广州二手房市场研究报告分析.docx

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1、广州二手房市场研究报告分析创建时间：2005-4-26五:41:49来源：满堂红地产网X周峰、胡艳萍、肖文晓从2004年第四季度开始，白云区的二手楼市热点不再同限在机场路、白云大道、南湖一带，同与、罗冲围、同德国等地也相继进入了品牌中介行的视野内。同与的云景花园、罗冲困的富力半岛花园、同馈围的同谯花园等，都是经多年开发的超级大就，现时经地产中介从旁“硫导”，便在二手市场上出现“井喷”现象。至此，白云区的各个方位的二手楼市相继被激活，能够估计，该区的二手成交量在坐稔“第四把交椅”的同时，还会缩窄与第三位（天河或者海珠）的差距。今年第一季度，白云区的二手住宅均价为26一五元/平方米，较之去年第四季

2、度上升5.27%,越来越多的商品房住宅出现在市场上，并得以不断流通，价格上涨在情理之中.面积分类2005年第一季度白云区二手住宅成交按面积分类图（单位：平方米）白云区成交个案中，6080平方米的成交超过4成份额，其中7080平方米的小三房物业成交最多，份额达到22.4%,满堂红的成交案例中，小三房物业多为西槎、北站等地的旧房屋.，有用空间较小区商品房要大。白云区并不流行小面积物业，30平方米下列的物业成交为零。单价分类2005年第一季度白云区二手住宅成交按单价分类图（单位：元/平方米）白云区地域广SM北面的石井与南面的麓湖相距一小时车程，如此长的距离也令该区的楼价相当不均衡，在白云上、南湖、麓

3、湖等地，因风景独一无二，楼价能够高至8000元/平方米以上，而偏远的西槎等地，楼价则仅在2000元/平方米下列。从满堂红的数据看到，2500元/平方米下列的物业是成交大户，超过3成半的物业属于超低价房源。第一季度，除了别城盘外，其余二手住宅成交均没有超过6000元/平方米的，且成交较少，估计第二季度高价物业成交会略微增多。总价分类2005年第一季度白云区二手住宅成交按总价分类图C单位：万元/套）在白云区，35万元能够购买到相当好的四房物业，而在与其相接的荔湾区，用这个价钱买稍好一点的商品房，啦多只是两房。因而在第一季度，白云区35万元下列的物业成交比例超过88%。据熟悉，在白云区购苴二手物业的

4、客户，选择按揭贷款都并非贷足7成的，也许只有6成左右，因他们有足够的积蓄支付首期款。租赁市场分析从满堂红第一季度的成交数据看，白云区住宅租赁均价从16.11元/平方米上升到16.34元/平方米，幅度很小，证明该区的租赁市场表现相当平秘，没大起大落现象。该区整个市场处处“开花”，而近期租赁的热点则明显偏向西部一西槎、罗冲围一带。前者房租一向偏低，往常小业主都是贴街招即可自行完成租赁，现时则转为委托中介行，祈求能找个长租客户；后者则是富力三大盘的聚集地，同时也有几个行业批发市场，可谓“供求两全”，即使如富力半岛这种高租金楼盘的物业，还是有足够的成交个案，某些大单位甚至有45元，平方米的租金值。20

5、05年广州二手房市场季度研究报告之东山篇东山区：小户型交投活跃中高档住宅受宠创建时间：2005426五:30:08来源：满堂红地产网X周峰、胡艳萍、肖文晓据广州市国土房管局公布的数据，第一季度东山区的二手住宅成交均价为4264元/平方米，比2004年第四季度上升4.3%。根据满堂红地产的成交数据，第一季度东山区的二手热门区域包含有五羊新城、东华西、淘金等，成交中有大约6成为房改房；而一些新的商品楼盘如东川大厦、东山雅筑、富力东堤湾的成交也渐趋活跃，其成交价通常与一手售价相差很少，甚至高于一手楼价，显示置业者对东山楼市的前景相当有信心。单价分类两房单位最为受落东山区二手住宅中成交单价在3000元

