《烟台市住宅专项维修资金管理办法(征求意见稿)》.docx
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1、烟台市住宅专项维修资金管理办法(征求意见稿)第一章总则第一条为加强住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护维修资金所有者的合法权益,根据中华人民共和国民法典、物业管理条例、住宅专项维修资金管理办法、山东省住宅专项维修资金管理办法、山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法等法律、法规和规章的规定,结合我市实际,制定本办法。第二条本市行政区域内的商品住宅、经济适用住房、共有产权住房、集资建房、政府限价房、国有土地上房屋征收产权调换住房、售后公有住房和用于销售的非单一业主的非住宅维修资金的交存、使用、管理和监督,均适用本办法。第三条本办法所
2、称维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条维修资金实行属地
3、化统一管理,坚持专户存储、共同决策、政府监督原则。第五条市住房城乡建设部门会同市财政部门负责全市行政区域内维修资金的指导和监督工作。各区市物业主管部门会同同级财政部门负责本辖区内维修资金的指导和监督工作。市住房保障和房产交易中心为本市所辖芝果区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区(以下简称“市区六区”)的商品住宅维修资金专户管理机构。市区六区物业主管部门具体负责本辖区内维修资金的交存、使用等相关业务办理和审批存档的管理工作。第六条出售公有住房的维修资金,应当在完成核对后,由财政部门或者其他管理部门划转到当地物业主管部门进行统一管理。第七条未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理的商品住
4、宅、非住宅维修资金,由物业主管部门代为统一管理。第八条物业主管部门应当加强维修资金管理信息系统建设,逐步实现维修资金使用表决、公示查询和监督管理的信息化与网络化,提高维修资金管理效率。第二章交存第九条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当按照本办法的规定交存维修资金。住宅与非住宅有共用基础的,若住宅位于非住宅上方,住宅与非住宅按整体楼层数确定相应交存标准;住宅与非住宅不存在共用基础、以共墙形式相连的,住宅与非住宅按各自楼层数确定相应交存标准。第十条商品住宅、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金数额为当
5、地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%o各区市物业主管部门应当根据当地实际情况,在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额,并适时调整。交存标准公布前应当报上一级物业主管部门备案。市区六区的首期住宅专项维修资金交存标准为:不带电梯的多层住宅按58元/平方米交存;带电梯的多层住宅和小高层住宅按66元/平方米交存;高层住宅按118元/平方米交存;其中多层住宅是指总楼层七层(含)以下的楼房、小高层住宅是指总楼层十二层(含)以下的楼房、高层住宅是指总楼层十二层(不含)以上的楼房。出售公有住房的,售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,从
6、售房款中一次性提取维修资金;业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%o第十一条物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设房屋账户和公共账户。(一)房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金以及房屋账户的增值收益,房屋账户的维修资金属于业主个人所有,按照物业管理区域设总账,按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的,以幢为单位设总账,按房屋户门号设分户账,核算到户。(二)公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金以及出售公有住房划转的维修资金,公共账户的维修资金属于全体业主共
7、有,按物业管理区域设总账,按幢设分户账。第十二条物业管理区域内的公共收益主要包括利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后,其余部分用于交存维修资金,具体交存比例由业主大会决定,但不应低于公共收益总金额的60%o但业主大会另有决定的除外。第十三条开发建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金,并在办理房地产开发项目竣工综合验收备案申请时,应提供督促协调已售房屋业主在房屋交付使用前交纳首期维修资金承诺书和已交纳未售出商品房首期维修资金的证明材料。业主应当在办理房屋
8、交付手续前,按合同约定一次性足额将首期维修资金交存至维修资金专户。截至竣工交付尚未售出的房屋,由开发建设单位交存首期维修资金,实行商品房预售资金监管的,开发建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转至维修资金专户。第十四条开发建设单位未提供督促协调已售房屋业主在房屋交付使用前交纳首期维修资金承诺书和已交纳未售出房屋首期维修资金的证明材料的,住房城乡建设行政管理部门不予受理房地产开发项目竣工综合验收备案申请。业主未按照本办法规定交存首期维修资金的,开发建设单位不得向业主交付房屋;开发建设单位未按照本办法规定交付房屋的行为,作为负面信息计入该企业档案或列入本市严重失信企业名单。第十五条收取
9、维修资金,应当出具省财政部门统一监制的山东省财政票据(电子)。第十六条下列物业不交存维修资金:(一)人防工程、社区用房、物业管理用房等公益性质房屋;(二)在工业用地上建设的厂房、办公用房、职工宿舍等建筑物;(三)小区外独立产权,与毗邻建筑物不存在共用部位、共用设施设备的房屋;(四)不单独登记权属的车库(车位)、储藏室(小棚)等。第十七条商品住宅已经出售但未交存首期维修资金的,业主应当在办理房屋所有权首次登记时按本办法维修资金的交存标准进行补建。出售公有住房时未提取或者未足额提取维修资金的,售房单位应当按照规定补提;业主未交存或者未足额交存的,应当按规定补交。第十八条业主分户账面维修资金余额不足
10、首期交存额的30%时,应当及时续交。(一)成立业主大会的,由物业服务企业与业主委员会协调相关业主组织实施。(二)未成立业主大会但实施物业管理的,由物业服务企业与社区居民委员会协调相关业主组织实施。(三)未成立业主大会也未实施物业管理的,由社区居民委员会协调相关业主组织实施。第十九条经业主大会决议,业主可以选择一次性补交、续交维修资金,或者随物业费逐月补交、续交。各区市物业主管部门应当制定具体补交、续交标准和流程。物业服务企业或者其他机构应当配合维修资金的收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收补交、续交维修资金的,应当将补交、续交维修资金及时划转维修资金银行专户。物业主管部门应当将物业
11、服务企业配合维修资金的收取、交存等工作情况纳入其信用档案管理。第三章使用第二十条维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致原则。第二十一条维修资金使用必须符合以下条件:(一)维修项目属于共用部位、共用设施设备,并已过保修期。新建商品住宅、非住宅保修期限自通过开发项目竣工综合验收备案之日起计算;(二)维修资金账面金额低于首期交存金额的30%时,续交后方可使用;(三)计划使用和一般使用时,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过
12、半的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二十二条维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式;一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式;应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。第二十三条维修资金的计划使用,适用于可以提前预见的,以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,可以一次表决不超过连续2年的维修资金年度使用计划。第二十四条申请维修资金的计划使用,由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况,编制维修资金年度使用计划,经业主大会决定或者经有利害
13、关系的业主表决同意后,连同有关材料报各区市物业主管部门审核备案并组织实施。委托物业服务企业实施的,应由业主委员会和物业服务企业签订委托协议书后执行。有条件的小区可按照计划使用程序申请使用维修资金,购买与电梯维修和更新、改造有关的保险。第二十五条维修资金的一般使用,适用于涉及全体或者部分业主临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。第二十六条维修资金的一般使用,按照以下程序办理:(一)物业服务企业根据业主、业主委员会的意见及查勘结果,提出维修和更新、改造计划建议,制定维修和更新、改造方案。未聘请物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。(
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