戴德梁行—无锡古运河市场研究成果报告.ppt

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1、无锡南长新城古运河片区项目市场研究成果汇报,一、无锡比较优势及未来发展方向分析,二、项目分析,五、市场研究结论及项目功能建议,主要内容,三、项目的市场环境分析,四、案例分析与借鉴,一、无锡比较优势和未来发展方向分析,无锡的比较优势分析在区域经济发展中城市发展的核心要素无锡未来发展方向分析,无锡比较优势分析,区位及交通特征历史文化经济发展第二产业第三产业生产性服务业生活消费性服务业人口素质及人民生活水平,无锡作为区域经济发展较为发达的长江三角洲的重要城市，其发展模式应当符合区域经济发展的要求。我们将在把握无锡基本特点的基础上，分析无锡比较优势，研究内容主要包括：,无锡比较优势分析,1.城市性质,

2、六个核心城市城市性质和资源具有共性区域和城市是不可分割的，城市是区域的增长极和核心，而区域是城市的载体、支撑和扩散的腹地，要发展城市必须发挥地区的社会资源优势，寻求整个区域的可持续发展无锡在发展中应当注重与其它城市的协调发展，资源互补，在协同发展中突出自己的特色,无锡比较优势分析,2.区位及交通特征,自古就是江南的区域中心 重要的区域性交通枢纽 对外交通铁路华东地区重要的铁路枢纽公路地处江苏省公路网的“十字路口”，是中国高速公路骨干线主要交汇点水路依托长江、京杭运河和太湖水系，已成为全国34个港口主枢纽之一 航空硕放机场是国家4C级机场，在上海国际机场“东移”到浦东后，无锡硕放机场为周边城市分

3、流客运和货运起到了重要作用，正在按照4D级标准改扩建,无锡比较优势分析,2.区位及交通特征,重要的区域性交通枢纽,十一五规划水路运输、轨道交通、高速公路各种交通方式协调发展的现代化交通路网系统,对内交通高速公路连成网络，并与城市道路网连接。高速公路密度提高到每百平方公里4.6公里，已达到世界发达国家水平,无锡是长江三角洲的几何中心,长江三角洲地形成蝴蝶状，无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分、沪宁铁路与京杭大运河的交汇点，是长江三角洲地区的几何中心,无锡比较优势分析,2.区位及交通特征,小结,无锡作为长江三角洲的几何中心，具有地理空间上的区位优势，同时作为区域交通枢纽，具有交通优势无锡区位及交通

4、上的优势有利于促进无锡在长三角区域协调发展中承担重要的作用，成为长三角区域物流、资金流、信息流的枢纽,无锡比较优势分析,3.无锡历史文化特色,吴文化的发祥地江南水乡文化运河文化工商文化,长江三角洲的主要城市大多是拥有悠久历史的古城无锡具有深厚的历史文化底蕴，特别在运河文化、工商文化方面具有独特性,山水园林文化宗教文化民俗文化,小结,无锡比较优势分析,4.经济发展,经济总量及增长速度,各城市GDP总量对比分析（亿元）,各城市GDP增速对比分析,从经济总量来看，无锡处于长三角六个核心城市的第四位，但与第三位的杭州经济总量差别不大。同时在全国的排名中，无锡处于第九位，属于我国经济发达城市从经济增长速

5、度看，无锡经济发展较为活跃，从04年数据来看，仅稍落后于苏州,无锡比较优势分析,人均GDP及增长速度,各城市人均GDP对比（元）,各城市人均GDP增速对比,无锡的经济总量虽然排在六城市的第四位，但从人均GDP看，则上升到第三位，而且与前两名苏州、上海的差别不大，又大大领先于其它城市。这反映出无锡经济效率较高。无锡的人均GDP增速在六城市中位于第二，一直保持着较高的发展速度。,4.经济发展,无锡比较优势分析,产业结构,2004年各城市产业结构比例,无锡历年产业结构比例%,长三角的各城市都处于工业占主导的阶段，第二产业比例普遍达到50%以上。无锡与南京、杭州两个省会城市处于第二梯队，也反映了产业结

6、构具有一定的领先性。无锡第三产业的比例结构近五年处于徘徊状态，反映出其工业发展态势还是较为强劲，第三产业还没有进入快速发展阶段。,4.经济发展,无锡比较优势分析,吸引外资,各城市实际利用外资额（亿美元）,各城市实际利用外资额变化率,上海和苏州在吸引外资方面处于第一梯队，无锡和宁波在吸引外资方面处于第二梯队由于近两年土地、人工成本的上升，长三角对于原来以国际制造业为主的外资吸引力在下降，特别是对于上海、江苏等对外资较为依赖的城市，无锡也出现了同样情况。因此，在新的产业发展形式下，如何进一步增强吸引外资的能力，同时有效的转变原来以外来投资为主要推动力的发展模式，增强消费拉动，是长三角各城市普遍面对

