某某第一中学岚城校区物业服务方案.docx

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1、某某第一中学岚城校区物业服务方案索引一、项目基本情况1二、人员配置2三、投标标的4四、服务内容5（一）综合服务5（二）安防服务6（三）学生宿舍楼管理服务16（四）保洁（绿化）服务22（五）维修保养27（六）其他服务32某某第一中学岚城校区物业服务方案一、项目基本情况某某第一中学岚城校区位于某某综合实验区岚城片区龙凤中路1号，占地面积129535.12平方米，总建筑面积114193平方米，计容面积98129平方米，不计容面积16064平方米（其中架空层2069平方米，地下室13995平方米），机动车位235个（其中地上20个，地下215个），非机动车为900个（其中地上900个）。学校现有5层教

2、学楼四栋（连廊）面积共25587.73平方米;5层实验楼三栋（连廊）面积共15407.52平方米;6层学生宿舍楼面积22201.76平方米；12层综合大楼1栋面积12383.00平方米；艺术楼面积5971.16平方米；体育馆面积8156.89平方米，游泳馆面积3587平方米；绿地面积达20000多平方米；南大门、西大门、体育场及看台;电梯4部；发电机房1间，柴油发电机1台；水泵间相应设备、泳池设备等,地下、地面停车场、道路等。师生食堂三层共6672.07平方米（食堂若另行托管承包,则不在物业管理项目内，但主要的一些水电故障需协助排查维修）。出入口3个，南门行人行走，北门车行出入口,另一个门属应

3、急使用。二、人员配置表根据某某第一中学岚城校区实际情况分析,结合在管物业公司现有人员配备,拟计划按照ISO质量标准和该项目管理的内容、范围、广度和深度,科学、合理设置机构和人员，力求实现制定的管理目标,本着“精干高效、以岗定人”的原则确定组织机构和人员编制，提高工作效率。人员配备计划如下：类别岗位职务人数备注管理人员物业主任1人全面负责物业处日常管理工作之指挥与督导考核,拟派驻本项目主任人选优势设定条件：中专（含高中）以上学历且具有管理学校一年以上经脸，持有中级职称证或岗位资格证。身体健康、无传染性疾病、无刑事违法或处分犯罪记录，具有较强的组织、协调和决策能力，熟练掌握电脑管理系统和档案管理系

4、统等。物业服务中心客服人员1人女性40周岁以下，中专（含高中）以上学历且具有岗位资格证，有1年以上学校物业管理经验。工程维修水电工、电梯安全员3人包含校园其他简易维修及电梯维护.水电工具备高级电工证、电梯安全员具备电梯安全证书。安防人员安防领班、安防员及消监控员12人含南大门门岗，北大门门岗，消监控员、校园内巡逻员.生管人员男3女36人女性50周岁以下，男性55周岁以下。具有中专（含高中）及以上学历且具有管理学校生管一年以上经验,有较强的组织、管理、沟通、协调能力、责任心强,有教师资格证或复退军人证优先,身体健康，言行举止文明大方,具有良好的沟通协调能力；生管人员要严格落实学校的寄宿生管理条例

5、，能履行生管老师职责。保洁人员1、行政楼卫生X3人包括会议室保洁。2、A、B、C、D教学楼卫生工4人包括楼梯、廊道、卫生间等.3、宿舍卫生工4人包括楼梯、廊道、卫生间等。5、实险楼卫生X2人包括楼梯、廊道、卫生间等。6、艺术楼卫生X1人包括楼梯、廊遒、卫生间等。7、地下车库及地面道路、车场2人包括车道出入口。8、体育场、体育馆、游泳馆卫生工1人包括楼梯、廊道、卫生间、泳池卫生及养护等。绿化养护绿化养护及园林景观保洁2人绿化区浇水,树叶枯枝清扫.某某第一中学新校区物业管理服务岗位设置总表（人员配备总计42人或以上）。备注：以上岗位应侧重工作质量考核;人员增减按投标文件相关岗位工资核算;人员配置配

6、合学校之活动需求适时调派。作业人员必须同时具备以下条件：身体健康、无传染病、无不良嗜好;有相关的学历证明或技术资格证明；条件优异或某一方面具有特长者可适当放宽其它条件。三、投标标的最高价以不超过198.14万/年为限四、服务内容主要包括综合服务、安防服务、学生宿舍楼管理服务、保洁（绿化）服务、维修保养、其他服务等（一）综合服务1、在某某第一中学岚城校区设立固定的物业管理服务中心,实行综合管理服务。2、做好物业移交接管验收工作，保管和建立本项目完整的档案，辖区内物业档案资料齐全,应用计算机等现代化管理手段。3、在委托管理的范围内协助学校做好节能减排的管理与服务工作。4、根据物业服务内容制定的各项

