山东省2021年棚户区项目报告.docx
《山东省2021年棚户区项目报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《山东省2021年棚户区项目报告.docx(65页珍藏版)》请在课桌文档上搜索。
1、山东省2021年棚户区项目报告XXXXX片区棚户区改造项目可行性研究报告山东XXXXXX工程咨询公司二0一b年三月第一章总论O第一节项目名称及建设单位O第二节报告编制单位O第三节工作根据与研究范围O第四节报告简要结论2第二章项目申报单位情况5第三章项目概况6第一节项目建设背景6第二节项目建设意义6第三节项目建设必要性与可行性10第四节工程建设规划15第五节总图运输19第六节建筑工程设计20第七节公用辅助工程22第八节物业管理30第九节实施计划31第十节项目组织管理32第十一节项目招标33第十二节投资估算35第十三节资金筹措35第四章进展规划、产业政策与行业准入分析36第一节进展规划分析36第二
2、节产业政策分析36第三节行业准入分析37第五章资源开发及综合利用分析38第六章节能方案分析41第一节用能标准与节能规范41第二节能耗状况与能耗指标分析42第三节节能措施与节能效果分析43第四节节能建议45第七章建设用地与征地拆迁分析46第一节项目选址及用地方案46第二节土地利用合理性分析47第三节征地拆迁与移民安置规划方案47第八章环境与生态影响分析49第一节设计根据及标准49第二节场区周围环境质量现状49第三节设计原则49第四节生态环境影响治理措施50第五节生态环境影响分析54第六节生态环境影响结论54第九章经济影响分析55第一节经济效益分析55第二节行业影响分析59第十章社会影响分析60第
3、一节社会影响效果分析60第二节社会习惯性分析61第三节社会风险及计策分析61第十一章结论与建议63第一节结论63第二节建议63附件与附图另册第一章总论第一节项目名称及建设单位1、项目名称:XXXXX片区棚户区改造项目项目2、建设性质新建3、项目建设单位山东省城市建设投资开发有限公司第二节报告编制单位山东XXXXXX工程咨询公司工程咨询资格等级:甲级证书编号:工咨甲XXXX发证机关:国家进展与改革委员会第三节工作根据与研究范围一、工作根据1、山东省城市建设投资开发有限公司与山东XXXXXX工程咨询公司签订的工程咨询委托书与合同书2、中华人民共与国城市规划法、城市规划编制办法、城市居住区规划设计规
4、范3、国民经济与社会进展第十三个五年规划纲要4、潍坊市国民经济与社会进展第十三个五年规划纲要5、潍坊市城市总体规划、潍坊市城市规划管理办法6、潍坊服务业进展规划纲要7、房地产开发项目可行性研究与经济评价8、建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南9、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料10、有关部门提供的证明与资料等二、研究范围1、项目申报单位概况2、项目概况3、进展规划、产业政策与行业准入分析4、资源开发及综合利用分析5、节能方案分析6、建设用地与征地拆迁分析7、环境与生态影响分析8、经济影响分析9、社会影响分析三、编制原则1、科学规划,分步实施。根据当地经济社会进展水平与政府财
5、政能力,结合城市规划、土地利用总体规划与保障性住房建设规划,合理确定棚户区改造目标及改造任务,区分轻重缓急,优先安排连片、规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目,有计划有步骤组织实施。2、因地制宜,区别对待。坚持整治、保护与改造相结合,严格界定改造范围。重视保护城市传统风貌特色,切实保护历史文化街区与历史建筑,严禁大拆大建。对可整治的旧住宅区与规划保留建筑,要紧进行房屋维修、配套设施完善、环境整治与建筑节能改造。3、统筹兼顾,配套建设。棚户区改造应与其他保障性住房建设相结合,统筹推进经济适用住房与廉租住房等保障性住房建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发,进一步完善
6、新建安置小区供水、供电、供气、通讯、污水垃圾处理等市政设施与医疗卫生等配套公共服务设施。4、充分合理利用场地,做到功能分区合理,规划有序整齐,符合规范,具有合理性、时代感与前瞻性。5、个性化的总平面布局、安全通畅的交通流线、生态化的景观绿地系统、特殊的建筑环境氛围、经济合理的规划、灵活、可变、可操作性的进展战略。6、认真贯彻执行国家与省,市有关方针政策与规范。第四节报告简要结论1、建设地址xxxxx片区棚户区改造项目项目位于Zxxxxxxxxxxxxxo该地块市政配套服务设施齐全,交通、通讯十分方便,适宜项目开发建设。整个基地形状较规整,地理位置非常优越,该地块地势平坦,周围的城市管网配套齐全