7、的问题,4.经济发展,无锡比较优势分析,5.第二产业发展状况,总体发展状况,无锡第二产业GDP及增长速度,2004年各城市第二产业发展对比,无锡的第二产业近几年一直保持着比较快的增长速度，反映出无锡依然处于第二产业快速发展的阶段。从对比分析看，无锡的第二产业GDP总量能够排在第三位，而其增长速度与苏州基本持平，保持在领先地位。这都表明了无锡在长三角区域其第二产业的发展现状及趋势都是较为良好的，具有领先优势。,无锡比较优势分析,有竞争优势的行业,工业总产值比重最高的行业,在全国有竞争力的工业行业,从无锡目前工业各行业的产值看，黑色金属冶炼及压延加工业；纺织业；通信设备、计算机及其他电子设备制造业

8、；化学原料及化学制品制造业；通用设备制造业五个行业处于领先地位。而且从在全国的竞争力来看，无锡有六个行业处于全国前10位，具有一定的竞争优势。,5.第二产业发展状况,无锡比较优势分析,小结,无锡在第二产业发展方面处于长三角的领先地位，除了上海这个龙头城市外，仅落后于苏州。目前，在长三角面临着产业结构调整，工业升级换代的时机，无锡应当把握机遇，主动参与产业结构调整和工业升级，加强工业的技术、创新含量，逐步改变传统制造业为主导的情况，实现先进制造业作为支柱行业的局面，并通过与研发、设计、商务等生产性服务业的融合，继续保持在长三角乃至全国的工业领先优势。,5.第二产业发展状况,无锡比较优势分析,6.

9、服务业发展状况,总体发展状况,无锡第三产业的GDP总量、增速,2004年无锡第三产业发展与其它城市对比,无锡的第三产业总体规模在六个核心城市中目前排在第四位，考虑到无锡第二产业排名在第三位，因此可以看出，在各城市普遍具有第二产业竞争力的情况下，应加大第三产业的发展才能够在经济竞争中处于优势。无锡的第三产业发展速度一直比较快，在六个城市中处于第二位。反映出无锡的第三产业有着较为良好的发展势头,无锡比较优势分析,生产性服务业,发展规模对比分析,从生产性服务业的代表行业历年GDP总量的对比分析，可以看出，无锡在生产性服务业的发展上目前处于后进状态，与其它城市存在差距。从生产性服务业对各城市工业发展的

10、贡献率来看，无锡也处于较为落后的位置。这与其产业发展规模不足直接相关。,对工业贡献率对比分析,6.服务业发展状况,无锡比较优势分析,生产性服务业,从生产性服务业代表行业发展速度看，无锡是各城市中生产性服务业发展最为迅速的城市，发展速度明显超过其它城市。,发展速度对比分析,6.服务业发展状况,无锡比较优势分析,生活消费性服务业,全市社会消费品零售总额（亿元）,全市社会消费品零售总额增长速度,无锡全市社会消费品零售总额在六个核心城市中位次靠后，消费市场不够发达，是以生产为主的城市，消费对经济发展的拉动作用不足。在全市社会消费品零售总额增长速度方面，无锡保持着良好的发展势头，2004年其增速位于第一

11、位，反映出无锡正在逐步增强对消费的吸引力。,商业消费,6.服务业发展状况,无锡比较优势分析,生活消费性服务业,各城市旅游资源对比分析,无锡旅游资源类型分析,从各城市A级景区的总数量来看，无锡在6个核心城市中处于第一位，旅游总体资源丰富。但从高档次旅游景区看，无锡基本没有优势。因此，无锡的旅游发展面临着提高旅游资源档次的问题。,旅游业,从旅游资源类型看，无锡人文旅游的资源比重较高，人文旅游资源基本类型与自然旅游资源基本类型之比为1：3，大于全国二者1：1.18的水平。这反映出无锡不仅具有自然山水的旖旎风光，同时在历史文化旅游资源上具有优势，在旅游中突出无锡文化特色将使无锡旅游资源的优势得以体现。

12、,6.服务业发展状况,无锡比较优势分析,生活消费性服务业,无锡历年旅游总收入及增长率,2004年无锡旅游收入与其它城市的对比,无锡近两年的旅游收入总体保持比较高的发展速度，但与其它城市相比，旅游总收入偏低，无论是国内旅游收入还是国际旅游收入均在六个城市中的第5位。无锡作为长三角旅游资源较为丰富的城市，目前的旅游收入水平与其资源条件存在差距。,旅游业,6.服务业发展状况,无锡比较优势分析,生活消费性服务业,无锡历年旅游人次及增长率,各城市2004年游客人次,无锡2004年吸引的游客总人数达到2256万人次，但在长三角6个城市中仅排在第5位，而且近几年国内外游客的增长率变化较为剧烈，表明市场发展还

13、不够稳定。同时，无锡对于国际游客的吸引力还不强，国际游客总量较小。,旅游业,6.服务业发展状况,无锡比较优势分析,生活消费性服务业,教育、文艺、广播电影电视业GDP（亿元）对比,教育、文艺、广播电影电视业GDP增长率对比,无锡的文化产业发展规模目前落后于其它核心城市。从发展速度看，无锡的文化产业也仅排在5个核心城市的第4位。,文化,6.服务业发展状况,无锡比较优势分析,生活消费性服务业,公共图书馆数量对比表,博物馆数量对比表,无锡的公共文化设施与其它核心城市相比数量上比较少，与无锡的经济地位和城市悠久而丰富的历史文化特色相比存在一定发展空间。,文化,6.服务业发展状况,无锡比较优势分析,作为第