7、服务标准,设立服务中心,公示24小时服务电话及投诉电话、有专职客服人员处理各项咨询、投诉、报修,并在承诺的时间内给予回复解决。5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得职业资格证书或者岗位证书。身体健康、无传染性疾病、无刑事违法或处分犯罪记录,具有较强的组织、协调和决策能力，熟练掌握电脑管理系统和档案管理系统，能接受晚间值班工作。6、制定各项规章制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度，并经采购人认定后发布实施。7、物业人员统一着装，佩带标志,行为规范，服务主动，热情。8、密切配合新生报到、新生入学典礼、学生毕业典礼、运动会、校级晚会、各级领导和主管部门领导来校检查考察活动，并提供及时、周

8、到的服务。9、制定防台风、防汛防洪、突发性事件、停电等应急预案。10、每半年至少征询1次采购人对物业管理服务的意见,接受采购人监督,采购人对物业管理服务的满意率达到95%以上。对不满意的情况进行分析并及时整改。11、北街校区应急需要，应无条件提供支援。（二）安防服务学校内所有区域由保安负责监视和控制。该项服务每周7天，每天24小时,并做好记录，防止和预防任何危及生命财产安全的行为，预防和打击各种犯罪行为，确保工作人员及相关人员的安全、财产及附属设施不受人为损坏,创建一个良好的办公和教学环境。1、校园安全保卫工作基本情况简介某某第一中学岚城校区内共有大门3个，南门行人行走,北门车行出入口,西门属

9、应急使用，徒步巡逻线路1条，监控及消防中心1个。学校有专人负责监督学校的安全保卫管理工作,检查安保服务质量，并指导保安人员对校内各类突发事件的应急处理，巡查并消除安全隐患。2、服务主要内容服务主要内容安保岗位A、24小时工作制，要求着装整齐、每天在规定时间进行立岗，做到文明执勤。既要做好门岗值勤，也要加强校园高密度巡逻。B、检查进入校区的校外人员和校内租赁经营、校企合作单位人员，要问清楚进入校园的理由，并办理登记手续，经检验无误后准予进入。C、检查出入校区的各种车辆，一车一落杆，凭通行证放行，校外车辆要问清楚进入校园的理由，并办理登记和领证手续，出门时按规定做好检查工作。D、检查出入校门的物资

10、，校外物资送入校园，要认真登记检查，防止危险物品带入校园。校内物资、设备运出或搬出校门，需有校办出具的证明材料并办理登记手续,经检验无误后放行。E、管理校门周围、广场及校区道路交通管理及安全秩序,机动车和非机动车的停放管理，确保校门等区域出入畅通。F、严格执行门卫管理制度、门卫人员工作职责和工作规范，实现“标准化”管理。其他项目A、学校重大活动、考试与会务工作等安全保障。B、随时出员，为师生提供紧急救助服务。C、配合学校保卫科执行各项管理制度，维护校园内学习、生活、教学、科研、工作秩序,及时受理校园内发生的重大安全事故、各类治安案件、突发灾害性事故的应急处置等，执行率IOO斩接受某某一中保卫科

11、的监督检查、考核及业务指导。D、配合公安机关,打击校园内部与周边的违法犯罪活动。E、其它属于保安服务范围内的工作以及学校根据发展情况新增的安保岗位的工作要求,按照新增岗位的工作职责和工作制度执行。F、设立邮件、快递接收点，做好收发和登记。G、晚自习下课后负责教学楼及实验楼等场所的清场,并巡查门窗、电器、电灯关闭情况。H、驱赶学校百米周边小摊小贩。严防流浪狗、猫及宠物等入校。3、安保服务工作要求(1)质量目标要求依照行业标准,根据学校管理规定与安保服务主要内容，制订切实可行的校园安保服务整体方案和应急预案，开展专业化安防业务，突发事件反应迅速，预案处置有力；依法办事，文明值勤，严格管理,保障学校

12、财产和师生人身权益不受侵害，维护正常的学习、生活、教学、科研、工作秩序；全年无责任事故和责任案件发生，师生有安全感，对校园安保服务满意率达80%以上。(2)队伍建设与管理要求负责提供派驻安保人员值勤、安全巡逻所需的装备、器材、通讯设备等，派驻学校值勤的安保人员须持有专业上岗证。从学校安全实际出发,经常性开展在岗人员业务培训和紧急预案演练。内部管理体制健全,设立保安领班，全面负贲安保队伍日常的规范化管理。坚持文明执勤、文明上岗。上岗人员要仪表整洁卫生，站岗姿势要端正规范，指挥车辆动作要准确、标准,执勤语言要文明。规范值班,建立文明值班室。值班场所做到整洁、卫生、有序，负责门前三包：“包安全、包卫

