山东莱西时代广场项目市场调查以及定位规划95DOC.docx
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1、山东莱西时代广场项目市场调查以及定位规划95DOC项目市场调研报告一、宏观经济分析41.宏观市场研究41.1莱西市概况41.2 经济进展现状61.3 莱西经济的特点71.4 莱西市城市进展规划特点92.莱西市房地产市场分析121. 1莱西房地产整体概况122. 2莱西市房地产进展现状分析123. 3莱西市房地产供求状况134. 4莱西市房地产特点145. 5观点:15二、中观市场调研分析171 .莱西市商业市场分析171.1 莱西市商业市场进展现状171.2 莱西市三大百货超市个案分析:181.3 莱西市商业街分析231.4 莱西市专业市场分析241.5 莱西市商业市场存在的要紧问题28三、微
2、观市场调研分析291 .莱西市微观市场调研分析301.1 微观市场调研涉及的行业301.2 莱西市休闲娱乐行业分析:301.3 莱西市餐饮业分析311.4 .经营者调查问卷分析:(有效人数问卷:131份)311.5 对莱西韩国投资企业协会(莱西韩人商工会)的访问记录:36四、周边城市市场调研分析451 .莱西周边城市商业分析:451.1 莱阳市商业分析:461.2 平度市商业分析:461.3 即墨市商业分析:4714招远市商业分析:472 .威海市商业分析:483 .青岛市商业分析:49五、观点51一、宏观经济分析1 .宏观市场研究1.1 莱西市概况莱西市行政区划图莱西位于山东半岛中部,隶属于
3、山东省青岛市,是青岛市的“后花园”,是国务院确定的沿海地区对外开放县市,也是中国农村综合实力百强县市之一O全市总面积1522平方公里,耕地70674公顷,人口72.8万,辖12个镇、4个街道办事处与1个经济技术开发区,862个村庄。莱西市属北温带半湿润东亚季风气候,冬暖夏凉,气候宜人。年平均气温11.4,莱西市历史悠久,文化底蕴浑厚,人类文明史达5500多年。1.1.1 人口构成2004年全市户籍人口72.8万,市区人口22万,外县市在莱西城区常住人口35万,韩国驻莱西的人口约500人。1.1.2 地理位置及区位优势莱西市位于青岛、潍坊、烟台、威海四大城市之间,地理位置优越,交通四通八达,是胶
4、东半岛的交通枢纽,在青岛市”一小时经济圈”内,交通运输条件便利。境内有兰烟铁路1条,国家级公路3条、省级公路7条、县市级公路19条,全市公路通车里程达1008公里,公路密度每百平方公里达到66.2公里。同三高速与潍莱高速公路从境内穿过,并设有出入口,济烟铁路在莱西市设有望城火车站。A.铁路:济(南)烟(台)铁路从莱西市境内通过,并设有客货站,客货运输方便。B.公路:同三高速公路在莱西境内通过,设有1个出入口。潍(坊)莱(阳)高速公路在莱西境内通过,设有3个出入口。有7条国家级公路通过。C.海运码头:距青岛港头70公里。该港年货运吞吐量1.2亿吨。青岛港在世界集装箱大港排名第15位,年吞吐量为3
5、40万标准箱。D.空运:距青岛国际机场40公里。有204国道连通。1.1.3 城市定位素有“青岛后花园”之称的莱西市,近年大手笔规划建设“生态示范市”,使这片土地迸发出无穷的进展活力。“生态莱西”“一个最适合人居与创业的现代化生态型滨河城市”的城市定位既增强了对外的吸引力,又增强了对内的凝聚力,使莱西成为观光与投资兴业的热土。1.2 经济进展现状1.2.1 经济总量2004年,莱西全市完成GDP(国内生产总值)145.83亿元,比2003年增长18.4%;地方财政收入4.1358亿元,增长33.4%;全社会固定资产投斐78.2亿元,增长49.8%;实际利用外资4.56亿美元,增长42.6%。1
6、2.2产业特征山东省莱西市是一个农业大市,近年来,莱西市始终把加快结构调整、构筑可持续进展的经济体系,作为经济工作的重点来抓。在经济结构上,突出新型工业化,坚持以工业化带动产业化、推进城市化、实现现代化。在农业结构上,不断壮大畜牧、蔬菜、果品、花生四大主导产业,加快膨胀六大农业产业链条。在工业结构上,大力培养食品加工、矿产建材、电子信息、机械制造、纺织服装与化工六大产业,突出进展食品工业集群,具备了承接国内外产业转移的良好基础。1.2 .3.固定资产投资特征2004年,莱西市固定资产投资达到78.2亿元,同比增长51%。投资12.8亿元,组织实施了52项基础设施建设重点工程。完成了梅花山生态园