6、/平方米下列的数量相当稀少,不到1%；而40005000元/平方米的二手住宅成交最多，占40.48%,在广州十区中首屈一指：此外30004000元/平方米与50006000元/平方米的二手住宅成交量大致相当，前者占总成交的20.63%,后者为17.46%。从满堂红成交数据看，东山区只有极少数楼龄很长或者偏僻路段的二手住宅价格会在3000元/平方米以上，通常十余年楼龄的房改房价格都要30004000元/平方米，假如房子的朝向、楼层好又靠近名校，通常要卖到4000元/平方米以上。此外，比如东川大厦、东堤湾、御龙庭、东山雅筑等比较新的商品楼盘的成交价通常在6500元/平方米以上，也有相当数量的成交。

7、满堂红研究部认为，东山区二手住宅交易市场目前以中高档价格为主的价格体系与其举足轻重的区域地位有很大关系。首先，东山区是广州市老牌的商业旺区与教育强区，居住了很多了身居高位的政商名流，得天独厚的教育优势更吸引许多“望子成龙、望女成凤“到此置业；其次，目前东山区可供开发新楼盘的地块Fl益稀少，不管一、二手房源在市场上均供不应求。因此，东山区的楼价很自然地表现为“芝麻开花节节高”。面积分类从成交面积来看,东山区成交最多的二手住宅是6080平方米的户型，占总成交宗数的27.78%。80100平方米的户型次之，占21.43%。排在第三位的是4060平方米的户型，占17.46%。值得一提的是，东山区低于4

8、0平方米的小面积物业在总成交中占据的比例达到10.32%,这在广州十区中是比较高的。据悉，东山区小面积物业受到青睐要紧有两个原因：其一是一些家长为了子女能够读上东山区的名校，会专门到名校招生路段买一套小面积单位，为子女制造“就近入学”的便利；其二是东山区的小面积物业求租者众，吸引一些喜欢长线投资的投资客。此外，部分买家在达到小孩入学的目的后，会把房子卖掉，这也是造成现时东山小面积物业换手率较高。2005年第一季度东山区二手住宅成交面积分类图（单位：平方米）来源：满堂红地产总价分类2005年第一季度东山区二手住宅成交总价分类图（单位：万元/套）2005年广州二手房市场季度研究报告之越秀篇创建时间

9、：2005426五:48:37来源：满堂红地产网X周峰、胡艳萍、肖文晓今年第一季度，越秀区二手住宅成交均价为3359元/平方米，与去年同期相比分别上涨8.35%,与去年第四季度相比上涨7.41%。但成交量与金额均有所下降，该区因一手住宅的供应非常有限，目前住宅市场以二手市场为主导，住宅价格也逐步上涨。20（M年第一、四季度和2005年笫一季度越秀区二手住宅成交指标变化图单位：面积（IIn金颉（亿元）均价优加）I!面积I余颜一一均价来源：广州市国土房管局买卖市场分析越秀区的一手商品房成交呈现逐年下降趋势，二手市场已成为该区住宅市场的主导力量，受到房源的影响，2005年第一季度该区二手住宅买卖市场

10、的几个特点如下：房改房与私房是二手住宅市场的要紧产品，房改房与商品房的交易比例约为8：2；78%的购房者选择总价30万元下列的物业，其中选择2030万元之间的占了最大比例，有46%；近一半的购房者选择30004000元/平方米的单位，40005000元/平方米的有2成左右，选择超过5000元/平方米的只有14%左右:2005年第一季度越秀区二手住宅成交按单价分类图（单位：元/平方米） 2000P3000 5000 P 6000B30006000 4000 T 5000来源：满堂红地产受到房源的户型限制，面积方面呈现锥形分布，4570平方米的单位仍旧是购房者选择最多的面积区间，7090平方米的单

11、位也占了1/4左右的市场，超过90平方米的中大户型与45平方米下列的小面积单位较少，总计约占市场的30%左右。2005年第一季度越秀区二手住宅成交按面积分布图（单位:平方米）25.7%IA4545A7070A90口9O1而来源：满堂红地产新货供应少，房价稳中渐涨越秀区的商品房供应量一直很少，二手市场就更少。二手市场上为数不多的的几幢住宅楼的价格都比较高，特别是在5年内建起来的楼宇在市场放盘更少，与之相对的价格都比较高，而二手市场上成交的商品房也要紧是楼龄较长，通常在8至9年左右的楼宇，如应元大厦、房建大厦等。商品房的成交价格通常均在4200元/平方米以上，高者可达到7500元/平方米，甚至80

