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1、市场营销3296895369关注显示下一条I关闭涛声依旧我的梦在蝶化梦梦化蝶那遥远的思绪。导航日志我是一个凡人过凡人一样的日子平静而简单日子如流水一样的在我的生命中流失我坦然面对我知我的人生本当如此凡人的生活凡人的日子我在生活我在过我的凡人的生活。加博友关注他最新日志该作者的其他文章博主推荐有关日志随机阅读首页推荐房产销售30个房产营销策划案例“春之声”服饰广场营销推广及传播策略一，营销推广的目的与目标项目简介：”在水一方”是由重庆渝海实业总公司开发的一个房地产项目,位于重庆渝北区回兴镇（渝北区位于主城区东北部）,项目占地6万多平方米,建筑面积8万多方,容积率1.29,绿地率43%,座拥占地7

2、00多亩的宝圣湖.项目共分4期开发,30万方,要紧为多层及小高层住宅,规划户数1152户.小区内规划有两个网球场,1200平方米的游泳池,幼儿园,大型儿童游乐设施”翻斗乐”,800平方米的商业街与会所与湖岸码头.操盘精典回顾：宏佳公司是在九九年开发商拿地之初就介入了本项目的运作,在2001年”在水一方”推出之前,该地区的平均房价仅为700元/平方米.当时在决策层面对项目地块有三种不一致意见:一,不能做:认为位置偏远,交通不便,重庆消费需求尚不能支持郊区化置业,项目风险太大;二,做,但要等到五年后才能启动:认为重庆要形成郊区化置业与需求引导至少要等五年,现在开发还为时过早;三,做!宏佳公司认为能

3、够引入“5+2”生活模式作为项目操作主题.我们认为项目操作并不在项目远近,也不是人为地猜测市场是否有需求潜力,而是要思考能够在这块地上建什么产品,能否引导与挖掘市场需求.通过周密的分析与前期的市场调查,我们发现“5+2”生活模式在重庆尚属空白点,而本地块的各项条件与“5+2”生活模式很吻合.度假型物业定位出台：“5+2”生活模式是指在我司提出的“5+2”生活模式得到认可后,我司便又发现,单纯的“5+2”生活概念思路还比较狭窄,因此我们又将其发散为度假的概念,这样又把目标客户层面拓宽.为此在产品策划上务必要舍弃传统项目以二室与三室为主力户型的定位,而将主力产品户型定位为一室一厅户型为绝对主力户型

4、,同时在户型细部设计上,考虑到业主的度假性质,故引入了大阳台的设计,增加户外空间,使室内与室外空间能更好的过度与衔接产品更加原汁原味.”日内瓦湖滨小镇”思路诞生：围绕度假物业思路,我司认为要成为一个真正的度假物业,必定要在产品设计上特别是景观设计上要更加具有针对性,为此我们以瑞士风景名胜日内瓦为喙头,提出了“日内瓦湖滨小镇”概念,加强对社区沿宝圣湖岸的设计,强调亲水性,设立了湖滨公园,码头,并增设了诸多湖上游乐设施,使项目旅游概念更足,对外界而言,在水一水真正成为一个具有魔力的世界.形象策动,示范效应：同产品促销一样,我们认为房地产营销也靠品牌,靠形象,靠到位的推广,而塑造品牌的目的是提升形象

5、.通过周密的市场调研,与认真分析项目地块特征,地块所处地理位置,2001年3月,我们提议本项目由“格林梦家园”更名为“在水一方”,并专门为之设计了一套VI基础与应用设计方案,全面导入CIS,通过形象塑造提升项目知名度.通过对国内大盘的考察,我们还提议在本项目地块前修建一个占地6亩的“意境区”,并在“意境区”内作特色规划,从每一个细节入手,全面导入VI,打造全新形象.轰动造势,求认知,求认同：2001年在经开大道通车之前,在常人看来,渝北地区的交通并不方便,因此在项目准备前期就有许多业内人士并不看好该项目.我们在通过周密的市场调研后,认为假如项目作为普通住宅在该地段推出,劣势是显而易见的,如何引

6、导与挖掘市场需求是我们操作本项目的关键.在项目组的精心策划下,我们首次在重庆提出“5+2”生活模式,塑造项目全新理念.2001年6月,在水一方第一期试探性广告面市,广告以“低总价,低月供,优美的湖景”总价5万元起,月供236元起”为诉求点进行市场试探,第一次面向市民提出“5+2”生活模式,在业界与媒体引起轰动.主题促销,引起轰动”在水一方”项目形象创立以后,通过前期在报媒广告上试探而得到的轰动效应,我们按整体策划方案转入第二阶段的品质宣传阶段.在报媒广告方面,我们要紧采取了软文宣传为主,硬广告为辅的策略,从什么是“5+2”生活模式入手,在市民中逐步树立对项目的认识,并辅以公关活动进行推广.20