7、二期、月湖广场二期、月湖清淤改造、潴河治理及烟台路、青岛路、文化路、上海路等城区要紧道路改造工程,硬化翻修城区道路47.2万平方米;铺设雨污管网2.1万米;铺装人行道板38.9万平方米;绿化面积47万平方米;安装路灯507基,城区亮化率保持在97%以上,城市功能更加完善。城市化水平达到45.1%,比上年提高了1.9个百分点。1.2.4 对外开放近年来,随着对外开放步伐的逐步加快,截至2004年第一季度以来,该市共批准外资项目34个,合同利用外资9822万美元,同比增长15%;实际利用外资4200万美元,同比增长21.5%;完成外贸出口1.06亿美元,同比增长25.2%。续建、引进内资项目105
8、个,投资总额31.8亿元,实际到位3.81亿元,同比增长18.6%o莱西市与日韩具有密切的经济协作关系,日韩是制造业强国,依托良好的区位优势、稳固的招商基础与优越的投资环境,莱西市有望建成承接日韩产业转移的制造业基地。1.2.5 城市消费市场特征截止2004年,全市完成社会消费品零售总额达42.6亿元,增长18.1%。其中,娱乐、餐饮业完成4.8亿元,增长16.2%o各类市场经营活跃,商品市场年成交额36.8亿元。人民生活水平不断提高。2004年全市城镇在岗职工平均工资为10732元,农民人均收入4850元。居民人均住房建筑面积19.5平方米,农村居民人均住房面积24.9平方米。1.2.6全市
9、居民存贷款状况类型金额增长2004年末金融机构存款余额(本外币)598409万元14.3%2004年末城乡居民储蓄余额(本外币)483440万元13.7%2004年末金融机构贷款余额(本外币)391990万元11.7%2004年末金融机构存款余额(本外币)523712万元18.6%2004年末城乡居民储蓄余额(本外币)425200万元18.4%2004年末金融机构贷款余额(本外币)364890万元8.%1.3 莱西经济的特点1.3.4 莱西整体经济逐年平稳增长莱西市近年通过创建国家生态环境保护模范城市,促进了全市经济、社会与环境的协调进展,使城市的综合素养与核心竞争力明显提高,同时也带动了国民
10、经济飞跃进展,更荣获“全国第四届县域经济基本竞争力百强县(市)”称号。莱西市近年国内生产总值(亿)1501005002001 年 2002年2003年2004 年19992003年,全市国内生产总值从70.05亿元增长到120.98亿元,增长了76%,地方财政收入从2亿元增长到4.74亿元,翻了一番,农民人均纯收入从3231元增加到4258元,增长了24%,2004年莱西全市完成GDP(国内生产总值)145.83亿元,比2003年增长18.4%;1.3.5 经济特征莱西市经济以外向型经济与农业产业化为突出特色,形成了以食品加工、化工、纺织、机械、矿产建材、电子信息业等为主体的工业结构体系,同时
11、,第三产业对经济增长的奉献率进一步提高,全市综合经济实力显著增强。1.3.6 生态建设带动城乡经济近年来,莱西市通过建设生态示范区、创建国家环境保护模范城市,城市面貌发生了显著变化,经济、社会与环境协调进展,城市的综合素养与核心竞争力明显提高。优美的城市生态环境与良好的城市形象成为莱西市最富有特色的品牌与亮丽的招商广告,城市知名度进一步提高,吸引了大批中外客商纷纷到莱西投资办项目,为城市的进展注入了强大的活力。1.3.7 ,园区成为外资投入的高度聚集区近年来莱西市调整经济进展空间,加速推进园区建设,以工厂进园区、生态在城区为目标,2004年,莱西市批准利用外资项目263个,实际利用外资8.39
