居民住宅现状消费和投资行为调查分析报告.docx

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1、居民住宅现状消费和投资行为调查分析报告一、摘要本文是对杭州居民住宅现状、消费与投资行为调查的分析报告。本次调查的有效样本475个，基本代表杭州城市居民的住房消费、投资情况。杭州日报告要紧从住房现状、购房需求、购房资金状况与购房决策影响因素等四个方面进行说明，并将本次调查结果与2003年的调查做了对比分析。要紧调研结论如下：1 .当前居民的住房状况较之2003年有所提高，拥有私人住房的消费者平均住房面积达到了91.2平方米；住宅面积在90平方米以上的比例提高了14个百分点，达到39.8%；2 .消费者购房目的单一化趋势明显，仅为改善自身居住条件而购房的消费者占60.2%,与2003年消费者具有多

2、重购房目的的状况差异明显；3 .在需求的面积方面,对90-130平方米的住宅需求比例由2003年的55.3%上升到63.4%；4 .住宅选择区域扩大，城西依然是热点区域，有31.5%的消费者选择该区域，同时，下沙、滨江等非主城区被越来越多的消费者认同与同意；5 .消费者能同意的价格提高幅度较大，单价在7000元/平方米的住宅的同意比例由2003年的O6%上升到35.4%；6 .从购房资金上来看，由于大部分消费者自身具有的资产与房产总价的差距较大，超过80席的消费者需要采取各类形式的贷款购房，其中商业按揭以超过50%的比例成为购房的要紧资金来源与付款方式；7 .报刊广告是消费者最为关注的地产广告

3、形式；在消费者的购买决策中，房屋质量已经成为其最担心与看重的因素；同时、消费者关于开发商品牌也非常看重。二、调查样本情况比较本次调查的居民年龄更为年轻化。25岁下列的被调查者所占比例有较大提高，从2003年的12.2%上升到今年的26.5队而30岁以上人所占比例有明显下降。由于25岁下列的青年人是未来几年内购置住宅的主力军，更多地熟悉他们的需求与愿望更具现实意义。本次调查人群个人基本状况与2003年的调查相比，两次调查的样本基本情况中，差别最大的应属家庭收入这一特征。本次调查的结果比2003年相比有下列特点：（1）家庭收入过低的情况大幅减少。此次调查家庭收入小于3万的比例仅为6.3%,而200

4、3年调查的比例为20.5%。（2）中低档与中档收入家庭比例减少也有所减少。（3）中高档与高档收入家庭比例增加。消费者的购买力是影响消费者需求的重要因素，而购买力的要紧决定因素即为消费者经济因素也就是收入水平。因此，消费者收入的变化对其住宅需求也必将产生影响。三、住房现状分析3.1租房者与投资客增多，出租为投资的要紧形式根据调查的情况，目前没有住房的人占总数的25.9机近一半的人目前有一套住宅，将近20席的人有两套。住宅数目为三套或者超过三套的人所占比例总计为5.3%o与前年的调查结果相比，仅具有一套住房的比例减小，其它比例均有不一致程度的增加。其中，关于具有两套及两套以上住宅的比例增高现象，一

5、种可能性是由于近两年房价不断上涨导致消费者投资或者投机行为增加所致；另一种可能性是越来越多的居民为改善居住条件，在原有住宅的基础上再次置业甚至三次置业，引起持有的住宅数量增多。对拥有1套以上住宅的人，我们进一步熟悉了目前空余房产处置形式。对空余房产，72.2%的人选择了出租，其中15.1%的人准备长期出租；19.3%的人计划在适当的时机卖掉。从分析能够看出，出租仍是居民住宅长期投资的最重要的形式。3.2住宅性质多样，商品房成为主导在住房性质方面，随着住房制度改革的不断深入，杭州市已打破了单一的公有制住房产权形式，形成了以居民自主产权为主，多种产权并存的格局，初步构建了住房新体制基本框架。由于长

