服务单位比选.docx

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1、服务单位比选。项目清单及招标操纵价的目的在于保护招标人与投标人的合法权益，在现阶段建设工程行业中，项目清单及招标操纵价工作意义重大。因此，我公司针对项目清单及招标操纵价工作制定了一套具体有效的实施方案。（一）工程造价咨询组织方案1.1 工程造价咨询总体目标按投标文件与服务合同的要求，为工程造价咨询提供完善，准确的造价咨询的各项服务，施工图预算造价操纵在同行业建造费用的中偏下的水平，用于招标的工程量清单准确无遗漏，差错率为零。本合同的服务期限：自合同签订之日起,至本合同服务的建设工程范围内各施工标段施工工程竣工验收合格后止。完全满足业主对项目造价咨询的进度要求。1.2 工程造价咨询组织结构根据造

2、价咨询工作的需要，公司选派一名造价工程师任项目负责人，根据项目负责人的提名，公司拟派项目总工与各专业组工作人员，并由公司专家组监督与协助项目部工作。公司项目工程造价咨询组织结构图1.3 清单及操纵价格的编制要点1、制定清单及操纵价格的编制原则根据建设工程工程量清单计价规范的要求，工程量清单的编制与计价务必遵循四统一原则，即：a）项目编码统一b）项目名称统一C）计量单位统一d）工程量计算规则统一。遵循市场形成价格的原则：工程量清单下的操纵价格反映的是由市场形成的具有社会先进水平的生产要素市场价格。表达公开、公平、公正的原则：工程量清单下的操纵价应充分表达公开、公平、公正原则。公开、公平、公正不仅

3、是投标人之间的公开、公平、公正，亦包含招标投标双方间的公开、公平、公正。风险合理分担原则：在操纵价的编制过程中，编制人应充分考虑招投标双方风险可能发生的几率，风险对工程量变化与工程造价变化的影响，在操纵价中应予以表达。操纵价的计价内容、计价口径，与工程量清单计价规范下招标文件的规定完全一致的原则。操纵价的计价过程务必严格按照工程量清单给出的工程量及其所综合的工程内容进行计价，不得随意变更或者增减。2、收集操纵价的编制根据：建设工程工程量清单计价规范、招标文件的商务条款、工程设计文件、有关工程施工规范及工程验收规范、施工组织设计及施工技术方案、施工现场地质、水文、气象，与地上情况的有关资料、招标

4、期间建筑安装材料及工程设备的市场价格、工程项目所在地劳动力市场价格、由招标方采购的材料、设备的到货计划、招标人制订的工期计划。3、确定工程操纵价的编制程序并开展编制工作：同意操纵价编制委托、收集批阅编制根据、取定市场要素价格、确定工程价格要素消耗量指标、当使用现行定额编制操纵价时应对定额中各类消耗量指标按社会先进水平进行调整、参加工程招投标交底会，勘察施工现场、招标文件质疑、对招标文件(工程量清单)表述，或者描述不清的问题向招标方质疑，请求解释，明确招标方的真实意图，力求计价精确、综合上述内容，按工程量清单表述工程项目特征与描述的综合工程内容进行计价、操纵价初稿完成、审核修正、审核定稿程序。4

5、、编写清标报告。咨询人对投标书进行核算，分析并配合委托方提交清标报告，详尽地分析各标书之报价，其虚报、遗漏或者技术错误等情况，并在授标前对任何必要的更换,做出建议。咨询人协助委托方清标工作程序及内容如下：咨询人对投标书进行核算，分析并配合委托方提交清标报告，详尽地分析各标书之报价，其虚报、遗漏或者技术错误等情况，并在授标前对任何必要的更换,做出建议。咨询人协助委托方清标工作程序及内容如下：（八）审核投标文件根据招标文件(含补充招标文件与答疑文件)，对经济及技术标的内容有疑问的部分，向投标人质疑并要求投标人做出书面澄清。具体如下：(B)通过标底价格与各投标人投标价格的对比，各投标人投标价格的相互

6、对比，从中发现投标价格的偏离与谬误，澄清投标价格涵盖范围。对比分为工程项目总价对比、分项工程总价对比、单位工程总价对比、分部分项工程综合单价对比、措施项目列项与计价对比、其他项目列项与计价对比。（C）符合性审查，审查每一投标文件是否对招标文件规定的要求与条件做出实质性响应，将审查结果列出响应招标文件情况表。（D）算术性审查，关于通过符合性审查的投标报价，将就投标报价计算上或者累加计算的差错进行核校，并按招标文件规定的调整方法对算术性错误（假如有）进行修正；将修正后的投标报价向投标人发出征询确认函，经投标人回函将算术性审查结果列出对比表。5、重要数据审查，根据招标文件（含补充招标文件与答疑文件）

