《天津市滨海新区城市更新实施细则》(征.docx
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1、天津市滨海新区城市更新实施细则(征求意见稿)第一章总则第一条为贯彻落实天津市滨海新区人民代表大会常务委员会关于探索推进实施城市更新行动的决定关于推进滨海新区城市更新工作的实施意见(试行),规范本区城市更新活动,结合新区实际,制定本实施细则。第二条本实施细则所称城市更新,是指在滨海新区范围内开展持续改善城市空间形态和功能的活动,具体包括:(一)优化工业用地结构,增加创新型产业空间,提升产业用地效能,加强城市生活和服务功能改造植入;(二)加强基础设施和公共设施建设,增加就业岗位,提高城市服务水平和核心功能;(三)提升整体居住品质,改善城市人居环境;(四)实现农村城镇化,解决城中村民生短板和安全隐患
2、问题,推动产业转型,提升人民生活水平;(五)解决历史遗留问题,明晰土地权属,推动土地产权重构;(六)推动轨道交通站点周边区域TOD综合开发,提升城市活力与轨道服务效能;(七)推进海河沿线景观改造、产业升级和城市提质,塑造城市形象品牌;(八)区人民政府认定的其他城市更新活动。第三条本实施细则适用于在滨海新区范围内(含管辖的开发区飞地)的旧工业园区、旧城区、农村城镇化区域、轨道交通站点周边、海河发展轴线两侧等区域开展的通过公开招标方式确定实施主体的城市更新活动。第四条坚持先评估后建设,建立评估制度,对拟实施城市更新的区域开展调查评估,做到“无评估,不更新”,严守资源约束底线,整体谋划,系统安排,科
3、学稳妥实施城市更新行动。坚持经营城市理念,优先保障公共利益,在实施过程中遵循政府引导、统筹实施,市场运作、利益共享,产业引领、人产城融合,探索可持续更新模式,引领城市高质量发展。坚持“留改拆”并举,以保留利用提升为主,防止大拆大建,加强修缮改造,补齐城市短板,注重提升功能,增强城市活力。坚持保护历史文化遗产,保留历史文化记忆,注重历史文化资源的保护与活化利用,让历史文化资源在有效利用中实现永续传承。坚持系统观念,以实现多级联动为导向,实施拆除重建、老旧小区改造、综合整治多种更新方式联动,实施人口导入、高品质社区建设、城市运维等多种方式联动,实施规划、土地、财税等多领域政策创新和部门统筹联动。第
4、五条城市更新项目应当结合具体项目条件,按照拆除重建、综合整治或者两者兼顾的方式推进实施工作。拆除重建类城市更新是指需要拆除全部或者大部分原有建筑物的更新类型。综合整治类城市更新是指在维持现状建设格局基本不变的前提下,采取修缮、加建、改建、扩建、局部拆建或者改变功能等一种或者多种措施,在城市开发边界内进行重新完善的活动。第六条区城市更新工作领导小组负责统筹全区城市更新工作,研究决定城市更新工作涉及的重大事项,负责审定城市更新相关政策,对城市更新编制计划、项目立项等重大内容进行审查。区城市更新工作领导小组下设办公室,设在区规划自然资源部门,负责具体组织、协调全区城市更新实施工作,组织编制全区城市更
5、新专项规划、年度实施计划,牵头制定相关规范和标准,推动、督导纳入城市更新规划的项目实施,完成区城市更新工作领导小组交代的其他工作。第七条各开发区管委会、街镇政府负责组织管辖范围内的城市更新项目实施方案编制,负责管辖范围内城市更新项目实施、产业准入、评估、全过程监管等工作。区规划自然资源部门负责土地合同签订、土地供应监管;区发改部门会同区农业、工信、商业等产业管理行业部门负责产业准入、评估和监管,协助区城市更新工作领导小组办公室开展城市更新项目实施方案审核;区住房建设部门负责对国有土地上房屋拆迁、建设标准、房屋销售等方面实施技术指导和监督;区财政部门配合项目主管单位负责审核城市更新项目政府投资的
6、基础设施配套资金平衡方案,并做好项目资金的拨付和监管工作;区交通部门负责审定城市更新项目的交通规划方案;区公安部门会同开发区管委会、街镇政府负责社会维稳工作;区教育、卫生、交通、城市管理等部门负责配套设施的建设标准及建成后验收、接收和后期运营等工作;区其它部门依职责做好相关监管工作。第八条区城市更新工作领导小组办公室依据国土空间总体规划与滨海新区国民经济和社会发展规划,组织编制全区城市更新专项规划,明确全区城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。专项规划经区人民政府批准后实施,作为全区城市更新单元划定、城市更新项目立项入库、城市更新实施方案编制和控制性详细规划编制的依据