12、亿美元,全市外向型经济在全市GDP中所占比重达到63%o世界500强之一的雀巢公司及韩国泰光制鞋有限公司等一批大型企业纷纷落户莱西,增资进展。1.3.8 城市经济外向度高2004年全市共引进外资项目968个,合同利用外资28.09亿美元,实际利用外资15.5亿美元,其中韩资项目分别占60.9%、65.5%、68.8%。2004年出口创汇6.5亿美元。1.4 莱西市城市进展规划特点14.1以经营城市的方式规划城市并实施了“积极拓展城市进展空间,调整产业布局,大力进展小城镇建设,带动农村经济与社会大进展”的战略。形成了“以市区为中心,以重点镇为翼,辐射带动通常镇”三个层面梯次推进的局面,为该市扩大
13、开放,加快经济进展制造了条件。1.4.2城市中心北移,城区规划面积的不断扩展莱西市城区进行新一轮规划,制定城市中心北移的进展方向,拓展了城市进展空间,将城区操纵规划面积由原先的152平方公里扩展到383平方公里,规划用地面积扩展到130平方公里,中心城区面积扩展到50平方公里。莱西市通过以城市规划调控城市资源,促进了产业集聚与人口集聚,壮大了城市规模,加快了城市化进程,进一步提升了区域核心竞争力,同时也有力地拉动了经济进展,为新一轮城市建设与房地产市场进展绘就出了蓝图。北部新区基础设施建设总投资19150万元新建二纵七横九条道路,通车总里程35公里,硬化面积79万平方米,新建大型桥涵3座,铺设
14、雨水管道55公里,污水管道27公里;总投资3488万元对上海路、长春路等道路与13个道路接点进行高标准绿化,绿化总面积达50.78万平方米;投资3850.3万元建设了绿化面积62.94万平方米的梅花山生态园一期工程,现已绿化40.6万平方米,栽植各类苗木16.97万株;投资2.2亿元建设了建筑面积4万多平方米的行政办公中心工程与占地13万平方米的世纪广场工程。1.4. 3建设生态滨河城市根据山东省建设山东半岛都市群的战略部署,莱西市将针对地处半岛都市群通向内陆的咽喉要道,“大青岛”辐射与拉动半岛都市群“桥头堡”的地位,根据当地的优势,莱西未来进展的城市规划建设要表达“显山、露水、透绿、出新”的
15、自然水乡特色,形成莱西特殊的城市个性与魅力,并着力规划绿色的城市生态体系,建设绿色道路、绿色小区、绿色机关,努力建设“城在森林中,人在花园中”的绿色生态型城市。把莱西建设成为最适合人类居住、最适宜创业进展的胶东半岛一流的现代化生态型滨河城市。1.4.4 加大旧城改造工程的力度近年来莱西市坚持旧城改造与新区建设并重的方针,加大旧城改造力度。累计投入改造资金6亿元,完成拆迁项目100多个,总面积200万平方米,拆迁了部分城中村、城中企业与城市破旧建筑物,解决了布局不合理、环境脏乱差的问题。同时,投资9500万元,建设了占地面积3.71万平方米的月湖广场与13万平方米的世纪广场,投资1800万元新建
16、了龙海公园、潴河公园及十余个社区广场,极大地丰富了市民的休闲、娱乐、文化生活。1.4.5 .加快城市环境基础设施建设在建设大青岛现代化国际城市的统一规划下,莱西市坚持高起点、高标准,不断加大城市环境基础设施建设与环境综合整治力度,使城市功能进一步完善,从而提高城市的知名度,促进经济的进展,另外更加快了城市道路建设。对城区40余公里的交通干线与街道进行了建设与改造,全部实行了硬化,铺设了彩色标准人行道20万平方米,新建交通干线4条。投资1136万元,完成了上海路、烟台路、青岛路、月湖公园、月湖广场、世纪广场的路灯更新及要紧建筑物的霓虹灯安装,使城市亮化再上新台阶。1.4.6 规划新园区拉动莱西经
17、济进展加快城市建设务必有经济进展作支撑,园区则是经济进展的有效载体与城市建设的重要内容。莱西坚持将园区建设纳入城市总体,一并规划,组团布局,同步建设。并把姜山镇、李权庄镇规划为面积5O平方公里的新型工业区,沿烟青一级路开放,建设一条经济长廊,形成“两点布局、组团进展”的格局。重点园区的规划,为城市进展注入经济动力,加快城市人口聚集,制造更多就业机会。1.4.7 观点:莱西市的商业进展水平与社会消费水平仍处于较低的水平,迫切需要更高品位的、新兴的商业模式来刺激消费市场。多项经济指标也说明,莱西市具有得天独厚的区位优势,位于青岛、潍坊、烟台、威海四大城市之间,交通四通八达,是胶东半岛的交通枢纽,随
