蚌埠市商业市场调查报告.ppt

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1、蚌埠市商业市场调研分析报告,提纲,蚌埠市宏观环境,蚌埠市商业概况,淮河路商圈分析,新城区商圈分析,西区商圈分析,蚌埠商业总结,宏观环境城市概况,蚌埠市北与濉溪县、宿州市、灵璧县、泗县接壤，南与淮南市、凤阳县相连，东与明光市和江苏省泗洪县毗邻，西与蒙城县、凤台县搭界。京沪铁路从境区中部纵贯南北，淮河自西向东流过境南，辖区大部分处于淮北平原南端。蚌埠市区北部与固镇县、五河县交界，东部与凤阳县毗邻，南部与凤阳县接壤，西部与怀远县相连。,蚌埠市位于安徽省东北部，淮河中游，京沪、淮南铁路交点，是安徽省重要工商业城市，皖北的商贸中心与加工制造业中心、邮电通讯指挥调度中心、也是省内仅次于合肥的科教文化中心。

2、,宏观环境城市地位,全国重要的交通枢纽城市 公路、铁路、水运、航空四通八达 安徽省重要工商业城市，皖北的商贸中心与加工制造业中心、邮电通讯指挥调度中心 仅次于合肥的科教文化中心,蚌埠是我省最早通铁路的城市、最早设市的城市，多年与合肥、芜湖并列为安徽三大综合性中心城市,宏观环境行政区域,蚌埠市辖四区三县，分别为蚌山区、禹会区、淮上区、龙子湖区；三县为怀远县、五河县和固镇县；,蚌山区：人口23万，面积83平方公里；禹会区：人口23万，面积125平方公里；淮上区：人口25万，面积232平方公里；龙子湖区：人口24万，面积162平方公里；怀远县：人口130万，面积2400平方公里；五河县：人口76万，

3、面积1580平方公里；固镇县：人口64万，面积1363平方公里；,2011年统计数据显示蚌埠市辖区人口365万，其中市区人口约95万；面积5950平方公里；蚌埠市辖县区怀远县人口130万，比蚌埠人口多37万；,宏观环境城市交通,地处淮河中游，面向长三角，是华东重要的组合交通枢纽，全国重要的交通枢纽城市，公路、铁路、水运、四通八达。且到济南、上海、南昌、郑州、青岛、武汉等大城市几乎是等距离。,蚌埠港为千里淮河第一大港，蚌埠港为全国28个主要内河港口之一，新港年吞吐量达百余万吨，拥有数个千吨级泊位。蚌埠港可四季通航江苏，浙江、上海等省市，还可以借助已开放港口通达海外。,蚌埠市我国南北交通大动脉-京

4、沪铁路与淮南铁路在蚌埠交会。蚌埠火车东站现为一等货运站，拥有华东地区大型的货运列车。,蚌埠公路四通八达，蚌埠为国家级公路运输枢纽城市，高标准的城市出入口道路已与国道、省道相联结。蚌京高速公路、蚌福高速公路、蚌宁高速公路、蚌洛高速公路、蚌连高速公路，蚌淮高速公路、徐明高速公路，蚌埠环城高速公路。,蚌埠现有军民两用机场，不久的将来可以开辟通向全国的民航支线。蚌埠距南京禄口国际机场170公里，距合肥骆岗国际机场130公里，目前已开通合肥机场蚌埠候机楼。,宏观环境主导产业及科技资源,蚌埠是安徽省重要的以加工制造业为主的综合性老工业城市，涉及机械、纺织、轻工、化工、医药、电子建筑等34个行业，400多个

5、门类。,经过多年的建设和发展，已形成以生物化工，有机化工中间体，煤化工衍生产品和制药为主的精细化工业,以ITO导电膜玻璃、电子显示基片、碳纤维、燃料乙醇等为主的电子信息和新材料新能源产业；以卷烟、纺织、农产品深加工为主的轻纺产业等优势产业。,城市日供水近62万立方米，电网最大负荷110万千瓦，城市气化率99%，城市集中热化率85%，国家西气东输工程的主干管网穿越蚌埠，管道天然气年供应量9.1亿立方米,宏观环境经济及投资,2012年，全年生产总值（GDP）890.22亿元，比上年增13.0%。第一产业增加值158.86亿元，增长6.0%；第二产业增加值445.08亿元，增长16.3%；第三产业增