7、对各投标人的投标书进行核阅，对投标报价进行基础性数据的分析与整理工作。特别是对招标报价中工程量偏离较大，与明显背离市场平均水平的价格与价格构成要素作重点分析。根据不一致工程的具体情况，要紧考虑下列内容；a、对各投标人的投标总价、人工费总价及单价、要紧材料价格、设备价格（包含总价与要紧设备单价）、各项费率、实体与非实体等方面进行比较。b、对要紧工程量及其单价进行分析对比c、设备投标应对投标单位的资质等级、信誉与质量、要紧设备及零配件的品牌与产地、设备保修期、产品售后服务承诺、付款方式、到货周期等情况进行对比、分析。d、弱电工程清标时应同时考虑技术（设备）方案对投标报价的影响。对投标报价进行基础性

8、数据的分析与整理工作后，将偏高或者偏低的价格向投标人发出疑问卷，收到投标人回复函后，列出各投标人投标报价价格偏高偏低对比表，分析其原因；对设备投标,对应招标文件列出要紧材料设备工程量及单价对比表、响应招标文件情况表。编写清标工作报告：经对投标文件进行比较、分析、汇总后，提出清标综合评价意见，编写清标工作报告，为委托人的评标工作提供参考。6、协助委托方进行合同谈判与澄清咨询人协助委托方与各投标人进行谈判/澄清事宜并于定标后为委托方草拟工程合同。具体如下：首先，认真研究中标（投标）单位投标文件，发现与招标文件要求不完全符合或者模糊事项，及时协助委托方发出质询函，要求投标人进行澄清。其次，合同谈判/

9、澄清重点条款内容如下:（八）合同争吵仲裁的地点及程序。(B)项目付款方式。(C)合同价格调整的条件、范围、程序与方法。(D)合同双方风险的分担。(E)对承包商(或者供应商)的激励措施。(F)委托方的操纵权力(成本操纵、工期操纵、质量操纵)与对项目失控状态的处置权力。(G)合同双方的诚信条件(保函、保证金、押金)。（三）违约处罚规定、仲裁条款。(I)暂估项目、暂估价材料调整、结算方式等(7)协助委托方编写合约文件咨询人在合同谈判/澄清完成后，应及时编制委托方与承包商的正式合同文件。（二）造价操纵大纲及操纵措施2.1 造价确定与操纵的重点、难点分析工程全过程造价操纵，就是在投资决策阶段、设计阶段、

10、建设项目发包阶段、建设实施阶段与竣工结算阶段，事先主动进行工程有关经济指标的预算、估算，积极参与项目建设的全过程，正确处理技术先进与经济合理两者间的对立统一关系，把操纵工程造价观念渗透到各项设计与施工技术措施之中，为领导层在投资决策、设计与施工等过程中做好经济参谋，保证项目管理目标的实现，提高工程投资效益。房地产项目的造价操纵关键环节是决策阶段与设计阶段，但是在项目施工阶段，由于施工各方交叉作业，施工工艺、施工环境、施工进度的不断变化且相互制约，施工阶段的造价管理极易出现偏差，造价操纵难度最大。工程造价在各阶段的操纵重点要紧在下列几方面。2.1.1 投资决策阶段本阶段要紧取决于领导的经验与战略

11、眼光，有关职能部门所能起的作用相对有限，但工程造价部能够配合财务部或者前期筹建部等有关部门尽可能准确地计算出包含土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用（含建设单位管理费、设计费、监理费等）等可能发生的工程建设项目全过程费用，做好项目经济评价，主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先熟悉完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。2.1.2设计阶段在项目作出投资决策后，操纵造价的关键在于设计，这也是工程造价操纵的重点。据有关资料分析，设计费通常占建设工程全寿命费用的1%左右，但对工程造价的影响度占75%以上。目前的实际情况是：设计单位及个人对工