18、着经济的进展、人民生活水平的提高,莱西的商业市场将有更大的进展潜力与进展前景。近年来莱西市政府一方不断加大城市环境基础设施建设的力度,使城市功能进一步完善,另一方面对莱西市的市容市貌进行大力改造,并不断对产业结构进行优化调整,大大地提高了莱西市投资环境的商业价值,也加速了莱西城市化的进程。优越的投斐环境将会吸引大量的外资投入,势必会加快莱西的商业进展步伐。莱西市城区进行新一轮规划,制定城市中心北移的进展方向,拓展了城市进展空间,先后建成世纪广场、行政办公中心等一批代表莱西城市进展标志象征,随着城市的进展,城市品位的提高,决定了城市务必能够提供较高档次的休闲、娱乐、购物的消费场所,而莱西目前的状
19、况难以满足全方位的要求,进展较高档的商场成为必定。近年来莱西市不断调整经济进展空间,加速推进园区建设,吸引了一批大型企业纷纷落户莱西,能够预测:园区的进展将会拉动莱西经济进展,加快城市人口聚集,从而带来庞大的消费群,有助促进与推动莱西商业、餐饮业、娱乐业的进展。2.莱西市房地产市场分析1 .1莱西房地产整体概况随着近年莱西市坚持高起点、高标准,不断加大城市环境基础设施建设与环境综合整治力度,使城市功能进一步完善,与新区规划建设等各类利好因素,莱西房地产得到迅猛进展,房地产开发量巨增,截至2004年莱西市完成房地产投资4.39亿元,比上年同期增长81%,占去年计划的146.53%。其中住宅投资3
20、.75亿元,比上年同期增长95%。商业营业用房及其它投资6376万元,比上年同期增长40%。2 .2莱西市房地产进展现状分析莱西房地产的启动相对其他周边市晚,最近3年才有了较快的进展。应该说,是城市中心北移拓展了城市进展空间,从而激活了莱西市房地产市场,带动了房地产市场的快速进展。目前,莱西的商品住宅主流均价在每平方米1200元1600元左右。楼型由以多层为主,另有部分别嬖的开发,别嬖的价格维持在17002800之间,多层以两室一厅与三室两厅为主,面积由100平方米-150平方米。单体别嬖以2-3层为主,面积200-300平方米,联排别嬖以150200平方米为主。莱西在售楼盘一览表名称地址开发
21、商规模(卅)户型(廿)售价(元/m1)绿茵华庭莱西新市府东500米青岛银泰房地产总建6万105120起价:1300天泰时代印象莱西市新市政府青岛天泰置业总建13万起价:2980西侧山水景园青岛路与梅花山前路交汇青岛银泰房地产总建12.5万255268(别墅)起价:1968枫林绿洲烟台路与上海路交界青岛欧美房地产总建8.8万81125起价:1318月湖豪庭文化东路月湖公园南门青岛宝景房地产106230起价:1860海U山庄青岛路7号青岛海星建筑总建4万144240起价:1318盛泰万象园上海路北青岛盛泰置业98128起价:1198盛泰山庄新市府正南600米青岛盛泰置业221248(别墅)起价:2
22、600香港旺角花园北京路与香港路交界青岛银泰房地产占地310亩244292(别墅)起价:2300润发新城北部新区的中心青岛润发新城总建35万253318(别墅)均价:2420御苑枫景新市府邻近青岛欧美房地产总建8.33万82132.均价:1300雅景园(二期)上海路南新市政府前青岛海星建设总建5.7388135均价:1168在城市中心北移的带动下,吸引了大批本区域以外的房地产开发商抓住城市新区建设的进展机遇前来投资建设。现时新区的房地产开发如火如荼,从上表能够看出,现时在推售的楼盘当中,以新市府区域板块的楼盘居多,如:新绿茵华庭、天泰时代印象、盛泰山庄、润发新城、御苑枫景等10多个小区,由于该
23、区域是莱西市未来的商务,生活核心区域,并与世纪广场、体育场,文化广场,相连,为莱西市区的最佳位置,具有很大的增值潜力,因此成为消费者购房的首选。2.3莱西市房地产供求状况2004年房地产开发情况一览表类别数同比增长投资总额4.39亿元81%施工面积91.19万平方米83%竣工面积33.6万平方米72%销售面积49.59万平方米87.56%观点:从上表反映出,2004年莱西市商品房开发建设投资逐年猛增,销售额逐年攀升,其中投资额较上年同比增长81%,施工面积与竣工面积较上年同比增长幅分别达到83%与72%,同时销售面积达49.59万平方米,较上年增长87.56%,这些指标综合反映了2004年莱西
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