6、加值286.28亿元，增长11.9%。三次产业结构由上年的18.5:49.3:32.2调整为17.8:50.0:32.2，其中工业增加值占GDP的比重为44.0%，比上年提高0.7个百分点。全社会劳动生产率38883元/人，比上年增加3288元。人均GDP27999元（折合4435美元），比上年增加3405元,蚌埠市是国务院批准的促进中部崛起、享受比照东北老工业基地政策的城市之一。2006年，安徽省提出两淮一蚌战略。“两淮”为淮南、淮北，同为重工业城市，“一蚌”为蚌埠市。安徽省委、省政府关于合芜蚌自主创新综合配套改革试验区的顺利实施，我市也制定了20多项支持性、鼓励性的优惠政策，涉及投资项目资

7、金补助、高新技术项目资助、投资上规模现金奖励、投资主导产业资金补贴等方面。,提纲,蚌埠市宏观环境,蚌埠市商业概况,淮河路商圈分析,新城区商圈分析,西区商圈分析,蚌埠商业总结,蚌埠商业概况,依照目前发展规模及区域特征蚌埠市具有自身特色的商业机构布局。蚌埠市商业可分为：淮河路商业圈、西区商业圈、新城区商业区、朝阳路商业带、宏业路商业带以及光彩大市场来概括。,提纲,蚌埠市宏观环境,蚌埠市商业概况,淮河路商圈分析,新城区商圈分析,西区商圈分析,蚌埠商业总结,淮河路商圈分析,淮河路商业圈地处蚌埠中区，与主干道胜利路并行，东起解放路，西至纬四路。沿途经蚌埠火车站、长途汽车站、客运西站等重要设施，以百货大楼

8、为核心，整体成带状辐射。淮河路商圈经过十年的沉淀，已经发展壮大并成为蚌埠商业龙头地带，业态齐全、规模化等形态。典型代表：蚌埠百大购物中心、百货大楼、新世纪购物中心、百惠国际购物中心、商之都、沃尔玛,淮河路商圈-百大购物中心,蚌埠百大购物中心是由合肥百大集团投资新建的大型综合零售商业企业，总投资1.43亿元，建筑面积2.13万平方米，地上六层，地下一层。定位于时尚、休闲，以女性、年轻人与儿童为主要目标客群，,开业时间:2009年11月28日年销售业绩：1.5亿（2010年）物业结构：主动线4.2米,淮河路商圈百大购物中心,一层业态分布：黄金珠宝、化妆品、精品女鞋、精品名表、精品手表、烟酒茶叶,淮

9、河路商圈百大购物中心,二层业态分布：少淑女装、少淑女包、时尚配饰,三层业态分布：精品女装、精品皮具、女性配饰,淮河路商圈百大购物中心,四层业态分布：精品男装、商务休闲、精品男鞋、精品配饰,淮河路商圈百大购物中心,五层业态分布：青春休闲、时尚休闲、户外用品,六层业态分布：运动潮流馆、时尚内衣馆、精品家居馆,淮河路商圈百大购物中心,蚌埠百大购物中心分析小结：百大集团旗下大型百货商业体，定位中高端，租金方式为扣点,整体扣点约30%，促销服务费3%(包涵空调费、管理费),蚌埠百货大楼（俗称老百大）2003年11月，整体出让、纳入合肥百货大楼集团公司旗下。公司现有经营面积1.5万平方米。地上共7层。定位

10、中高端百货、精品、商务、休闲，以女性、年轻人与儿童为主要目标客群，,开业时间:1955年年销售业绩：5亿（2010年）物业结构：主动线5米 次动线2.4米租金方式：联营扣点,淮河路商圈百货大楼,一层业态分布：黄金珠宝、化妆品、精品女鞋、精品名表、精品手表,淮河路商圈百货大楼,二层业态分布：精品男装、精品男鞋、西服西裤、衬衫夹克、休闲装,淮河路商圈百货大楼,三层业态分布：职业女装、少淑女装、女性饰品,四层业态分布：运动、休闲、户外,五层业态分布：羊毛、羊绒、内衣、童装、童鞋、玩具、童车、皮件,淮河路商圈百货大楼,六层业态分布：冰箱、空调、洗衣机、厨卫电器、小家电、热水器、精品数码,七层业态分布：