7、01年10月在市房交会上首次亮相,当天登记客户达1200多人,成为此次展会最受欢迎楼盘之一,同时,在此次展会上,我们通过对项目规划配套及品质调整,扩充项目“软性”附加值,在展会上以1350元/平方米的均价进行试探,受到市场追捧,因此我们大胆调整价格体系.2001年10月,”在水一方“参加“重庆市十佳人居精典住宅小区”评选活动并荣获金奖.公关活动,丰富内涵：”在水一方”推出后,我们相继策划了看房一日游”,“夕阳红歌舞艺术节，“渝海地产&12539;新年音乐会”,”在水一方泛运动会”活动,在业界引起强烈反响.在业界与市民的强烈呼吁下,宏佳公司在万豪酒店组织召开了”在水一方项目营销策划”新闻公布会,

8、又一次为“在水一方”项目营造了新闻热点.后记：2001年11月,市场期待己久的”在水一方”如出嫁的新娘终于掀开面纱,于开盘当天创下销售299套的销售奇迹,A组团当日售空,从而引起市场与媒体的广泛关注,并带动进一步的销售热潮.2001年12月8日,C组团开盘,我们及时调整价格策略,在价格相对A,B组团有所提高的情况下,当天迅速成交86套,场面火爆.2002年3月,在市春交会上,A,B,C组团已全部售罄.天河花园整体策划报告书前言I1 .市场分析21.1. 区域市场分析21.2. 定向市场分析41.3. 项目分析514竞争对手资料分析71.5. 项目周边配套状况151.6. 项目企划思路152 .

9、项目市场定位202.1. 场定位202.2. 项目形象定位222.3. 目标客户定位242.4. 目标市场细分282.5. 目标客户313 .销售策略建议323.1. 市场气氛培养323.2. 促销手段建议343.3. 付款方式建议394 .宣传策略404.1. .媒体选择建议414.2. .宣传主题434.3. 广告创意及诉求474.4. 广告宣传推广策略484.5. ,媒介的组合策略49结束语51前言.敝司成立专项小组,以专业的市场调研为基础,根据整体市场的现状与区域市场的特性,发掘项目的优点加以专业发挥,配合贵司尽快完成项目的销售目标.1 .市场分析1.1. 区域市场分析天河区位于广州市

10、东部,东与黄埔区相连,南濒珠江,西南接东山区,北连白云区.总面积147.77平方公里,人口41.8万人.天河区交通四通八达,是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通.全区有中山大道,黄埔大道等63条要紧干道,广深高速公路共穿东西,广州火车东站与地铁号线天河终点位于区内.天河区是广州著名的科研高教区,有超过22所大专院校,34间科研院所,15所中学所职中,61所小学,95所幼儿园.区内社会保障事业进展较快.由于城市中心东移,天河区作为新兴区域,也就成为了广州市商品楼集中地.天河区楼盘分布相对集中,要紧分布在以天河北,员村,天汕路,东圃为中心的集中区域.随着城市向东移的规划现状日渐成熟,有关新城

11、市中心的利好信息不断展示在人们眼前,故天河将进展成为以天河政府为中心.天府路为中轴线的新城市中心,根据其进展的特点,东移重心将会沿着中山大道沿线进展起来,而黄埔大道沿线则由于工厂,企业众多,村落范围广阔等负面特点,使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍.1.2. 定向市场分析员村位于天河区南部,毗邻天河公园与天河区政府,地理位置优越.邻近工厂较多,居民较为密集,消费群体以工薪阶层为主.随着多年进展,该外来人口越来越多,逐步进展成了外来人口聚居地,由于天河区政府的搬迁与落成,使该区的环境与市政设施得到了逐步的完善与健全,加速了区域房地产业的进展,吸引很多在城东工作的人士在此置业安居.

12、由于房地产业进展的不成熟,与管理制不完善的原因,致使该区城内开发了很多不一致性质的房地产,有商品房,安居房,集资房,宅基地等,成了广州市典例,区域市场竞争十分猛烈.员村,作为新城市中心的一部分,在规划进展或者房地产进展都有其特殊的一面,正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远,原因不明而喻.但由于临近天河区政府,员村有特殊的优越性,而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划进展与经济繁荣.因此,位于天河区政府门前的员村,还是能够借助天河区新政府落成这一东风,使在规划,配套,环境等方面得到更大的改善.1.3. 项目分析1 .项目名称:海景中心2 .项目规模:由2懂28层构成3 .推

