工业地产开发流程013564507.docx
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1、工业地产开发流程013564507我国工业地产的进展面临新的历史性机遇,也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的进展空间非常巨大,将有更多国际机构投资到这一领域,未来潜力无限。一、工业地产理论及开发模型介绍(一)工业地产理论(1)工业地产的概念工业地产是住宅、商服与综合类用地外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物与附属物,工业类土地上建筑物通常包含工业厂房、物流仓库与工业研发楼宇等。简单而言,就是工业性质的房地产。(2)常规工业地产开发模式分类根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的四种模式
2、要紧有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式与综合运作模式。如下是工业地产开发模式分析。(1)工业园区开发模式在政府主导的前提下进行,通过制造有关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的特殊优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合有关条件的工业进展项目。基于区域经济建设、社会进展、百姓就业等各类综合因素考虑而设置,是促进区域经济进展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,也是我国目前工业地产市场的要紧载体如北京亦庄开发区,杭州经济技术开发区等,是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,同样也是我国目前工业地产市场的要紧
3、载体。在政府主导的前提下进行,通过制造有关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的特殊优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合有关条件的工业进展项目。(2)主体企业引导模式是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业,营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发,其要紧是围绕主体企业进行的开发运作,是企业产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区,在上海石化
4、龙头企业的带动下,做大做强石化企业,同时进行有关行业延伸及细化,继而达到整个产业链的完善与进展,为实现整个金山“大石化战略”进展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的集成与提高。(3)工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或者其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或者合资、合作经营的方式进行项目有关设施的经营、管理。获取合理的地产开发利润全球最大的工业房地产开发
5、商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台,吸引物流企业入驻,普洛斯只作房地产投资开发与物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质是依旧是房地产开发商。如普洛斯公司的开发模式,其在取得土地之后,进行一级开发包含基础设施的建设,二级项目以仓储设施为主,使用租赁方式销售,客户对象包含制造商、零售商与物流公司等等。之后,派出专业团队进行二级项目的物业管理与客户保护工作。普洛斯称之为“物流房地产”,即由普洛斯打造一个设施平台,吸引物流企业入驻,普洛斯只作房地产投资开发与物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质是依旧是房地产开发商。(4)综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主
6、体企业引导模式与工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。就我国目前来说,工业地产的开发模式要紧以工业园区开发与工业地产商模式为主,特别是工业园区的开发模式,在我国工业及工业地产的进展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业,其管理体制要紧有:一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体,并承担最终的损益;二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者者授权开发公司从事开发区内的土地开发与市政道路建设业务,开发公司作为土地开发的主体,并由开发公司承担最终的损益。目前,省级与国家级开发区通常使用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划与环境等因素的考虑,开发区或者者新