13、生、包秩序”；上岗人员做到“六不”：不擅离岗位，不打瞌睡，不闲聊嬉闹，不打牌下棋看报看电视，不喝酒会客，不干私活。积极、主动协调处理校内治安方面的突发事件,迅速排除各种险情，及时制止违法犯罪行为，及时向学校报告各类案件、事故及其他重大问题和重要情况。学校遇有重大活动、考试与会务工作需要增配、抽调人员协助时,应无偿按照校方要求执行,工作时应着统一服装及标志。安保队员食宿自理。保持保安队伍的稳定,严格控制非违纪人员轮换岗比例，合同期限内轮换岗保安人数不得超过合同编制的40%,更换人员的，也应提前告知学校,确保服务质量不因人员变动而受影响。按治安管理要求,派驻学校的安保人员须持身份证到学校填写登记表

14、,保安应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报学校备案，禁止未签订劳动合同的或已离职的保安进入校园。驻校保安值班表每月提前报送学校。(3)人员素质要求派驻学校的安保人员应知法、懂法、守法、依法办事，必须严格遵守保安从业规范，模范遵守校园安全管理规定。保安领班和监控中心岗位人员应具备中专(高中)及以上学历、或具有企事业单位相关岗位两年以上工作经历、或为退伍军人，有较高的政治思想素养和业务水平，遵纪守法,有较强的组织协调能力，受过专门的保安业务培训，拥有保安专业资格证书。由于监控中心岗位的特殊性，其人员招聘工作由学校进行。派驻学校的安保人员应具备的个人素质条件:原则上具有初中及以上

15、文化程度，退伍军人为佳，身高1.65米以上，年龄55岁以下，身体健康,无传染病及精神病史，体貌端正，无犯罪记录。派驻学校的安保人员有高度的责任感和吃苦耐劳的精神，受过不少于20课时的岗前专业培训，熟知学校的管理规定,恪尽职守，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。保安领班负责对派驻学校的安保人员进行业务指导、管理与监督,确保安保人员在校园内无违规、违纪事件发生。(4)工作衔接要求根据行业服务标准与学校规定要求，独立运作，落实校园安全保卫整体方案，并结合校园实际在实践中不断完善。保安领班须与学校保持必要的工作交流，每星期一次向项目部经理口头汇报所承担的安保工作开展情况及信息反馈

16、，重大情况须即时报告。做好详细的执勤记录,原始台帐保存完好，以备学校核查。协同学校治安协防组织,形成群防群治体系。与学生寄宿管理协作，内外联动,开展一体化安全防范。与派出所、综治办加强合作与交流。（5）岗位工作职责要求保安领班：以身作则、吃苦在先、讲求奉献;贯彻落实学校任务要求与保卫科的工作安排,组织实施校园安全保卫整体方案；负责安排保安的日常工作，参与保安值勤、定时巡逻,增援重点岗位;督促检查在岗人员履行岗位职责情况,纠正队员违规违纪行为，日常管理不流于形式,形成良好的队风;处理各岗位的突发事件，重大情况及时报告;妥善保管好学校提供的设备器材,严格交接班制度；组织指挥保安队员做好校园重大活动

17、的安全保卫与秩序保障工作；将各岗位的执勤情况汇总记录;承担保安违规违纪的连带责任。门卫管理：严格人员、车辆、物资进出管理；按学校规定时段立岗，礼貌待人,树立良好的窗口形象;对来访人员实行验证登记制度，禁止闲杂人员混入校园；对物资出门实行出门证验审制度，防止财物流失；对外来车辆实行换证入校制度；维护责任区域秩序,与各岗位互通信息；值班室无闲杂人员滞留，保持内外环境整洁卫生和门前三包；完成学校交办的其他事项。巡逻岗工作A、保安巡逻范围包括各楼层、外围广场、食堂等各重点部位和人员密集场所及大楼周围围栏、围墙情况，重点检查户外设施（如监控探头、各类消防设施、景观路障等）是否被人破坏、移动、被盗等;是否

18、有张贴错误政治倾向、不健康内容及未经招标人批准随意粘贴的标语、口号标语（若发现应采取：先拍照取证再清理、报告的程序），并做好巡查记录，及时上报。B、巡逻期间如发现火情,应及时使用附近的各类消防器材、设备进行扑救,若遇火情不可控制则直接拨打119报警和打电话通知警务保障大队，并驱离现场附近的人员，确保人生安全。C、要定期对巡逻车辆进行必要的保养和维护，出现故障应及时维修，每日晚班巡逻结束后进行充电,巡逻车不允许作巡逻以外的用途，禁止外借给其他部门教职员工、学生或社会人员。D、要求着装整洁统一，认真履行职责，坚守岗位,不得擅自脱岗，值班期间禁止吸烟、喝酒、读书看报等。E、执勤规范、合法、文明、礼貌