11、体育用品、健身器材、彩电、电脑、办公用品,淮河路商圈百货大楼,淮河路商圈百货大楼,蚌埠百货大楼分析小结：百大集团旗下大型百货商业体，定位中高端，租金方式为扣点,整体扣点约30%，销服务费3%(包涵空调费、管理费),新世纪国际购物中心由天洋集团蚌埠新世纪房地产发展有限公司开发。总投资1.5亿元人民币，经营面积2.9万平方米，由地下1层和地面4层组成。以知名、中高档品牌为主，以商务人士、中产阶层家庭、政界精英为主要目标客群。,开业时间:2004年4月18日年销售业绩：1.5亿（2010年）物业结构：主动线4.5米 次动线2.4米,淮河路商圈新世纪购物中心,淮河路商圈新世纪购物中心,一层业态分布：时

12、尚名品馆，国际名品 黄金珠宝 高级化妆 名烟名酒 精品服饰 名品女鞋 时尚男鞋 箱包皮具,淮河路商圈新世纪购物中心,二层业态分布：绅士名流馆，精品男装 商务男装 休闲男装 时尚运动,三层业态分布：名媛淑女馆，少淑女装 盛年女装 时尚女装,四层业态分布：家居毛衫馆，精品家纺 羊毛羊绒 时尚内衣 精品工艺,新世纪购物中心分析小结：租金方式为扣点，整体扣点约为25%，物业费5元/平米/天，广告费2%。,淮河路商圈新世纪购物中心,蚌埠百惠国际购物中心隶属于安徽百惠集团，由两栋大楼七层露面，经营面积4.6万平方米，由地下1层和地面四层组成的大型服装卖场定位：知名、中高端品牌为主，以商务人士、中产阶级家庭

13、、政界精英为目标客群,开业时间:2004年4月18日年销售业绩：1.3亿（2010年）物业结构：主动线4.2米 次动线2.4米租金方式：一层联营扣点 二、三、四租金,淮河路商圈百惠国际购物中心,淮河路商圈百惠国际购物中心,一层业态分布：时尚鞋业馆，时尚男鞋 时尚女鞋 精品皮具,二层业态分布：潮流区，流行饰品，酷男潮装，野营战备，手机伴侣,淮河路商圈百惠国际购物中心,三层业态分布：时尚区，靓女酷包 时尚小吃 酷鞋潮装 化妆饰品,四层业态分布：傣妹火锅,淮河路商圈百惠国际购物中心,百惠国际购物中心分析小结：百惠购物中心以小型潮流百货为主，单铺位面积 10-30左右，无物业费，店铺电费自理。一层铺位

14、百惠自持联营扣点经营 二层租金：4元-6元/平米/天 三层租金：2元-5元/平米/天 四层租金：1.2元-1.8元/平米/天 东楼百惠自持联营扣点，整体约22%左右，包涵物 业费，2%广告费。,根据对百惠购物中心各楼层部分经销商的询问，得出右边租金范围,淮河路商圈-商之都,蚌埠商之都购物中心是集精品百货、国生电器、永辉超市、香港大地影院及餐饮美食、名品购物等业态于一体的大型商业综合购物中心经营面积5.7万平方米。,开业时间:2011年11月25日年销售业绩：？物业结构：主动线4.2米 次动线2.4米,淮河路商圈商之都,一层业态分布：国际精品，国际精品 化妆品 黄金珠宝 名表 时尚街区,二层业态