12、00元/平方米以上，均价比房改房的价格高出1400元/平方米左右，价格差距很大。购买者通常都是在东山或者者越秀工作的生意人或者者政府机关工作人员，收入也相对较高。这些住宅单位的面积受到当时户型设计的影响，或者者在5060平方米之间，或者者大于85平方米。房改房是成交的主体，集中在解放路、大新路、海珠北路、小北路、应元路一带。由于房改房普遍性的较为老旧，价格也就相对较低,价格的要紧决定因素是房屋自身的素养，如楼龄、间隔、周边环境等。从总价来看，30万元下列的单位占了房改房交易中的8成以上，其中20万元下列的占了近4成。单价通常在23004000元/平方米之间，其中应元路邻近的单位由于环境较好，价

13、格相对也会高一些，在35004500元/平方米之间，中山路以南的区域价格相对低一些，通常在25003500元/平方米之间。5070平方米的单位成交最多，7085平方米的次之。总价在30万元以上的房改房成交较少，只有2成左右，集中仓边路、法政路、北京路与小北路邻近的政府机关单位的房改房，一方面周边居住环境较好，户型与间隔也较为舒适，单价高，通常均高于4000元/平方米，有的甚至高达7000元/平方米以上；另一方面单位面积较大，通常均大于80平方米，有的甚至有120平方米以上。大面积、高单价相互作用，有的房改房的成交总价达到了85万元以上。面积方面，50平方米下列与80平方米以上的单位都非常少，要

14、紧是5O8O平方米的单位，占3/4市场份额，绝大部分的购房者均以自住为主。租赁市场分析由于货源关系，租赁市场依旧以房改房为主，约占3/4。租金方面要紧为一五30元/平方米月，其中则以2030元/平方米月的最多，占54%左右，超过30元/平方米月的成交很少，只有一三。2005年第一季度越秀区二手住宅租赁按租金分类图（单位：元/平方米月）口RW1515RW20口2040|来源：满堂红地产面积则以5065平方米的居多，占4成左右。45平方米下列的次之，占3成左右。90平方米以上的很少，只有1成左右。回：来源：满堂红地产2005年广州二手房市场季度研究报告之荔湾篇荔湾区：商品房身价上扬创建时间:200

15、5-4-26五:47:19来源：满堂红地产网X周峰、胡艳萍、肖文晓今年初，富力广场与荔港南湾两个大盘同时推出新货，为西关的一手住宅市场注入新鲜“血液”，其中富力广场新推的Sl栋仅卖剩3套大面积单位，平均成交价为7100元/平方米。如此高价的一手楼仍能被西关客户所同意，那二手住宅的小业主又岂能袖手旁观！据满堂红富力分行的经纪透露，2003年开售的锦上居（D3-D6栋），目前楼价普遍在6850元/平方米左右，比起当时一手售价高了一五50元/平方米。小业主敢开出这个价，也确实有客户能承受这个价，D4栋某套位于23楼的单位，67平方米，最终成交价为50万元。今年第一季度，荔湾区二手住宅的成交单价为34

16、19元/平方米，较之2004年第四季度上升5.69%,最要紧的就是二手商品房物业的成交价拉高/整体楼价，而随着旧城拆迁的不断深化，老西关的旧房子也越来越少，拖低楼价的作用随之减弱。面积分类回来源：满堂红地.老城区的二手物业通常以两房单位为主，大面积物业相对较少，故而80平方米以上的物业成交比例仅占16.7%,且120140平方米的物业暂时成交为零。而6080平方米的区间中，又以6070平方米成交最多，宗数占总成交的29.6%,显示西关仍以小家庭为居住构成主体。单价分类荔湾区的二手住宅即使是比较陈旧之辈，皆因居住环境成熟，其物业价格还是不可能低于2000元/平方米。成交方面以30004000元/

17、平方米为主，其中35004000元/平方米所占的比例为25.9%,这类物业多数集中在周门、金花等几个大型居住区内。而如富力广场、新光城市广场等盘，则在5000元/平方米以上方可成交。回来源：满堂红地产总价分类2005年第一季度荔湾区二手住宅成交按总价分类图（单位：万元/套）36.0%27.0%18.0%9.0%0.0%|口条到1来源：满堂红地产2005年广州二手房市场季度研究报告之海珠篇海珠区：价跌量升成交超常创建时间：2005-426五:46:一八来源：满堂红地产网X周峰、胡艳萍、肖文晓2005年第一季度海珠二手住宅成交均价约2900元/平方米，与去年同期相比分别上涨48.6%、56.2%与