19、,避免与来访人员发生冲突，不打人、骂人，无其他粗暴行为。通过门卫卡口管理、区域守护与机动巡逻,形成校园安全防范网络;保障校区内正常的学习、生活、教学、科研、工作秩序；禁止小商小贩、社会闲散人员进入校园；禁止在校园内及校园周边200米内乱设摊点；加强校园内部交通秩序管理，通过主动干预提示,控制车辆速度，禁止无牌照车辆进入校园，保障大门及校内道路畅通，按校方规定对悬挂横幅、标语进行管理,发现反动标语、宣传物等及时报告。（6）岗位人员数量要求保安领班1人;校区大门执勤保安4人（南大门为师生行走,属重要岗，24小时需要双岗/二班/4人晚间11点后关闭校区南门使用技防）;北门执勤保安2人（车行出入口24

20、小时值班需单岗/二班/2人）；消防监控室保安2人（24小时值班需单岗/二班/2人）；巡逻保安2人（24小时定时定线路巡逻需单岗/二班/2人）；根据劳动法规定，需配备1人保安和保安领班1人用于轮休替班。合计12人。必须按岗位要求，配备保安力量，确保实际到岗。在组织、安排保安工作时,应符合国家相关法规，维护保安人员的正当权益，对其用工行为承担一切法律责任。学校有重大活动时,若需临时增加人员，物业公司应积极配合,增加人员费用由采购人承担。（7）车辆管理汽车、摩托车、电动自行车、自行车等车辆停放指定位置，保证道路畅通，不准超大型车辆进入物业管理区域,做好车辆进出的登记工作。随时巡检地面停车场及地下停车

21、场的车辆情况及周边人员动态，发现异常情况及时处理并上报采购人。设置可能危及人身安全的标识和防范措施。（8）消防管理有健全的消防管理制度,建立消防责任制，制定严密的消防突发事件预案，每年至少组织一次消防演练,使物业服务人员能熟练掌握各项技能。消防监控设施完善，各种消防设备、器材齐全,并保证所有设施完好率达到98%以上(特别是各楼层走道应急出口灯、应急照明灯)，并使之常年处于良好状态。负责消防监控室24小时值班管理,按照消防设备作业指导书对消防设备进行管理，保障所有设施完好并使之常年处于良好状态。对紧急疏散信道进行管理,保持畅通无阻，其相关的指示照明灯具配备保持齐全、功能完好。若遇火警,将根据突发

22、事件的紧急处理作业指导书及灭火战斗案进行处理，配合项目安防员人员做好报警、广播和组织疏散等事宜。对各公共部分和设施有明显标志，对场所配置灭火器材,定期巡视、检查和维护消防设施、设备，并对检查结果进行记录，以确保消防设施的正常运作。开展消防知识宣传并组织防火演练。保证疏散标志醒目、齐全、完好。(三)学生宿舍楼管理服务1、校园物业管理工作基本情况简介某某第一中学岚城校区内学生宿舍楼4座。学校有专人负责监督学校的楼宇物业管理工作，检查物业管理服务质量，并指导物业管理人员对校内各类紧急事件的应急处理。接受某某一中德育处的监督检查、考核及业务指导。夜间医生值班室纳入物业公司代为管理。2、学生宿舍楼服务主

23、要内容(1)学生宿舍基本情况：一中校区学生宿舍4座，建筑面积约22201.76平方米，建筑形式六层框架结构，拥有各类学生宿舍336间。(2)人员配备要求:配备女性员工3人，男性员工3人，女性50周岁以下，男性55周岁以下。具有高中及以上学历且有一年以上从事过学生管理工作经验、有较强的组织、管理、沟通、协调能力、责任心强,有教师资格证或复退军人证优先,身体健康,言行举止文明大方,具有良好的沟通协调能力；生管人员要严格落实学校的寄宿生管理条例，能履行生管老师职责。附：某某第一中学岚城校区生管人员职责举止文明，具有高度的责任感，全身心投入管理育人的工作中。每学期寄宿生注册,应做好寄宿生监护人各种信息

24、资料登记,并做好床位安排工作。建章立制，不断完善规章制度,使之更贴近寄宿生活、服务学习，并达到制度管人、制度育人的效果。注重工作方法,动之以情，晓之以理，培养寄宿生增强个人和团队的荣誉感，培养并表扬先进学生,形成模范效应，使宿舍充满争先恐后的良好氛围。把安全工作放在重中之重，切实加强消防、防盗工作,保障寄宿生的人身、财物安全。执行夜查点名，严格实行学生离宿请假制度，对离宿的学生进行电话跟踪与其监护人及时沟通。注重公共卫生以及宿舍整洁的卫生管理工作，实行每天上、下午、晚上的卫生检查,发现脏、乱及时整改。关心并指导寄宿生自管会的工作，充分发挥学生的自管能力。（3）物业管理工作要求和内容配备具有工作

