制度范文--物业集团工程管理手册.docx

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1、制度范文一物业集团工程管理手册工程管理手册LO人员架构及人员编制说明（略）计划人员编制：2.0岗位职责2.1部门主要职责A.对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B.日常运行管理C.对租户开展有偿服务D,对装修工程进行监督管理E.对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.Ll在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.L2定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。2.L3负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济

2、管理。2.1.4负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。2.L5加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。2.1.6根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。2.1.7制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。2.1.8根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）

3、的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。2.1.9有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。2.L10如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总物业经理、总工程师及班组工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。2.1.11以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和

4、热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。2.L12负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。2.1. 13收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。2.1.14负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。2.1.15经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过

5、技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。2.L16检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。2.1.17解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。2.L18制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。2.1.19外判维修保养及施工把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外判给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保

6、养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修或施工的设备及工程有：a.直燃机组b.电/扶梯c.楼宇自控系统d.电话交换机系统e.消防报警系统f.保安监控及技术防范系统g.水处理系统及水箱清洁h.电脑系统L中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程j.设备系统改造工程k.其他工程部不具备技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。2. 2工程部班组职责2.1.1 空调、给排水与综合维修班组的职责范围：a.项目名称所属区域内的所有空调及采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统

7、、土建与防水、装修及家具等。b.上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括楼宇自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备）。c.项目名称所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。d.项目名称所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部的家具、陈设的修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改；墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。2.1.2 强、弱电班组职责范围：a.项目名称所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、

8、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，以及所有弱电系统，包括保安监控系统、消防报警与联动控制系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统、等等。b.上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括机房本身的土建、装修、门窗、空调、通风等）。c.项目名称所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。2.1.3 熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。2.2.4做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，应迅速报班组工

9、程师或总工程师，并详细分析故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。2.2.5负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对工作单进行登记、编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门的维修需要。2.2.6制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。2.2.7做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。2.2.8做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶赴现场，处理应急事故。2.2.9班组员工应积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告班组工程师及总工程师，同时提出个人

10、建议或解决措施。2.2.10做好所属系统图纸，资料、维修工具的保管，以及仪表的定期与不定期校正。2.2.11做好所属系统及相关设备的巡视检查工作，并做好巡检记录。如有发现设备发生异常或故障，应立即做出正确的判断，采取有效措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格执行。2.2.12做好所属设备机房及所属设备的清洁和维护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾，无杂物，设备内外整洁，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏现象。2.2.13做好所属机房的管理工作，严禁无关人员进入，对必须进入机房的人员按规定进行登记。2.2.14认真贯彻执行工程部及总工程师、班组工程师下达的维修、保养计

11、划，并认真讨论实施，确保安全生产。2.2.15配合物业管理中心负责向业主、租户提供有偿服务。2 .2.16负责对所属设备维修保养承包商或施工单位进行监督管理。3 .2.17做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。2.3工程部各岗位职责2.3. 1总工程师的岗位职责直接上级：总物业经理直接下属：班组工程师、工程助理、资料员岗位职责：a.贯彻执行总物业经理的指令，负责工程部的日常管理，对总物业经理负责。b.主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。C,全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。d.安排日常的维修

12、保养工作，并监督检查其实施结果。e.审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总物业经理审批后执行。f.参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。g.深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。h.负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。1 .培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。j.组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。k.根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。1 .负

13、责协调同物业管理中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。m.确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。n.为每年之工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。素质要求：a.基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。b.自然条件：35岁以上，身体健康。c.文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有高级工程师技术职称或同等职称。d.外

14、语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。e.工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程总工程师3年以上或副总工程师5年以上；具有7年以上技术管理经验。f.特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。2.3.2工程部资料员的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：无岗位职责：a.在总工程师的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访客人。b.帮助总工程师翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。c.提醒总工程师按时参加计划中的各种会议。d.填报有关报表，经总工程师签字后上报总物业经理室。e.负责工