14、二产业发达的无锡，其服务业的发展相对落后于第二产业。其生产性服务业和生活消费性服务业均在发展规模上处于长三角六个核心城市的中下游。无锡生产性服务业对工业发展的促进作用有待提高，以进一步促进第二产业的升级，保持无锡在第二产业上的领先优势。生活消费性服务业中，无锡在旅游资源的数量和文化内涵方面具有优势，但还没有转化为产业上的优势，旅游、商业、文化等产业发展需要进一步提升，应当在融入长三角大市场的基础上，发挥自身优势，推动服务业的总体发展和产业结构的升级。,小结,6.服务业发展状况,无锡比较优势分析,7.人口素质及人民生活水平,人口素质,总体状况 据江苏省统计局统计2004年无锡人口素质指数25.9

15、3%仅次于苏州27.66%排在江苏省的第二位。职业教育在长江三角洲地区处于领先水平2004年，无锡市每万人拥有职业高中在校学生43人，列长三角地区第三位，仅次于杭州和上海。2004年，无锡市每万人拥有技工学校在校学生71人，列长江三角洲地区首位。发展规划 无锡把“科教兴市、人才强市”作为主要战略，预计至2010年普通高等学校和职业学校在校生规模比年翻一番，高等教育毛入学率达到以上，大专以上人口占总人口比重达到。小结 较高的人口素质是无锡经济发展的重要因素，特别是对职业教育的重视，更保证了其在制造业发展上的优势。未来无锡应当在加强内部人才培养的同时,注重吸引外来的高素质人才,并从政策机制、城市环

16、境、发展空间等方面创造条件，增强无锡的人才竞争优势。,无锡比较优势分析,收入及消费水平,2004年长三角平均收入及消费支出水平,六城市2004年消费性支出结构对比,长三角地区由于经济发达，其总体的收入水平较高，从而保证了较强的购买力和消费水平。通过对比分析，长三角六个核心城市的消费结构总体发生变化，对于文化娱乐、旅游等精神层面的消费在增长。,7.人口素质及人民生活水平,无锡比较优势分析,收入及消费水平,无锡历年人均可支配收入及增长率,六城市2004年人均可支配收入对比,7.人口素质及人民生活水平,无锡比较优势分析,无锡历年人均消费支出及增长率,六城市2004年人均消费支出对比,无锡目前需要加强

17、吸引消费的设施,增强对消费的引导，进一步提高消费水平，更多的吸引外来消费。,7.人口素质及人民生活水平,收入及消费水平,小结,在区域经济发展中城市发展的核心要素,协同发展与区域的总体经济发展方向相协调，与区域内其它城市协同发展，促进区域经济地位的提升，共同参与世界经济一体化的竞争优势互补与区域内的其它城市采取竟合的策略，取长补短，注重资源的互补和整合，共同促进区域整体资源的优化配置突出特色在区域协作的基础上，注重挖掘城市自身的特色，打造城市亮点，完善城市自身功能，在区域发展中确立自身的特有地位,无锡发展方向,突出在长三角区域发展中的重要战略地位无锡在长三角具有几何中心和区域交通枢纽的特殊地位，

18、在区域协调发展中，应当突出其核心枢纽的作用，加强与其它城市在资金、信息等方面联系，优势互补保持第二产业的领先优势，促进长三角的第二产业升级无锡是长三角的第二产业发展的领头羊之一，应当把握长三角第二产业升级的机遇，主动参与第二产业的结构调整，继续保持优势除了第二产业本身的提升外，应当注重第三产业，特别是生产性服务业对第二产业发展的推动作用发展第三产业，实现产业结构升级发展第三产业是长三角的未来发展方向要注重生产性和生活消费性服务业的协调发展，促进第三产业总体提升，与长三角的产业升级保持一致突出城市特色，成为长三角具有独特魅力的城市，吸引外来消费无锡应当在符合长三角总体发展趋势的基础上，发挥在文化

19、、旅游资源方面的优势，形成自身特色，带动消费需求应当注重打造更为完善的城市功能和特色鲜明的城市形象，改善投资环境，增强城市的吸引力,二、项目分析,项目区位交通项目历史文化及旅游资源项目用地条件项目面临的难度项目地位作用项目发展的关键因素,项目区位交通分析,南长区位于无锡市区东南部，是无锡老城区之一。西濒新运河，东倚沪宁铁路、沪宁高速公路和312国道，南临硕放机场和无锡新加坡工业园，北接市内最繁华的商业地段，是无锡城区的“南大门”，具有联系新城与老城、展现城市风貌的重要作用,本项目处于南长区的核心位置，四至界线为：清扬路-永乐路-塘南路-古运河-马夹浜。规划用地面积约4.8平方公里，其中片区内已