7、,是极具升值空间的理想生活之地。2、建设规模XXXXX片区棚户区改造项目占地面积15863平方米,总建筑面积185520平米,其中住宅建筑面积182507肝,公建建筑面积352111建设18栋3层住宅楼,1栋4层幼儿园、社区服务中心,1栋3层物业管理、养老服务中心。3、物业管理该项目建成后,通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理,中标公司应严格按照建设部颁发的物业管理条例及山东省人民政府公布的山东省物业管理条例等有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施计划XXXXX片区棚户区改造项目项目建设期2年,计划于2016年10月份开工建设,估计2018年9月工程全部
8、竣工。5、投资估算XXXXX片区棚户区改造项目项目建设总投资为28000万元,其中建设投资25748.03万元,建设期利息1040万元,预备费121L97万元。项目资本金8500万元,占项目总投资比例大于30%。6、资金筹措项目总投资28000万元,其中贷款8000万元,其余资金由建设单位自筹。7、经济与社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策与潍坊市城市进展规划,关于改善城市面貌,加快城市化进程具有积极的作用,且能够提高与改善当地居民的居住环境条件,同时可带动当地建材工业与第三产业的进展,具有良好的经济效益与社会效益。8、项目要紧技术经济指标要紧技术经济指标表序号项目单位数量备注1项目用
9、地面积平方米15562总建筑面积平方米1586202住宅建筑面积平方米1325043公建建筑面积平方米35204建筑密度%275容积率1.66绿地率%31.557规划户数户10008规划人数个32003.2人/户9停车位个102210总投资万元2800011销售收入万元37412.4712销售税金及附加万元2076.3813利润总额万元2934.2814所得税万元733.5715税后利润万元2200.7116投资利润率%10.48%17投资利税率%14.25%第二章项目申报单位情况山东省城市建设投资开发有限公司是注册资本15000万元。经营范围:国有土地开发与综合开发利用,水利、道路、园林绿化
10、、生态与环境保护,文化、教育、旅游等城市基础设施,公共设施项目投资建设,市政工程水电管网投资建设,工业园区建设工程水电管网投资建设,市政府授权的城建国有资产经营与管理,安置房建设,房地产开发经营,物业管理等。公司下设人事行政部、财务部、工程部、销售部、开发部,负责公司的运营、开发、销售等工作。第三章项目概况第一节项目建设背景1、棚户区改造是社会经济进展的需要棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示,我国在过去儿年进行了大规模的棚户区改造,约改造5000万平方米棚户区,近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。目前,我国包含棚户区
11、在内有大约L5亿平方米危房亟待改造,政府正在制定改造计划,因地制宜进行改造。根据住房与城乡建设部规划,我国从2009年开始,对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。随着社会经济的快速进展,山东省城市棚户区在基础设施条件,房屋结构与土地综合利用方面存在较大的不足,基础设施配套条件不完善成了房屋使用的最大局限,不符合现阶段山东省社会经济快速进展对城市住房条件的要求,也不能满足居民对居住条件的要求,因此项目的建设符合山东省社会经济进展的要求。2、项目建设是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要大力加快棚户区改造进度,服务低收入居民,改善城市低收入家庭居住条件,
12、提高生活水平,表达社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策,项目的建设是贯彻落实中央及地方对国有工矿企业与城市棚户区的改造的各项政策的结果,是一项改善民生的德政工程,福利工程。第二节项目建设意义一、棚户区改造的意义棚户区改造缩小了城市不一致群体、不一致区域之间的生活差距,促进了人与人与人与子人之间的与谐。1、棚户区改造缩小了住房差距通过棚户区改造,棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时缩小了生活差距。棚户区居民从没有基础设施的棚户区,搬进了设施齐全的新区,一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。缩小了城市不一致群体之间的住房差距与生活差距,消除了很多社会矛盾。2、棚户区改造改变了
