炎陵县市场调查报告9.ppt

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1、炎陵县市场报告长沙嘉地策略机构,本项目位于株州市炎陵县新城区环城路，东临炎陵中学、明德中学；南临规划中的综合体育广场、合一大酒店；西临马路对门在售项目幸福365、北临在售项目东方明珠。地理位置优越，为炎陵高尚住宅聚居区。我司秉着多年实战经验，立足项目发展需求，对该县在建、在售典型性楼盘等方面进行了一次全面的扫盘和市场分析，力求挖掘市场共性和缺失，并为本项目定位和推广提供准确的市场依据。现呈交贵司，以资参考。,前 言,调研目的：配合贵公司前期相关工作，了解本项目所在地市场情况。把握市场发展趋势、预见时间内市场机会及可能存在风险，为项目准确定位提供依据。调研范围：全县城区在建在售项目。着重商业市场

2、。调研方式：走访所在县有关政府部门；售楼部现场踩盘；业内人士间的横向交流；已购房和商铺业主的访谈；网络、电话工具等。,第一章、炎陵县城概况第二章、炎陵县城房地产业发展情况分析第三章、炎陵县城商业发展情况分析第四章、市场调查总结,目 录,第一章：炎陵县城概况,炎陵县隶属于株洲市，东界江西省井冈山市，全县面积2030平方公里,其中：下辖4个城区街道办事处和15个乡镇。县域预计2015年总人口19万人，城镇人口8.55万人，城镇化水平达到45%。中心城区建设用地近期(2015年)用地控制在550公顷，人均用地面积110.0平方米/人。县城中心城区总体布局结构为“子母状”的双城结构，包括霞阳主城区和九

3、龙副城区。霞阳主城区结构为“一心两轴”的指状结构，构成“山水相间，城乡交融、共为一体”的山区生态城市。,1、炎陵县城概况,炎陵现阶段交通较差，无铁路，仅G106为主要干道。目前，随着衡炎高速竣工投入使用，衡茶吉铁路正式动工，炎陵交通状况将会大大改观。炎陵城区至今未开通公交车，主要交通工具为电瓶车。电瓶车路线走井岗路、炎陵路、神农大道、环城路、解放路主要街道。,2、炎陵交通环境,炎陵交通地图,炎陵现阶段交通较差，无铁路。,3、炎陵经济现状,经济总量不断扩大，经济结构持续改善，CDP稳步增长2009年全县实现地区生产总值2.28亿元，比上年增长15.6%。第一产业增加47783万元，增长5.1%;

4、第二产业增加96689万元，增长22.1%；第三产业增加83532万元，增长13.7%。三大产业结构由上年的23.9:39.5:36.6调整为21:42.4:36.6,未来第三产业比重大大增加；人均GDP为 12745元,比上年 增长 1336元。,炎陵县是一个以旅游和农业为主的山区县。旅游以炎帝陵和井岗山第一站为主要支柱。其他有人文景观：炎帝陵、炎陵庙、奉圣寺、崇德坊、胡真官寺、鹿原亭、圣火台等；自然景观：鹿原洞、龙脑石、龙爪石洗花池等；农业以农林牧渔业为主。森林、水电、矿产资源丰富。具有得天独厚的自然生态环境，旅游开发前景广阔。,4、炎陵经济支柱发展,旅游经济加快发展。2009年全年共接待

5、游客102万人次，比上年增长37.8%实现门票收入2178万元，同比增长48%，实现旅游综合总收入3.12亿元，比上年增长41.8%农业生产稳定发展，基础建设继续加强。2009年，全县完成农林牧渔业总产值74403万元，增长5.1%.其中农业增长3.4%；林业产值下降1.5%；牧业产值增长11.8%；渔业产值下降1.7%,炎陵文化异彩纷呈，源远流长的炎帝文化、天然古朴的自然生态文化、催人奋进的革命老区文化、多姿多彩的民族民俗文化和生机盎然的群众文化交相辉映，将炎陵打造成有名的全国文化先进县。近年来，该县高度重视对传统文化的传承和保护，目前“炎帝陵祭典”、“炎陵三人龙”、“炎陵客家山歌”、“炎帝

