制度范文--物业工程部类制度.docx

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1、制度范文一物业工程部类制度物业工程部类制度一、工程部职能工程部是实施辖区范围内的工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的办公环境的基本保证和坚强后盾，是反映服务中心服务水准、良好形象和声誉的重要标志。工程部的职责范围如下：LO负责服务中心管辖范围内办公房的电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理、维护保养和故障检修以及秩维保洁等。2.0负责服务中心公共设施、设备的维修保养。3.0负责客户室内二次装修的申批、监管。4.0负责对客户室内设施、设备提供有偿维修服务。5.0负责大楼外委工程的监管工

2、作。6.0负责服务中心管辖范围内的秩维、消防设备维护保养工作。7.0负责服务中心管辖范围内的土建维修工作。二、工程部运行岗当值规定1.0目的明确运行岗职责，规范运行岗日常工作，确保大楼供水供电正常运作。2. 0适用范围工程部全体技工人员3.0职责3. 1运行技工负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参加、协助设施、设备的保养工作，对发生的问题及时向工程部班长或服务中心办公室当值汇报。3.2值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调设备的情况，掌握相关设备的操作程序和处理措施。3.3定时巡视设备房和设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。3.4负责有关资料、文件的收发和分类归档，准

3、确无误地填制各种报表和表格。每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的设备档案书。3. 5负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计。3.6 负责编制和执行服务中心计量设备的年检计划。3.7 负责校准用的计量设备的送检工作。3. 8负责测量用的计量设备的检验和校准。3.9负责联系和办理服务中心各重大设备的维护和保养工作。4. O完成工程部班长和服务中心领导交办的各项事务，对公司的通知、文件要做到及时上传下达。4. 1空调运行管理：熟悉本大楼装备的空调型号、操作规定，每天准时开启和关闭，对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空

4、调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录（开机前、停机前及每小时记录一次运行情况）。设备开、停应及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌。值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告班长。发生紧急故障，班长不在时，值班人员负责组织力量及时处理。做好空调设备维修保养记录及设备故障记录。做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。1 .2电梯管理：(1)负责管辖区所有电梯运行的管理。熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯

5、保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。4 .3高低压供配电：努力学习技术，熟练地掌握所辖大楼内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。正确抄录各项数据并填好报表。对来人来电报修及时登记。负责与供电局的业务联系，并做好登记。发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规定及时排除故

6、障。事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作,般性设备故障应交代清楚并做好记录。负责设备房的秩序维护工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。遇到突然停电或发生其它突发性事故时，应从容镇定，按规定操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。加强防范意识，做好配电房、水泵房的防水、防火、防小动物的秩序维护工作。协同供电局抄表员确认用电总量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。(11)完成上级交办的各项临时任务。三、工程部运行岗操作细则LO在服务中心的领导下，负责机电设备开关控制、运行操作、记录，维护保养等各种工作。2.0早上6：00抽生活用水；6：3

7、0检查天面散热塔水位是否正常；7：00开启电梯。3.07：00开启楼层风机；7：30开启中央空调主机一台及机组并做好运行记录。4. 08：00运行岗位交接班要做好交接班记录。交接清楚签名后才能交班。5. 012：00抽生活用水；15：00记录每天能耗用水超过50度即报服务中心；15：00运行岗位交接班要做好交接班记录。交接清楚签名后才能交班。6.016：00关闭楼层风机和巡查楼层设备；17：00到服务中心开碰头会，汇报每天工作情况。7.018：00关闭公共区电梯，办公区电梯只留一台；18：00关闭中央空调主机及机组；8. 02LOO巡查楼层设备，检查楼层设备；22：00运行岗位交接班要做好交接

8、班记录。交接清楚签名后才能交班。9. 023:00巡查楼层设备，检查楼层设备。10.0上班时间不准睡觉、打牌、下棋等其他与工作无关的事情；不准私自调班；按规定对大楼进行巡查，并做好巡查记录。11.0每天按时巡视设备运行情况，检查工作中应挂“有人工作，禁止使用”指示牌；不知线路是否有电时，视为有电，不准用手触摸。12.0确保大楼供电、气、水、中央冷气正常，负责设备的运行操作。有问题及时报告上级领导。13.0密切注意设备运行情况，发现异声、异味及仪表异常，应及时检查，维修。如无法处理时，应报告工程部班长及服务中心。14.0无关人员不得出入机房，特殊情况需经服务中心批准。15.0必须严格坚守岗位，不