13、售情况:现推都景轩,海都轩的728层4 .宣传主题:只交一成,即做业主5 .价格40765598元/m2,均价4708元/m2（复式）42287289元/m2,均价6255元/m26 .装修标准:一级一类装修（高级锦砖地面,双面豪华门,全景落地玻璃门）7 .优劣势分析优势分析1,本项目由海景公司开发,进展商实力雄厚,能给买家充足的信心.2,位于广州新城市中轴线,进展潜力巨大.3,临近珠江新城,可尽享区内的成熟配套.4,地处交通主干道黄埔大道与华南大道交汇点,交通十分便利；5,项目以准现楼发售,增强买家信心.6,社区配套设施较完善,有学校,医院,市场,天河公园，赛马场等；7,户型可供选择多；8,

14、有停车场,物业收费合理.（2）劣势分析1,珠江新城配套设施仍然未成熟,进展尚须时日.2,近期周边物业市场销售情况不活跃.3,竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强,形象己经广为人知.4,由于项目档次与周边物业无区隔,其销售对象竞争猛烈.5,项目三面被楼宇包围,景观被遮挡了一大部分.6,外来人员多,治安问题多,影响买家心理；7 .紧邻主干道旁,噪音大,空气污染严重；8 .缺乏商业气氛,社区配套不成熟；9 .周边楼盘较多,竞争猛烈,影响销售；10 .无小区花园,缺乏生活大自然气氛.11 .三房单元无主人套房,成为其要紧抗拒点14竞争对手资料分析对手一1 .项目名称:侨颖苑2 .项目规模油3懂12层

15、及一幢9层构成3 .推售情况:现推C栋ClC4梯的312层,B2栋的212层4 .宣传主题:新天河,新市民,新文化5 .价格:44815145元/m2,均价4655元/m2（复式）56686195元/m2,均价5861元/m2（最新价格）6 .装修标准:一级二类装修7 .优劣势分析优势分析该楼盘己为现楼,可即买即入住,易于吸引买家入住；价格较同区域其他楼盘为低,有竞争优势；位于内街,可避免主干道噪音及空气污染影响,但亦可方便出入主干道,属旺中带静,有一定的升值潜力；进展商知名度较高,能够给买家一定的信心支持；劣势分析周边外来人口较多,人流更杂,治安环境较差,影响买家购买心理；楼盘周围环境欠佳,

16、影响楼盘档次；户型设计通常,凸柱位较多,影响使用率；外立面缺乏特色；建筑密度较大,楼距较密,私密性较差对手二1 .项目名称:紫林居2 .项目规模油3懂连体9层构成3 .推售情况:现推C-H座的39层4 .宣传主题:品味家在公园旁的舒适与休闲5 .价格:45116208元/m2,均价5320元/m26 .装修标准:一级二类装修7 .优劣势分析优势分析该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘,且内部环境优美,易于吸引买家购买；邻近交通主干道黄埔大道,交通特殊便利；该楼盘紧靠天河新区府,天河公园近在咫尺,对楼盘档次的提升有莫大的帮助；建筑设计为无电梯低层住宅,且物业收费低廉,对买家有极大的吸引力；小区缺乏

17、中庭花园,吸引力欠佳.劣势分析该楼盘部分单位靠近马路,受噪音影响大,空气污染大,影响销售；周边外来人员多,且经常有治安事件发生,影响买家入住信心；该楼盘周边生活配套设施不齐全,且多为装饰材料店铺,影响楼盘档次；户型设计上有一定的不足,有凸柱现象；规模小,难上档次.对手三1 .项目名称:天一庄2 .项目规模油12幢高层构成3 .推售情况:现推玲珑阁,锦茵阁的778层4 .宣传主题:天然高台全封闭绿色小区5 .价格:50195802元/m2,均价5393元/m26 .装修标准:毛坯房7 .优劣势分析：优势分析为同区域少有的大型住宅小区,易于吸引买家购买；小区规划内有大型绿化建设,且内部配套设施齐全

18、,楼盘棕合质素高,升值潜力大；能巧妙地利用岗顶地势抬高之特点,因应使用特殊设计,令本楼盘拥有鲜明卖点；邻近主干道,但又有一定的距离,且有小区路围绕小区四周,令住户在享受安静环境的同时又可享受便利之交通.劣势分析周边同档次的对手楼盘多,竞争压力大；本小区外部建有一幢高层建筑,有碍整体建筑美感；周边外来人员多,治安管理有隐患；周边生活配套设施不完善,难以满足住户日常生活需求.对手四1 .项目名称:恒安大厦2 .项目规模:1幢连体30层3 .推售情况:现推恒乐轩525层4 .宣传主题:一点一滴令为生活细节设想5 .价格:42185980元/m2,均价5102元/m26 .装修标准:毛坯房7 .优劣势