6、期受福利分房的影响，过去杭州市居民家庭中公有住房为绝大多数，私有住房甚少。近几年来国家加大房改力度，居民掏钱买房住的意识已经形成。住房观念的转变，加快了住房公有向私有的转变与购买商品房的进程。本次调查进一步验证了上述现象。调查中发现,商品房比例明显增加而房改房比例下降较多。居民所购商品房的比例从2003年的33.3%上升到今年的42.5%o房改房的比例也降低了近20个百分点，从37.1%降到18.5%o其它性质的住房比例变化不大。这种变化的出现可能是受到杭州市房改房可上市买卖政策的影响。由于房改房建成时间较早，大部分在面积、户型结构等方面存在不足，已购房改房的消费者为了改善居住条件，很可能将原

7、有住房出售，再购置较为理想的住房。而经济条件更好的消费者则很可能另外购置，将原住房留作他用。调查中多次出现既有商品房又有房改房的样本正说明了这一点。因此，目前仍居住在原房改房内的居民比例逐步减少，很多房改房的性质通过市场交易后，已转变为私房。在拥有经济适用房的居民中，家庭年收入没有在1万下列的情况，其中IO万-20万的比例为55.6%。3.3住房面积增加，房龄年轻化从住房面积来看，总体样本的平均值为91.2平方米。关于有住房的消费者，每个家庭的居住面积平均达到106.44平方米,而没有住房的消费者平均居住面积仅为45.56平方米。从住房的性质上看，住宅为祖传私房与已购商品房的平均面积为121.

8、32平方米；而房改房的平均面积仅为67.45平方米；经济适用房的住宅平均面积为81平方米，面积适中。本次调查居住面积分布情况与2003年调查情况相比，居住面积在50平方米下列、90-110平方米与IlO平方米以上户型的比例明显增多，而面积处于50-70平方米、70-90平方米等户型的比例有所下降。经有关分析，收入是影响消费者住宅面积大小的重要因素之一。在房龄方面，有22.8%的住宅建成年份在1990年往常，年代比较久远。另有43.9%的住宅建成时间在上世纪90年代。近五年内建成的住宅比例为33.3%,这一数字比2003年调查的结果提高了16个百分点。能够说，通过两年的进展，越来越多的居民住上了

9、较新的住宅。3.4八成租金千元下列，收入、面积影响最大关于租房者来说，房租的高低影响着他们生活水平的高低与资金积存的多少。本次调查的结果显示：关于目前仍在租房的居民来说，房租在500TOoO元/月的比例最高，为51.3%；月租金在500元下列的比例为28.6%；租金在1000-1500元/月的比例为14.3%；月租金在1500元以上的比例较小。通过有关分析发现，房屋面积是影响租金最重要的因素之一，房屋面积越大，则租金越高。此外，家庭收入对租金同意度有重要影响，收入越高，越可能同意较高的租金价格。3. 5住宅满意度提高，物业管理任务艰巨总体来看，被调查者对现有住宅的满意度尚可。十分满意、满意与基

10、本满意的比例总计为67.6%,比前年调查的结果增加了13.8%,这说明居民对住房的满意度呈上升趋势。不太满意的比例仍不低，为28.8%。十分不满意的比例为3.6%。有关分析的结果说明，居民的住宅面积与其满意度显着有关。居住面积越小，对住宅的满意度越低；居住面积越大，居民的住宅满意度越高。因此，可认为两年中居民住宅面积的增加是引起住宅满意度升高的重要原因。而物业管理满意度对住宅满意度的显着有关也说明，物业管理状况已经成为影响住宅总体满意度的重要原因。3.6小结通过2003年与2005年的两次调查对比分析，能够看出，通过两年的进展，居民的居住状况有了明显提高。首先，住宅面积在90平方米以上的比例有