9、得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。16.0须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关事情。17.0当值技工必须随身携带对讲机，并确保对讲机联络通畅，及时到服务中心接维修单并安排维修技工维修或自行维修。中、夜班当值技工在确保完成日常的抄表、记录及巡查的情况下，主动积极的配合秩维当值领班做好顶岗工作，并对当班内法院物业服务中心的所有事务正常的运作负有责任和义务。18.0接班人员提前15分钟到达岗位，用15分钟作为共同交接时间。19.0交接班双方人员必须做好交接班前的准备工作，准时进行交以及设备检修、变更情况；清点仪表、

10、工具；检查设备状况等等。交接班时，接班人按检查项目分别检查并仔细阅读运行记录情况，全部清楚后才签字接班，双方在值班日志上签字。20.0接班人员须知：上一班设备运行情况；正在检修的设备情况；仪表指示是否正确；设备故障处理的经过和结果。21.0上班的设备运行情况应在值班记录上交代清楚。22.0公用工具、器材有无缺少，安全用具及门柜锁齐全并摆放整齐。23.0上级通过上一班向下一班传达的任务以口头和书面两种型式进行交接，避免误传误解。24.0接班人员必须将未完工的施工或工作现场相关注意事项向接班人员讲明，并做好相关记录。上班未完成的工作需要下一班继续完成的工作，如接班人员要求交班人员协助完成的，交班人

11、员必须协助完成。上班需交接的事宜，因交班技工未交接清楚或未做好相关的交接记录，因此而发生的问题，交班技工要承担相应的责任。25.0工程部机管系统巡查记录表每日记录三次，供配电设施运行记录表每两小时、空调系统运行记录表每小时记录一次，由工程主管检查后于月底将表格汇总存档。26.0水泵房、电井房、电梯机房、空调主机房、总控室等巡查签月底汇总交服务中心审核后由工程部存档。27.0厨房设备巡查表每周四由当值运行技工员工填写，经工程班长签名后交服务中心工程技术人员。28.0设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。29.0所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。30.0值班人员必须做好当班的工作记录

12、，按栏目要求认真如实填写。31.0为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，工程部必须对各系统设备进行日常巡检。31.1运行值班人员必须按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查。31.2运行值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当值主管联系。31.3运行值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依顺序做好巡查情况和结果记录。3L4运行值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依时签到。31.5运行值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。31.6发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指

13、示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。32.0有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告当值主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。33.0工程班长每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。34.0保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。35.0值班室内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。36. 0各运行工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参

14、数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。37. O程控交换机管理运行细则：37.1 保证交换机工作电源的正常供应及机房中央空调的开启。37.2 当班技工注意运行情况，如发现有异声、异味、电压不稳现象马上检查维修。1.1 3交换机柜顶禁止摆放任何物件。37.4 未经服务中心同意，禁止修改机器参数。37.5 5配线架的配线改动后必须修改配线资料。37.6 维护终端平时应关闭，使用时再开启。37.7 机器参数如有改动，必须记录在当值日志和保养表格上。37.8 涉及影响机器运行故障应于8小时内解决，一般的用户卡、中继卡的故障应于2个工作日内解决，并将有关维修情况记录在当值日志上。37.9 每班检查泵房供电

15、是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。37.10 负责所管设备的工作，维护保养工作，严交接班格做到三干净（设备干净、机房干净、工作场所干净），四不漏（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气），五良好（使用性能良好、密封良好、调滑良好、紧固良好、调整良好）。37.11 熟悉掌握各种设备的技术状态、性能，消除各种隐患。发现问题立即报告主管并提供合理整改建议。37.12 高效优质地完成上级交代的其他工作任务。四、工程部维修岗当值规

16、定1.0目的明确维修岗职责，规范维修岗日常工作，确保大楼及时完成维修维修工作。2. O适用范围工程部全体技工人员3. O职责3 .1严格遵守规定和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。4 .2努力学习技术，熟练地掌握管辖区电气设备的原理及实际操作与维修。3.3协助运行岗制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格积极参加业余学习和技术培训，不断提高业务技术水平。3.4积极协调运行岗工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从运行岗的指挥。3.5交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。3. 6按规