13、城市面貌,促进了城市不一致区域的与谐破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦,市政设施配套齐全,城市面貌有了明显改观。结合棚户区改造,各市筹措资金用于城市基础设施与公共服务配套设施建设,新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线,新建幼儿园、医疗中心、超市等各类配套设施,进一步完善了城市功能。3、棚户区改造改善了城市生态环境与居民的生活环境,促进了人与人自然的与谐改造前,这些棚户区没有像样的道路、排水等基础设施,小区居民均使用原煤取暖,大气污染严重,市政配套设施落后,上下水管老化年久失修,跑冒滴漏现象处处可见。通过棚户区改造,极大地改善了城市生态环境与居民的生活环境。许多棚改新区居民反映,现在烟尘
14、少了,河水清了,垃圾少了,环境美了,人们心情舒畅了。4、棚户区改造改善了经济结构,促进了经济与谐进展城市面貌改变与配套设施建设,使城市土地城北升值。该项目通过棚户区完全改造,建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。除了安置当地居民,还对土地进行整合,腾出了部分土地,用于建设创业,改善了经济结构,促进了社会经济与人文环境的与谐进展。5、“棚改精神”,促进了党、政府与老百姓的与谐山东省及市党委、政府与各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持与帮助,凡是涉及棚户区改造的审批事项与服务环节的各项工作,计划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规,集中办理,登门服务,现场办公,极大
15、地提高了办事效率,一些以往需要几个月甚至至半年才能办完的工程前期手续,现在几天就能办结。棚户区改造在全市及自治区形成了为民务实、创新高效、团结协作拼搏奉献的“棚改精神”,制造了“棚改速度”。棚户区改造,拆除的是欠帐,建起的是党与政府在人民群众中的形象。本项目的建设根据产业结构调整指导目录(2011年本)(修正),属于当前国家同意进展的产业。另外,国务院公布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中指出“将保障性住房与普通商品住房项目的最低资本金比例降为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”。项目符合国家有关产业政策的要求。因此,山东省城市建设投资开发有限公司充分依托公司雄厚的实
16、力开发建设XXXXX片区棚户区改造项目项目,能够为周围居民提供优美、舒适的居住与生活环境,提升居民生活质量,促进现代化城市建设的进程与经济的进展,是国家同意进展的产业,符合国家有关的产业政策。二、项目的建设符合地区政策与进展规划大力进展服务业,关于贯彻落实科学进展观,推动全市经济社会持续快速健康进展,加快构建社会主义与谐社会具有重要的战略意义。为此,潍坊市出台了潍坊服务业进展规划纲要。规划以2008-2020年为要紧规划期,对潍坊市服务业的进展基础、战略思想、进展目标步骤、重点领域、空间布局与支撑措施作重点规划。以2021-2050年为进展远景期,对潍坊市服务业的进展远景作描述性展望。纲要中指
17、出:“按照建设半小时经济圈、构建一体化进展格局、打造紧密型城市群的城市进展战略,统筹规划房地产业的进展,构建以主城区为进展极核,以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济开发区为主节点,以山东、临胸、诸城、高密为外围节点,分布有序、层次清晰、梯次进展的房地产业进展格局。全面进展商业类地产与住宅类地产项目。抓住旧城改造与城市扩张的机遇,以高档写字楼为主体,规划建设大型商业组团。出台鼓励性政策,扶持本地房地产企业进展,形成服务输出能力与区域市场竞争力。进展廉租房市场,保障低收入群体的基本住房需求。把房地产业培养成为潍坊市服务业的支柱产业,成为服务本地、辐射青岛的新增长点。”这一系列有利政策有利于潍坊市房地