15、作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。f.负责工作部人员的考勤（出勤、年假、加班等）、福利（工资、奖金、加班费）、劳保用品的申报、领取和发放。g.负责现金报销和支票的办理。h.接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。L参加工作部例会，做好会议记录并整理下发。j,负责技术档案的整理存档。素质要求：a.基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。b.文化程度：大学以上或同等学历。C.外语水平：高级英文水平，具备笔译、口译和文件起草能力。d.工作经验：在物业管理或物业设备维修工作2年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案的分类和管

16、理，能熟练使用电脑。2.3.3空调、给排水与综合维修班组（空水班组）工程师的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：设备主管、综合维修主管岗位职责：a.确保所属系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查空调采暖系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。b.负责组织及监督检查本班组所属设备系统的日常巡视检查工作，认真分析巡检记录，及早发现故障隐患，及时组织维修，并须在巡检记录上签字确认。c.负责制定所属系统及设备的维修保养计划，以及维修保养作业指导书，报总工程师批准后负责组织实施，维修完毕，负责填写维修保养记录，并签字确认。d.提出设备系统备品备件采购计划，每月

17、定期上报总工程师审定。e.熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。f.贯彻执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证所属机房的干净整洁。g做好下属员工的技术培训和考核工作。h.做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。1 .负责制定所属系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。j.组织所属设备的年检及外判维修保养工作，报总工程师批准后实施。k.提交每周/每月所属系

18、统运行报告，填写停止空调或其它供应的特别通告。1 .协助总工程师进行工作：1计算年度开支预算1重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核1监管承判商在物业内进行之工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量合乎工程部标准1工程结束后的验收素质要求：a.基本素质：办事认真，踏实肯干。团结协作，为人正直。b.自然条件：身体健康，年龄在30岁以上。c.文化程度：具有大专以上学历。d.工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上直燃机操作运行及管理的工作经验。具有组织所属系统的运行操作、维修保养的能力及一般故障的处理能力。2.3.4设备主管的岗位职责直接上级：总工程师、空水班组工程师直接下

19、属：空水运行技工、空水维修技工岗位职责：a.负责本物业直燃机设备、空调采暖、送风、排风系统及设备、锅炉设备、软化水系统、热水系统、给水系统、排水系统、雨水系统、污水系统、天然气系统的维修保养，确保所属系统的正常运行。b.认真检查所属系统的运行记录，分析运行数据，提供节能运行方案，交班组工程师和总工程师审定后组织实施。c.认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向班组工程师和总工程师报告。d.负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报班组工程师和总工程师批准。e.严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工

20、严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。f.按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。g.设备系统出现紧急故障时，要及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。h.要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。L根据设备的要求和使用情况，提出对所属设备系统维修保养的计划安排，报班组工程师和总工程师审批后组织实施。j.培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。k.设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得班组工程师和总工程师批准。1.管理并

21、使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。).管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。n.做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向班组工程师报告。素质要求：a.基本素质：脚踏实地，一丝不苟，精益求精。具有上下沟能能力，善于督导部属员工的工作。b.自然条件：身体健康，年龄30岁以上。c文化程度：具有中等相关技术专业以上学历。d.工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上空调设备的技术管理，维修保养的工作经历。2.3.5综合维修主管的岗位职责直接上级：总工程师、空水班组工程师直接下属：综合维修领班、木工、油漆工、瓦工、万

22、能维修工岗位职责：a.保证项目名称所有公共区域、客户单元、办公区域、卫生间、茶水间等全部装饰装修、陈设、家具设施的完好无损，包括天花、内外墙面、地面、门窗、玻璃，以及所有附属配件；同时负责为客户单元内提供24小时全面维修服务，并协助所有区域的夜间紧急维修。b.按照维修检修制度的规定，提出对装饰装修、陈设家具、设施结构等进行维修保养的计划安排，每月按时上报工程部审定，并负责组织实施。c.负责安排所属设施的巡视检查工作，并认真检查巡视检查记录，发现问题及时处理，并向班组工程师和总工程师报告。d.负责提供所属设施备品备件采购计划，并上报班组工程师和总工程师批准。e.严格执行物业管理中心和工程部制定的

23、各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。f装饰陈设家具、设施结构出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间完成修复。g.培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。h.所属设施维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得班组工程师和总工程师批准。L管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。j.管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。k.