12、程质量负有明确而重大的责任。而设计保守（在功能不影响的前提下），既可减少工作量，又避免被迫究其责任。因此较易产生设计保守从而造成了投资浪费的情况。建议可使用限额设计。与设计单位签订限额设计责任书。工程造价部具体工作：由工程造价部短时间内对每个设计方案作出经济估算及评价，在此基础上理推选最佳的设计方案。确定设计方案后，由造价部根据有关资料（之前我们将尽可能地收集当地的造价有关资料，如往常曾做过的同类项目的经济指标），提出合理的限额设计指标，供公司与设计单位确定设计限额时参考。工程造价部参与图纸会审的工作。并对不影响功能而降低造价的，提出合理化建议。同时由于种种原因，还存在着边设计边施工的现象，甚

13、至施工因质量较毛糙，从而导致设计更换、联系单较多，造成工程造价人为失控的现象，工程造价部全过程针对性地加以监控。2.1.3 建设项目发包阶段可能会出现的情况：所选单位并非真正的最低报价单位或者选中报价低于成本价而希望今后在施工过程中通过各类手段、方法取得弥补的单位。（容易引起扯皮而影响工期及造价失控）2、招投标文件、合同文件等不够严密、明确，在今后结算时造成扯皮或者给施工单位钻孔子。工程造价部的工作重点：参与施工招、投标文件的编制及招投标的组织管理。编制合适的施工预算标底（或者工程量清单）。全面分析各投标单位的投标书。全面列出各投标书中存在的明显低于市场价、漏项或者标书中不明确内容。在询标时明

14、确优惠条件及今后结算口径，并全面熟悉投标单位漏项及明显低于市场价项目的弥补方式或者消化途径（否则，可能成为造价操纵的隐患）。在此基础上推荐真正低价并可行的中标单位。上述工作本应由招标时的评标专家组评审完成，但目前的专家组均未能真正发挥其评审作用，且通常在如此短时间内对每个投标报价作出正确合理的评价也不现实。参与招标答疑时尽可能明确今后可能采取的一些操纵措施，如甲供材料、分包项目及相应的经济责任，减少索赔隐患。参与合同谈判与施工合同经济条款的起草，避免由于合同未明确或者不严密等原因而造成造价失控或者扯皮现象。图纸会审，是指在招标完成并确定施工承包单位后，由开发商组织，承包商、设计、监理等单位参加

15、的最大范围的设计交底及图纸审查会议。要紧目的是在正式施工前从施工及监理的角度审核施工图纸，及时发现错误与不合理因素，减少施工过程中的洽商变更及承包商的施工索赔，解决施工隐患。开发商的施工管理人员应以图纸会审为基础，在施工阶段操纵工程变更的产生，使工程造价操纵的主动权掌握在开发背背山手中，为造价操纵的稳固性提供保证。2.1.4 施工阶段可能会出现的情况：1、设计变更偏多，通常而言变更越多造价越不易操纵。2、无价材料价格签证偏高，根据不明造价越不易操纵。3、隐蔽工程验收不到位，甚至存在弄虚作假现象。4、监理单位监管不力，甚至与施工方共同作弊。5、联系单的签证存在不明确、内容界限超合同、甚至不真实的

16、情况。工程造价部的工作重点：与实际有较大差距。从造价角度帮助承发包双方进行施工组织总设计的合理优化，选择技术上可行、经济上合理的施工方案进行施工。当施工过程中出现各类变化，如地质条件的变化、材料的代换、工程量的增减、设计的变更等，造价工程师应根据实际发生的变化，充分深入施工现场，争取第一手资料（隐蔽工程资料、实际施工记录等），包含联系单上的签署意见，为日后的索赔处理、结算决算提供根据。（建议：造价部对所有联系单进行经济分析并签署意见（并附有关计算稿）。公司管理层应明确未经造价人员签署意见前，项目经理不得签署确信意见。）参与无价材料的市场考察，并提出建议供项目部或者公司参考。为业主制定合理的资金

17、使用计划。既要保证工程建设有足够的资金，不致因资金不足或者资金提供不及时而影响工程建设进度；又要做到尽可能不占用过多的资金，减少利息支出，降低资金筹措的难度。为业主做好承包商月报资料的复核。既能使承包商正常开展工作，又要防止工程款付过头。2.1.5 指定分包是造价管理的难点指定分包的产生要紧有下列几方面的原因：一是专业技术的要求购二是施工图纸的不完善，造成总包招标时无法并入其施工承包范围；三是为维系某些单位或者人的关系利益，人为的分割部分工程内容，进行指定分包。从造价操纵的角度来看，只有第一种情况才是指定分包形成的理由，而图纸的不完善能够看成是有关的工作不到位，为维系关系户而进行的指定分包，基