7、。第九条城市更新项目一般按照下列程序实施,本实施细则另有规定的除外:(一)城市更新项目立项及入库;(二)城市更新实施主体确认;(三)国有建设用地使用权出让;(四)开发建设;(五)验收移交;(六)后期监管。第二章城市更新项目立项及入库第十条综合整治类城市更新主要包括下列内容:(一)修缮建筑物外观;(二)加建电梯、连廊、楼梯和遮蔽通道等辅助性设施;(三)完善道路交通、给排水、供电、燃气、消防、安防、垃圾分类、通信等公共服务设施;(四)增设或者改造养老、文化、教育、卫生、托育、体育、快递、停车场、充电设施、社会治安等各类社区服务设施;(五)保护、活化利用不可移动文物或者历史风貌区、历史建筑;(六)改
8、变建筑物功能;(七)其他加建、改建、扩建或者局部拆建行为。第十一条申请将老旧住宅纳入拆除重建类城市更新项目的,建筑物建成年限原则上不得少于二十年,并不得大于五十年;申请将旧工业厂房、旧商业建筑纳入拆除重建类城市更新单元的,建筑物建成年限原则上不得少于十五年,并不得大于五十年。且满足下列条件之一:(一)需要根据规划建设重大城市基础设施和公共服务设施或者因规划发生变化需要进行拆除重建的;(二)经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑,或者存在严重安全隐患危及业主、物业使用人以及公共安全,只能通过拆除重建方式解决的;(三)使用功能不齐全、配套设施不完善,经评估后需要拆除重建的。旧住宅区建成年限未满
9、二十年,旧工业区、旧商业区建成年限未满十五年,但因规划统筹或者社会公共利益需要,且存在土地利用低效、鉴定为危房或者存在重大安全隐患三种情形之一的,经综合论证并报请区政府同意后,可纳入拆除重建类城市更新项目。第十二条各开发区管委会、街镇政府申请纳入拆除重建类城市更新项目的,拆除范围内权利主体更新意愿应当符合下列要求:(一)用地为单一地块的,应当经全体共同共有人或者产权份额四分之三以上的按份共有人同意;建筑物区分所有权的,应当经房屋专有部分建筑面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的权利主体同意;(二)用地包含两个或者两个以上地块的,每一地块权利主体更新意愿应当符合前项规定,且物业权利
10、人同意更新的面积不少于总用地面积的百分之八十;(三)用地属农村集体土地的,应当有本村过半数的村民或者本村三分之二以上的户的代表参加村民会议,并经到会人员的过半数通过。申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新项目范围的,启动更新意愿调查之日起十二个月内未达到前款物业权利人更新意愿要求的,原则上三年内不得纳入拆除重建类城市更新项目范围。第十三条开发区管委会、街镇政府依据区城市更新专项规划初步划定城市更新项目实施范围,组织核查范围内的土地及建筑物权属信息,开展城市更新初步土地使用权人意愿调查、更新意愿征集、城市体检评估、历史文化资源调查、民生短板调查、古树名木调查、场地调查、土壤污染状况调查等相关工作。
11、自发布征集意愿公告之日起十二个月内达到第十二条物业权利人更新意愿要求且经过评估可行的,可开展城市更新实施方案编制工作。第十四条由开发区管委会、街镇政府组织编制项目实施方案,充分论证新增项目入库的必要性和可行性。项目实施方案主要内容如下:(一)规划策划方案。包括项目背景、编制依据、项目概况、必要性分析、更新方案、拟补充完善的公益性设施、经营性开发建设规模、市政设施规模、交通影响分析等;要求整体绿地率相比更新前至少提升10%,鼓励通过规划策划设置集中公园绿地、口袋公园、立体绿化、城市绿道等方式构建蓝绿交织的绿地系统;城市更新中应当采用绿色、低碳、智能技术,落实海绵城市、低碳城市、智慧城市等建设要求
12、,鼓励提高绿色建筑应用比例;涉及控规调整的,同步开展控规调整必要性论证相关内容。(二)产业策划方案。包括产业发展定位、产业功能区、产业提升情况、税收、就业要求等;产业用地计容总建筑规模相比更新前至少增加20%,鼓励产业用地在满足环保、城市安全的前提下与其它用地混合使用,实现产城融合发展;涉及新建住宅的,要求就业岗位与住宅套数比不小于2:1。(三)更新安置补偿方案。包括更新补偿进展、进度安排、补偿安置资金监管、工作分工安排等;(四)资金平衡报告。包括投资估算与资金筹措、财务分析、收益分析等;(五)实施路径。包括项目实施进度安排、运作方式、社会资本选择方案等;(六)项目风险与社会效益分析。包括风险