11、大幅度提高，由2003年的25.8%上升到今年的39.8机其次，随着杭州房地产市场化的进展，居民收入的不断提高，本次调查中商品房所占比例增加明显，原有房改房的比例显着下降。在2000年以后建成的住宅中的居民比例比前年提高了16%,说明更多的人住上了较新的房子。此外，从居民对住宅的总体评价来看，满意度大幅度提高。基本满意以上的比例提高了13.8%o从住宅的个体特征来看，交通状况是杭州居民最为满意的方面；在生活配套、自然环境等方面的满意度紧随其后。但问题仍然存在。首先，具有多套住房的消费者比例有所增加。两年前房价的飞涨使得具有投资目的的购买行为增加，而今年调控措施与交易税率变化造成的整体楼市疲软，

12、又使投资者手中的住宅难以在短期内出售，短期投机变为长期投资，具有多套住宅的消费者比例增加。其次，租房者比例提高且对住宅满意度较低。在被调查人群中，租房者所占比例比前年提高了5.3个百分点，这可能是样本本身年龄结构所引起，也可能是收入的增加与房价的上升相比微乎其微，不能真正提高消费者的购买力所致。租房者对目前的居住状况满意度较低，加之租房者本身比例较高，因此仅在租房者中，就有大量的人需要通过市场来改善当前居住状况。再次，本调查发现购买经济适用房的家庭年收入过高的现象。在购置经济适用房的家庭中，年收入在10万以上的比例总计为72临这一数字远高出总体样本比例的45.9%不论造成这种现象的原因是什幺，

13、也不管这些原因是否为客观因素所引起，都应当得到有关部门的重视。有关部门应该充分重视该政策的严肃性与重要性，由于有众多的百姓仍对通过政府帮助改善住房条件寄予厚望，若处理不得当将会严重影响百姓对政府的信任度与信心。最后，从对住房的整体满意度来看，物业管理仍然是居民对住宅最不满意的因素。从本次调查来看，要将物业管理的满意度提高到较高的水平，仍需主管部门与从业人员不懈的努力。四、购房需求分析4.1六成半购房者欲在三年内购房在购房的时间上，调查结果显示，30.鬻的人估计在一年内购房，35.3席的人认为自己可能在两至三年内购房。估计在三至五年内购房的比例为15.3乐五年以后购房的比例为8.3%o已经购房，

14、不打算再次购房的人所占比例为8.5乐而目前虽没购房，但仍不打算购买的比例为2.设。能够看出，在最近三年内准备购房的人数占被调查者总数的65.7队因此，对住宅的需要量在近几年应不可能减少。经统计分析，购房的时间与居民收入状况、婚姻状况及年龄因素显着有关。个人或者家庭收入越高，已婚且年级较大的消费者估计购房时间越短；而收入较低、未婚或者年纪尚小的消费者越倾向于多年以后购房。4. 2购房目的单一化，改善居住条件仍是购房要紧目的在问及被调查者购房目的时，69.3%的人购房的首要目的是改善自己居住条件。尽管该题为多项选择，但仅选此一项而没选其它项的比例达到60.2乐这充分说明，在被调查的人群中，多数人确

15、实存在住房消费的需要。此外，购房纯粹为投资的比例不高。此次被调查消费者的购房目标基本为单项，购房目的比较单一。而与两年前相比，由于当时杭州房价还处于飙升时期，消费者购房的目的带有明显的多重性，他们更希望购房既能解决住房问题又能积存家庭财富，若干年后还能出租或者出售获利。前年的调查结果中，尽管所选为改善条件的比例很高，达到了85.5乐但除了这个购房目的比例较高外,其它目的的比例也高于今年的调查结果，购房目的多重性显而易见。4. 3主力需求户型为三室、面积为90-130平方米之间本次调查发现，消费者在对住宅面积的偏好上要紧有下列特征：对中等与中等以上面积需求的比例最大，而对较小与过大面积的需求的比

16、例较小。这一特征与2003年本中心调查结果相符。但在对不一致面积区间需求的比例上存在差别:本次调查关于面积为90-110平方米、110T30平方米的需求比例分别为34.2%与29.2%,分别比2003年的调查结果高出7%与1.1%；而对建筑面积在70-90平方米、50平方米下列的住宅需求比例出现小幅下降；对面积在130T50平方米之间的需求也出现小幅回落；但关于建筑面积在150平方米以上的需求比例略有上升。在住宅的户型上，消费者更倾向于三室结构的住房，其中选三室两厅的比例为38.9%,选三室一厅的占16.6%,两者所占比例超过了一半。由此可见，消费者对住宅的面积、户型的需求更趋向于舒适与有用，

