成都豪宅市场研究报告.pptx
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1、,成都豪宅市场研究报告,成都房地产市场分析,壹,page 3,成都经济发展与政策走势,成都GDP及第三产业平稳增长,增速高于全国平均水平,未来增长后劲十足,商业地产发展拥有良好的土壤!,数据来源:成都市统计局,成都市GDP及第三产业增长情况(2004-2012年9月),2012年国内GDP57.34万亿元,从三驾马车对GDP贡献率来看,投资、消费仍为拉动GDP的主力需求,在全球经济影响下,出口对GDP形成拖累。相对成都宏观经济运行良好,地区生产总值(GDP)稳步增长。2012年全市实现GDP6854.6亿元,上半年增速全国第一,下半年继续保持高速增长,跻身全国10强。成都经济增速持续数年高于全
2、国平均水平,并且未来增长后劲十足。经济快速发展尤其是第三产业快速发展,为商业地产的发展奠定了坚实的基础。,2012年四川省实现社会消费品零售总额首次突破7000亿元大关,2012年四川省社会消费品总额将增长18%,绝对额超过9000亿元,跃上1个千亿级新台阶。,成都房地产市场分析,壹,2002年-2012年成都社会消费品零售总额走势,2012年1-11月,成都市社会消费品零售总额为3021.2亿元,达到了一个新的高度,成都市民消费结构、消费习惯已逐步走向国际化。2012年人均可支配收入为23932元(不到4000美元),人均消费性支出17795元,按照国际惯例,人们的消费需求处于由物质需要的实
3、用层次,向心理需求相联系的体验层次快速转移的过渡期,体验消费将是相当长时间的持续消费核心。,成都是一座消费型的城市,住房消费占非消费性支出比重45.2%;其中非消费性支出占家庭总支出的26.2%;也就是说住房消费占总消费性支出的比重15%,属于小康水平。随着闲暇时间的大幅度增加,成都城市的游憩需求已经成为一种基本生活需求。,成都房地产市场分析,壹,成都经济发展与政策走势,page 5,社会零售商品销售总额节节攀升,居民人均可支配收入稳定上升,购买力持续增强。,数据来源:成都市统计局,成都作为西部的商贸中心,进出口总量呈逐年递增态势,2012年成都进出口总额379.1亿美元,增长53.9%,反映
4、出成都对外经济联系更加紧密,通过资本等要素留人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模化经济等途径,促进区域经济进一步发展。同时,居民购买力持续增强。2012年成都市城市居民家庭人均可支配收入达到23932元,居民可支配收入稳定上升,购买力不断增强。2012年城镇居民家庭人均消费性支出为17795元,消费支出呈上升态势。2011年城市居民恩格尔系数为37%,比重逐年下降,居民财富进一步积累,投资及储蓄比重不断升高。,2012年全年成都社会消费品零售总额保持平稳的增长,全年增幅几乎保持在18%以上,高于全国水平,显示地区消费能力稳步增长。,2012年成都市实现社会消费品零售总额3
5、021.3亿元,其中,批发和零售业实现增加值581.0亿元,增长12.4%;住宿和餐饮业实现增加值244.1亿元,增长12.5%;社会零售商品销售总额节节攀升,消费品市场呈现持续繁荣景象。,成都房地产市场分析,壹,成都经济发展与政策走势,成都市2012年社会消费品零售额走势,page 6,2012年受国家房地产调控的影响,房地产开发投资增速有所放缓,社会固定资产投资中房地产开发投资占比31.87%,成都作为以第三产业为主的城市,地方财政对房地产行业依然有依赖作用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入 的理念没有根本扭转之前,GDP 对房地产的依赖程度难以弱化(房地产开发投资/GDP0.2),而
6、相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。,2011年全市固定资产投资累计完成5006.02亿元,比去年同期增长19.2%,其中第一、二、三产业投资完成比例分别为:0.75%、30.11%和69.14%从经济类型看:国有经济完成投资1418.90亿元;非国有经济完成投资3587.12亿元;民间投资完成3192.05亿元,成都房地产市场分析,壹,成都经济发展与政策走势,成都市2012年固定资产累计总额走势,2012年成都市房地产开发投资走势,2000-2012年1-11月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况,2005-2012年1-11月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图,成都房地产市场分析,