15、分布：时尚流行，少淑女装 男鞋女鞋 皮具箱包 流行配饰 综合服务区,淮河路商圈商之都,三层业态分布：名媛仕女，精品女装 休闲女装 文胸内衣 经典配饰,四层业态分布：都会绅士，绅士男装 商务休闲 羊毛羊绒 绅士配饰,淮河路商圈商之都,五层业态分布：宜居一家，国生电器 床品家饰 童装童玩 客服中心,六层业态分布：休闲天地，大地影院 动漫电玩 主题餐厅 自助餐饮,负一层：永辉超市 负二层：停车场,淮河路商圈商之都,蚌埠商之都分析小结：租金方式：1F-5F百货联营扣点，整体扣点约30%，广告费 2%，含空调费 6F：餐饮租金1元1.3元/天 物业费5元/平米/月,淮河路商圈-华海城市广场,蚌埠华海城市

16、广场共有地上四层，商场总面积约50000多平方米，层高6米。商场南北向，南北两个超大门前广场。四层为大地国际院线并包含320个免费空中停车位的停车场。,开业时间:2010年7月18日物业结构：主动线6.4米 次动线3米,淮河路商圈华海城市广场,一层业态分布：缤纷百货 运动联盟 美食美客餐饮,二层、三层业态分布：华海3C广场 沃尔玛超市 缤纷百货 美食美客餐饮,四层：停车场,淮河路商圈华海城市广场,蚌埠华海城市广场分析小结（据华海城市广场主力店万福百货刘经理介绍）沃尔玛超市外围商铺及部分主力店租金：超市租金约1元/天 餐饮租金：约3元4.6元/天 百货租金：约6元6.6元/天,淮河路商圈大润发超

17、市,蚌埠金润国际商业广场“大润发”，总投资额约1.2亿元，2012年12月9日开业，经营面积达4万平方米，是蚌埠地区最大营业面积的大型现代化超市。,物业结构：主动线5米 次动线2.4米,淮河路商圈大润发超市,蚌埠大润发超市分析小结（据大润发超市营运邓主管介绍）超市租金约0.8元/平米/天 超市外围商铺租金方式主要以纯租金+扣点为主 入口肯德基扣点，根据铺位位置不同，租金约 3元5元/平米/天 超市入口边厅（约4）租金约3000元左右/月,淮河路商圈-开发中的商业综合体,中恒.蚌埠义乌国际商贸城开发商：安徽中恒商业发展有限 公司体量：300万平方米，商业部分80 万平米定位：集餐饮、娱乐、休闲为

18、一 体的百货商业综合体开业时间：2013年底,蚌埠国购广场开发商：安徽国购商业运营管理 集团有限公司体量：80万平方米，商业部分6.3 万平米定位：集餐饮、娱乐、休闲为一 体的百货商业综合体开业时间：2015年底,蚌埠东方新天地广场开发商：蚌埠市乐业地产有限公司体量：30万平米，商业暂定地上四 层，地下一层定位：餐饮、娱乐、休闲为一起的 商业综合体开业时间：2014年,淮河路商圈总结,蚌埠淮河路商圈，蚌埠市核心商圈，整体商业成熟，市场稳定，主要业态仍然以传统百货为主，暂无已开业大型商业综合体，消费着缺少体验式消费的场所铺位租金标准差别大，无统一标准，商铺租金通常在5元/平米/天16元/平米/天

19、之间人流量过大、公共设施维护困难、交通不便、无序恶性竞争等，势必在日后严重影响淮河路商圈的持续发展，增加商家投资成本，但是回报率却不断同步增长。,提纲,蚌埠市宏观环境,蚌埠市商业概况,淮河路商圈分析,新城区商圈分析,西区商圈分析,蚌埠商业总结,西区商圈分析,西区商圈是蚌埠市发展较早的商业聚集地。地处张公山公园以西涵盖了张公山1-8村的广大区域主要以小区底商为主，无已开业商业综合体西区人口密度大，小吃、服饰、小家电以及社区娱乐场普遍。西区商圈代表商业：安徽白马生活购物广场,西区商圈-安徽白马生活购物广场,安徽白马生活购物广场，建筑面积1.6万平方米，地上一层，地下一层，由安徽科骏置业有限公司投资