19、分析：优势分析位于主干道旁,交通方便,出入市区方便,有一定的升值潜力；户型设计方正有用,间隔使用隐梁隐柱设计,方便住户日常生活；虽为单体楼,但内部配套设施齐全,有助吸引买家购买；南向单位可享受一定的绿化景观及安静环境,有利于销售.劣势分析位于主干道旁,受噪音影响及空气污染严重,影响买家购买意欲；楼盘门前外来人员较多,出入欠缺安全感；楼盘周边相同类型的对手楼盘较多,销售上有不小的压力.1.5. 项目周边配套状况1 .社区配套大学:暨南大学,华师大,民族学院,广州市环境保护学校中学:四十四中学,华师大附中,天华中学小学:昌乐小学银行:中国建设银行饮食:云景酒家,中意食庄,食神等.康体:天河体育中心

20、,羽毛球馆公园:天河公园医院:华侨医院,市六医院2 .交通状况23路车陂一梅花路504路西洲白云路39路员村一豪贤路518路棠下一广园西瑶台53路员村一宝岗大道540路怡景新村一瑶台177路员村一广州东站542路怡景新村一瑞宝村221路保税区一江南新村550路绢麻厂一广州火车站243路员村一文化公园813路员村一火车站245路保税区一农林下路882路保税区一彩虹桥脚284路员村一广园新村886路员村生活区一机场生活区296路员村一南湖游乐园1.6. 项目企划思路由于项目为广电成熟生活区物业,拥有优良的先天条件.但日前区域的外部条件劣势较为明显,故如何做好项目的销售企划工作,将是项目能否取得成功

21、的重点.从以上对市场与项目的懂得,我们初步得出下列的企划思路：1 .充分利用先天优越的交通环境项目的交通环境较为优越,故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个”天河中心区宜商宜住精品公寓典范”,塑造特殊的品牌形象.2 .改善现存规划中的不足项目作为单体楼在市场上竞争力不足,务必做好一切细致的规划,与现有的广电成熟社区结合起来成为整体,使现有的资源得以充分合理的利用,提高项目的综合素养,树立大型生活区形象,在市场上立于不败之地.3 .把握市场需求,迎合买家心理随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后,供方面临的严峻问题就是,产品的消费是否迎合客户的需求.因此,充分把握市场,迎合消费者的需求心理,提倡

22、新现代的生活居住概念,才能更有效地促进销售.4 .加强区域性宣传,吸引人流由于项目周边同档次商品房项目不是市场热点,客流量低,故如何吸引更多的客户到场,是项目成败的基础条件.故此,在户外媒体,销售网点,单张派发方面应加强区域性宣传,增强传送项目信息的途径,以吸引大量人流.更重要一点是宣传区域唯一至大型社区概念,由于社区概念是目前消费者首选，这也项目是否成功的关键.5 .营造现场舒适环境,引起客户购买冲动在吸引大量客流后,现场环境的好坏便是销售能否成功的关健.项目应当在规划设计,园林绿化,现场包装,接待中心,示范单位等方面营造一个非常舒适的内部环境,配以销售策略上营造的热烈买卖气氛,力求迅速打动

23、客户的心,促进客户成交.6 .在宣传及销售上表达项目的规划前景由于员村一直以来给外界的形象是环境较为杂乱.如何消除这一不利因素,把规划中的利好因素特别是新区府落成等,呈现在消费者面前,需要在宣传及销售上重点把握,并在软性宣传,宣传资料,人员培训等方面重点加强.7 .表达“以人为本”的经营理念面对多元化的目标客户,我们务必抓住人的特点,规划设计更加“人性化”.项目不但应在规划中力求细致,完善,在设计中多考虑人对居住环境要求,还可在企划营销中表达以客为尊的诚心与“以人为本”的理念.通过融合项目“以人为本”的经营理念,能够把握更多潜在客户,打动他们的心,促进成交.8 .找出项目“个性化”的形象客户对

24、品牌的认知程度往往取决于品牌的个性,没有个性的商品品牌极易在市场中流失.通过对项目的分析与懂得,挖掘内在优点加以策划包装,提炼“个性化”的项目形象,能够大大提高项目的知名度,提升项目的附加值,从而促进销售业绩的提升.从以上几点企划思路出发,我们将对项目的市场定位,规划设计销售策略等方面一一作出建议,期望做出一个有特色的,成功的精品项目.2.项目市场定位2.1 市场定位员村邻近的楼盘可谓良莠不齐,档次不一,而且价格相差悬殊,能够说”一路之隔,楼价翻一番”.位于项目北边的黄埔大道上及中山大道上高档楼盘较多,规模较大,规划有致.如翠湖山庄,东晖花园,新世界东逸花园,福金莲花园及天河公园一带大大小小的

25、楼盘在97年,98年卖得特别红火,恰是跟上了广州城市中心东移的利好炒作,政府投资一个多亿资金全面建成天河公园及天河区政府迁至天府路新址,令这带楼盘销售如虎添翼.但随着广州城市快速进展,房地产市场呈现出多方位热点,如地铁热,山景热,江景热,市政配套热等,因此98年以后上马的项目已没有了当时的风光,区域市场热点己被淡化,再加上高架桥对住宅环境的直接影响,如天一庄,福金莲花园后期,紫林居及恒安大厦等项目的销售进度都因此变得相当缓慢.因此,本项目的区域划归应与珠江新城一一未来新城市社区紧密挂钩,淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提.细分析项目相邻的楼盘,其中要紧有天一庄,恒安大厦等都是单体商住楼,缺少