7、壹,我方观点:固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额稳步增长,成都房地产市场分析,壹,2012年楼市动态,2012年金融政策动态,成都房地产市场分析,壹,上半年领导专家强调各类政策从严,延续2011年政策不放松,下半年各部委频繁出政策,警惕市场反弹,加强督查力度,成都房地产市场分析,壹,中央坚持调控,地方微调暗涌,这一基调仍贯穿2012年中国楼市。政策宽松与收紧并存,如多地放松公积金政策,而像陕西则从严调控,出台“限利令”;从以上地方微调政策看出,在中央调控红线内的微调政策,中央表现出较大的容忍度,而对于像放松限购到两套及以上住房,或者借机为两套及以上住房提供贷款利率优惠的,中央坚决取缔。,
8、成都房地产市场分析,壹,2012地方微调暗涌,默许被停各半,保刚需促经济成主流,由于受调控政策影响,20112012年10月成都土地成交宗数、成交面积较前两年都有大幅下滑,但受2012年刚需市场利好影响,且华府板块等一批优质地块的入市,土地成交价格较前三年却有大幅上涨。,20092012年土地成交情况,成都房地产市场分析,壹,受楼市调控影响,11年至12年上半年挂牌土地减少,基本都是底价成交,且屡现土地流拍,成都土地市场成交降至冰点。下半年受市场利好及国家土地政策影响,大批土地入市,成交溢价一再上涨,尤其在今年-11月份,成交溢价屡次突破100%。,2012年单月土地成交情况,成都房地产市场分
9、析,壹,2012年1-12月份成都市主城区商品住宅供销价走势图(备案口径下,单位:万方),房价合理价格:价值线,成都房地产市场分析,壹,我方观点:住宅备案量突破2410万方,存量高居不下,市场周期性明显,2010年10月-2012年12月成都市主城区及近郊商品住宅认购走势图(认购口径下,单位:万方),100万方均线,成都房地产市场分析,壹,我方观点:四个短平快的窗口期释放出购房需求,年底市场趋于回暖,成都房地产市场分析,壹,我方观点:全年46.5%的开盘认购率略好于去年,全年呈平稳上升态势,2012年成都市各城区商品住宅供、销、存量对比图(单位:万方),200万方均线,100万方均线,300万
10、方均线,二圈层为成都房地产市场主力区,成都房地产市场分析,壹,我方观点:城市向南发展使双流独占鳌头,2012年北改促新都紧随其后,二圈层为成都房地产市场主力区,2012年成都市各城区商品住宅新开工面积对比图(单位:万方),2009-2012年成都市主城区及近郊住宅新开工面积走势图(单位:万方),成都房地产市场分析,壹,我方观点:主城区新开工量三年保持平稳,郊县同比去年出现较大萎缩,200万方均线,100万方均线,2009-2012年成都市主城区商品住宅月度新开工量及新增预售量走势图(单位:万方),成都房地产市场分析,壹,我方观点:主城区住宅在建存量超过4000万方,市场潜在供应压力巨大,201
11、2年大成都范围内各面积段供销价存对比图(单位:万方),成都房地产市场分析,壹,150m至500m大户型在2012年全年销售占比仅为10.4%!销售主力面积集中在150-200面积段。占比大户型中半壁江山5.6%,2010-2012年大成都范围内各面积段销售备案量对比图(单位:万方),成都房地产市场分析,壹,大户型三年来面积段销售比例相近,250-300面积区间始终处于尴尬进阶到大不小,销售面积较低。,锐评七:城南板块新增供应持续较大,二圈层供应正东部最弱,成都房地产市场分析,壹,我方观点:城南板块新增供应持续较大,二圈层供应正东部最弱,锐评八:城南城西依然是热点板块,大源首超麓山板块成为年度第
12、一,成都房地产市场分析,壹,我方观点:城南城西依然是热点板块,站南组团首超麓山板块成为年度第一,成都房地产市场分析,壹,我方观点:价格从市区内向外围逐步递减,东门板块豪宅聚集拉高均价,成都房地产市场分析,壹,2012年大成都商业市场供应291.89万平米,同比增长27%;成交72.95万平米,同比下降45%,成都房地产市场分析,壹,2012年商业市场库存量持续攀升,库存量为51.2.83万平米,未来去化压力大。,主城区办公市场成交面积段:2012年商业市场仍以中小型投资客户为主,50平米以下物业是热销产品。,2012年上半年办公市场成交面积段集中于50平米以下,占比为35.78%。,2012上
13、半年市区办公市场各面积段成交占比(单位:%),成都房地产市场分析,壹,郊区办公市场成交面积段:2012年上半年郊区商业市场仍以中小型投资客户为主,50平米以下物业仍是郊区市场的热销产品。,2012年办公市场成交面积段集中于50平米以下,占比为41.04%。,2012郊区办公市场各面积段成交占比(单位:%),成都房地产市场分析,壹,主城区商业供应量同比有所增长,成交量同比下降,郊区市场供应及成交量同比有所增长;随着郊区快速发展,郊区市场商业成交热度高于主城区。50平米以下的物业是市场热销产品,市场客户群体仍以中小型投资者为主。,成都房地产市场分析,壹,我方观点:保利荣登双榜鳌头,蓝光、中海、万科
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