产市场萧条的影响，全国房地产投资和住房建设投资也增长缓慢,1995年的住房建设投资和1997年的房地产投资分别比上年有所下降，从商品住宅销售面积和新建住宅面积的对比关系看,商品住宅占新建住宅的比例不高,1991一1997年商品住宅销售面积占新建住宅面积的比例均未超过20%，说明当时的住房供应仍以国家和单位建设为主,房地产市场仍有巨大的发展潜力。（1991-1997）GDP对房地产投资的弹性在1998年以前有一个明显的上升趋势,并且从1998一2002年波动比较平稳,房地产业进入稳定发展时期。1998年7月,国务院下发关于进一步深化

20、城镇住房制度改革加快住房建设的通知,明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”。培育住宅业成为新的经济增长点的政策措施实后,全国城镇住房建设取得了迅速发展。1997年全国城镇房屋竣工面积为62490.19万平方米,2002年达到93018.27万平方米,增长48.85%。（1998-2002）,97-09年房地产投资现状,2003年一2009年GDP对房地产投资弹性增长迅速，2007年达到最高点,2008年有所回落。2003年以后,随着我国房地产市场的日趋繁荣,房地产产品趋于优化,房地产投资快速增长,使得房地产投资对GDP的影响也逐渐增大。从2007年开始,宏观调控的重点转向改善并进一步规范经济

21、适用房制度,加大力度建立健全城市廉租房制度,进一步做好供需双向调节,着力采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。2008年,美国次贷危机的影响波及我国,房地产业也陷入的低谷,房地产投资对国民经济的带动作用有所减弱。但是,随着国家刺激经济计划实施,2009年房地产投资快速增长,房地产市场也率先走出的阴影,加速了我国经济快速复苏。（2009-2009）通过上述分析,房地产业作为我国经济发展的基础产业,在房地产业快速发展的十几年里,房地产投资对国民经济增长的贡献非常明显。因此,在制定房地产投资各项政策时,必须充分发挥房地产投资对GDP增长的拉动作用,同时又要避免投资过度,注意控制投资规模和增长速度,

22、在国民经济能够支撑的前提下实现适度的合理增长。,2010年11月25日中国社会科学院发布的国家竞争力蓝皮书-中国国家竞争力报告指出,中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得,而是靠消耗资源和扩大投资,尤其是房地产业的膨胀发展。在拉动我国经济增长的“三驾马车”-投资，消费和净出口中,房地产业与投资和消费都有着密切的联系,房地产投资是固定资产投资的重要组成部分,房地产作为商品是拉动内需的重要力量,因此房地产业的发展对促进国民经济增长具有不可磨灭的作用。从另一个角度来说,国民经济的总体发展状况是房地产业存在和发展的宏观经济基础,从经济发展水平、发展速度、经济增长质量、产业结构以及资源等多方

23、面制约和带动房地产业的发展,国民经济的波动也导致房地产市场的波动。当国民经济快速增长时,居民可支配收入增加,对作为生产和生活必需品的房地产需求增加,房地产市场出现供不应求的现象,吸引更多的资金投资到房地产行业,房地产业的繁荣又进一步带动国民经济的增长；但是当国民经济衰退时,居民对房地产的消费需求降低,房地产价格下降,同时房地产投资也开始撤离房地产市场,房地产市场的萧条进一步加剧国民经济的衰退。,房地产业投资与经济增长互动关系分析,GDP相对于房地产开发投资冲击的响应分析：如果给房地产开发投资一个正向的冲击,将给国民经济带来大约7一8年的同向冲击,即房地产开发投资对经济增长有一个长期促进作用。房

24、地产投资对经济增长的长期带动作用是由房地产业建设周期长的特点决定的。对于房地产业来说,开发一个房地产项目最快也要3年左右的时间。并且,由于房地产业的关联特性,在房地产业开发项目的过程中,又会牵涉到其他行业和产业,这种关联效应的传递,对GDP的增长产生正向的影响。房地产开发投资相对于GDP冲击的影响：在其他条件不变的情况下,给经济一个正向的外部冲击,将会给房地产业带来大约3年左右的冲击,与GDP对房地产投资冲击的脉冲响应相比,GDP对房地产投资的影响是短期的。利率对房地产开发投资的影响也是中长期的,并且初期的影响较大。,房地产投资与GDP相互影响分析,实例GDP对房地产投资弹性从1992年至19