18、本上不但不能节约工程造价，还会增加相应的费用，不利于造价管理。在专业技术同意的情况下下，开发商应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工，即使无法避免指定分包商时，也要让指定分包纳入总包管理，给总包方充分的权力来实施指定分的工程施工管理，比如分包商进度款的支付务必由总包签字等。另外，总分包施工内容的划分务必明确、清晰、易于操作，特别是相互衔接的工作。各施工单位之间是相互制约，相互合作的关系，要清晰自己该为对方做什么，也要清晰对方该为自己做什么。指定分包的增加，确信会凭空增加一些衔接的工作序，假如在双方的承包合同中没有很明确的条款约定，就会引起总分包对开发商的索赔。指定分包应越少越好。不论是总包还

19、是分包中，当相互间的利益发生冲突时，都会为各自的利益而争取，很可能会造成互相推诿，而增大开发商的协调难度，从而影响施工效率，影响工程造价的操纵力度。同时，分包单位的增加，产生了错综复杂的合同界面，人为地加重了合同管理的难度，给工程造价操纵造成更加不利的局面。2.1.6 竣工结算阶段结算阶段要紧工作是数据的汇总与确认。工程造价部的工作重点：做好工程造价结算审核，施工结算编制工作。做好建设项目后评估工作，在竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及分析结果汇总并建立数据库，为后续工程提供参考。也可作为公司考核项目部绩效的根据。会同项目各部门总结并找出本项目工程造价操纵过程中存在的经验、教训，提出

20、今后工作中的改进方案。便于今后加强管理。2.2 造价操纵的指导思想、操纵的阶段性目标与总目标建设项目全过程投资操纵是针对整个建设项目目标系统所实施的操纵活动的一个重要构成部分。投资操纵工作是一项贯穿于项目实施各个阶段，由项目参与各方协同完成,涉及技术、经济、组织与合同等方面内容的系统。它包含三个步骤：即确定目标标准、检查实施状态、纠正偏差。全过程操纵分为三个阶段：即事前操纵、事中操纵、事后操纵。三个阶段应以事前操纵为主，即在项目投入阶段就开始，这样能够起到事半功倍的效果。操纵的状态是动态的，工程造价在整个施工过程中处于不确定状态，如设计变更、材料价格涨跌、工资标准、机械使用、费率等的变化必定会

21、影响到造价的变动。只有竣工决算后才能最终确定工程的实际造价。工程造价的有效操纵，是以合理确定为基础，有效操纵为核心。工程造价的操纵是贯穿于项目建设全过程的操纵，就是在投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段与竣工结算阶段，把建设工程造价操纵在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益与社会效益。首先,要设置好各阶段工程造价的操纵目标,使其成为一个有机联系的整体,各阶段目标相互制约、相互补充，前者操纵后者，后者补充前者，共同构成工程造价操纵的目标系统。目标设置既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平不能

22、太低，也不可太高，要能激发执行者的进取心与充分发挥其工作能力，否则工程造价操纵将成为一纸空文。其次，在工程造价全过程操纵中，务必重点突出。工程造价的操纵是一个系统工程，涉及到方方面面。工程造价的操纵要立足于事先操纵，即主动操纵，也就是说，工程造价操纵，不仅要反映投资决策，反映设计、发包与施工，更要主动地编制投资决策，影响设计、发包与施工，主动地操纵工程造价。221招标阶段投资操纵目标通过对招标文件、工程量清单、标底价格水平的审核与清标工作,将标底额度操纵在批复的概算建安工程造价范围内O222施工阶段的投资操纵目标根据批复的投资概算制定工程的投资操纵目标值,分解各分项目投资操纵目标，通过施工阶段

23、实施过程的审核,使各分项目的造价操纵在目标值内。将合同履行情况及投资目标操纵情况，定期向甲方有关部门提供造价操纵动态分析报告。2.2.3 竣工结算阶段投资操纵目标批复的初步设计概算建安投资额X批复的基本预备费费率为建安工程造价的最高操纵额。审定后的工程竣工结算不超过批复的初步设计概算建安工程投资额。2.2.4 竣工决算阶段投资操纵目标批复的初步设计概算为工程投资的最高操纵额。经审核的工程竣工决算最终确定的全部工程投资，不突破批复的初步设计概算总额。2.3 实现阶段性操纵目标的工程造价操纵的措施2.3.1 决策阶段工程造价的操纵工程造价的确定与操纵贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策