18、5.2%,与去年第四季度相比变化幅度分别是8.2%、2.7%与-5.1%。回：来源：广州市国土房管局海珠的二手楼市是伴随着一手楼市的兴旺而逐步繁荣起来的，特别是去年楼市大幅升价之后，海珠的二手楼市也随之而动，特别是几个较为热门的地段，如新港西、广州大道南、赤岗，与逐步升温的新港东。近来，除了以上几个地段之外，从成交情况来看，江燕路、工业大道等地域成交也有增长的趋势。买卖市场分析商品房与房改房所占比例大致相同，商品房稍高于房改房；有70%的购房者选择总价在30万下列的单位；66%的购房者选择4000元/平方米下列的二手住宅，选择5000元/平方米以上的单位的只有一三%：2。05年第一季度海珠二手

19、住宅成交按单价分布图（单位：元加）PW25002500P30003000PW40004000P近SoOOB5000P600060007OOO来源：满堂红地产70%的购房者选择4590平方米的2房或者3房单位，其中54%的购房者选择5080平方米的单位。2005年第一季度海珠二手住宅成交按面积分布图（单位:Inl）A45H45A7070A9090110来源：满堂红地产由于海珠区是老工业区，尽管现时大部分工业厂房已迁出，但原有的住宅多以房改房为主。近年来，房地产开发已经成为海珠经济的支柱性产业之一，每年都有数量不蜚的楼盘建成，吸引了大量的外来移民置业海珠。房地产的繁荣进展同时也加剧了市政管理的压力

20、，目前海珠区政府己经采取措施放缓房地产开发的速度。受其影响，海珠区的预售房地产市场的进展速度会有所减慢：同时，去年广州房地产市场涨价，海珠的增长速度较快，在一定程度上也制约了预售房市场的进展速度。以上因素导致海珠的二手住宅市场关于购房者的吸引力增加，二手住宅市场的增长速度必定加快，比重也会进一步增加，但由于商品房市场所占比例依然较大，至少在未来的两三年内整个海珠住宅市场商品房与房改房的交易比例还会保持大致平衡，甚至商品房所占比例会有所上升，与房改房的比重会保持在6：4左右。房价是影响买家心理的首要因素从2005年第一季度的情况来看，总价30万下列的单位占了70%以上，其中20万下列的占了36%

21、,2030万的单位占了34%,总价50万以上的只有10%。由此看来即使楼价不断上涨，但购房者关于市场的同意能力毕竟有限，由于绝大部分的购房者选择银行按揭作为付款方式，首期、每月的供楼款、支付利息等对购房者的经济产生较大压力，通常情况下，30万能够看作一个临界点，高于此价会对购房者的心理造成较大压力。20万下列的住宅中商品房与房改房二者的比例约为3：7,二者共同特点是单价较低，楼龄长，面积多在4565平方米之间。其中，房改房较为集中的地区是同福路、荔福路、江南大道、赤岗与工业大道等地，楼龄都在12年以上，单价在23003000元/平方米下列的单位；商品房则要紧集中在南洲板块，如南洲花园、晓港湾等

22、几个开发较早的楼盘，通常都是上世纪90年代中期所建，单价在3300元/平方米下列的单位。2030万元/套的住宅中商品房与房改房的比例己经基本持平，商品房略高一点。其中房改房较为集中的地域是赤岗、江南大道与前进路等区域，这些地段的住宅楼龄多在10年左右，单价在3OOO38OO元/平方米之间，超过4000元/平方米的单位很少，但由于单位面积较大，多在7090平方米之间，导致总价较高。商品房则要紧集中在工业大道的金碧花园、新港西邻近的中小型楼盘、南洲板块的南洲名苑、晓港湾等较新的楼盘。这些单位楼龄在58年不等，以6080平方米的单位为主，单价在28004000元/平方米之间。值得注意的是，在总价20