26、园林绿化,且临近黄埔大道交通干线,噪音污染无法回避.而本项目与他们相似,故此,项目能不能够在区域中独树一帜,决定其能否在市场竞争中脱颖而出.唯此,结合区域市场情况与自身特点,敝司建议塑造特殊的品牌形象天河中心区宜商宜住精品公寓典范”以此定位入市,充分迎合市场,继而突破市场,形成本区域的最大热点,当然,要达到这样的目标,务必需要合适的规划及硬件配合.在下述项目建议中会逐一阐述.结束语就项目本身现存的规划设计而言,结合适当的价格定位,理应能够保持一定的销售业绩.而关于上述的项目建议,敝司认为势必能够较大程度地提高项目的综合素养,提升项目知名度,既成功推出市场,又能为项目以后各期的销售推广打下坚实的

27、基础,并使项目成为区域的指标性物业.基于敝司对项目介入度不足,本策划案的建议尚属探讨阶段,待贵司认可本策划的整体思路后,敝司将与贵司全面商讨后再另案补充实操性更强的方案,望贵司见谅.随着对本案规划建议的不断深化,敝司有信心将贵司项目做成天河区的精品楼盘.2002年明都.锦绣苑行销企划案很多人都等着买现房,想看着这羞羞答答半摭琵琶半摭面的楼盘造好了毕竟是啥样,看清晰了再下手,急于出手的烫手资金还有很多,这就是潜在的市场,湖城各楼盘也都在作各类应对,都在考虑策划一些新点子,以迎来2002年现房阶段消费者买楼引起的第二波高潮.消费者房产投资越来越理性,置业越来越有选择余地.除了楼盘本身货真价实外,需

28、要加上优秀的营销策划,才能起到推波助澜的作用.质量,环境,都成了可观赏可触摸的事实,不似往常只是口若悬河,信誓旦旦的承诺,只是精美样册的诱惑,而成了一种能够丈量的诚信,一种能够触摸的生活,开发商不必再多费口水,消费者自己会去看看,开发商能够直接邀请业主来现场看看自己未来的新家,提早感受一下想象中的那种锦绣生活！今年的房地产广告,特别是报纸广告,全国都在整顿,工商局对广告审查很严格,上一次华源.城市花园打的关于总统套房的广告,由于用词不当,就受到了工商局的查处,他们认为此广告对消费者有误导作用,像星级宾馆,总统套房等用词均属不客观,后来被罚款并要求重做.我们初步策划了下列一些主题广告供选择,以配

29、合明都.锦绣苑一期最后的施工,竣工,及交付全过程,这只是一个主题层面上的内容,有些实际的东西需要明都把自己在营销过程中的一些新举措融合上来.一,报纸整版广告：1,诚信明都,锦绣明都明都锦绣苑重点承诺（以一个金钥匙作底）关于明都锦绣苑重点承诺1,严格按照规划红线施工,保证日照间距达到1:1.25,2,保证绿化率达到来40%以上，3,配套齐全,有地下车库,幼儿园,会馆,中心广场,游泳池,网球场，4,不做虚假广告,销售面积严格按照国家规定标准执行，5,保证“五证”齐全，规范操作，6,保证交付时向客户提供住宅质量保证书与住宅使用说明书，7,严格按规定选材,不使用“三无”产品，8,严格按照浙江省实施的中

30、华人民共与国消费者权益保护法办法保修，9,物业管理,香港怡高担任物业顾问,国际物业管理水平,湖州本地物管收费标准.（明都.锦绣苑的实话实说）：诚信是一种品牌,一种精神；而今天,关于明都锦绣苑的全部业主来讲，诚信更是一种观赏可触摸的东西.阳光,空气,绿地,明都的保障.从一个城市来,到一个城市去，诚信,贯穿明都始终.2,锦绣家园,不再只是想象（想象篇）关于家的想象,我们每个人都有，住在市中心,想象自家窗前能有一片白云；住在市郊,想象自家门前有一块绿地；再过几年,我们可能都住在乡下，想象届时屋前屋后都有了自己的花园；而今,我们将住在明都锦绣苑,一切不再只是想象.3,成家立业新思维一明都.锦绣苑（WT