24、，对该项目的工程造价有得大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计,在项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，即达到80-90%o因此，正确的决策是操纵工程造价的前提，决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与操纵是否科学、合理的问题。23.1.1编制投资估算的必要性投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。是决策性的文件，它是研究、分析建设项目的经济效果的重要根据。在可靠性研究报告批准后，估算就作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起操纵作用，并

25、作为奖金筹措及向银行贷款的根据。因此，在经济工作中应该实事求是的反映设计内容，反映建设地区的经济状况，从估算开始就要正确完整地反映工程项目的建设投资。2.3.1.2投资估算务必是设计的真实反映在投资估算中，应该实事求是的反映设计内容，这就要求设计人员从工程规模与项目内容上真实反映设计意图。要紧工艺要进行多方案比较，方案要优化，设计方案不仅技术上可行，而且经济上更应合理。因此工程经济人员从建设方案的优选开始，就应该渗透到设计的全过程中去，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各类动态因素的变化，尽可能打足投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段的重要根据。工程估算是项目决策的工具

26、，是承包商加强成本操纵的根据。在决策阶段，工程造价操纵的内容，一是合理确定项目的建设规模与建设水平，投资者是否有足够的财务能力支付项目建设费用，人力、设备是否能达到设计中的要求；二是合理选择项目建设地点，地点好的房地产便于销售，资金回收快，有利于企业的进展；三是进行可行性研究，编制投资估价，工程估价是制定投资计划、操纵投资的有效工具，又是筹集建设资金、加强成本操纵与评价投资效益的根据。为做好这几方面的工作，房地产企业投入了大量的人力、财力与物力，对建设产品的市场容量、市场前景与经济效益分析等各方面作深入的调研与正确的评价，编制的投资估算力求准确，充分考虑建设期间可能出现的各类因素对工程造价的影

27、响，使投资估算真正起到操纵项目投资的作用。2.3.2设计阶段工程造价的操纵工程设计是建设项目进行全面规划与具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与操纵工程造价的重点阶段。合理的设计是操纵工程造价的关键。有资料分析说明，影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95乐由于初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定；在技术设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35朝75版在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%0很显然，项目投资操纵的关键在于施工前的设计阶段。设计费通常只相

28、当于建设工程全寿命费用的整下列，但正是这小于现的费用，对工程造价的影响度却占75%。因此，在设计阶段应从六个方面开展工作。23.21优化设计方案，有效操纵工程造价设计质量与规范是否达到国家规定、功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资的多少，而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。国外专家指出，尽管设计费用占工程总投资的比例很小，不到1%,但它对工程造价的影响程度达到75%0很显然，搞好工程设计阶段的造价操纵是有效操纵工程造价的关键，重施工、轻设计的观念务必克服，操纵工程费用应从设计抓起。因此，建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，利用各类指标对厂区总平面图设计、工业

29、建筑的空间平面设计进行分析比较，这两方面的设计不仅对工程造价产生重大影响，而且对施工及投产后的生产、经营都有重大影响。在选择工艺技术方案时，应从我国的实际出发，以提高投资效益为前提，积极而稳妥地使用先进的技术方案与成熟的新技术、新工艺。通常来说，先进的技术方窠劳动生产率高、产品质量好，但是所需的投资较大，因此，要认真进行经济分析，根据我国国情与企业的经济实力，确定先进适用、经济合理、切实可行的工艺技术方案。在工业建设项目中，设备投资约占建设投资的40%-50乐在设备设计与造型过程中应尽量使用标准化、通用化与系列化生产的设备，尽量立足国内，关于需要进口的设备应注意与工艺流程相习惯与与有关设备配套

30、，不要重复引进。23.2.2,实行前期阶段的监理制度应该说这是一种较为客观公正的方法。通过设计监理的监督，使设计趋于合理，造价操纵在限额范围内。反过来，也促使设计单位改善管理，优化结构，提高水平，真正做到“量体裁衣”。2.3.23.积极推行限额设计建立完整的限额设计管理办法，在设计单位编制设计概算的基础上，应与估算进行比较，把施工图预算的价格限制在设计概算与估算分析出的合理造价之内，坚决杜绝不顾工程造价、随意加大安全系数的低质量设计。操纵工程造价，在设计过程中使用限额设计。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算操纵初步设计，按照批准的初步设计总概算操纵技术设计与施工图设计，同时各专