17、中等以上面积、多厅室的房屋仍然最受消费者欢迎。4. 4高层、小高层住宅需求增加从住房类型上，消费者更倾向于高层与小高层住宅，对两者的需求比例有增加的趋势，分别由2003年的8.2%与30.5%上升到今年的10.8%与40.4%。而对多层住宅的需求比例下降，从2003年的49.4%下降到今年的42.4%。其要紧原因一方面是消费者考虑到近两年杭州市区土地供给状况严峻这一客观情况，市区内大量开发多层住宅的可能性降低；另一方面越来越多的消费者从观念上同意了高层与小高层住宅。消费者关于排屋、别墅等豪华型住宅的偏好比例降低，分别由前年的9.5%与2.4%下降到今年的4.9%与1.6%o4. 5购房区域扩大

18、，郊区渐成热点从消费者对住宅区位的选择看，出现中间向四周发散趋势。尽管城西仍是热点区域，有31.5席的人选择该项，但从总体上看，消费者对杭州主城区住宅的需求比例减少，而关于下沙、余杭、萧山等近郊与远郊与近两年来进展态势较好的滨江区域的住宅需求比例上升。对下沙与滨江区域需求的比例分别从2003年的2.34.6%上升到今年的跳与10.2机对滨江区位的需求比例已经脱离低迷状态，而对萧山与余杭两区域的需求虽有所上升，但仍旧保持低比例状态。本次被调查居民对主城区住宅需求的比例总计为76.5%,这一数字比2003年的88.6席降低了12.1个百分点；而对近、远郊的住宅需求比例则从2003年的11.4%上升

19、到今年的23.5%随着杭州市交通设施、环境状况、生活配套等条件的不断完善，未来对近郊与远郊的住宅需求仍会不断增加，对市中心住宅的需求因受环境与价位的影响，将逐步减少。4. 6价格同意度增加，主力需求单价在5500-10000元之间价格一直是非常敏感的热点。杭州近两年价格的上涨也促使居民能同意的心理价位提高,尽管消费者收入提高的速度远低于房价上涨的速度。在消费者对价格的同意度上，可同意的价格上升幅度较大。估计价格在4500元/平方米的比例仅为17.7%,而两年前该比例为66.1%；估计购房价格在4500-5500元/平方米档的比例也比2003年减少，从前年的28%下降到今年的17.2%；5500

20、-7000元/平方米是本次调查中消费者最能同意的价格区间，估计价格在此范围内的比例达到29.7%,而两年前最可能同意的价格区间是3500-4500元/平方米，该比例高达26.6机此外，本次调查还说明，关于中高价、高价房的同意比例大幅度提高，选择7000-8500元/平方米、8500-10000元/平方米与100Oo元/平方米以上价格的比例分别为18.8%、13.4%、3.2%,而估计价格在7000元/平方米以上的比例在2003年仅为0.6%。能够看出，杭州房价现状历练了消费者的心理同意度。4. 7对房价走势看法不一，调控影响不明显在关于杭州房地产市场3-5年的趋势预测上，两次调查的结果大体相同

21、，仅在认为房价上涨与保持不变的比例上差别稍大。尽管国家宏观调控措施不断出台，也给杭州楼市造成了不小的冲击，但调查发现消费者中认为未来3-5年内房价走势上涨的比例却从前年的18.8席上升到今年的23.9队增长了5.1%；估计下降的比例基本没变，前后两次调查分别为28.9%与28.6%o实际上，房价的上升与下降与购房者的心理预期有紧密联系。由于心理预期会促使购房者采取相应的消费行为，而消费行为又直接导致价格的上升或者下降。4. 8小结购房意愿是整个购房消费行为的开始。本部分要紧分析了购房者在购房目的、购房行为时间、购房面积、户型与区位与购房价格等方面的偏好。在购房目的方面，关于杭州大部分的购房者来