25、93年有一个明显的从峰值跌入谷底的过程。1993年党的十四大明确我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。1992一1993年房地产开发出现投资过热,不仅加剧了钢材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾,带动了其价格较猛上涨,而且由于挤占了过多的建设资金,最终导致国民经济发展严重失衡。1993年下半年以后,随着宏观调控各项措施的落实,全国房地产开发的增长速度明显放缓。海南、北海等房地产过热地区房地产泡沫在1993年底破裂,曾出现了萧条的惨状。1994一1997年,GDP对房地产投资的弹性回升,但波动较大,房地产业开始进入调整时期。1994年全国房地产开发建设投资完成1608亿元,比1993年

26、增长41.3%,明显低于1993年的124.9%。1995年5月,国务院发出关于严格控制高档房地产开发项目的通知。随着经济由热转冷,房地产市场也沉寂下来,商品房和商品住宅的价格迅速回落,并由高于GDP增长的状况转变为低于GDP增长的状况。商品房销售面积也处于低速发展的状态。,房地产投资与经济增长之间的关系具有明显的区域性差异西北地区和西南地区房地产投资弹性值较大,其中西北地区房地产投资对GDP的影响较其他地区最大,表明该地区与发达地区相比,房地产投资对经济增长的拉动作用较强,这主要是因为西部地区经济还不够发达,经济增长还主要依赖投资增量的带动作用。东北地区、长江和黄河中游地区的房地产投资弹性值

27、比沿海地区大,但小于西北和西南地区。沿海地区的GDP对房地产投资的弹性值较小。南部、东部和北部沿海地区是我国的经济发达地区,该地区的经济增长除了投资的拉动以外,资本形成和居民消费也已经成为拉动经济增长的重要因素,因此这些区域的房地产投资对经济增长的影响较中部和西部地区弱。,第一,房地产投资对经济增长的带动作用小于经济增长对房地产投资的带动作用,换而言之,房地产开发投资波动对经济增长的波动影响较小,但是经济增长的波动将引起房地产开发投资更加剧烈的波动,这表明房地产投资和经济增长之间的互动关系是非对称的。第二,房地产投资对经济增长的影响大于房地产信贷,但是经济增长对房地产信贷的影响大于对房地产投资

28、的影响。第三,经济增长与房地产信贷的关系也是非对称的,即经济增长对房地产信贷的影响大于房地产信贷对经济增长的影响。因此,经济的较快增长将带动房地产信贷快速扩张,但是一旦经济增长下跌将可能导致房地产信贷严重萎缩。第四,房地产信贷对房地产投资的影响大于经济增长对房地产投资的影响,并且大于房地产开发贷款对经济增长的影响,这表明房地产信贷对房地产投资至关重要,要控制房地产投资的增长必先控制房地产信贷。第五,房地产价格对房地产信贷的影响大于经济增长和利率对房地产信贷的影响,房价波动对房地产信贷规模影响明显。,房地产投资、信贷与经济增长之间存在互动关系,房地产投资,房地产信贷,经济增长利率,房地产价格,经

29、济增长,经济增长,房地产投资,房地产投资,经济增长,经济增长,影响,影响,影响,影响,经济增长,房地产信贷,房地产信贷,经济增长,影响,影响,房地产信贷,房地产投资,经济增长,房地产投资,影响,影响,房地产信贷,影响,房地产信贷,影响,根据落实科学发展观及构建社会主义和谐社会的要求,房地产业能够有效带动国民经济快速持续发展的同时,国民经济的繁荣也能够有效地促进房地产业健康发展,二者之间进入良性的互动发展轨道，这是当前我国房地产业与国民经济之间协调发展关系的总体指导原则。正确处理部门经济与国民经济之间的关系完善房地产业宏观调控体系,房地产业与国民经济协调发展的对策思考,第一,必须要优化国民经济结

30、构,正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系。房地产业与国民经济其他产业之间存在着密切的产业关联关系,房地产业对其它产业的直接拉动作用有限；但是鉴于房地产开发投资和建筑业之间存在的密切联系,由于建筑业对国民经济增长拉动力较强,因此房地产开发通过建筑业对于国民经济存在着较大的间接拉动作用。房地产业波动会通过与其他产业部门之间的直接和间接的关联关系传递,最终影响到整个国民经济的健康发展。反之,国民经济其他产业的产出变动也会通过产业关联效应传递到房地产业,在这一过程中,房地产业与国民经济其他部门之间的良好互动关系就能促进国民经济健康持续发展,否则将加深房地产业与国民经济发展之间的矛盾。房地产