7、区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议,该协议尽管不一定具有排他性,但至少园区开发企业在土地开发与市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此,园区开发业务具有一定区域性,进入壁垒相对比较高。就我国来说,工业地产的开发模式要紧以工业园区开发与工业地产商模式为主,特别是工业园区的开发模式,由于其在很大程度上受到政府的影响,需要根据当地政府的政策应对,包含园区产业类型,土地出让与规划等因素的综合影响,在我国工业及工业地产的进展过程中起到了积极的作用。(3)工业地产公司运作工业房地产土地的批租年限为50年。目前主业为工业地产的上市公司要紧有鑫茂科技、空港股份、海泰进展、大港股份、张江高科、S
8、T运盛等。它们大多以经济或者高新技术开发区为基础平台,从事工业园区或者高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。工业地产公司最大的优势是经营业绩稳固,通常现金流充沛;享受工业土地增值带来的资产溢价;不受住宅地产政策调控影响。(4)工业地产的进展工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整进展的商业市场。随着这两年工业投资基金的兴起,特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高,投资回报日渐降低的情况下,越来越多的民营或者海外资金逐步向工业地产转移,使得这些独立的小型工业园区逐步兴起,而这样的园区往往更多考虑的是园区工业房地产的回报问题,这也就更接近于大家现在比较流行的
9、“工业地产”的概念了。(二)工业地产四大特征工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳固回报的四大特性。从运营的规律来说,工业地产租期相对较长、相对回报稳固。(三)工业地产要紧开发流程工业地产作为一门产业,其赢利点表达在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。有其独有的商业模式,包含工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。(四)工业地产成功开发要素工业地产如何成功,要紧从下列六个方面:一、首先是选址,分析区域市场环境与所在城市的核心竞争力。要先确定主导产业,围绕主导产业进行资源的配套,二级、三级的配套企业在哪种
10、情况下能够进来,熟悉企业需求与园区的产业定位及产业进展方向。跨国企业选址是从四个方面考虑的:1、寻求资源:自然资源、劳动力资源。2、寻求市场:追随出口覆盖的市场范围。3、寻求效率:提高企业在全球运营的效率。4、寻求战略机遇。市场分析。对本身城市的竞争力,环境的竞争力与区域本体的竞争力来考察,通常情况下把开发区分成成熟与马上成熟两个部分,马上成熟与成熟的开发区马上处置再生产业升级的阶段,开发区的分析。要对开发区本身的产业要进行分析,有什么龙头企业,能不能带动它的配套企业进来。产业分析。对一个产业来讲,首先要确定主导产业,一个是自己本身确定了,围绕它的主导产业进行资源的配套,二级、三级的配套企业在
11、哪种情况下能够进来,找到它的需求,本身的园区的产业定位与产业的进展方向。二、其次是定位,任何一个园区本身的定位是起决定性作用的。先要移植外部强势资源,培养内部特色优势,整合区域优势资源,形成园区本身特有的优势。在具体定位的时候,要考虑市场的导向、资源的整合、创新的能力。比如从定位的角度能够推断是制造型的园区、物流园区,还是研发型园区、商务型园区。定位,任何一个园区本身的定位是起决定性的作用,假如定位错了或者者是方向错了,你所有的东西都错了。定位一个是移植外部强势资源,培养内部特色优势,整合区域优势资源。根据本身有的能力,比如本身就是一个物流类的企业,能够把你的资源带到你所要进入的区域来,另外要
12、挖掘区域内部是否具有特殊的资源。把这两点结合起来,把区域的资源整合起来,形成园区本身特有的优势,实际就是吸引企业入住的理由,这样就会形成一个非常好的定位。在具体定位的时候,要考虑市场的导向,资源的整合,创新的能力。从定位的角度能够得出是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区,商务型园区,这样更有用一些,对一个企业的本身的吸引力更强一些。综合起来来讲,作为一个定位是两个方面,一个是借助本区域优势,进展工业园区,继而促进开发区的进展。确定园区选址及产业定位后,就要开始园区的设计及建造。工业园区的设计必需符合产业规划,只是类型的工业园区有不一致的注意事项。生态工业园区就必段有一个完整的排污循环再利用
13、的产业链。厂房可按不一致的企业需求建造为简易厂房、标准厂房或者钢结构厂房。当中各类类型厂房建造的标准也务必达标。第三是客户,要对目标客户进行细分。通常情况下,对客户的分析要从几个方面进行。一个是对现有园区企业与潜在客户进行分析;一个是从产业链的角度,包含对区域本身的主导产业分析,跟踪二级配套企业、关联企业的投资动向。另外要确立以商招商概念,对专业市场进行分析,考虑把市场与制造融合在一起,形成前店后厂的园区模式。客户分析。要客户进行把握,通常情况下,客户分析从五个方面来进行的:第一,现有园区的企业的分析,目前的开发区进了什么企业,同类的园区进了什么企业,这些企业本身的进展阶段,这些企业的进入是由
14、于成本、政策还是市场,这样你明白什么东西吸引它来;第二,有同区域企业搬迁的分析,在我们的很多的城市都有退二进三的概念,老的工厂都分布在市中心或者者市中心的地带,随着城市的进展要进行搬迁,你给它提供一个很好的场地,很好的硬件与软件的服务设施,吸引他到你的园区来,这样的分析也要分析透;第三,是从产业链的角度,如奔驰进入北京之后,围绕奔驰对他的产业链进行分析;第四,还要对国外的企业进行跟踪,跟踪具体的大的企业的动向,它的产业方面的动向,发现它投资的趋势,会带来关联企业的投资的动向;第五,还有以商招商的概念,还要对专业市场进行分析。任何一个城市,按照我国的规划与进展,都会规划几个专业的市场,这个市场本