22、说，改善居住条件仍是其购房的首要目的,此结果与2003年的调查结果相同。将本次调查的结果与两年前的结果相比较，我们发现两个变化：其一是仅从投资角度购房的比例减少，这是杭州房市正常进展的一个积极因素；其二是购房目的专一化。消费者购房目的的双重性甚至多重性被基本打破。这也说明，今年国家的宏观调控政策出台与当前杭州楼市的进展状况，考验了消费者的投资或者投机心理。估计在楼市前景明朗之前，楼市中投资或者投机行为仍会逐步减少，这有利于住宅的正常消费与房地产市场的健康进展。从购房的区域偏好来看，相关于萧山、余杭、滨江，购房者更偏爱老城区，但与两年前的调查相比，选择老城区与新区域的比例差距呈现逐步缩小的趋势。

23、事实上，消费者在购房区域方面的变化受到近年来房价上涨的影响较大，主城区的住宅价格已经远远超过普通居民的同意度，促使居民不得不选择离主城区较远的郊区或者新区域。尽管如此，随着杭州交通、配套的进一步完善，选择近、远郊也不失为明智之举。在老城区中，城西仍是首选；新区中，滨江热度近两年来增加。面积与户型也是住房需求的两个重要参考指标。在购房的面积方面，本次调查显示，面积在90T30平方米、三室两厅的住宅对消费者具有更大的吸引力。此外，我们还发现本年度宏观调控措施的不断出台并没有改变消费者关于房价前景的推断。估计3-5年内房价会上涨的比例有所提高，而认为会下降与保持不变的比例稍有减少。购房者愿意支付的房

24、价是购房行为的一个重要因素。这表达了房产市场的有效需求。从两次调查的结果看，消费者关于价格承受度有大幅度提高。其可能的原因一方面是两年间杭州房价上涨迅速所致，另一方面与消费者收入的提高密切有关。大部分消费者对杭州楼市的进展较为乐观，选择房价在未来3-5年内上涨或者持平的比例总计为61.9%。若不考虑其它因素，从消费者对房价的走势上看，杭州的房价上升的可能性较大。五、购房资金分析5.1付款方式中商业按揭唱主角从付款方式来看，被调查者中选择商业按揭的比例最高，达到50.8%；其次为公积金贷款与组合贷款，比例分别为19.9%与13.3%；一次性付款的比例也达到11%；使用分期付款的比例为4.9%。经

25、分析发现，使用何种付款方式与居民所持金融资产的数量显着有关。持有的金融资产数量越多，则采取的付款方式越可能是一次性付款或者商业按揭。与2003年的调查结果相比，使用商业按揭的比例有大幅度提高，2003年的比例仅为31.3%使用公积金贷款的比例则降低了近20个百分点。5. 2一半人首付款低于20万元，八成人月还款额少于4000元在购房首付款上，选择首付额度在8万T5万的比例是27.6%,是所有备选额度区间中比例最高的。其次是15万-20万元，比例为23.3,首付款在20万-30万元、30万-40万元与40万元以上的比例也不低，分别为19.8乐I1.M与12.8%o而首付额在8万元下列的比例较小，

26、仅为例4%。在被调查者中，能承受的月还款额为2000元下列的比例为15.6%；2000-3000元之间的比例最多,为43.9%；有22.8%的人能承受3000-4000元的月还款额;能承担4000-5000元、5000-6000元、6000-7000元与7000元以上的月还款额的比例依次为9.1%、4.3%、1.2%与3.1乐四项比例之与为17.7%。该结果与2003年的调查相比差异显着。随着收入的提高，居民能承受的月还款额有大幅度提高。居民在消费心理上的变化可见一斑。5. 3家庭金融资产差距较大，贷款与储蓄是购房要紧资金来源从本次调查结果来看，家庭金融资产（包含存款、债券、股票、基金等，以人