25、认真、服务态度良好、师生满意度高的楼管员，全面负责宿舍楼财产管理、学生出入管理等；执行宿舍管理规定，特别是对物品、外来人员出入、送餐人员、发传单人员、异性互访进行严格控制。如本校男、女生确实因工作、学习需要要互访的，必须登记后方可进入；学生入住宿舍,保证按照学生宿舍标准间（卫生间、床架、家具等齐全完好）要求提供给学生，离校后房间按标准间进行维修、清洁、关水电、整理和封闭。实行24小时值班。学生回到宿舍期间，应配备4人值班（男女各2）,负责宿舍日常事务（需于值班前台值班），其他时段2人值班（男女各1）,随时处理宿舍内各种事务；推行挂牌服务、微笑服务；以值班室为服务平台，提供投诉、留言、小件物品暂

26、存、失物招领、来访接待等服务;严格执行学生宿舍楼财产管理规定。负责本宿舍区域安全管理工作；负责对本宿舍区域卫生实施检查、督促、管理，对宿舍区域卫生、内务、用电、作息时间、手机使用管理等方面进行量化评比；负责本宿舍区域物业管理工作;做好对学生宿舍区纪律、行为进行管理,对违反宿舍管理办法的行为进行查处。对学生宿舍进行统一管理、检查。对学生的请假、销假进行管理。对学生宿舍的安全、设施使用等进行排查。宿舍楼内的水电设施、门窗、玻璃、家具及其它各种由学校统一配置的设施、设备,是学校的公共财产,楼管员需妥善保管，做好财产维护及登记工作。不允许未按学校程序规定的任何宿舍内家具拆卸、搬出使用、移动使用、损坏家

27、具及其他设施设备的行为。调换宿舍时,公共设施设备不得擅自搬迁。未经学校同意，不得将自备或其它场所的家具搬入学生宿舍使用。做好公共部分财产等所有属于校园内公共财产的管理工作。宿舍实行重大事项预警制度。对停水、停电等影响学生生活的事项或台风、洪水等可能影响学生生命和公私财产安全的自然灾害，宿舍楼管理人员要在得到消息的第一时间通知本宿舍楼的所有学生。及时在宿舍宣传栏上通知。做好宿舍安全管理工作。做好学生门禁开闭卡工作，严格实行门禁管理制度,做好外来人员登记工作,执行学校开关门管理制度。搞好宿舍日常安全检查，防止推销人员进入宿舍楼内推销物品，防止不明人员进入宿舍楼乱张贴广告。遇到特殊情况,应立即采取适

28、当的应急措施并报告保安人员。做好宿舍楼住宿情况的统计和核实工作。做好学生宿舍使用变更情况的实时更新，明确宿舍的住宿情况，（学期初、学期中、学期末各统计一次），如遇住宿情况变更，应及时更改备案，能够掌握宿舍实时住宿情况。3、学生宿舍楼物业管理工作要求（D质量目标要求注重团队的协作能力，学校、管理者、员工之间的沟通；端正工作态度，部门主管找出工作缺点，深入解决问题新成员要做到先培训后上岗，养成服务的主动性,有超前意识,别人的事情当做自己的事情办。着装统一、规范、干净、整洁，对人文明礼貌，岗位职责明确。各楼的外来人员及外来车辆管理合理化、人性化。员工要做到定期培训I、开好班前班后会,做好员工思想工作

29、。各部门工作有计划、标准，工作落实程度高,速度快,有回复。管理者起到标杆作用，大家相互监督，不可带情绪上岗。树立安全意识,把安全放在第一位，员工每日必须做到无违规上岗。加强岗位职责和技能培训，工作语言清晰、简单、明了；文明出勤,做好签到。遵守保密制度,树立上下级信任关系。要求在平时的突发事件的应急处理上要有经验,不可欺上瞒下。物业部门要有奖罚制度，确保做到公平、公正。(2)队伍建设与管理要求从工作实际出发,经常性开展员工业务培训和紧急预案演练。内部管理体制健全,设立部门主管，全面负责本部门日常的规范化管理。坚持文明上岗。上岗人员要仪表整洁卫生，姿势要端正规范，工作语言要文明、清晰。规范值班,建