24、做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向班组工程师报告。素质要求：a.基本素质：工作认真负责，脚踏实地，一丝不苟，有较强的督导能力。b.自然条件：身体健康，年龄在30岁以上。c.文化程度：具有中等装修技术专业以上学历。d.工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上土建装修的技术管理工作经历。2. 3.6综合维修领班的岗位职责直接上级：综合维修主管直接下属：木工、油漆工、瓦工、万能维修工岗位职责：a.保证24小时客户维修服务是本岗位的首要职责，同时负责夜间所有设备系统的紧急抢修和应急处理工作。负责处理值班期间发生的一切有关工程及设备方面的维修事务。b.严格执行巡视检查制度，做好值班记

25、录，检查本班次巡视记录内容，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。c.按照维修保养制度的要求及上级主管的安排，带领属下员工高标准、高质量的完成维修计划。完成上一个班次尚未完成的事宜。d.严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。e.值班期间如发生紧急事件，必须立即组织下属人员抢修，如本班人员无力修复时，必须采取应急处理措施，以免事态扩大，并立即上报综合维修主管、本班组工程师和总工程师。f.掌握每天维修工作进程，保证物业各部门维修需要。重要问题及时报告工程师和主管并提出解决

26、办法。g培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。h.建立并管理好技术档案，做好维修保养和零配件更换记录。2.1.1 组人员考勤，按时向主管上报。j.管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。k.完成上级分配的其他任务。素质要求：a.基本素质：办事认真，踏实肯干，讲究效率。上下沟通，团结协作，为人正直。b.自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。C.文化程度：具有技校以上学历。d.工作经验：具有3年以上物业工程维修工作经验，2年以上装修工作经验。具有组织装修维修保养的能力及系统设备一般故障的处理能力。2.3.7 直燃机、锅炉运行技工的岗位职责

27、直接上级：设备主管直接下属：无岗位职责：a.严格遵守操作程序，保证直燃机、锅炉、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖系统、软化水系统等设备及其相关附属设备的正常运行，同时负责上述设备机房内部所有设备的维修保养工作。b.按照上级主管的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对所属设备进行维修保养，并严格执行维修保养操作规定。c.严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度、安全运行规程、操作规程等，确保人身和设备安全。d.坚守岗位，按时巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。e.认真填写运行记录、值班记录、巡视检查记录等各类报表，并对所属设备系统在本班发生的所有事件负责。f.严

28、格执行巡视检查制度，做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。g.发生事故时，运行人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后填写事故报告，交上级主管审阅。h.按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。i.负责清洁和保持所属机房及设备的整洁，负责维护值班工具和仪表，保证其良好状态。素质要求：a.基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。b.自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。c.文化程度：具有技校以上学历，具有直燃机运行培训证书或锅炉运行证书。d.工作经验：

29、2年以上的直燃机运行经验和空调系统维修保养的工作经历。2.3.8 空调、给排水维修技工的岗位职责直接上级：设备主管直接下属：无岗位职责：a.按照主管的安排，依据维修保养制度的要求，对所属设备进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。b.及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。c.严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。d.坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种数据，填好巡检表格上报。e.发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不下班，完成后填写事故报告，交主管审阅。f.接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完

30、毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。g按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。素质要求：a.基本素质：工作认真负责，具有团结协作精神。b.自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。C.文化程度：具有技校以上学历及空调制冷维修证书、电、气焊操作证书d.工作经验：具有3年以上物业设备维修工作经验，2年以上的空调系统或给排水系统维修工作经验。2.3.9 综合维修技工的岗位职责直接上级：综合维修主管、综合维修领班直接下属：无岗位职责：a.服从主管及领班的工作安排，保质保量的完成工作任务。b.按照主管及领班的安排，依据维修保养制度的内容，对所属设施进行维修保养

31、，并达到质量要求。c.严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。d.发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后协助领班填写事故报告，交主管审阅。e.接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点待命。素质要求：a.基本素质：工作认真负责，聪明灵活，耐心仔细，精益求精。b.自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。C.文化程度：具有技校以上学历，具有相关专业证书d.工作经验：具有3年以上物业设备维修工作经验，具有电气、管道、空调、焊接、钳工、土木、油漆等综合维修能力。