31、O篇）中国己加入WTO,湖州,全球贸易不可或者缺的角色，她的经济地位也不容忽视.湖州,位于经济发达的长江三角洲地域.她,将作为上海乃至全世界的一个经济后花园，将日益显示其生产加工基地的重要性，个人办厂与投资兴业已成趋势，在湖州,西面是外商投资的领地，惟有向东,才是湖州创业者的理想家园，东面有南潺,织里等私企发达地区，家居明都锦绣苑,创业在东门外，将是您最理想的创业模式.选择明都,路路皆通把您的家安在明都锦绣苑；一种新的投资趋势,一种新的购房理念，一种新的品位人生,创业者的新思维.东门二里桥明都锦绣苑，自古繁华锦绣地.4,爱美之心,我家有之明都.锦绣苑环境篇关于环境绿化,最好还是几句老话：明都锦

32、绣苑提出”先造园,再造房”的环境优先法则.环境优先法则表现在开发商在拿到土地规划图时，建筑设计院与环境设计院共同参与整体规划设计，真正做到环境与建筑的与谐统一,相互依托.为配合明都锦绣苑的方式建筑的法式建筑风格，作主题设计的“布拉格春雾罗马夏季风，“香榭里秋色”，”帕特农山雪”四大主题景观，以一年四季轮回的意境围绕中心花园,使之成为一个整体.明都锦绣苑的环境设计还表现在内外环境结合考虑，社区沿二里桥路后退职15米,沿湖东路后退4米，沿龙溪港后退15米用作绿化处理,使社区外围树立了绿色屏障，与社区内部的四大主题景观与一个中心花园遥相呼应.明都锦绣苑配有标准硬地网球场,时尚健康的生活形态随处可见.

33、2002年明都.锦绣苑行销企划案接上页5,一个行走的城市,一个令您驻足的楼盘（行走篇）今天,我们这个城市无时一刻不在行走湖州是个在行走的城市向东,向西,哪是湖州的方向！人心所向,就是新方向.让明都.锦绣苑告诉您，那是这个城市的方向湖州,一个行走的城市！明都,一个令众人驻足的楼盘！6,举头望明月,低头思明都（夏夜篇）从小,我们陶醉于夏夜的蛙鸣,静谧的夜色,迷人的月光，仰望星空,繁星点点,月光如水,向你我倾泻,人生如梦一刻.一切将在明都.锦绣苑出现,梦幻家园,锦绣家园,入住明都.锦绣苑,在她宽敞迷人的中心广场,中心公园与细心雕琢的林间绿茵小道漫步,您就能享受到一种十九世纪才有的怡然浪漫,桃源诗意,

34、与风轻拂,让你在内心里体会到明都.锦绣苑刻意追求的那种极致风韵,她,正契合您童年时代有过的梦幻与遐想.因此,您现在思念明都.锦绣苑的理由就已经很充分.现在,夏天快到了,梦与真实就差一点点,明都的夏夜,是您的夏夜,锦绣时刻,浪漫时刻,一个可举杯的时刻,倾诉内心秘密的夜晚.东门二里桥,周围没有高楼大厦的围堵,走在城市的边缘,繁华的都市音乐断断续续,不远处却又传来蛙鸣声声,身在明都.锦绣苑,淡雅的思绪如月光,在您的小空间里,您能够尽情张开心扉,能够尽情倾诉,每日每夜,向着您的爱人,述说您心目中的锦绣未来.7,湖州的“四个现代化*明都.锦绣苑率先实现:(1)园林式绿化.明都.锦绣苑坚持”先造园,再造房

35、”的环境法则,高于40%的绿化率,令整个小区春意盎然,自然锦绣；(2)物管国际化.有着外资背景的开发商,聘请国际知名香港怡高物业管理公司作物管顾问,带来超前的国际房产开发理念,国际水准,专业品质.间距保证全亮化.1:1.25的日照间距,您能够实地丈量,高于国家标准,诚信明都,锦绣明都,明媚阳光全心照耀您,不管何时何地,层高层低.(4)宽带接驳科技化.二十一世纪是资迅的时代,Soho办公一族是趋势,高效率的通迅设施己成为必定选择,明都.锦绣苑宽带接驳,科技无限,前途无限,成就您的辉煌事业,保障您的锦绣未来.8,看看样板房,迎接新生活(为工程交付而作)买房也是一种相亲,更是一种生活的缘份!！缘份有

36、的时候的确是很奇妙的,有的时候明明近在咫尺,也有可能被你错过，直到某一天,当你亲自见到她时,内心才会不由自主的一动.而今,明都.锦绣苑己全面亮相,面纱己经掀开.一流设计师精心设计,更兼国际水准的建筑师完美打造小区环境.整个楼盘,有十余种风格各异,魅力非凡的居家格调，明都.锦绣苑全新奉献,再次让您豁然开朗，从中去梳理出新生活的全部灵感.缘分,早己经存在，精彩,从现在开始.9,亲亲你的家,问问你的心二,报纸小广告(为商铺推广而作)：1,精明的商人推断永远不可能错选择在明都.锦绣苑行商做生意,对面绿色车站人流的集散效应,能够为您省却许多搬运费,开阔对马路的商铺空间,有着意想不到的广告效应.做生意,需