31、业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额操纵设计，严格操纵不合理变更，保证总投资额不被突破。分解投资与工程量是实行限额设计的有效途径与要紧方法，它是将上阶段设计审定的投资额与工程量先分解到各个专业，然后再分解到各单位工程与各分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的操纵与管理，也同时实现了对设计规范、设计标准、工程数量、与概预算指标等各方面的操纵。2.3.2.4重视多方案比较日常生活中，顾客购买商品都要货比三家，然后选择自己满意的商品。同样，设计成果的满意与否，并不是一开始就能确定下来，多方案比较是衡量其经济性、有用性、可行性的有效手段。在目前的工程设计界，往往只对重点工程的重点部位进行方

32、案比较，而忽略了其它部位的比较。关于那些政绩工程、长官工程，则连设计单位比较的权利都被子剥夺了。在建设资金相对贫乏、投资又相当大的今天，如何从技术上操纵造价，确实值得我们设计人员去思考。2325、推行价值工程理论的应用运用价值工程原理V=FC,可使用方式有：功能增加，成本不变；功能增加得多，而成本增加得少；功能不变，成本减少。对建筑工程的功能进行分析与分解，在剔除多余功能的基础上，把建筑工程的材料选择、设备选型与建筑工程的功能与经济寿命联系起来综合考虑，寻求最佳的功能造价比，从而获得最佳设计。2.3.2.6加强图纸会审工作加强图纸会审，将工程变更的发生尽量操纵在施工之前。在设计阶段，克服设计方

33、案的不足或者缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。房地产开发企业在设计出图前，应组织总工办、工程部、经营部，对图纸技术的合理性、施工的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不一致角度对设计图纸进行全面的审核管理工作。在施工前尽可能得对施工图纸中的问题，全面的进行会审，对提出的问题在施工前进行变更图纸，做到功能观感造价比最佳。比如能够采取一定的激励措施，对提出问题的人员进行一定比例的奖励，这样既提高有关人员的积极性，又能够降低工程的造价。初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，操纵概算不超过投资估算，要紧是对工程的设备、材质的操纵。为此，初步设计阶段的限额设计工程量应

34、以可行性研究阶段审定的设计工程量与设备、材质标准为根据，对可行性研究阶段不易确定的某些工程量，可参照设计与通用设计或者类似已建工程的实物工程量确定。在初步设计限额中，各专业设计人员要增强工程造价意识，严格按照限额设计所分解的投资额与操纵工程量与保证使用功能的条件下进行设计，力求将工程造价与工程量操纵在限额内。为鼓励、促进将工程造价与工程量操纵在限额内。为鼓励、促进设计人员做好设计方案选择，要把竞争机制引入设计中，实行设计招标，促进设计人员增强竞争意识，增加危机感与紧迫感，克服与杜绝方案比选中的片面性与局限性与经验主义。2.3.3招投标阶段工程造价的操纵招投标阶段工程造价操纵的重点是招标文件的编

35、制、工程量清单的审核、投标书的审查、施工单位的选择及施工合同的签订等。2.3.3. K招标文件是造价操纵的关键招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件，它将直接影响工程造价的确定与操纵，因此在编制过程中，应力求在文字上表达清晰，同时与工程量清单相互衔接，口径一致，否则假如出现漏洞，就会成为施工单位追加工程款的突破口，从而造成纠纷，引起索赔。比如，暂定价是税前价还是税后价务必表达清晰，等等。23.3.2. 工程量清单是造价操纵的核心内容它是招标人编制标底的根据，是投标人报价的根据，也是工程竣工结算调整的根据。应重点审查工程量清单编制是否符合招标文件与设计图纸的要求，是否按统

36、一的工程量计算规则编制，每一个子目的工作内容与工作要求表述是否准确完整，取费标准是否合理，编制说明是否完善，有无多算、少算或者漏项的子目，暂定项目是否合理。23.3.3. 投标书的审查过程中，价格是关键，是竞争的核心为实现合理低价中标，在评标之前先形成内部标底，作为推断报价合理性的根据。在具体审查投标单位报价时，将投标单位的报价进行汇总分析，与内部标底进行对比，核查是否有单价过高或者过低，特别是重点研究工程量大的项目单价，投标单位常使用不平衡报价法，比如在保持总造价不变的情况下，将可能变更减少或者不变的项目的单价降低，将可能变更增加的项目单价增大，这样在竣工结算时，能够达到追加工程款的目的。还