30、立文明值班室。值班场所做到整洁、卫生、有序，上岗人员做到“六不”：不擅离岗位，不打瞌睡，不闲聊嬉闹，不打牌下棋看报看电视,不喝酒会客，不干私活。积极、主动协调处理校内治安、消防等方面的突发事件，迅速排除各种险情,及时制止违法犯罪行为，及时向学校报告各类案件、事故及其他重大问题和重要情况。学校遇有重大活动、考试与会务工作需要增配、抽调人员协助时,应无偿按照校方要求执行,工作时应着工作服。员工食宿自理。保持员工队伍的稳定,企业更换领班,应提前通知学校并取得同意，确保服务质量不因人员变动而受影响。(3)人员素质要求树立服务第一、客户至上的思想。工作积极、主动、热情周到，责任心强,敬业爱岗。热情接待和

31、受理师生的来访、查询、委托、投诉等事宜。身体健康,无传染病及精神病史，体貌端正，无犯罪记录。(4)岗位职责恪尽职守，做好服务师生工作。每日巡视一遍分管的区域,做好巡查记录，发现问题立即处理，不能处理的及时报部门主管并协助处理。企业必须按岗位要求，配足入手,确保实际到岗。企业在组织、安排保安工作时,应符合国家相关法规,维护保安人员的正当权益。企业对其用工行为承担一切法律责任。(四)保洁(绿化)服务1、保洁工作基本情况简介某某第一中学岚城校区内共有综合楼1座、教学楼4座、实验楼3座、艺术楼1栋、学生宿舍楼4座,体育运动场、体育馆、游泳馆和篮球场各1处,总占地面积约129535.12平方米；道路、地

32、下停车场等、绿地面积约20000平方米。电梯4部，学校有专人负责监督校园保洁管理工作,检查保洁服务质量，并指导保洁人员对校内各类紧急事件的应急处理。2、服务主要内容(1)总体要求搞好教学楼、学生宿舍、实验楼、行政楼、校园内道路、广场、地下车库及部分功能室等卫生保洁,达到整洁、干净、美观、无杂物、无异味效果；每日一次清扫擦洗楼宇过道、地面、厕所,做到无污物、无积水、无便迹、无恶臭味、无死角、无堵塞现象。垃圾要倒在指定地点，做到日产日清或溢满即清；每日擦拭一次楼宇的楼梯扶手、门、窗台,做到无尘土、无杂物；每周定期擦拭一次楼内公共门窗玻璃,做到无积尘，门窗玻璃明净、完好、楼内空气新鲜；每十天擦拭一次

33、楼道墙裙，打扫楼内墙壁，做到无积土、无蜘蛛网、无污迹，保持干净整洁；每半月定期用稀盐酸洗刷大小便池一次,做到无臭味、无尿碱、无水锈等；认真做好季节性卫生清除、消毒工作，特别在夏季要做好消毒、灭蚊、灭蝇工作；注意检查楼宇鼠害情况,及时报告，配合有关部门做好灭鼠工作，做到无鼠害。保洁人员严格遵守各项规章制度，遵纪守法、文明服务,在工作期间，禁止大声喧哗，卫生工具用毕放在指定地点，干净整洁,保管好劳动工具。注意防火。节约用水、用电,禁止长流水、长明灯。每2小时流动巡逻一次,保持区域内卫生标准。及时反馈校园存在的安全隐患及设施、设备故障等，每天下班后派专人巡视校园检查对水电、空调、门窗没有关闭的及时关

34、闭。3、保洁服务工作要求(1)质量目标要求每天对地面保洁，要求达到地面无杂物、垃圾、积水,道路干净、无杂草，卫生桶周围目视干净。每月一次清扫天花板的灰尘,蜘蛛网等。大堂及楼层清洁：要求达到大堂通道干净，无污迹,有光泽;楼梯台阶面干净，无杂物、污渍。每天清倒垃圾,垃圾桶目视干净。洗手间的清洁：要求达到眼看地面、墙壁干净,便器洁净，室内无异味。使用化学清洁剂时应特别留意，避免损坏地面、设备或伤及人员。不锈钢设施的清洁：要求达到目视表面无污渍,无锈迹，光泽明亮。消杀工作：按规定定期对所辖校区、楼宇及周边环境进行对蚊蝇、老鼠、螳螂等害虫的消杀工作，并将活动记录下。放置消杀药剂时应提前通知学校药剂的投放

35、时间，投放区域,避免直接接触,允许的情况下应在放置地点做好警示标志。(2)清洁工作检查：保洁员根据“清洁操作细则要求”完成日常保洁工作，由项目经理进行巡视检查，确定保洁员按质按量完成保洁工作，并记录于巡检日报表中；项目经理发现工作不合格,应发出卫生保洁返工单，责令保洁员重新清洁打扫，检查合格后在卫生保洁返工单上签名确认。(3)队伍建设与管理要求企业负责提供员工工作所需的工具等。从工作实际出发,经常性开展员工业务培训和紧急预案演练。内部管理体制健全,项目经理全面负责本部门日常的规范化管理。坚持文明上岗。上岗人员要仪表整洁卫生，工作语言要文明、清晰。规范值班,建立文明值班室。值班场所做到整洁、卫生