20、，蚌埠城乡房地产开发有限公司开发开业时间：2008年1月13日定位：集服装、皮革、鞋帽、以及大型室内农贸市场等为一体的现代化综合性商场物业结构：主动线7.2米 次动线3米,西区商圈-安徽白马生活购物广场,定位中低端百货购物中心（根据白马购物广场部分个体户介绍），业态以鞋帽、服饰为主，单铺位面积约30平米，租金：负一层1.5元/平米/天-2元/平米/天，二层：2元/平米/天，物业费3元/平米/月，无空调费。,西区商圈-即将开业的商业综合体,金街口购物广场开发商：蚌埠金域房地产开发有限公司建筑面积：25万平米，其中商业部分5.5万平米定位：集餐饮、娱乐、休闲、旅游为一体的大 型商业综合体开业时间：

21、2013年年底,百大拓基广场开发商：蚌埠百大置业有限责任公司建筑面积：14万平方米，商业总面积4.5万定位：餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的商业 综合体开业时间：2013年年底,西区商圈小结,安徽白马生活购物广场，西区商业典型代表，中低端定位专业化市场，人口密度大，这决定西区商业小商品销售业发展迅速，已形成小吃、服饰，小家电以及社区娱乐场所密集。商铺租金价位较低，在每月20-60元/平米/月之间，极少数店铺在每月100元/平米/月左右由于缺乏先进的市场管理，导致西区商业形态失衡，大量高水品消费人口流失，现在西区商业发现已明显滞后于蚌埠市其他商业区。但是由于基础牢固，只要合理调整市场策略，加大市场

22、规范和引导，西区发展潜力仍然巨大,提纲,蚌埠市宏观环境,蚌埠市商业概况,淮河路商圈分析,新城区商圈分析,西区商圈分析,蚌埠商业总结,新城区商圈分析,新城区商圈是蚌埠市政府近年来新规划的商业及住宅新区，区域人口素质较高地处市体育场以南区域，涵括以华夏第一街区为中心，宝龙城市广场、紫荆名流、沁雅花园、阿尔卡地亚等高档商住为一体的项目聚集新兴商业圈定位为市级商贸中心。代表商业：宝龙城市广场、华夏第一街、家乐福。,新城区商圈-宝龙城市广场,宝龙城市广场位于蚌埠市涂山路淮河文化广场东侧，宝龙置业有限公司投资建设，占地288亩，总建筑面积：498908.5，总投资13亿人民币业态分布：35万平方米大型sh

23、opping mall中心，百大购物中心，商业街，影院，家电，雅豪家具广场、大润发超市等开业时间：2009年09月29日,新城区商圈-百大购物中心宝龙店,百大购物中心宝龙店，位居蚌埠市文化广场商圈核心区域宝龙城市广场A区总建筑面积近30000平方米四层营业区，集精品百货、家电、超市三大业态于一体，满足消费者全方位、多元化、高品质的生活需求。地上地下2000个停车位物业结构：主动线4.2米 次动线2.4米,新城区商圈百大购物中心宝龙店,一层业态分布：名表馆、化妆品、黄金珠宝、精品女鞋、烟酒滋补、合家福超市 推广区、名品花卉、名品维修,二层业态分布：精品女装、名品女装、少淑女装、女士皮包、女性配饰

24、,新城区商圈百大购物中心宝龙店,三层业态分布：精品男装、商务男装、名品男装、运动休闲、男鞋箱包,四层业态分布：床品、内衣、羊绒、家居饰品、儿童用品、百大电器,新城区商圈百大购物中心宝龙店,蚌埠百大购物中心宝龙店分析小结：百大集团旗下大型百货商业体，定位中高端，租金方式为扣点,整体扣点约30%，销服务费3%(包涵空调费、管理费),新城区商圈宝龙城市广场,一层：百大购物中心、必胜客、肯德基、大润发、苹果体验店、VEROMODA、ONLY SELECTED、JACK JOENS、LA CHAPELLE、味好家西餐厅、老约翰、图兰朵甜品,二层：百大购物中心，大润发、欢乐牧场时尚餐厅、丽舍餐饮、罗麦斯比