20、建成区约0.95平方公里，已批在建设项目用地约0.59平方公里，清名桥沿河历史街区0.44平方公里，可利用土地约1.85平方公里本项目是无锡城区改造的重点片区，承担着完善和提升城市功能和形象的责任，重点发展旅游、文化、商务、居住等功能，建成后将成为重要的城市核心功能区。,项目区位交通分析,区位特征,中心城区的重要组成部分：本项目与老城区的核心区域紧密联系，未来将成为中心城区的重要功能片区和组成部分，发挥中心城市的服务功能,位于城市发展轴线，是联系老城和新城，产业区与服务区的城市重要节点：项目处于老城、新城；城市的产业区与城市服务区的核心位置，是完善老城区功能，服务新城区和产业区的重要区域,项目

21、区位交通分析,区位特征,与周边城市功能区的关系：南禅寺商贸文化区太湖广场国际招商城国家二类口岸无锡港,项目周边的城市功能片区已经初步形成了服务业集聚区的氛围，具有商业贸易、物流、行政办公、文化交流、休闲消费的功能。本项目的定位要与周边区域协调发展，共同打造无锡重要的服务业集聚区，同时在功能上应当与已有的功能有所区别并突出特点。,项目区位交通分析,交通条件分析,本项目所在区域已形成了五横（即永乐路、太湖大道、金城路、新光路、运河东路）三纵（清扬路、南长街、塘南路）的道路格局本区地块内部有南长街、太湖大道路段以及金城路东段三条干路，其余为支路。区内道路体系形成了平行、垂直、斜交三套轴网。,目前本区

22、周边道路路况较好、公交出行较为方便，穿越地块的几条城市干道保证了项目与无锡老城区、开发区、滨湖旅游区、机场等主要城市区域的快速联系，突出了项目的城市中心区域的地位。但街区内部由于多种用地功能混杂，现状道路较为狭窄，停车设施缺乏而急待改进。,项目历史文化及旅游资源分析,南长区历史文化要素分析,南长区作为无锡的老城区，其历史文化的积淀极为丰富，它的历史文化要素基本代表了无锡的历史文化特色，并且其古运河特色和民族工商业发祥地的特色具有独特性。,项目历史文化及旅游资源分析,项目历史文化要素分析,民族工商业文化：从明清时期的古窑、手工作坊，到近现代的各类工厂，无不展现出民族工商业发展渊源，是民族工商业发

23、祥地的典型代表,运河文化：无锡城区的运河段是京杭大运河中的精华，本项目中的古运河段就是运河文化“精华中的精华”。它保留了古运河水弄堂的风貌，并通过古桥、古码头展现了原先“米码头”、“布码头”的繁荣景象,无锡的运河文化和民族工商业文化在长三角乃至全国范围都具有独特的内涵和表现形态，与其它类似城市具有较大的差异性，又能够充分代表无锡的文化历史传统。因此可以说本项目的历史文化积淀是无锡历史文化的精华和浓缩。,江南水乡特色：“小桥流水人家”的风貌与两岸江南传统建筑相映衬，江南水乡特色浓郁,项目历史文化及旅游资源分析,本项目是南长区旅游资源的代表区域。南长旅游资源从类型上看基本上是人文类，这与南长区拥有

24、大量体现无锡历史人文特色的人文资源密不可分，南长也义不容辞的应当承担起展现无锡历史文化特色和文化旅游特色的责任。,南长区的旅游资源目前还没有达到五级的，位于三级、四级水平的较多。其中古运河南长区段应当是最能够代表无锡古运河文化和风貌的，需要对其进行深入挖掘和开发，使其旅游资源档次有所提升，符合其应有的地位。,旅游资源类型,旅游资源等级,项目用地条件分析,用地构成复杂：清明桥历史文化保护区保留用地现状住宅及其它在建项目世贸中心、医疗中心可开发用地现状大多为工业企业和住宅清明桥历史文化保护区如何进行保护和利用是项目开发的重点在可开发用地中占地规模比例最大的是工业仓储用地，在项目定位及开发策略制定时

25、要充分考虑企业外迁对项目操作的影响现状住宅的拆迁也是项目开发实施的难点之一项目定位中应当考虑项目用地内已经确定规划的项目功能，实现内部功能的协调,项目用地现状表,项目用地潜力表,项目面临的难度,历史街区的保护利用保护历史风貌、文化脉络、建筑风格利用经营和可持续发展，把历史、文化、旅游、购物、休闲、时尚、娱乐等多元因素整合，符合现代人的消费心理和需求，赋予富有文化特色和现代气息的经营内容，产生持久的活力项目内部不同功能间的协调历史街区与可开发用地文脉、风格、功能旅游、商业、酒店、商务等不同物业功能的协调可开发用地与在建项目的协调在突出项目文化特色的基础上，实现整体的协调发展,面临的难度,项目面临