36、、有序，上岗人员做到“六不”：不擅离岗位，不打瞌睡，不闲聊嬉闹，不打牌下棋看报玩手机，不喝酒会客，不干私活。学校遇有重大活动、考试与会务工作需要增配、抽调人员协助时,应无偿按照校方要求执行,工作时应着制服及公司标志。员工食宿自理。(4)人员素质要求工作积极主动、热情周到，责任心强,敬业爱岗；身体健康,无传染病及精神病史，无犯罪记录。(5)岗位职责每日普扫两遍，重要地段每日三遍，全日保洁(包括门前“三包”地段)达到“七不”、“七净”标准。“七不”即不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不见烟头、不乱倒垃圾、不见人畜类排泄物。“七净”即路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净、绿

37、化带净。垃圾及时收集,迅速送到垃圾中转站,做到当日垃圾当日清除。并负责对垃圾清运工作评价。楼道卫生做到“五不”“六净”标准，即：不见纸屑、不见烟头、不漏打扫、不见随意张贴、扶手不见灰尘;栏杆净、台阶净、扶手净、阳台净、地下净、走廊净。定期检查清洁机具，出现故障及时维修,保证其正常使用；用完机具当日清洗、上油，适地存放。(6)岗位人数要求：行政楼3人(含会议室)、教学楼4名，学生宿舍4名，实验楼2名，艺术楼1名，地下车库及地面道路、车场2名，体育场、体育馆、游泳馆1名，共17人。物业必须按岗位要求配备保洁力量，确保实际到岗。企业在组织、安排保洁工作时,应符合国家相关法规,维护其正当权益。企业对其

38、用工行为承担一切法律责任。4、绿化养护服务内容及服务标准配备绿化养护员2名。包含园林景观保洁。(1)负责物业辖区内花草树木的修剪、养护、绿化、美化工作,有专业人员实施绿化养护管理。(2)行道树上缘线整齐,修剪适度，干枝冠美,无死枝缺株，无枯枝残叶，单株受害控制在10%以下。(3)对草坪、花卉、绿篱、树木养护并定期进行设计剪修。定期清除绿地杂草、杂物。(4)及时清理绿地上的垃圾，每天把草坪上的落叶、生活垃圾清扫干净。定期铲除未成型的乔、灌木、绿篱底下的各种杂草。(5)适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。(6)绿地呈现自然景观,无枯叶，草种纯度达93%以上，杂草率低于3%,无坑洼积水，无明显

39、裸露地,及时补植死亡草种，病虫害率控制在10%以下。(7)根据季节和各种草生长特性，及时对草坪进行修剪，要求不高于5cm。(8)及时拔除杂草。随见随除，必须连根处理,确保无明显杂草。(9)及时进行补种和恢复。每月要进行一次施肥。(10)每年除正常管理外，于每月底还要对辖区范围内的乔木进行一次全面的检查，并给予加固。(11)对草坪、花卉、绿篱、树木等所有绿化植物的更新、补种等费用由采购人承担。(五)维修保养1、校园维修保养工作基本情况简介学校有专人负责监督校区维修保养工作,检查维修保养服务质量，并指导维修保养管理人员对校内各类紧急事件的应急处理。2、服务的主要内容(D水电管理：供电系统管理。要按

40、照国家和电力行业制定的有关供用电的规程和制度,加强供电和用电的运作管理，制定现场安全操作规程,保证供用电安全。24小时按规定运行值班，供、停电信息公布(提前停电公告，重点部门实行人对人通报)。确保宿舍楼用电正常及用电量核对工作，保证校区供电正常。做好电房巡查，每天不少于1次,并做好巡查记录，发现问题及时处理,并报告相关部门。供水系统运行巡查、维护管理工作。包括:加压水泵房、蓄水池、供水管网，计费用水的计量抄报、供水信息的公布，保证正常供水。做好水泵房巡查,做好公共部位给排水设施设备的安全巡视,特别是水池(箱)浮球控水情况，设备固定可靠，设备凸出部、阀门杆等危险部位应设置警示标志，防止发生人身伤

41、害，每天不少于2次,保障消防用水及生活用水正常供应。保障消防系统及消防管网正常使用，定期对消防系统电线线路、水路进行巡查,遇到问题做好登记,及时报告相关部门，定期检查消防水箱蓄水情况。水电管理区域,设置安全警示标志，禁止无关人员进入。做好宿舍楼水电管理工作,有效处理师生反馈各类水电问题。做好节水节能管理。检查和处理水路跑、冒、滴、漏,检查和处理漏电、非法拉线、偷电，按天气变化做好空调设备开关时间调整和温度调节，避免人为浪费现象,对公共照明用电及时关闭等。电房等公共设备的年检及维保所发生的费用由采购人承担,但企业必须派人配合年检工作。配合做好消防、安全等其他专项检查每周做好校园内房屋（含主体结构