37、应参照施工方案的内容重点审查工程措施费用的项目单价。总之，要对工程总价、各个项目单价构成的要素的合理性进行分析、测算，最终选择最优报价的中标单位。2.3.3.4 、中标后，施工合同条款的签订应严谨、细致，尽量减少甲乙双方责任不清，日后扯皮的现象房地产开发企业应设立建设工程施工合同批阅会签制度，有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款，熟悉建筑行业的通常惯例与有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件与方式、三材市场价格的取定方法等，都应有全面的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料与设备要列出规格、品牌、厂家与品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干

38、范围之内。2.3.3.5 加强合同管理合同管理务必是全过程的、系统性的、动态性的。全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效开效，直至合同失效为止。我们不仅要重视签订前的管理，更要重视签订后的管理。系统性就是凡涉及合同条款内容的各部门都要一起来管理。动态性就是注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对我方不利的变化，及时对合同进行修改、变更、补充或者中止与终止。切不能够为签了合同就万事大吉，把合同束之高阁，我们要防止由于合同管理不善而遭到的惩处。本文围绕近年来建筑施工合同管理实践中暴露出来的常见问题，进行深入分析，并提出治理计策，目的是有针对性地加强建筑施工企业的合同管理，保护企业的合法权益。合同签订阶段

39、的问题：合同签订阶段的问题，常见的有：a、合同主体不当。合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件之一。而合格的主体，首要条件应当是具有相应的民事权利能力与民事行为能力的合同当事人。这里要防止两种倾向：一是尽管具有上述两种能力，但不是合同当事人，即当事人错位，也是合同主体不当；二是尽管是合同当事人，但却不具有上述两种能力，同样是合同主体不当。b、合同文字不严谨。不严谨就是不准确，容易发生歧义与误解，导致合同难以履行或者引起争议。依法订立的有效的合同，应当表达双方的真实意思。而这种表达只有靠准确明晰的合同文字。能够说，合同讲究咬文嚼字。c、合同条款挂一漏万。就是说不全面、不完整，有缺陷、有

40、漏洞。常见漏掉的往往是违约责任。有些合同只讲好话，不讲丑话；只讲正面的，不讲反面的，不懂得签合同应当先小人后君子的诀窍，一旦发生违约，在合同中看不到违约如何处理的条款。d、只有从合同而没主合同。主合同是指能够独立存在的合同，如建筑工程总承包合同等。从合同是指以主合同的存在为前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保证合同、抵押合同等。没有主合同的从合同是没有根据的合同，是无源之水，而无源之水是不存的。e、违反法律法规签订无效合同。合同法第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同属于无效合同，而无效合同是不受法律保护的。目前很多建筑企业所签订的合同，有些是以合法形式掩盖非法目的的，

41、实质也是无效合同。f、境外合同文本的疑问。我国加入WTO后，有些合同使用境外文本。由于国情不一致、语言文字不一致，加上翻译问题，这些合同文本存很多疑问。对这些疑问不能迥避，务必在合同上加以澄清，弄清其含义，或者堵塞其漏洞，以免造成缺失。合同履约阶段的问题：a、应变更合同的没有变更。在履约过程中合同变更是正常的情况，问题在于很多负责履约的管理人员缺乏这种及时变更的意识，结果导致了缺失。合同变更包含合同内容变更与合同主体的变更两种情形。合同变更的目的是通过对原合同的修改，保除合同更好履行与一定目的的实现。作为承包方的建筑施工企业，更重要是为了保护自己的合法权益。关键在于变更要及时。b、应当发出的书

42、函（会议纪要）没有发。在履约过程中及时地发出必要的书函，是合同动态管理的需要，是履约的一种手段，也是建筑企业自我保护的一种招数，惋惜这一点往往遭到忽视，结果受到惩处。建设工程施工合同（示范文本），把双方有关工程的洽商、变更等书面协议或者文件视为合同的构成部分。因此务必给予足够的重视。c、应签证确认的没有办理签证确认。履约过程中的签证是一种正常行为。但有些建筑公司的现场管理人员对此并不重视，当发生纠纷时，也因无法举证而败诉。d、应当追究的动过了诉讼时效。建筑行业被拖工程款的情况相当严重，有些拖欠没有诉诸法律，但当起诉时才发现已超过了两年的诉讼时效，无法挽回缺失。超过了诉讼时效等于放弃债权主张，等