26、的难度,项目与外部城市功能区的协调共生与老城区、城市新城、产业区等重点城市功能区的协调与周边太湖广场、南禅寺商贸区等城市功能片区的协调不同城市功能区的协调，相互促进，优势互补，共同完善城市的总体功能拆迁工业企业的搬迁居民的搬迁,面临的难度,项目地位作用,作为无锡中心城区的重要片区，本项目具有重要的战略地位，应当承担体现城市性质及特色，推动无锡产业升级和第三产业发展的作用，同时完善城市功能，展现城市形象,项目发展的关键因素,如何体现项目的区位优势和战略地位项目处于城市内外联系的核心位置，是产业发展区和城市服务区的联系纽带项目应当突出其区位优势，增强综合性的城市服务功能，体现战略地位，从而实现展现

27、无锡城市性质、完善城市功能的作用如何突出项目的历史文化和旅游资源优势项目的历史文化和旅游资源优势既是项目的亮点也集中体现了无锡的文化及旅游的特色项目应当突出自身的优势和特色，形成项目的独有魅力和吸引力，从而带动其它功能的开发,项目发展的关键因素,工业功能的改造、升级和创新本项目是南长区重要的工业聚集区，在无锡第二产业升级换代的发展趋势下，处理好本项目工业企业的改造对于推动无锡产业结构调整具有重要意义本项目的大部分可开发用地现状为工业，合理的处理工业企业的搬迁和工业用地的利用是项目具有操作性的前提工业功能的改造需要创新，即能够推动产业结构调整，促进工业发展，又需要与第三产业发展相结合，符合城市产

28、业发展方向，同时与项目文化、旅游的优势相结合，具有特色如何发展现代服务业的相关功能，提升无锡服务业总体发展水平发展现代服务业是无锡的发展方向，也是城市中心区的重要职能，本项目作为具有战略地位的重要中心城市片区，应当通过发展综合功能带动现代服务业的发展项目的现代服务业功能即要起到支持无锡第二产业发展的作用，也要与文化、旅游优势资源相结合，带动消费需求从功能上应包含旅游、商业、酒店、商务、居住等多种功能，并注重协调发展,三、项目市场环境分析,产业园区配套设施旅游市场商业市场写字楼市场酒店市场会展市场住宅市场,项目的市场环境分析,2,无锡作为全国知名的工业城市，工业一直是城市发展的主要推动力。在新的

29、发展形势下，无锡着力打造工商名城，大力推动工业的产业升级和结构调整。通过以上分析，本项目应突出项目特点，为无锡的经济发展、城市发展提供支持，特别是为无锡的工业发展提供服务支持，完善投资环境，提高产业水平。由于工业发展主要依托产业园区，因此我们对无锡的产业园区进行了调研，在把握其基本发展状况的基础上，重点分析其目前的产业发展配套现状，为明确本项目应如何为无锡的工业发展提供支持做重要的参考依据。,项目的市场环境分析,2,无锡市区主要的省级以上开发区基本情况,在各个开发区中无锡高新技术产业园区是目前发展最好、级别最高、规模最大的产业园区,项目的市场环境分析,2,新区目前适合企业办公的商务楼较为缺乏，

30、对此有需求的企业往往只能选择在工业厂房改造的办公楼内办公。对办公有需求的企业大多是财务、咨询、中介等类型企业，为园区的生产性企业提供专业服务。还有是一些大企业的研发、销售等部门，也希望能够进驻较有档次和形象的写字楼。,商务办公,项目的市场环境分析,2,目前高新区挂牌的3星级酒店仅为两家，而且没有4、5星级的酒店，酒店设施明显不足。区域的商务客人往往选择城区的酒店居住。,酒店,高新技术产业园区酒店设施,项目的市场环境分析,2,高新技术产业园区居住项目比较多，主要以服务产业园区内工作人员为主。但住宅类型多为普通住宅，满足企业高管人员及众多外资企业的外籍员工居住的高品质项目较少。外资企业员工有相当一

31、部分长住在市区高档酒店内，反映出产业园区目前缺乏为高端消费人群和外籍人士打造的高端居住产品；另一方面，产业园区生活配套设施不足，也是他们不选择在此区域居住的主要原因之一。,居住,高新技术产业园区居住项目,项目的市场环境分析,2,随着投资环境的日趋成熟，以及居住发展的带动，高科技产业园区内有一定的商业设施，主要沿旺庄路和长江路分布；从类型上看，高科技产业园区的商业设施主要以满足日常消费的类型为主，如普通的餐饮、美容美发等。规模较大的商业设施是欧翔超市、百安居建材超市等，商业设施显示出档次较低，类型单一的特点，不能满足多元需求；而且适合商务消费和高档次消费的商业设施较为缺乏。,商业,项目的市场环境

32、分析,2,总体来看高科技产业园区内配置有一些基本的公共配套设施，如教育设施及医疗设施等，教育设施包括：无锡新区实验小学、国际学校等；医疗设施有新区医院等。但文化设施、娱乐设施等较为缺乏，不能满足区域居民多元化的生活需求。,公共配套,项目的市场环境分析,2,对于第二产业而言，需要不同层面的第三产业服务。但目前无锡产业园区本身的配套设施发展情况普遍不够理想，无法完全满足客户需求，特别是生产性企业的商务需求；从本项目来看，由于具有区位上的优势，因此能够为邻近产业园区企业及高端人群提供服务，如中高档酒店、中高档写字楼、酒店式公寓等。,小结,一、旅游市场总体发展状况概述,1995年以来无锡的旅游业呈持续