15、身聚集大量的商家之外,它的上下游企业都会过来,比如说北京大红门的服装市场。第四是造势,通过挖掘潜在优势,制造市场,促进进展。首先确定园区营销的推广理念,搭建公关平台(政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台),创新传播渠道(网络、行业、户外、展会论坛)。要结合城市资源、城市特点,考虑产业经济与园区进展的与谐共赢。让客户意识到园区不仅仅提供厂房,更重要的是提供一种全新的适合企业进展的生活方式与超值服务。造势,挖掘潜在优势通过策划提炼制造市场促进进展,我想有这样一个过程。第五是产业招商。招商的核心是招商渠道的建设,可分为国内投资企业、国内异地企业、同区域企业,通过优惠政策等各类方式把真正需要的企业
16、招进来。以一个汽车产业链为例分析,一个整车的组装厂家涉及的产业链企业比较多,要把各个配套行业层层分解,找到适合园区进展与需要的零部件企业。产业招商定位之后,面对你的产业也好,面对你的行业也好,如何招商,以一个汽车产业链的分析为例,实际一个整车的组装厂家,下面产业链的企业比较多,涉及劳动各个配套的行业,从上到下一层一层的分解,会发现有什么零部件的企业会到你的园区来。有的在园区内配套,比如说发动机的生产厂,把一级的配套,把本身园区外的企业拿进来之后,针对他们招商。从招商角度来看还有一个很重要的因素是渠道的建设,要想成功的运营一个工业园,最关键的要素是招商,招商的核心是招商渠道的建设,能够分为国内投
17、资企业、国内异地企业,同区域企业,把真正想要的企业招进来。在招商或者者渠道拓展的基础上,对园区也要进行一定的推广,首先是确定了营销的理念推广理念,公关平台,四大传播渠道,由于城市有城市的资源,有城市的特点。卖产业是要宜根据城市产业的特点,你做的园区不仅仅提供的是厂房,不仅仅提供的是硬件的楼体,更重要的是提供生活,一种全新的适合企业进展的生活方式,还要给他提供超值的服务,我们规划园区的时候,首先把园区的配套设施的服务配套完整,整套生活必备的东西解决好了。当与外企谈的时候,他们把一些员工过来参观,最后发现有宿舍、有食堂、有公寓,员工很满意,很多的企业由于这个选择了该园区。从配套、服务的角度来考虑,
18、搭建了一个非常好的点。还有搭建三个平台,政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台。目前园区内刊、园区内部的网络,能够供园区内部的客户进行相互的交流,你再把有价值的信息传播出去,四大传播渠道,网络、行业、户外、展会论坛,这样会形成一个相对完整的工业园区推广宣传的一个体系,会形成非常实效,有针对性的园区。由于工业地产招商不是要有多高的知名度,要针对性与有效性,你的客户能不能找到你。六、最后关键因素是服务。要想成功的运营工业地产,更重要的一点就是服务。一是对政府与开发区服务,政府与开发区最需要的是推动产业升级,促进区域产业集群,产生税收。另外要为客户提供价值。客户有区域的价值需求,只要来园区就享受低
19、成本、优惠政策等便利。更重要是通过园区的管理,提供上下游的产业链与供应链,形成园区特殊的企业文化。要想成功的运营工业地产,更重要的一点就是你的服务,园区服务可分成两个方面,第一个层面是对政府与开发区的服务,这两类客户都要提供价值,政府与开发区最需要的是推动产业的升级,促进区域产业的集群,更重要的是需要税收。目前U谷的园区到今年年底是建成35万,去年提供给政府的税收是1.4亿,进驻的企业是不到100家,政府非常的满意。你给政府制造了很好的价值,你只有给政府提供价值,政府才会支持你,这也是我们进行工业地产进展最根本的,不能突破底线的原则。另外还要为客户提供价值,客户有区域的价值,这个区域价值本身就
20、有了,只要来这里就享受这个价值。低成本的优势,不仅仅是租金或者者是卖价低,更重要是通过园区的管理,通过熟悉它的产业链与供应链。高品质的园区,任何的企业都需要形象,要有园区的文化,形象的核心是文化。要做好增值服务,物业管理只是一个基础的管理,很多的企业需要增值,从哪个角度增值,如园区可成立了人力资源部,与园区周边区域的各个职校形成了战略的关系,招产业工人,继而拓展招中层,与工商、税务形成战略合作关系,为入园企业提供便利的,非常好的提供价值的增值服务,这种增值服务是园区持续进展非常重要的一点,由于最终的园区是形成企业的社区,要给企业打造一个家,社区里面有什么东西,只要引进来,符合企业的需求,确信会
21、有很好的进展。工业房地产开发流程第一房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或者合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记开发公司设立阶段的有关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二开发项目的立项与可行性研究房地产开发项目的立项与可行性研究阶段的法律程序1、选定项目,签定合作意向书2、初步确定开发方
22、案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告项目立项与可行性研究阶段的有关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三开发项目的规划设计与市政配套开发项目规划设计与市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管
23、部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合开发项目规划设计与市政配套阶段的有关税费1、工程勘察(测量)费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四开发项目土地使用权的取得取得开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让
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