37、精打细算,精明的商人自有自己独到的推断.2,成功的商人是由于他们选择了成功高空间的气势,成功商家的气魄,特殊设计的明都高一层商铺,6米层高,您能够在此尽展您的商业才华与想象力,成就您的一番锦绣事业,两层的空间,一层的价格,明都.锦绣苑高一层商铺,为成功的大商人度身定制.3,近朱者赤,近高者赢！与成功的大商家为伍,你才能有更大的进展,昔日孟母三迁,今日入户明都,选择与众不一致,投资捷足先登.理性投资,理性置业,伟业,就是这样默默开始的.明都.锦绣苑,稀贵商铺所剩无多,余有少量经典保留.动心价格:每平米XXXX元起.东门二里桥,自古繁华锦绣地.4,明都锦绣苑-湖州的小温州曾几何时,温州人前店后家的

38、商业模式制造了温州奇迹,在明都锦绣苑,你也完全能够成为这样的新型商人,想跟温州与厦门的成功人士通常享受生活,享受成功的品味吗!选择明都商务房经营物业,另外选择明都锦绣苑买住房,您就能实现您的温州商人梦,您在购房时还将享受特殊优惠.做明都业主,创锦绣事业.明都商务房自开盘以来,现已销售过半,马上告磬.独到的高六米两层式设计,优越的地理位置,将使您的投资具有丰厚的回报.（图）5,快乐的织里人：城市版图进一步向四周扩散,往东看,织里镇区版图正在向湖州靠拢,东门明都锦绣苑成了理想的家居小区,精明的织里人,又有了先行一步的新思维,选择明都锦绣苑,居家工作两方便.织里人吃苦耐劳的精神正在影响着全体湖州人,

39、创业时代,创业选择,很多新一代的成功商人与企业经营者都有选择了明都锦绣苑,明都锦绣苑带给您的将是一种创业新选择,住在明都锦绣苑,创业在市郊,五分钟,五块钱,来去都是有车族的享受,创业人生路,快乐织里人,来自明都锦绣苑的报道.（图）6,成本,应该这样算!！有人说,住在明都锦绣苑,交通成本,上下班时间要比其他楼盘成本高,算盘打错了,明都锦绣苑交通之便利超过任何楼盘小区,出入便利就是时间,就是效率,就是金钱,若您选择在明都锦绣苑商铺开展经营贸易,商业广告效应更是不容忽视,这也是金钱!其他的,我们不说了,您自己去算吧!或者者,让我们一起来盘算盘算这里面的成本效益.7,谁在跟明都较劲是明都自己!！一个精

40、品楼盘的诞生,取决于精益求精的设计与施工,明都锦绣苑,争分夺秒,一刻不懈,一砖一瓦精心打造,一草一木巧秒构思,一个锦绣楼盘横空出世,明都锦绣苑在跟谁较劲明都不跟谁较劲,是明都自己.三,报纸软性广告:（共5篇）能够参看上一次提交的明都策划软性文章,但稍做调整.四,两个建议：1,能够考虑策划出版一期钱江晚报湖州地区报道,一整张,发行量现一万份,要紧针对湖州城区,与织里,南沼,彩色版面,设计印刷发行共一万元.2,在交付阶段某夜晚在锦绣苑新的小区广场上放激光焰火,以示庆祝，此举能吸引人气,同时扩大影响.锦绣苑小区大,广场开阔,能够开展此活动.在重大节日如中秋节前后,要紧靠近10月26日承诺交付日的日子

41、里开展,能够最大限度吸引广大群众注目参与.2003年北京房地产十大营销经典回顾作者:谢长风关于京城楼市来说,2003年是多灾多难的一年.先有百年难遇的非典,而后121文件闹得风声鹤唳.停止审批别塞用地,更是导致许多开发商慌慌张张上马项目.相关于前几年的房地产的好光景,真是恍如隔世.在营销上,2003年是一个寂寞的年头.去年张宝全征集案名气势宏大,锋尚的告别空调暖气更是使张在东名声大噪,梁家辉秀得东方银座一片银光,向左走的左岸工社在销售上走到了前头.相形之下,2003年的经典之作就少得多,而且能够象苹果社区征集案名使整个项目脱颖而出的更少.但是2003年依然产生了自己的英雄.由于这些楼市英雄,使

42、寂寞的2003还没有变得冷清.我们不能免俗,依然按照十大的体例排出了今年经典营销案例.1,炫特区70年代激情夜假如没有人一夜暴富-尽管人数少得可怜,也许没有那么多的人买彩票.作为中国财富的密集地,作为中国目前速成富豪的摇篮,假如楼市不产生传奇,那么这个市场也未免太让人丧气了.作为相对平淡的一年,2003年楼市之因此依然充满想象力,幸好有了炫特区.炫特区之炫缘于70年代激情夜.将70年代的一些东西比如小人书,永久牌自行车,雷锋的照片摆在一块展览到底是文化活动还是营销活动整个活动搞完了观众连炫特区三个字到底是什么东西都不明白这算哪门子宣传方法炫特区的回答是:房地产营销.今年1月IO日炫特区在西单L