33、稳定发展态势，游客数量和经济收入稳固增长，无锡成为江苏省和全国知名的旅游城市之一。,无锡旅游已形成了以太湖山水风光为核心，吴地文化、民族工商文化及古运河文化为特色的总体框架;在“旅游即城市”发展战略指引下，无锡将打造成为“最适宜旅游度假的休闲名城”。,项目的市场环境分析,以太湖这一烟波浩淼的天然湖泊为核心，马山、鼋头渚、太湖仙岛、惠山、锡山、青龙山等形成众星捧月之势，这些优秀的自然景观资源为无锡发展游览观光型旅游产品提供了坚实的基础；,自然景观资源,3000多年悠久历史、吴地文化、古运河文化、民族工商文化以及江南水乡文化等多元文化特色；泰伯庙、泰伯墓、古运河、近代民族工厂、古窑、寄畅园、南禅寺

34、、惠山寺、灵山大佛、众多名人故居等丰富的历史文化遗迹，对旅游者有着极强的吸引力；,人文历史资源,从无锡的旅游资源整体来看，自然景观极为优越，而历史人文资源更是丰富且精彩，最能体现城市的魅力和内涵，开发潜力较大。,项目的市场环境分析,2,太湖自然风光结合文化古迹类的景点是目前的旅游热点，另外，以佛教文化为特色和以影视文化为特色的灵山景区和央视影视基地游客也较为青睐；从旅游景点的分布来看，无锡2A级以上的景点绝大部分都分布城郊，城市中心区的景点较少；从景点的类型来看，无锡目前景点以自然景观、佛教文化和富有影视文化特色的主题公园为主，而反映无锡文化内涵和底蕴的，以文化为主题的旅游项目数量较少，仅有的

35、几个如：锡惠公园、泰伯庙等游客数量较少，经营状况不佳；从各景点的主要收入来源来看，无锡的景点仍维持传统的“门票经济”状态，景点经营内容较为单一，缺乏游览过程中的休闲、娱乐、购物、餐饮等消费设施，对游客的消费引导不足；无锡的旅游项目仍以传统的观光游览型为主，而适应游客消费需求的休闲度假游、商务休闲游项目较少，发展较为缓慢。,二、旅游资源分析,主要旅游景点分析,项目的市场环境分析,2,2004年无锡国内游客构成比例图,2004年无锡入境游客构成比例图,国内游客中来自长三角经济圈的江苏、浙江和上海的游客是主流客户，2001至2004年这些客户的比重每年都在50%以上,无锡旅游客源市场区域化显著;入境

36、游客以来自东南亚，包括：日本、韩国、泰国、新加坡及马来西亚的客户占主流地位，其中以日本游客比例最高。,项目的市场环境分析,1.游客构成,2.游客的旅游方式,历年无锡国内游客旅游方式统计分析图,历年来家庭旅游和个人自助旅游的旅游方式在无锡游客中所占比重较大，而且家庭旅游方式呈上升势头。,项目的市场环境分析,3.游客的旅游目的,无锡历年不同旅游目的的游客构成情况图,从来锡游客的旅游目的来看，历年以观光游览为目的的游客比例占绝对优势；而以休闲度假为目的的旅游在无锡游客中的比例呈上升趋势；会议旅游的总体比例虽然不高，但近年来一直呈上升态势。,项目的市场环境分析,2,20012004年无锡、南京、苏州历

37、年国内游客平均停留时间,游客在无锡旅游的平均停留时间为1.5天左右，而且从2002年开始，游客在锡停留时间一直呈下降趋势，2003年开始逐渐低于全省平均水平；旅游配套设施不尽完善，夜晚的休闲娱乐活动和消费设施配置不足是影响游客停留时间的主要原因。,20012004年无锡不同旅游目的的国内游客平均停留时间,商务旅游和会议旅游的游客停留时间较长，其次是休闲度假类游客；休闲度假、商务旅游和会议旅游客户的停留时间都呈下降趋势，无锡需加强旅游特色产品开发和旅游配套服务设施的配置，从而增强对此类游客的吸引力和消费引导。,项目的市场环境分析,4.游客停留时间,国内游客在无锡、南京和苏州旅游期间的平均花费对比

38、图,不论是国内还是入境游客，其在无锡的旅游花费都成逐渐增长的态势，而且到2004年游客消费额度已跃居全省首位，高于南京和苏州；,入境游客在无锡、南京和苏州旅游期间的平均天花费对比图,游客在无锡的消费需求和热度较高，无锡应借势进行更为有效的消费引导，促进无锡旅游收入的快速增长。,平均花费：,项目的市场环境分析,5.游客的消费,20012002年国内游客在无锡花费构成对比图,国内和入境游客在无锡旅游的花费主要集中在购物、餐饮和住宿方面，而且购物花费所占的比例最高，游客对无锡的旅游商品较为感兴趣，消费需求较高；,20012002年入境游客在无锡花费构成对比图,游客在无锡娱乐方面的消费较低，而入境游客