43、于权利人放弃了胜诉权。e、应当行使的权力没有行使。合同法给予了合同当事人的抗辩权，但大多数建筑公司不可能行使。发包方不按合同约定支付工程进度款，建筑公司能够行使抗辩权停工，但却没有行使，怕单方面停工要承担违约责任，结果客观上造成了垫资施工，发包方的欠款数额愈来愈大，问题更难解决。f、应当重视证据（资料）的法律效力的却没有得到足够的重视。并不是所有书面证据都具有法律效力的。有效的证据，应当是原件的、与事实有关的、有盖章与（或者）签名的、有明确内容的、未超过期限的。不具备法律效力的书面证据只是废纸一张。2.3.4施工阶段工程造价的操纵工程项目的施工阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的

44、要紧阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等等。要提高建设质量，操纵工程造价，发挥投资效益,就要在工程实施阶段加强工程建设的管理与监督职能，从而加强了对工程项目建设的全方位、全过程的造价操纵。由于建设工程的复杂性，影响因素的多变性的特点，工程实施阶段往往会出现一些意想不到的费用。2.3.4.1 施工阶段是成本操纵的关键房地产开发企业在施工阶段对工程造价的操纵除了加强合同管理外，还应重点加强工程施工现场管理，杜绝浪费。23.4.2 尽量减少设计变更在施工过程中，引起设计变更的原因很多，如：工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供

45、应的材料规格标准不符合设计要求等等。首先应严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，通常情况下不同意变更设计，除非不变更会影响项目功能的正常发挥，结构上有影响项目进行下去的情况。其次，认真处理务必发生的设计变更，关于涉及到费用增减的设计变更，务必经设计单位代表、甲方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。23.4.3 严格现场签证管理应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先要强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易不记得,假如第二道工序又将其覆盖，客

46、观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证通常要求自发生之日起14天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，并要求隐蔽签证。隐蔽签证时，要以图纸为根据，标明被隐蔽部位、项目与工艺、质量完成的情况，假如被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，务必写明时间、地点、事由、几何尺寸或者原始数据，不能笼统地签注工程量与工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行合同及投标书中的有关规定，经办人员不得随意变通，同时对变更部分要到现场再次检查，防止变更后又变回、却未办手续等现象的出现。23.4.4 严格审核工程施工图预算根据施工图设计的进度计划与现

47、场施工的实际进度，及时核定施工图预算。关于预算超出相应概算的施工图设计部分，要加以全面分析，找出原因，并及时与项目负责人通气，调整或者修正操纵目标，对工程造价实施动态操纵。23.4.5 择优确定专业分包单位，防止少数垄断性行业任意抬价在工程建设中，有些特殊专业工种不得不委托专业施工单位承担，如变配电所安装工程、通讯工程、绿化工程等，而这些行业往往又带有一定的垄断性质。如：每个建设项目的变配电系统务必由供电部门所属的三产负责从设备采购到安装高度的总承包。而且价格是一口价。在这些项目中，首先应该尊重供电部门的“规定”，由他们总承包变配电系统，另一方面要求同意另一家供货商参与竞争,最后终于取得了较好

48、的效果，设备采购价比借贷电局原先指定厂商的报价降了20%左右。23.4.6 6深入现场，收集与掌握施工有关资料在工程施工过程，审价人员与费用操纵人员经常深入施工现场，参照图纸察看施工情况，有的时候与监理、总承包方及施工人员进行座谈，熟悉、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态；协助业主及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整操纵目标，并为最终的工程总结算提供根据与做好必要的准备工作。2.3.5. 工结算阶段工程造价的操纵建设项目竣工决算是指所有建设项目竣工后，建设单位按照国家有关规定在新建、改建与扩建工程建设项目竣工验收阶段编制的竣工决算报告。竣工决算是以实物数量与货币指标为计量单位，综合反映竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用、建设成果与财务情况的总结性文件，是竣工验收报告的重要构成部分,竣工决算是正确核定新增固定资产价值,考核分析投资效果,建立健全经济责任制的根据，是反映建设项目实际造价与投资效果的文件。2.3.6. K建设项目竣工决算的作用建设项目竣工决算是综合、全面地反映竣工项目建设成果及财务情况的总结性文件。建设项目竣工决算