43、CX广场组织了宣告项目正是投向市场的“70年代激情夜”活动.现场的人数高达数万人,而且几乎是用一种宗教般的虔诚参加活动.当晚在网上关注炫特区所挑起的70年代生人的网友高达60万人.70年代激情也这样一个看上去完全是公益活动的策划,帮炫特区找到了自己的忠实客户群-由于客户关于炫特区的认同不仅仅是产品因素,更多的是情感因素.一个客户“爱”上的项目不可能不成功.炫特区就是凭借着首都时代广场的这次活动一炮打响,而后一发不可收拾.一一个小户型项目却成为今年楼市中销售额最大的项目之一,实实在在2003年度的一大奇迹.连续激情夜的风格,炫特区以后还举行了数次类似的活动:朝阳公园非主流音乐节,万圣节纯白夜,与

44、被阚军先生誉为今年最佳策划的免费观看黑客帝国活动.均是效果不俗.2,棕桐泉国际公寓百万大捐赠记得4月20日北京市市长孟学农先生与卫生部部长张文康先生最为灰暗的一天,从这一天后,一直遮遮掩掩的非典疫情开始大白于天下.原先在地下的谣言的到了证实,而新的谣言又开始流传.北京的空气陡然紧张起来,与平年代的人们突然发现了死亡的阴影离自己如此之近,感到了巨大的无助与孤独.4月21日,我在北京晚报上看到了棕桐泉的百万大捐赠.棕檎泉国际公寓向医护人员捐赠百万元人民币,用于营养与保健.董事长曾伟还发表了极为感人的讲话,我还清晰的记得当时自己看到这条新闻时的感动心情.尽管这样的讲话在以后还将在不一致的场合由不一致

45、的人说出,但是时移事异,己经很难如当时一样让人感动了.棕檎泉的捐赠活动,如同沉闷空气中的一点亮光,点亮了房地产界关于这个空前大劫难的参与意识.本来己经很有名的棕桐泉国际公寓更加吸引了全社会的关注,大大提升了企业的美誉度,一时风头无两.尽管具体的由此带来的销售量没有全面的数字,但是在非典期间棕楣泉销售高达近3亿元,与此关系甚大.在整个市场中,棕桐泉是最先进行捐赠的房地产企业,尽管以后世纪金源,珠江地产的捐赠金额在千万以上,远远超出棕桐泉的数字,但是当时各类捐赠活动己经多如牛毛,报纸天天上都有报导,尽管这两个企业的金额最大,但是已经不足以产生棕楣泉那样的震撼性效果了.棕桐泉的百万大捐赠,反映的是企

46、业危机公关的意识与反应速度,坏事能够变成好事,只是看企业从什么角度去懂得.3,富力新论坛:文化铸就辉煌截至今年11月底,富力城的销售额超过了15亿元,与世纪城,建外SoHO一道成为今年的大赢家.2002年,广州富力锐意北取,击败包含SOHO中国在内的众多竞争者,一掷32亿元取得广渠门的一块土地.是年王牌经理人谢强从珠江跳槽,主持这块土地的开发.是为富力城.轰动一时的32亿元的地王得主,三环边的优越地理位置,漂亮得成为城市风景的大彩蛋售楼间,王牌经理人谢强,这些的组合足以使一些单纯为了知名度而作的宣传在富力城丧失意义.当然这也同时意味着,留给开发商闪转腾挪的空间已不大.但是原先报纸主编出生的谢强

47、却另辟蹊径,将文化的大旗舞得呼啦啦响,典范之作便是富力新论坛.在富力新论坛里,有冯仑,潘石屹,曾伟,谢强,张宝全海南五兄弟坐而论道;有陈忠实,贾平凹等作家名流的舞文弄墨;6月13日,富力城的还邀集几位业主如首大置业总裁王哲,全国工商联住宅产业商会项目中心副主任郑国臣,著名艺术人士张羽冲,韩国SK株式会社投资经理方元等人,聚在一起对富力城说三道四,谢强亲自同意各家的质询,最终做到皆大欢喜富力城的实力派形象尽展无遗.相关于许多项目神魂不属的文化营销,富力城的文化营销丰富而全面,既顾及了社区文化的建设,理念的张扬,又将业主关系的沟通摆上了台面,春风化雨,润物无声,而万物却由此生发.在盛名之下,还愿意作细致功夫,谁能阻止富力城的成功4,玄妙的CLASS作为一个专业哲学系学生,我曾经自傲能将人头脑都弄大的黑格尔哲学读懂,