39、在娱乐方面的消费呈上升趋势，由此可见无锡应在旅游娱乐配套设施方面有所加强,从而带动消费，并且对延长游客停留时间起到重要作用。,花费构成：,项目的市场环境分析,5.游客的消费,四、旅游配套设施分析,旅游业的发展除了对自身特色旅游资源进行整合和合理开发之外，应与城市的发展、城市形象形成互动，“旅游即城市”就是要使旅游的发展与城市发展共融，达到游城市而非游景点的目标。而作为全国著名的旅游城市，其城市魅力和活力应不仅体现在几个景点上面，而应在与旅游相关的文化设施、休闲娱乐设施以及服务配套设施方面达到协调，从而更好的提升城市的形象、魅力和吸引力，推动旅游业的发展。,无锡旅游配套设施特点：,文化设施较为缺

40、乏，对城市人文底蕴、文化魅力的展示不足；休闲娱乐设施档次不高，特色不鲜明且集中度不够；富有无锡文化特色的休闲设施较为缺乏，且高档休闲设施较少；主题特色街区特色不突出，档次不高；酒店类型呈现同质化，不能满足不同客流的个性化需求而且体现无锡人文元素的特色酒店设施较为缺乏。,项目的市场环境分析,五、影响无锡旅游市场未来发展趋势的因素分析,奥运会作为超大型“人文旅游品牌”，其对国际游客的吸引力超过当今世界任何超大型活动。无锡虽不是奥运会协办城市，但处在京沪奥运住协办城市轴线和我国黄金旅游带上，奥运会带来的巨大入境旅游客流将给无锡带来巨大的分享机会，从而有效的提升无锡旅游品牌的国际知名度和影响力，促进无

41、锡旅游业的发展升级；,2008奥运会对无锡旅游的影响,2010年上海世博会对无锡旅游的影响,2010年上海世博会是一次大型的国际性盛会，它为以上海为中心的长三角区域迎来了新一轮的发展机遇，成为长三角的新动力。世博会将会带来约7000万入园游客，将会有相当数量的人要到周边几个旅游城市进行旅游消费，无锡与上海在旅游产业之间一直保持了互动关系，世博会必将进一步给无锡带来更多旅游分流的市场份额，促进无锡旅游业的发展。,项目的市场环境分析,六、无锡旅游市场特点总结,旅游市场发展快速，具有区域比较优势的自然和人文旅游资源丰富，特别是历史文化资源可被挖掘的潜力较大；目前旅游产品对无锡特有文化的挖掘不够，景点

42、内休闲配套设施较为缺乏，对游客的消费引导不足；旅游客户以长三角区域内客流为主，国内客户个人旅游、家庭旅游呈上涨趋势，而且以休闲度假为目的的游客数量逐渐上升；支撑旅游业发展的整体配套环境中，对游客吸引力较强的文化休闲娱乐设施较为匮乏，而且夜晚的旅游活动，休闲娱乐活动较少，较难延长游客的停留时间；各个主要景区各自独立，相互间的联动和资源整合较为缺乏；北京2008奥运会和2010年上海世博会为无锡旅游业的发展提供了不可多得的商机。,项目的市场环境分析,无锡经济呈持续稳定的快速发展态势，历年经济增长率都高于全省平均水平，经济良好发展带动了无锡商业市场的良性发展；20002004年间，社会消费品零售额呈

43、持续上升态势，五年间上涨了74.4%，平均每年以15%的速度增长，可见无锡商贸市场发展快速。,无锡历年社会消费品零售额,项目的市场环境分析,2000年至2004年，无锡居民的收入水平快速提高，有效的促进了无锡市居民消费的较快增长；,无锡历年人均可支配收入,无锡历年人均消费性支出,2000年至2004年，无锡居民消费性支出直线升高，2002年开始居民消费呈快速增长趋势；,另外，由于无锡经济的快速发展，来无锡市打工的流动人口显著增多，人口的增长以及收入水平的提高，使无锡的购买力水平迅速增加，很好的促进了无锡商业市场的繁荣发展。,项目的市场环境分析,居民消费升级转型推动商业市场新一轮消费增长随着无锡

44、城乡居民的收入不断增加，居民消费结构正由温饱型向小康型、现代型过渡阶段，以汽车、住宅、旅游、信息通讯、化妆品类、金银珠宝和体育娱乐用品类等为代表的新型现代化消费热点不断涌现，极大地推动了无锡市消费品市场的发展。特别是对化妆品类和金银珠宝类等休闲商品的消费成为时尚;,外商大举进入消费品零售市场促进无锡商业市场发展步伐2001年以来，随着国家政策不断降低外商进入我国流通领域特别是消费品零售市场的门槛，外商加快了进入无锡市消费品零售市场的步伐，目前，麦德龙、家乐福、欧培德、欧尚、百安居等国际知名商业企业都已抢滩无锡市场。,项目的市场环境分析,本项目位于市中心朝阳广场南面，中心商业区的南延长线上，区位