32、2.3.10 强、弱电班组工程师的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：强电主管、弱电主管岗位职责：a.确保所属系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查强弱电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。b.负责组织及监督检查本班组所属设备系统的日常巡视检查工作，认真分析巡检记录，及早发现故障隐患，及时组织维修，并须在巡检记录上签字确认。c.负责制定所属系统及设备的维修保养计划，以及维修保养作业指导书，报总工程师批准后负责组织实施，维修完毕，负责填写维修保养记录，并签字确认。d.提出设备系统备品备件采购计划，每月定期上报总工程师审定。e.熟悉和掌握所有设备的性

33、能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。f.贯彻执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证所属机房的干净整洁。g.做好下属员工的技术培训和考核工作。h.做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。i.负责制定所属系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。j.组织所属设备的年检及外判维修保养工作，报总工程师批准后实施。k.提交每周/每月所属系统运行报告，填写停止空调或其它供应的特别通告。1

34、.协助总工程师进行工作：1计算年度开支预算1重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核1监管承判商在物业内进行之工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量合乎工程部标准1工程结束后的验收素质要求：a.基本素质：办事认真，踏实肯干。团结协作，为人正直。b.自然条件：身体健康，年龄在30岁以上。c.文化程度：具有大专以上学历。d.工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上电气操作运行及管理的工作经验。具有组织所属系统的运行操作、维修保养的能力及一般故障的处理能力。2.3.11强电主管的岗位职责直接上级：强、弱电班组工程师直接下属：配电运行电工、电力系统维修电工岗位职责：a.全面负责

35、物业的变配电室的运行和管理，以及电力系统、电梯系统、照明系统的运行、维修和保养，确保电力系统的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电能是强电主管的首要职责。b.检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异常立即处理，并及时上报班组工程师，同时提供节能运行方案，交班组工程师和总工程师审定后组织实施。c.认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向班组工程师和总工程师报告。d.根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的规定，提出对电力设备系统维护保养的计划，上报工程部审定，并负责组织实施。e.负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报班组工程师和

36、总工程师批准。f.要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。g.熟悉掌握所属设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。h.贯彻执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。确保设备及人员不发生安全事故，保证所属配电室、配电间、电梯机房及其设备的干净整洁。i.做好下属员工的技术培训和考核工作。j.培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。k.做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。1.设备系统维修完毕后，

37、必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得班组工程师和总工程师批准。m.做好与供电局、电梯维保承包商等外协单位的协作关系。n.组织电梯设备的年检及外判维修保养工作。.提交每周/每月电力系统、电梯系统运行报告，编写停电、停电梯的特别通告。P.管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。q做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向班组工程师报告。素质要求：a.基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。b.自然条件：身体健康，年龄35岁以上。c.文化程度：具有大专电气专业以上学

38、历。d.工作经验：具有5年以上物业维修管理工作经验，8年以上变电设备系统管理运行的工作经验。e.特殊要求：持有有关部门领发的高/低压配电上岗证。2.3. 12弱电主管的岗位职责直接上级：强、弱电班组工程师直接下属：弱电运行技工、弱电维修技工岗位职责：a.负责电视系统、音响系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电脑网络系统、通讯系统等所有弱电系统及其各种设备的维修保养，确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。b.编排电视、音响节目表，经总物业经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。c.负责物业重大活动的摄像、音响工作，并分类归档保存。d.提出设备系统维修保养计划和备品备件购买

39、计划，定期上报工程部总工程师和班组工程师审定，并负责组织实施。e.熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或联系外判厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。f.贯彻执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。保证弱电机房的干净整洁。g做好下属员工的技术培训和考核工作。h.培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。L做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。j.设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维