17、定对分管设备的维修保养工作。3.7 对客户彬彬有礼，坚持客户第一，恪守“客人都是对的”服务信条，把“理”让给客人。以优质的服务为公司争取荣誉，创造财富。3.8 发扬主人翁精神，开动脑筋，大胆提出合理化建议，为公司多作贡献。3.9及时做好岗位的工作记录。3. 10完成领导交办的其他工作任务。五、工程部维修岗操作细则LO接到维修单时首先填上接单人，然后按照接单内容准备好相关材料与工具到需维修地点。2 .O到要维修的办公室须经办公室内人员批准才能进入。到达现场检查报修的实际情况，并根据实际做去处理。3 .0维修时需要更换物品时，需要和报修人说明，完成后填写维修内容，并请报修人签名确认。4. 0工程部

18、仓库或服务中心仓库没有所需的维修材料，须向服务中心填写购买的材料，申请购买。5.0维修过程中如没有所需的材料，需和报修人解释清楚，并向服务中心报告所需购材料的形号和规格。了解所需采购时间。6.0确定所需购买材料的时间后，告知报修人维修时间。7.0维修设备时，需按照操作规定做好准备工作，放置安全警示牌做好安全措施。8.0发生设备故障或事故时，立即向上级主管报告并积极组织人力采取措施进行抢修。9.0设备维修后要填写设备维修记录表和设备事故报告，工程部和客服部检查加意见后送领导批示由工程部统一保管。10.0委托维修的设备要填写设备（机具）外委维修申请表、设备维修记录表和设备事故报告，工程部和客服部检

19、查加意见后送领导批示由工程部统一保管。ILO服从上级的工作安排和调动，优质高效地完成工作任务。12.0自觉遵守公司的各项规章制度，操作规定，认真操作，保证安全，文明生产。13.0努力工作，积极参加培训学习，不断提高思想素质，服务意识和业务水平。14.O所管设备设施的定期保养、检修、更新及相应材料计划的落实，消除一切事故隐患，保证设备设施完好整洁，处于良好的技术状态。15.0协助其他部门、运行技工进行维护保养、检修、配合监督维护保养商进行维护保养、检修等工作，并做好服务标准考评。16.0主动完成保修、零修工作任务，保证零修及时率和完好率达到98%以上。17.0掌握各种设备的技术状态、性能，消除各

20、种隐患，发现问题立即报告主管并提供合理整改建议。18.0发生设备故障或事故时，立即向上级主管报告并积极组织力量采取措施进行抢险救灾。19.0协助调查、分析设备事故，提出处理意见及措施并落实执行，防止同类事故再次发生。20.0维修技工把维修单详细登记好由工程部班长对工程维修单完成进行检查审核签名确认，交由服务中心统一保管。21.0协助部门主管做好部门工具、物资及设备档案管理。22.0高效优质地完成上级交代的其他工作任务。六、交接班规定1.0接班员须知：LI上一班设备运行情况。1. 2正在检修的设备情况。1.3未完成的工作。1. 4班长或其他部门交办的工作任务。2. 5设备故障的处理经过和结果。2

21、.0交接班程序3. 1按规定时间由交班员工主持交接班。2. 2交班员工宣读本班工作情况及设备运行情况，设备故障的处理结果和经过。2.3交接班双方会齐共同对主要巡视内容进行巡检，接班检查，交班随从巡查。3. O报告检查结果。3.1 正常：接班人员签字，交接班结束。3.2 不正常：由交班人员处理，接班人员配合；一时难以完成的，转由接班人员进行。3. 3交接班情况记录在交接班记录表中，双方签字认可。4. O交接班暂停凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知班长或客服助理到现场处理。4. 1巡视记录与实际情况不符时。5. 2交接班人数不齐或不在场时。4.3接班人员精神状态不良，包括倦怠、醉酒和伤病等时。

22、4.4设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。4.5设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。4.5设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。七、运行记录管理规定Lo巡视值班记录表每班记录一次，电气设备运行记录按规定时间记录，设备运行记录表（空调系统）每两小时记录一次，由相关专业的工程技术人员检查后每月月底将表格汇总交班长存档。2. O设备维修保养记录由维修人员填好后交班长，相关专业的工程技术人员审查后签名，每月月底将记录表格汇总交班长存档。3. O巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由相关专业的工程技术人员抽查监督，月底汇总后交班长存档。4. 0巡视值班记录表每日由当

23、值员工填写，每周经工程部班长签名后交当值。5. 0值班表每月月底由班长填写，物业服务中心负责人审阅后交班长。6. O设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。7. O所有记录必须按时完成，不得弄虚作假。八、工程档案管理规定LO工程设备档案由兼职资料工程技术人员管理。兼职资料工程技术人员者应严守服务中心档案管理制度和保密守则。2.0各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构；兼职资料工程技术人员存放于档案盒内并贴上标签。3.0编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4.0外单位交来图纸由兼职资料工程技术人员统一签收，并将有关图纸交各相关专业的工程技术人员核对实