42、）、楼宇（合楼宇设施设备）、公共道路、水电管网（含强弱电管网、污水管网、市政进水管网）、核心重要设备使用情况登记,及时向采购人反馈损坏情况，并提出解决、维修方案供采购人维修决策；完成学校交办的其他任务；（2）日常维修：物品更换或维修（含更换、维修人工费、材料费等）；更换及维修标准:做好各区域维修服务管理工作，确保维修及时、有序。接到急修通知30分钟内到达现场,零修及时完成，不超过8小时。零修、急修及时率100%；其他易耗材料企业需于每学期开学前2个月提出配备申请，由校方统一采购后按需领用。企业负责校区内房屋、地面、管道（含强、弱、污水、雨水井及管网等）等硬件设施的日常巡查,及时做好损坏、维修情

43、况登记,报校方维修处理。并配合后续相应工程修缮协调跟进工作。室内篮球馆和游泳馆设备维护；北街校区应急零星修缮；完成校方交办的其他任务。3、校园维修保养服务工作要求（1）质量目标要求要求设备完好率达90%以上，故障机率小于3%,一、二级保养完好率100%（2）队伍建设与管理要求企业负责提供员工工作所需的工具等，从工作实际出发,经常性开展员工业务培训和紧急预案演练。内部管理体制健全,须持有专业上岗证。全面负责本部门日常的规范化管理。坚持文明上岗。上岗人员要仪表整洁卫生，工作时应着制服，工作语言要文明、清晰。规范值班,建立文明值班室。值班场所做到整洁、卫生、有序,上岗人员做到“六不”：不擅离岗位，不

44、打瞌睡，不闲聊嬉闹，不打牌下棋看报玩手机，不喝酒会客，不干私活。学校遇有重大活动、考试与会务工作需要增配、抽调人员协助时,应无偿按照校方要求执行。员工食宿自理。保持员工队伍的稳定，企业更换人员，应提前通知学校并取得同意，确保服务质量不因人员变动而受影响。(3)人员素质要求认真执行企业精神;遵纪守法，恪守社会道德;树立服务第一、师生至上的思想。工作积极主动、热情周到，责任心强,有敬业爱岗和创新精神。为学校提供周到的维修保养管理服务,投诉率低于规定标准,让师生满意。热情接待和受理师生的来访、查询、委托、投诉等事宜。(4)维修技工岗位职责按时对设备进行保养、维护，落实到人,专人负责。定期巡视,并对设

45、备运行、检查、维护等情况要有详细的数据记录,并填好报表,巡回检查率100%建立24小时运行和维修值班制度出现故障，立即抢修，不影响校区正常的生活、学习和工作秩序。接到派工单后，立即赶赴现场，当场完成修理任务,小修及时率99乳礼貌待人、文明服务,达到用户满意，维修完好率100%;工作完毕，清理现场,做好用户回访工作，回访率100%加强校区路灯和楼道公共照明灯具的巡视、检修,确保完好和用电安全,如果当晚发现问题,次日白天处理。(5)岗位人数要求：维修水电工2名、电梯安全员1名。企业必须按岗位要求配备维修保养力量，确保实际到岗。企业在组织、安排维修保养工作时,应符合国家相关法规，维护员工的正当权益。

46、企业对其用工行为承担一切法律责任。（六）其他服务1、人员培训及管理（D管理服务人员的培训培训目标A、物业管理处主任：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进取、博爱等现代观念和人文品质。B、管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进取的精神，以及处理各类突发事件的能力。C、操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、公司物业管理服务质量标准和管理要求，了解物业管理处的管理思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。D、分解目标

47、为：a管理人员持证上岗率100%；b特种工持证上岗率100%；C操作层员工专业技术培训时间每年不少于70小时。培训主要内容A、管理项目的应知应会，项目管理中的特点、难点和针对管理项目的应急突发事件的处理流程等知识的培训；B、物业管理知识及公司规章制度、作业规程、质量表单的培训；C、维修、保洁、绿化等技术工程参加专业的技能培训；D、维序人员对体能、技能的培训I；E、企业文化、职业道德和现代思想文化观念。培训类别与方式A、培训类别a入职培训I：侧重于对物业管理基本知识、物业管理法律法规、公司规章制度及质量管理体系的培训I；b上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训I,在员工到岗的头一个星期内进行；c在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训I,操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握,在员工工作中穿插进行；