40、修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得班组工程师和总工程师批准。k.组织所属设备系统的年检及外判维修保养工作。1 .提交每周/每月弱电系统运行报告，编写停止系统运行的特别通告。m.管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。n.做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向班组工程师报告。素质要求：a.基本素质：工作快捷，反映灵敏。人际关系融洽，善于沟通上、下级和协调各部门的相互关系。b.自然条件：身体健康，情绪稳定，年龄30岁以上。C.文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历，具有工程师资格。d.工作经验：5年以上物业设备维修工作经验，掌握所管系统设备性能、配置，具有工程部

41、基层管理、人员调配和设备维修的组织能力，专项设备故障处理能力。2.3.13配电运行电工的岗位职责直接上级：强电主管直接下属：无岗位职责a.严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。b.认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。C.按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。d.严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。e.严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。f.每班必须对配电室进行清洁

42、，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。g.坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。h.发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。L按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。素质要求：a.基本素质：具有认真负责，踏实肯干的工作精神和作风。b.自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。C.文化程度：具有技校以上电气专业学历。d.工作经验：具有3年以上变电设备系统运行操作、维修保养的工作经历。e.特殊要求：持有

43、有关部门领发的高/低压配电上岗证操作证。2.3.14强电维修电工的岗位职责直接上级：强电主管直接下属：无岗位职责：a.熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。b.服从主管、领班的工作安排，保证按质按量完成工作任务。C.按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对所属系统进行维修保养，并达到质量要求。d.维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理必须可靠。e.严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全，确保配电系统的正常运行。f.接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。g.按要求开闭设备，不

44、得私自调整设备，改变线路走向。素质要求：a.基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作精神。b.自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。C.文化程度：具有技校电气维修专业以上学历。d.工作经验：具有2年以上物业设备维修工作经验，2年以上强电系统维修保养的工作经历。e.特殊要求：持有有关部门颁发的高/低压配电上岗证、操作证。2.3.15电梯技工的岗位职责直接上级：强电主管直接下属：无岗位职责：a.确保物业所有电梯、扶梯的正常运行。b.协助电梯维修保养公司对物业内所有电梯/扶梯及其附属设备进行维修保养。C.服从主管的工作安排，在电梯正常运行时，做好维修电工的工作。d.制定电梯的维修保养制度，报工

45、程部总工程师审批执行，负责监督电梯维修保养公司制定和实施维修保养计划。e.负责物业内自动门的维修保养和故障检修。f.密切监视和掌握各电梯、扶梯的运行动态，出现故障时应立即召集有关人员排除。g按时完成所属设备的定期保养项目和当班分配的维修工作。h.接到电梯急修通知应立即赶赴故障电梯，设法打开电梯厅门，解救电梯轿厢内受困人员，尽快检修以恢复正常运转，同时作好维修记录。L值班时，应按规定时间对各机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等项目的巡视检查，发现异常及时处理，并填写“工作日报表“，做好值班室的卫生工作。j.广泛收集有关电梯、扶梯保养的资料，以利于电梯的维修。k.协助电/扶梯的年检取证

46、工作。1.管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。m.严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全，确保电梯/扶梯系统的正常运行。素质要求：a.基本素质：办事认真，踏实肯干。上下沟通能力和团结协作的工作精神。b.自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。c.文化程度：具有技校以上学历。d.工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上电梯专业的运行管理、维修保养工作经验。e.特殊要求：持有有关部门颁发的电梯维修上岗证、操作证。2.316弱电运行技工的岗位职责直接上级：弱电主管直接下属：无岗位职责：a.负责楼宇自控系统、保安监控系统、电视系统、电脑网

47、络系统等所有弱电系统及设备的运行、维护和保养，确保所有弱电系统24小时正常运行。b.按照主管的指示和维修保养制度的规定，执行保养计划。C.熟悉系统的工作原理、线路连接，设备出现故障时，及时进行抢修，以最短的时间恢复正常运行。d.坚守岗位，每天对所属系统进行巡视检查，并准确记录各种运行数据和巡检记录，发现问题立即上报主管并及时处理。e.接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。f.按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状杰、运行方式、设定值及管线走向。g.管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。h.严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。素质要求：a.基本素质：工作认真负责，脚踏实地，精益求精。b.自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。C.文化程度：大专以上文化程度，接