24、物，如图纸无误则由兼职资料工程技术人员按系统归档；图纸有误，则由兼职资料工程技术人员联系交图单位更正。5.0档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。6.O借阅档案须经相应系统的工程技术人员以上人员批准，兼职资料工程技术人员登记并指定归还日期，由兼职资料工程技术人员按期追还，需续借的要重新登记。九、承包商监督规定对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的维护保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。LO承包商监督规定为规范对承包项目的管理，特制定本规定。LI承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查批

25、准后方允许入场。L2其相关专业的工程技术人员应协调、监督承包商的工作。1.3 承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。1.4 督促承包商严格按国家规范（如环保、劳保条例等）及合同要求施工。L5承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。1.6 承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报工程部班长核准后，方允许实施。L7承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该工程主管技术人员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经工程部负责人、服务中心负责人审查批准后，方可通知财务结算。十、设施设备巡

26、检规定为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。1. 1巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。1.2 巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。L3巡视值班人员每次巡检须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。L4巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。L5发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。1.6 发现有不

27、正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。1.7相关专业的工程技术人员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。十一、设备管理规定LO设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业的工程技术人员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。1. 1各班组每次完成常规保养后，责任人和带班班长填写保养记录并存档。1.2设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的工程技术人员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。L3如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立

28、即填入维修保养记录表，上报班长整改。L4每次检修保养后必须填写相应的表格，班长负责监督执行。十二、机房管理规定工程部辖下的设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等，均为生产重地。为规范各机房的管理，特制定本规定。LO机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”的告示牌。2.0凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。3.0各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。4.0各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。5.0机房钥匙是专用钥

29、匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。6.0未经部门领导批准，外来人员（包括参观学习和施工等）禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。7.0供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知电气工程技术人员或部门领导。8.O保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。9.0严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。10.0机房的内线和外线电话，

30、均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。ILo各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。十三、设备机房防火规定LO不得在机房内吸烟。2.0维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3.0需要动火作业时，由相关专业的工程技术人员填写机房动火作业申请表，管理处主任签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。4.0部门管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防

31、信号的正确方法。5.0当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。6.0机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。7.0机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。8. O发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。9. 0火灾时设备操作应按各工种的安全操作规定操作，并做好防火措施。10.0遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情

32、况，书面上报服务中心领导。十四、机房卫生管理规定为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。1.0机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2.0各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3.0机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4.0机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。5.0机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。6.0维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7.0各专业工程技术人员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。十五、层间配电房（电气小室）管理规定LO层间

33、配电房（电气小室）门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。2.O配电房（电气小室）内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3.0工程部每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。4.0工程部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。5.0检查和保养结束后填写设备检修单。十六、转、停电通知客户工作规定LO计划转、停电LI供电局转、停电，工程部接到通知后应立即报告工程部班长。L2因大楼施工需要停电，须至少提前24小时将停电计划书面上报工程部班长。1.3 物业服务中心经理批准后，客服部拟发转、停电通知书，由客服部派人送至客户。1.4 转、停电通知书最迟应在事发前1小时送

34、达客户，如不能在上述时限内送达，应报经物业服务中心经理批准启用大楼广播系统紧急通知客户。2.0事故转、停电2.1大楼因供电局故障发生停电，工程部须立即向服务中心经理报告，经服务中心经理批准后，启用大楼广播系统（或由工程部用电话）向客户解释原因。事后，工程部应向供电局索取解释函，并转呈工程部班长。2.2因大楼内部事故引起停电，工程部应立即排除故障恢复供电，并书面通知市场部启用大楼广播系统（或由工程部用电话）向客户解释原因。2.3事故转、停电后24小时内，客服部拟定解释函，经服务中心经理审批后在公告栏公告。十七、停电、限电管理规定LO停电、限电的审批权限为工程部班长以上。2.0收到政府部门的有关停

35、电通知或决定需要停电、限电，应马上报告服务中心经理，并至少提前24小时书面通知受影响的客户。3.0工程部班长应安排足够的人员处理转、停电工作。4.0转、停电前应填写操作票，交主管工程技术人员签名。5.0转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。6.0有关转、停电的情况应记录在当值日志上。十八、临时用电管理规定1.0用电申请客户应事先向物业服务中心以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。2.0服务中心审批用电申请须经工程部审批。3.0签定用电协议工程部审批通过后，客户与客服部签定用电协议，确定