13、因素识别、主要风险及防范措施、社会效益分析等;(七)招标条件。包括招标范围、投标人资格要求、项目要求、实施进度、产业运营监管等内容。第十五条城市更新项目实施方案经专家评审、合法性审查等后上报区城市更新工作领导小组办公室审查。区城市更新工作领导小组办公室组织有关部门对项目实施方案进行联合审查;审查通过后,报区城市更新工作领导小组审议。待审议通过后,由区规划自然资源部门上报区政府审批后执行,完成项目立项。第三章城市更新项目实施主体确认第十六条滨海新区城市更新项目原则上应通过公开招标的方式选定实施主体。区规划自然资源部门联合开发区管委会、街镇政府在天津市公共资源交易平台进行公开招标,按照“公开、公平
14、、公正、择优”的原则,采用综合评分法确定中标单位。招标公告、中标候选人公示、中标结果公示、中标公告均在天津市公共资源交易平台发布。第十七条城市更新项目实施主体招标方案由开发区管委会、街镇政府组织编制,招标方案可以与城市更新项目实施方案一同报批,或者在城市更新项目实施方案之后单独报批。招标方案单独报批的,由区城市更新工作领导小组办公室组织有关部门进行联合审核,经区政府批复同意后开展公开招标程序。第十八条实施主体招标方案主要包括项目概况、项目现状及招标要求等,其中招标要求主要明确投标人报名资格要求及招标要点,招标要点包括:土地出让金、项目保证金、产业导入要求、开发强度、配套要求、税收和就业要求、城
15、市更新补偿要求、预交金要求、地价款支付要求、固定投资、项目监管机制、绩效考核标准及方法、项目开发时间要求、居住、商业等各项经营性用地和建筑规模等指标。开发区管委会、街镇政府可将城市更新项目前期费用作为城市更新项目成本纳入实施主体招标方案,由中标实施主体承担。第十九条城市更新项目配套的城市基础设施和公共服务设施要求实施主体无偿配建的,招标方案中应明确相关配建要求,需委托实施主体代为建设城市基础设施和公共服务设施项目的,招标方案中应明确相关代建要求(项目立项主体,代建工作内容等)并附相关职能部门确定的代建合同或者建设监管协议。第二十条城市更新实施主体公开招标应当履行以下程序:(一)编制招标文件,主
16、要包括招标公告、招标项目要求、投标须知(主要包括招标文件说明、投标文件编制、投标文件递交、开标及评标流程、评审标准、评标办法、政策要求等)、拟用合同条款、投标文件拟用格式等;(二)发布招标公告,公告期不少于5日。招标人应当确保投标人编制投标文件所需要的合理时间;自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日;(三)组成评标委员会,成员由招标人、专家以及规划自然资源、住房建设、产业等招标项目相关主管部门代表组成;招标人评委由招标人自行确定(如招标人为联合体,联合体内每家单位均可派出评委),专家由招标项目属地政府从区规划自然资源部门确定的城市更新专家库名单中抽取确定,相
17、关主管部门评委由各部门自行确定;(四)开标与评标;(五)中标候选人公示,根据评标委员会评审结果提供的中标候选人名单,发布中标候选人公示,公示期不少于3个工作日;(六)中标结果报招标人确认;(七)发布中标公示,根据招标人对招标结果的确认意见,发布中标结果公示,公示期不少于3个工作日;投标报名社会资本数量宜为三家及以上单位,招标公告期满,投标单位不足三家的,可转为谈判方式。第二十一条中标结果公示期内对公示结果有异议的组织或者个人,可以按照招标文件确定的异议反馈渠道进行反馈,区城市更新工作领导小组办公室组织相关部门按照招标文件以及招标投标相关规定对异议情况进行核实处理。第二十二条实施主体确认后,开发
18、区管委会、街镇政府应及时书面函告各有关部门和不动产登记机构。第二十三条实施主体确认后,由开发区管委会、街镇政府与城市更新实施主体签订项目开发协议,明确以下内容:(一)实施主体按照招标方案要求应履行的城市基础设施和公共服务设施代建或者无偿配建义务;(二)实施主体应当完成搬迁,并按照搬迁补偿协议履行货币补偿、提供回迁房和过渡安置等义务;(三)更新项目实施进度及完成时限;(四)设立资金监管账户或者其他监管措施;(五)涉及产业发展项目的,实施主体还应当与区产业主管部门签订产业发展监管协议,明确监管要求;(六)违约责任;(七)退出机制;(八)双方约定的其他事项。第二十四条实施主体招标阶段,投标人投标前应
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