45、条件优越，商业方面应承担起提升和补充中心商业区的商业功能，从而增强中心商业区的辐射能力、服务范围和吸引力，为促进无锡发展大商业格局的形成贡献力量。,项目的市场环境分析,“一站”、”两路“、”三广场“的现状商业布局,规划的无锡未来商业布局,无锡目前购物场所以传统的百货业态为主，百货商场数量较多，但规模不大，分布也较为集中，市场竞争较为激烈；虽然从品牌中可以看出不同百货商场的档次差别，但总体而言，无锡目前百货商场的档次定位区分并不明显，产品雷同，没有形成针对不同客户需求的错位经营；,1.百货商场,无锡主要百货商场基本情况一览表,项目的市场环境分析,从各个百货商场的经营情况来看，针对普通大众的无锡商

46、业大厦零售业绩极为突出，说明无锡普通居民的消费能力较强，消费需求较为旺盛；档次最高的无锡八佰伴零售业绩也较好，且增长速度较快，说明无锡高端客户的商品消费较为旺盛，而市场中针对高端客户消费的商业设施较少。,无锡主要百货商场营业状况一览表,1.百货商场,项目的市场环境分析,保利广场各层业态分布：,保利广场主要的经营品牌：,2.购物中心,项目的市场环境分析,位于无锡解放东路的保利广场，是无锡中心商业区唯一一家以购物中心模式经营的综合性商业场所。保利广场总建筑面积达8万平方米，是华东地区首座集精品购物、时尚休闲娱乐、餐饮等功能于一身的公园式时尚购物广场；保利广场不再是一个单一的购物消费的场所，而是丰富

47、人们文化休闲生活的大舞台，是满足人们休闲购物、休闲商务、休闲娱乐等休闲消费的基地；保利广场的出现表明，人们的消费模式已经升级，从传统的购物消费，升级为对休闲消费的追求，在这种趋势带动下，商业业态也将由传统的百货模式向集购物、休闲、娱乐、餐饮于一身的购物中心模式转变。,综上所述，无锡中心商业区传统的百货业仍占市场主流，百货商场错位经营不明显，竞争激烈；但体现综合性、休闲型消费的购物中心产品已初露端倪，并具有较强的辐射力和吸引力，可见休闲型消费将会成为无锡商业市场发展趋势。,2.购物中心,项目的市场环境分析,3.休闲娱乐设施,根据调查，中心商业区的休闲娱乐设施绝大部分较为零散的分布在中山路、人民路

48、、解放环路等主要商业街道沿线，主要包括：歌城、酒吧、娱乐中心、健身洗浴等类型；零散分布其中的这些休闲娱乐设施集聚度不够，没有形成风格统一、主题一致、富有文化特色、辐射和影响力较强的休闲街区，因此，对居民和旅游者的休闲消费的吸引和引导不足，对旅游发展的支持力度不够。,项目的市场环境分析,1.健康路和后溪西服饰街,健康路和后溪西各类店铺比例图,根据调查，健康路和后西溪中的服装服饰店数量众多，分布较为集中，服装店占街区店铺总数的68.9%，此外，餐饮店和鞋店也占一定比例，分别为9.6%和6.8%。目前健康路和后溪西两条街道已经成为名副其实的无锡服饰一条街，人气较为旺盛，多为无锡本地年轻人来消费。但整

49、条街的店铺规模较小且档次不高，造成服饰一条街的品质不高；,项目的市场环境分析,2.青石路旅游餐饮街,青石路各类店铺比例图,从我们调查的结果来看，原来的青石路餐饮一条街现在已经变成了以服装服饰为主，餐饮为辅的商业街，餐饮和服饰店铺分别占20.4%和26.5%；目前的青石路上不同种类的店铺聚集，主题特色不鲜明，虽然仍零星分布一些酒吧等休闲娱乐设施，但整体档次较低，吸引力较差；,项目的市场环境分析,3.大成巷步行街,大成巷步行街各类店铺比例图,大成巷步行街是以服饰为主步行街，餐饮设施也占一定比例，虽然该步行街位于中心商业区的核心位置，但整条街的人气不是很旺，店铺的出租率较低，仅有50%多。街内中低档

50、店铺较多，服饰缺乏名牌精品，使得大成巷步行街的吸引力不足，影响力不够，特色不鲜明；,项目的市场环境分析,4.人民西路通讯电子街,人民西路各类店铺比例图,人民西路主要是由梦之岛电脑通信市场、数码港及手机城为核心，以通信营业厅和餐饮设施为辅而形成的通信电子商业街，该街区通信电子类店铺占47.2%，餐饮设施占11.1%；,项目的市场环境分析,5.南禅寺文化特色街,南禅寺文化特色街各类店铺比例图,与其它特色街相比，南禅寺是无锡文化特色最为鲜明的休闲步行商业街，也是无锡夜晚人气较为旺盛的文化街区。目前南禅寺内的店铺以工艺品、餐饮和服饰类为主，客户群以无锡本地年轻人居多，外地游客也占一定比例，但数量不是很