6、传说”、“苏区歌谣”等先后被列入国家、省、市级非物质文化遗产保护名录。今年初，炎陵县政府以2010年1号文件公布了炎陵县非物质文化遗产名录，名录收录了该县民间音乐、舞蹈、小吃、习俗等150项非物质文化遗产。炎陵成为目前株洲市唯一具有国家、省、市、县级非物质文化遗产保护名录项目县。,5、炎陵人文特色,在炎陵，全县70%以上居民为客家人，客家人崇亲观念极为浓厚，每年清明、重阳时节，都会举行隆重盛大的祭祀祖宗活动。瑶族、畲族是炎陵县的两个少数民族，瑶家歌舞、畲族龙狮等民族传统文艺和节庆、民居、饮食、服饰、祭祀等民情风俗独具情韵、内涵深邃。以客家文化、瑶族文化和畲族文化为代表的民族民俗文化源远流长，始

7、终焕发着旺盛的生命力。,09年商品房发展较快，如图：我们可以看到炎陵县房地产2009年完成投资比上年同期增长11.6%；商品房销售面积增长161.7%；商品房销售额增长189.7%，商品房销售均价同比增长10.7%。,6、炎陵房地产发展概况,08-09年地产投资和商品房销售情况,炎陵县经济基础薄弱，但旅游特色经济非常明显。随着目前政府对旅游文化产业的重视和发掘，第三产业的发展将会带动炎陵经济腾飞的契机。交通等基础建设进一步加强。衡炎高速竣工投入使用，衡茶吉铁路也将正式动工，开创了炎陵无铁路的历史，也将给炎陵带来无限商机。炎陵县整体发展良好。全县经济稳步上升，城乡居民收入也将稳步向前，随着城乡居

8、民收入提升，炎陵房地产态势也将稳步向前。,本章小结,第二章：房地产业发展情况分析,1、楼市分布图,中天广场,湘山茗园,幸福365正泰新城,东山明珠,滨江御景,炎陵楼市主要分布概况：以南桥公园为界，以西为老城区，以东为新城区；具体调查对象：老城区:中天广场、湘山茗园；新城区:幸福365正泰新城、东山明珠、滨江御景；目前炎陵当前房地产发展，趋向于新城区发展。,2、楼盘调研篇,中天广场,湘山茗园,滨江御景,幸福365正泰新城,东山明珠,3、楼盘调研数据分析总结,规模分析,从建筑形态看，该县市场以多层建筑为主。开发商倾向于多层的开发，其次辅以少量的洋房和别墅。每个楼盘都是底层商铺物业类型。整个炎陵楼盘

9、规模小，市场供应量小，销售周期长。,从以上统计可以看出：,未来市场供应量分析,下半年市场房源数量较少，仅东山明珠和幸福365正泰新城少房源供应，而且还是以别墅、洋房为主。本县在今年下半年多层房源比较紧缺。该区域小高层电梯房项目在炎陵县暂未开发，市场空白。,价格分析,房价呈上涨的趋势。08年房价均价在880-1180元/。09年房价均价在11801400元/。增幅在30%左右。随着铁路的修建、交通的改善以及第三产业比重增加，炎陵房产为稳步上扬态势。项目规模、品质、周边配套、地段也是决定价格上涨的重要因素。幸福365正泰新城位于新城区环城路，周边配套完善，而且拥有景观优势，价格最高，达到1400-

10、1600元/；比其它楼盘高出200-300元/。开发商不太重视促销手段对销售的促进作用。除了中天广场一次性付款享有97折外，其它楼盘均无优惠活动。,从以上价格可以看出：,户型分析,该区域市场的主力户型为四房，面积区间为140-170，同时主力户型套数比重偏大。排开四房，三房、五房、六房、比重也不少。例：幸福365正泰新城，四房占35%，五房、六房总共也占了35%。中小户型较少，其中40-70户型最缺乏，为市场的空白点。调查资料显示，目前在售楼盘户型配比一般以三房四房为主，规模较大楼盘有少量洋房和别墅。三房四房为最受市场欢迎户型，一直保持旺销势头，其次是五房、六房的复式楼。根据我司统计，该区域三