27、民币计算）在中等及下列水平的各档次所占比例接近，如在10万元下列的比例为23乐10万-20万元下列的比例为24.9乐20万-40万元之间的比例为23.6乳金融资产持有量数额在40万-60万元、60万-80万元与80万元以上的比例分别为12.3乐5.万与10.3%,能够看出尽管有近一半的人金融资产在20万元下列，但持有资产数额高的比例也相对较高。在资金来源方面,被调查者中将个人储蓄积存作为首要资金来源的比例最高,达到43.4%o而银行已成为购房者资金来源的第二个选择，将商业贷款作为首要资金来源的比例为26.5%o5. 4公积金成为多数单位唯一住房福利随着住宅市场化的深入，大部分单位在职工住宅方面

28、的政策均能按国家的规定执行。在被调查者中，单位为其缴纳住房公积金的比例为69.4%,有近三分之一的单位不提供公积金。当然，公积金数额的多少与消费者的个人收入有直接关系。在所调查的人群中，几乎没有单位为职工提供购房补贴。从这一点看，关于没有享受过福利分房的年轻员工来说，由于所在单位提供的住房福利有限，不能对其改善住房条件提供本质帮助。5. 5小结与2003年的调查结果相比，购房者资金实力在两年内有了较大程度的提高。不管是月还款额、首付款额度，还是家庭金融资产的持有量，均有显着提高。当然，这与消费者收入的增加紧密有关。本次调查进一步说明，随着住房制度改革的深入与银行个人住房贷款“门槛”的调整。杭州

29、居民的消费观念发生了巨大的变化。他们正逐步抛弃传统的消费方式，基本树立了贷款购房这一观念。而公积金由于其数额有限且条件严格，购房者中应用此种方式的比例很小，说明公积金在消费者真正购房时能发挥的作用并不大。从企业提供的住房福利上看，目前被调查人群所在的单位已经对员工的住房基本不提供除公积金以外的任何补贴措施。即使提供公积金，大部分单位为员工缴纳的数额也较低,59.6席的单位提供的额度在500元/月下列。尽管，公积金的上缴额度较低与大部分员工个人收入不高密切有关，但是，大多数企业就低不就高的现象也是不可忽视的原因。在杭州这样房价处于高水平的地区，若没有薪酬上的优势与政府、企业的支持，必定会影响人才

30、的引进与留住。六、购房决策分析5.1 开发商品牌与报纸成为最重要的信息来源与广告类型关于购房的信息，我们从来源与信息类型方面作了调查。在信息来源的问题上的调查结果显示，购房者对平常熟悉的房地产开发商的品牌与声誉等信息最为重视，该选项的均值最高，达到3.68。媒体广告与开发商提供的各类宣传资料也是比较重要的消息来源,均值分别为3.36与3.33。尽管亲朋好友的推荐可信度较高,但这并不是购房信息的要紧来源，重要性在四个选项中最低。本次关于该问题的调查结果与2003年的不一致之处在于宣传资料与亲友推荐两个选项位置的变化。开发商的品牌声誉与媒体广告在两次调查中都处在第一、第二位。这从侧面说明，随着工作

31、节奏的加快，各类媒介广告的不断盛行，通过与亲友交流得到信息的可能性有降低的趋势。在消费者关注的房地产广告与宣传类型上，我们要求被调查者选出3个最为关注的房地产广告与宣传形式。从图6.2中能够看出，报纸广告是消费者最为关注的形式，选择此项的比例高达65.设。关注度位居其次的是房交会这种形式，该项比例为58.9%。开发企业售楼处的模型、介绍与样板房等形式也是购房者比较关注的宣传形式，该项比例为42.3%。购房者对路牌广告关注度最低，比例仅为12.2%。选择开发商举办的推介活动、开发商印制的楼书等两种广告形式的比例分别为24%与41.3%o该问题调查结果的排序情况与2003年的调查结果完全相同。这说