25、萨、过桥米线、陇上人家、贝乐游宝宝乐园、洛克小王国儿童摄影,新城区商圈宝龙城市广场,三层：百大购物中心、重庆刘一手火锅、金汉森德啤烤肉、丽舍餐饮、我乐英语 牛津金宝贝早教中心、直映教育,四层：百大购物中心、重庆刘一手火锅、凯撒娱乐会所,新城区商圈宝龙城市广场,蚌埠宝龙城市广场分析小结：先期定位业态是中高端的品牌，但实际招商进来的品牌却是中低端，势必导致 中高端客群的流失空置率达80%以上，先期进驻品牌相继撤柜撤场，先仅有的百大购物中心、雅豪家具广场、韩国城购物中心，大润发超市等几个为数不多的品牌存在，市场萧条租金：一层租金：1.7元/平米/天2元/平米/天 二层租金：1.5元/平米/天1.8元

26、/平米/天 三层租金：1.2元/平米/天1.5元/平米/天 四层租金：0.8元/平米/天1元/平米/天,新城区商圈-即将开业的商业综合体,蚌埠万达广场开发商：万达集团建筑面积：95万平米，其中商业部分23万平米（18万自持，5万出售，均价3万/平米）定位：餐饮、娱乐、休闲为一体的商业综合体开业时间：2013年11月29日租金：一楼约7.7元/平米/天 二楼约6.5元/平米/天 三楼约4.5元/平米/天 物业费：50元/平米/月,新城区商圈-即将开业的商业综合体,百乐门文化商贸广场开发商：百乐门置地（中国）有限公司建筑面积：37.2万平方米，商业总面积 约5万平米定位：百货、超市、百货、餐饮、休

27、闲。开业时间：2015年年底,新城区商圈总结,蚌埠新城区商业带多数仍在建，但商业布局已经初具规模随着宝龙商业广场这艘大型的商业航母的搁浅，我们不难看出，新城区商圈整体居民入住率低，未形成稳定的消费群体，市场有待调整，但新城区商圈未来商业带核心地位无可取代，今后发展前景广阔租金在60元235元/平米/月之间,朝阳路商业带简述,朝阳路商业带东临淮河路商业圈，南靠西区商业圈，商业区域狭长。,经营业态主题明显，以建材、灯饰、装潢业为主。,朝阳路商业对为小商铺，店铺租价每月在60元130元/平方米/月,朝阳路商业带拥有世纪联华这一大型超市外，还携太平街西段、红旗一路、胜利路西段等商业点，发展势头稳重有进

28、，已经初步成为蚌埠市小型建材市场聚集地,宏业路商业带简述,宏业路商业带面积狭长，涵盖大板块菜场、宏业村、南湖小区、安徽财经大学等沿街 商业网点,规划设置商业次中心商业金融用地66.89公顷，为周边住宅，高速客运站、大学、体育中心等提供综合性商业服务,宏业路商铺租金通常在每月90元150元/平米之间，二楼点铺多为每月35元80元/平米之间，红叶路商业带发展势头较好，但是缺少大型 的商业设施，市场比较薄弱,依托蚌埠市政府东迁、各大学府东移的条件，近年来发展速度较快，但仍以快餐、服饰、小商品、和校园文化娱乐业为主,安徽光彩大市场简述,光彩大市场地处东海大道以南，背靠老虎山,全国规模最大现代化物流中心之一，定位为皖北最大的百货商品集散地，现已有服装、建材、五金和汽车业进驻,根据2003年2020年蚌埠市城市总体规划，光彩大市场在规划近期作为批发市场使用，2010年后远期将对其二、三期用地搬迁至姜桥片区而置换为居住用地，保留的一期 用地改作服务周边的商业设施，但是由于是新成立的商业场所，整体发展状况不太理想,蚌埠市商业区域优势与特征分析,淮河路商圈以百货和服装最为发达，蚌埠人已有在淮河路买衣服、买大型家电的消费习惯,朝阳路和光彩大市场抢占了绝大部分的建材市场份额,西区及东区主要以服饰、小商品、餐饮业为主,新城区现在商业虽未成气候，但未来发展绝对不容小觑，潜力巨大,