18、产业持续健康进展,有利于推动城市经济又好又快进展。潍坊市还继续以潍政发2004-83号文件来鼓励建设高层建筑,提高土地利用率,节约土地。本项目可健全、提升潍坊市的居民居住水平,满足居民居住需求,继而促进经济与现代化城市进展的步伐。因此本项目的建设符合地区政策与进展规划。三、本项目建设可进一步完善城市的配套基础设施,加快城市现代化进展进程该项目位于山东省,山东省在潍坊市委、市政府的领导下,得到飞快的进展。投资环境与城市基础设施得到不断完善,山东省成为潍坊市经济、社会、文化进展的佼佼者。通过该项目的实施,可进一步完善城区的配套基础设施,缓解住宅供需矛盾,而且能够改善城市居民的生活居住条件,提高城市
19、服务功能,改善投资环境,势必推动城市建设的快速进展。四、本项目的建设是加快城市经济结构与社会结构调整,增强社会整体活力的必定选择潍坊市“十三五”纲要草案指出,第三产业是现代化经济与社会进展的重要特征,第三产业实现比重超过第二产业比重,是经济进展的必定规律。潍坊市第三产业在生产总值中的比重低于沿海经济发达地区,与经济进展总体水平还不相习惯。为此“十三五”期间务必把第三产业作为经济进展的一个重点,加快产业转型升级,改造提升传统产业,将三大产业比例调整为7:51:42(第三产业比重力争达到45%)。而房地产业作为新的经济增长点,是提高第三产业所占比重的中坚力量。房地产的开发将有力促进第三产业的进展,
20、安置富余劳动力就业,提高居民的收入,促进经济结构的调整。五、本项目的建设是促进有关产业进展,拉动经济增长,经济进展的需房地产建设的生产与消费,与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密有关,并直接影响到家用电器、家具、装饰产品与金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的进展。因此,建筑业是一项本身制造价值,又能带动有关产业进展的新的经济增长点。同时,住宅销售增长10%,可带动GDP增长0.5虬因此,该项目开发建设的实施将极大地促进有关产业的进展,拉动地方经济增长。六、本项目的建设是增加当地就业机会,推动区域经济快速进展的需要我国人口众多,富有劳动力。随着城市化水平的
21、提高,大量农民转变为城市市民,同时随着高校的扩招,每年有数百万的大学毕业生面临找工作,我国就业形势严峻。2015年以来我国推出了一系列的体制改革措施与政策安排,对提高社会就业、促进经济进展方面起到了积极作用。建筑业属于劳动密集型项目,它的日常运营需要大量的工作人员。综上所述,该项目的建设不仅改善城市面貌,提升当地居民的生活品质,而且对潍坊市的经济进展产生巨大的拉动作用。因此,该项目的开发建设是十分必要的。第三节项目建设必要性与可行性一、从宏观政策分析1、多家银行落实房贷新政目前,根据人民银行、银监会调整后的房贷政策,多家国有银行出台了具体措施执行房贷新政,支持百姓合理购房需求,并已按照新的房贷
22、政策开始执行。工行有关负责人表示,工行将认真贯彻执行通知要求。建行称支持居民家庭合理的住房贷款需求,关于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。但对拥有两套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。农行也表示,在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上,积极支持改善型住房信贷需求,提高服务效率,逐步推广个人住房贷款自动审批。中行则表示,中行各地分行已于10月1日起按照有关政策要求执行首套房贷政策,具体由各分行根据风险情况自主确定。招行方面称,招行已于10月8日起实施首套房新政,在房贷额度上单独拨
23、出信贷额度用于支持购房贷款市场需求。目前除了建行与招行,其他大行暂时未公布指导性细则。2、国家、省相继出台规定,公积金贷款条件将放宽2015年的房地产政策重点应是保持市场稳健运行,特别是三四线城市,地方政府应该会继续积极推动市场走稳,以保持合理的土地出让、投资、税收与房地产经济适度增长。首先是限购政策大范围退出。全国46个限购城市到9月末有41个城市调整或者取消限购,地方政府在剧烈的经济与房地产市场的调整中被迫调整持续4年的限购政策,而背后的逻辑却是房地产政策去行政化,重回市场手段调节为主。这正是十八届三中全会全决定面深化经济体制改革在房地产领域的展现。其次是限贷政策实质性取消。930新政最引
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 山东省 2021 棚户区 项目 报告
链接地址:https://www.desk33.com/p-435145.html