31、业的健康持续快速发展,一方面在创造更多就业机会的同时,也能满足快速发展的国民经济对空间的需求;另一方面房地产业可以通过建筑业间接拉动其他产业快速发展。,正确处理部门经济与国民经济之间的关系,第二,在充分认识我国房地产业发展阶段和发展水平的基础上,制定相应的房地产政策。基于OECD国家成熟房地产业发展的经验,对比我国房地产业的发展历程,初步判断出我国房地产业从整体上还处于发展的初级阶段,并且房地产业区域发展不平衡,局部地区房地产业已经进入过度发展阶段。在现阶段,我国房地产业适度的适度扩张是允许的,但是必须要适应国民经济发展的需要,否则过渡的扩张可能会造成房地产泡沫的产生,房地产泡沫破灭的影响必将

32、严重损害国民经济的健康发展。房地产投资与经济增长之间存在较强的互动关系,房地产投资规模的扩张能够有效带动经济增长,并且国民经济快速增长也有效地促进房地产投资规模的扩大。保持合理的房地产投资规模增长速度就成为现阶段我国房地产业与国民经济协调发展的重要关键点之一。要想保持房地产业合理的投资规模,就必须首先解决诱发房地产泡沫产生得根源。近年来,我国经济发展过分强调经济增长速度，GDP被作为地方政府的绩效考核的重要指标,导致部分地区固定资产投资规模增长速度过快,房地产投资是其中的主力军。由于,目前我国房地产投资的资金主要来源于信贷资金,因此房地产投资风险会迅速转变成为金融风险,因此在加强信贷监管的同时

33、,应逐步降低房地产贷款在贷款总额中的比例,积极探索房地产投资的其他融资渠道,发展房地产投资基金,以解决房地产投资波动风险给国民经济带来的影响。,第三,必须改变房地产业的粗放型发展模式,加快形成并推进房地产业集约型发展的循环发展模式。美国次贷危机引发的世界金融危机的阴影至今还没褪去。人们也重新对房地产行业的发展进行了审慎思考,不仅涉及到房地产行业的功能、在国民经济中的定位以及发展模式。房地产业对国民经济的支撑分为住宅和非住宅两部分。对于非住宅部分,房地产业不仅要符合本地区的产业发展规划、产业结构升级以及产业功能布局的调整思路,而且要先于其它相关行业进行产业布局建设。对于住宅方面,房地产业为城市人

34、口提供多层次的住房供应渠道,包括针对中高收入者的普通商品房市场化供应机制,针对中低收入者的经济适用住房半市场化供应机制,针对低收入者、无力购房者及进城务工人员的廉租房、公共租赁房的社会保障机制。房地产业在住宅与非住宅两类市场中的功能是相辅相成的,如果没有住宅市场功能的完善,不利于城市人口的集聚,影响城市吸引高素质人才,城市其他行业发展或面临人才瓶颈。新建住宅市场的一枝独秀,不利于构建住宅、非住宅和住房保障机制互动的房地产业循环经济发展模式的建立。非住宅开发模式的创新,在加大非住宅开发量的同时,也促进住宅市场的持续发展,而且高端的住宅市场的发展可以反哺住房保障体系建设,住房保障的改善也有利于优秀

35、人才的引进,促进经济的发展,从而“三驾马车”共同促进房地产业和国民经济持续协调发展。,建设完善的房地产业宏观调控体系是促进我国房地产业与国民经济协调发展的重要保证。首先,应加强地方政府对各项宏观调控政策的落实和监督。例如暂停发放第三套及以上房贷、首套房首付比例不低于30%以及房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数等等。其次,建设完善的政府调控体系,应针对房地产业处于不同发展水平层次的区域进行分类调控。最后,在出台宏观调控政策的同时,应该考虑到我国总体的房地产业发展阶段和发展水平,应保持房地产业投资适度规模,避免房地产业和国民经济发展“硬着陆”。虽然房地产业区域发展不平衡,局部地区房地产业已经进入过度发展阶段,但从总体上来看,我国房地产业还处于初级发展阶段。在该阶段无论是从国外房地产业发展的经验,还是从中国市场经济的客观要求,我国房地产业投资的适度规模扩张,发展规模经济,不仅是房地产业持续健康发展的必然选择,也是国民经济发展的需求。,完善房地产业宏观调控体系,