11、房、四房的销量已经占到了总销售比例70%多。,从以上数据我们可以看出：,销售情况分析,从销售率上看非常可观。整体上都达到了90%的销售率，但周期也较长，缺乏必要的促销手段。所剩房源不多。除幸福365正泰新城有较多的房源外，其余楼盘基本售罄，市场供需关系失衡。,从以上资料得出：,宣传途径分析,开发商广告宣传意识淡薄。除幸福365正泰新城通过电视、路牌做过较少广告。其余楼盘均没有做广告宣传。,从以上资料得出：,第三章、商业发展情况分析,1、商业分布图,炎陵县商业分为三个区块:炎陵中路商业区块：解放路与炎陵中路交汇处到佳美天购物广场；步行街区块：解放路靠近红蜻蜓；环城路商业区块：环城路明德小学斜对面

12、；,炎陵县商业分布,2、商业调研篇,炎陵最繁华商业圈炎陵中路商业铺面调研表,项目对面环城路临街铺面调研表,步行街商铺调研表,3、商业调研数据分析总结,区域分析,老城区商业分布集中。人气最旺的炎陵中路商业圈、政府规范的步行街均位于老城区。新城区商业较少。环城路商业圈铺面最多也只有70-80个左右，体量较少，随着新城区的开发，市场发展空间较大。,从以上资料得出：,经营范围分析,从以上资料得出：,整个炎陵商业混乱，缺乏规划和管理。业态比较低端，以满足生活需求为主，自发而形成市场。商业配套不齐全，缺少中高端商业。,销售价格,炎陵中路商铺最贵。每平方米在8000-9000元/不等。其次是步行街4000-

13、5500元/，最低在环城路3000-3800元/。商铺价格上涨比较快，两年中上涨范围在600-1400元/之间。,从以上资料得出：,租金价格分析,整个商业铺面租金相对较平衡。一般为1000-1400元/间/月，近年内炎陵商业铺面租金上涨幅度较大。,从以上资料得出：,商铺经营状态分析,从以上资料得出：,整个炎陵商铺除了炎陵中路商业经营状况较好外，其它两处商业区域经营状况堪忧。,商铺主力面积分析,主力面积为20-25平方米区间。此类面积商铺步行街所有类型中占85%。老城区炎陵中路有少量9平方米和90平方米的铺面。100平方米以上的商铺空白。类似于KTV、网吧、洗脚城、洗浴城等娱乐场所在炎陵县相当少

14、见，而这些娱乐行业需要的商业面积多在100平方米以上。,从以上资料得出：,层高进深分析,从以上资料得出：,整个炎陵商铺进深和层高比较混乱，影响商业的整体形象。尤其以炎陵中路为代表，主要铺面以当居民地自建较多，铺面开间、进深、层高参差不齐。,第四章、市场调查总结,电梯房为市场空白。建筑风格类型单一，除一处欧式风格，其余徽派。因政府要求切合旅游主题硬性规定徽派风格所致。开发商广告宣传意识淡薄。目前市场除正泰新城外，炎陵所有楼盘投入广告极少，宣传力度明显不够。住宅以多层、面积区间140-170四房受到市场欢迎，热销。生活配套不是购房重要因素、物业管理起步阶段甚至缺失。,通过这次调研我们得出以下总结:,商铺主力面积50-60区间。商业业态缺乏政府规划，商家炒作，自发性强。业态低等，为满足本地居民基本生活所需。新城区商业缺乏商家炒作，人气萧条，氛围低迷。以建材、装饰、汽修、小卖部等为主。综上所述：目前炎陵市场，缺乏一个相对集中、整合、规划而又满足人们生活需求和旅游经济的一个中高端商业综合体。,