36、计费方式和收费标准。4.0接线及送电经批准后，客户应自己敷设好用电线路，经工程部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。5.0停电及拆线客户终止用电，应事先通知工程部，再由工程部人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由客户签字认可。十九、供配电设备运行管理规定1.0每天定期巡查供配电系统设备，包括（开闭所、低压配电室，发电机房），并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。2.0发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知工程部安排处理。3.0用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上维修处理。

37、4.0未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管人员批准。5.0严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。6.0高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。二十、供配电设备维修保养规定1.0严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。2.0主管人员每年12月制订下一年度的设备保养计划。报工程部班长审批。3.0督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录。4.0工作过程应严格遵守电气作业规定。5.0根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。6.0各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告工程部班长，及时通知

38、受影响的客户。7.O维修保养结束后，应将有关工作情况记录在设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。8.0高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。二十一、工作票制度LO在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两种：填用工作票；口头或电话命令。2.0填用工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电

39、源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。3.0其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。4.0工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按时移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。5.0一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部

40、完全措施应一次做完。6.0事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌。7.O工作票的有效时间，以批准检修期为限。8.0需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。9.0工作票签发人由强电工程技术人员担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由强电班长或资深技工担任。10.0工作票所列人员的安全责任：1.1 1工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。1.2 工作负责人（监护人）：正确安全

41、地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规定；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。1.3 工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。1.4 工作班成员：认真执行安全规定和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规定及措施的实施。二十二、供电突发性事故应急措施LO外线故障LI大楼设计要求：主供停电，备供自动投入

42、。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有人工作，禁止合闸”指示牌。1.2 备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。L3检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。1.4 检查低压受电柜，并合上低压总开关。1.5 向供电局调度室报告并了解外线故障情况。2.O内部故障，当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时

43、值班人员应遵守下列程序：2.1 将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心报告火警）。2.2 将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。2. 3将低压母联合闸，保证大楼设施用电。2.4 向工程部班长和维修班报告故障经过和处理情况。2.5 工程部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。3. O通知客户，供电系统紧急故障发生后，主管工程技术人员预计修复时间，并按转、停电通知客户规定，通知受影响的客户。二十三、安全用水、供水管理规定根据市安全用水管理的有关规定，结合辖区内的具体情况

44、，对供水管理规定如下：LO凡属辖区范围内的供水系统（即自来水公司向辖区供水总表以内的）一律由服务中心管理。2.O工程部每季度对生活用水水池进行清洗。3.0水池盖必须上锁，锁匙由工程部当值负责保管。4.0严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水5.0在各洗手间、茶水间张贴节水标语，加强客户节水意识。6.0安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。7.0定期抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。8.0做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏措施。9.0所有的停水、限水审批权限为工程班长以上。10.0收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告物业服务中心经理，至

45、少提前24小时书面通知受影响客户。11.0主管工程技术人员应安排足够的人员处理停、限水工作。12.0停水前应将地下水池注满。13.0停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通知受影响的客户。14.0当值人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。二十四、给排水系统运行管理规定LO保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。2.0每班检查水池的水位是否正常，水池盖必须锁好，无关人员不得借用钥匙。3.0每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。4.O每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”

46、位置。5.0定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。6.0进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。7.0发现有异常情况或自动失灵等，立即报告主管工程技术人员，并留在现场观察。8.0每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。二十五、给排水系统维修保养规定LO给排水系统的日常维修保养由暖通、给排水运行维修班负责。2.0主管工程技术人员每年12月份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。3.0维修及保养过程如要限、停水，需提前将停水区域通知工程部，由物业服务中心通知受影响客户。4.0根据设备特点重点做好润滑、除尘工作

47、。5.0供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证供水。6.0污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。7. 0所有系统的维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。8. 0给排水设备的故障应于24小时内修复，无法解决的应马上要求通知受影响客户，并报告上级领导，限期修复。二十六、给排水系统故障排除措施LO给水系统故障处理1. 1因给水泵故障影响供水时，把出现故障的给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。1.2 因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采用手动状态定时供水，并用对讲机保持联系和在现场监护，防止出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。1.3 供水管网或供水阀故障影响供水时，应立即组织抢修，尽快恢复供水。2. O排水系统故障处理2.2 排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，防止溢水流入电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。2.3 排水管堵塞，先用沙包拦截，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