32、明，关于房地产业来说,报刊广告的效果最佳，由于消费者对该形式的关注度最大。房交会也继续成为消费者获取信息的要紧来源。路牌广告目前仍没有得到消费者足够的关注。6. 2房屋质量成为购房者担心的首要因素为了熟悉对消费者购房决策的影响因素与该影响因素的重要性程度，我们分别设置了购房过程中担心的因素与购房时看重的因素两个问题。在购房过程中担心的因素问题上的调查结果显示，住房质量、企业宣传失真与配套不兑现是消费者在购房过程中最担心的三大因素。在房屋质量上，60.6%的人选择了最重要，选择通常的比例为21.8%,仅有3.7%的人认为不重要，此项担心度的均值为4.22。其次是对配套不兑现的担心，均值为4.16

33、,有近一半的人选择了最担心。对宣传失确实担心程度均值也达到了4.09。在表述的几个选项中，购房者相对最不担心的因素是交付时间及时与否，均值为3.63。关于面积误差与办证时间两个因素，能够说有超过一半的人关于这两个问题担心程度较高。7. 3房屋质量与房产价格是消费者购房最为看重的因素若购房者决定购买某处房产，该房产应该是具有某个或者多个吸引消费者的特征。那幺什么特征是消费者在购房时看重的呢？为熟悉该问题，我们在调查中提供下列九个因素:住宅价格、建筑与户型设计、房屋质量、物业管理、开发商的品牌与信誉、居住区社会环境、地理位置与交通情况、小区自然环境、治安与社会环境。按照购房者对各因素重视程度平均值

34、的大小，我们将这九个因素分为三个等级：第一个等级重要程度最高，三个因素分别为住宅价格、房屋质量与社会环境；第二个等级重要度仅次于上一等级，该等级也包含三个因素，分别为建筑户型、配套设施、地理位置与交通状况；关于第三个等级，消费者的看重程度较之前两个等级略低，分别为物业管理、开发商品牌与信誉、住宅所处自然环境。在第一等级中，房价尽管长期以来都是房地产市场关注的重中之重，但本次调查结果发现，消费者对房价的看重程度已让位于房屋质量因素，屈居第二位。关于房屋质量的看重程度居9因素之首，均值达到4.42。房价与小区的治安状况等社会环境的重要程度基本相等，两者的均值均为4.21。第二等级中，居民购房时对建

35、筑户型看重程度的均值为4.17,高于对住宅价格重视的比例。地理位置、交通状况因素的均值为4.11,对此选项的选择看重的比例为74.1%。第三等级中的三个因素均值都没有超过4,分别为物业管理3.92、开发商品牌与信誉3.87、小区自然环境3.94。相对较低的均值并非说明着三个因素不重要，而仅仅说明相关于上两个等级的因素，重要度稍有降低。对该问题的调查结果与2003年的相比，我们发现存在下列变化。首先，消费者对住宅价格、自然环境、配套设施等因素的重视程度有所下降。在两年前的调查中，消费者对价格的重视程度远非其它因素所能及，但今年的调查却发现，消费者对价格的重视程度已不及对住宅质量的重视程度。在自然

36、环境与配套设施方面，本次调查的重视程度远低于上次调查结果。消费者关于这两项的重视程度大幅度下降。其次，社会环境与地理交通的受重视程度有所上升。其中，社会环境已从2003年的低5位上升到今年的第二位；地理位置及交通的位次也进了一位。图6.5为上述因素在两年里的排位情况。6.4小结本部分我们分别分析了消费者购房信息来源情况与决策制定过程中最担忧与最看重的因素，并将结果与2003年的调查结果进行了对比分析。在信息传递的有效性方面，两次调查的结果均显示，开发商品牌与声誉的传播是消费者最要紧的信息来源。但当消费者在购房时，对开发企业品牌与声誉的看重程度却很低。这说明，企业的品牌与声誉对消费者购买行为产生的影响程度较低。本次调查显示，房屋本身的质量、住宅价格与住宅本身所处的社会环境成为消费者购房时最为看重的因素。两年来，消费者在购房过程中担心的因素没有太大改变。房屋质量、小区配套不兑现与开发商的宣传失真等因素仍是消费者购房过程中最担心的因素。对此，既需要有关管理部门对开发企业的严格管理，也需要企业本身自身的严格要求。