23、30万元的单位中，有部分45平方米下列的小面积单位的由于单价较高，造成总价超过20万，甚至有的单位只有32平方米，总价却高达26万，单价超过8100元/平方米。2005年第一季度海珠二手住宅市场总价分布图（单位：万元/套）5.9%4.5%4.5%35.0%T20B20T3030T4040T5050WT60来源：满堂红地产总价3040万元的住宅中商品房与房改房的比例已经发生了很大变化，商品房已经占了8成以上的份额，房改房的成交己经很少，单价通常都在4000元/平方米下列。只有极少数的单位由于楼龄短、间隔好，与室内装修等原因价格较高，大部分因面积较大而造成的，这些单位的面积通常在90平方米以上。这

24、些商品房集中在新港西沿线、江燕路、工业大道，成交较为活跃的有保利花园、海富花园、南景园、海外花园、顺景花园等，这些单位的价格都在3500元/平方米以上，集中在40005000元/平方米之间，面积多在7085平方米之间。总价大于40万元的住宅基本是商品房，楼龄小于5年，都是近年来新建起来的中大型楼盘，特别是知名进展商名下的楼盘占据了绝大部分的市场，如中海名都、保利花园、保利百合花园、逸景翠园、愉景雅苑、富力千禧花园、光大花园等，大部分是80平方米以上的中大面积为主，特别以超过100平方米的单位居多，单价与面积共同作用使得总价较高，有的已经接近100万，能够称之为“豪宅”了。租赁市场分析海珠的租赁

25、市场十分繁荣，以价格适中，选择多样闻名。在住宅的租赁市场上，房改房与商品房几乎平分市场，最受市场欢迎的区域有赤岗、南洲、广州大道南、新港西、工业大道南、昌岗中、海联路、江南大道南、前进路等。2005年第1季度的租赁均价是21元/平方米月，其中商品房的单价是26元/平方米月，房改房为一五.14元/平方米月。从单价来看，所占市场的比例随着价格上升而降低，从市场份额的多少来看，依次为一五元/平方米月下列，占34%；一五20元/平方米月，占27%：2025元/平方米月，占17%：25元/平方米月以上总计只占24%。一五元/平方米月下列的单位大部分建成时间较长，房改房与部分地理位置比较偏远的商品房，如南

26、洲花园、瑞宝花园、万华花园等,租赁的热点区域集中在赤岗、工业大道、江燕路等地域。其中4570平方米的两房单位最多，占54%。2005年第一季度海珠区二手住宅租赁按单价分类图（单位：元/平方米月）R1515R2020R2525R3030RW404050来源：满堂红地产一五20元/平方米/月的单位中房改房占62.4%,商品房所占比例增多。房改房大多在江南大道、新港西、赤岗等区域；商品房集中在510年楼龄的楼盘中，或者者交通不是很便利，或者是楼龄较长，外观稍嫌陈旧，如金玫瑰园、金丰花园、华乐苑、保利红棉花园等。依旧是4570平方米的两房单位最多，占40%,45平方米下列的单位占了28%。2025元/

27、平方米/月的单位中商品房己经占了7成的市场，分布也较为广泛，如宝岗大道的宏宇广场，工业大道的光大花园、金碧花园、金玫瑰苑，新港西的华乐苑、富景花园等。依旧是4570平方米的两房单位最多，占65%,但90平方米以上的单位份额扩大，占了27%o25元/平方米月以上的物业包含中海锦苑、富景花园、双子星城、朗晴居、光大花园、祈乐苑、中海名都、海琴湾等。其中小面积单位的成交价格非常高，如富景花园、双子星城等，租金大部分高于40元/平方米月，且很受市场欢迎。2005年第一季度海珠区二手住宅租赁按面积分类图（单位：平方米）A45B45A7070A90901102005年广州二手房市场季度研究报告之芳村篇芳村

28、区：利好太少楼价难升创建时间:2005-4-26-五:44:52来源:满堂红地产网X周峰、胡艳萍、肖文晓作为广州最西端的花卉市场集中地，芳村区给市民的印象还是广州的“近郊”，尽管“荔湾、芳村两区合并”的消息传来传去，但真正令该区房地产市场启动的是几个大盘的开售，新世界逸彩庭园处于一手盘中的销售头位，而南海与芳村交界处的雅居乐雍景豪园则有效带动芳村东滋、穗盐路一带的商业进展。今年第一季度，芳村区的二手住宅单价为2095元/平方米，较之2(X)4年第四季度下跌1.74%。满堂红研究部透露，芳村区二手住宅中,低价物业所占的比例相当大，并有逐步扩大的趋势，即使是商品房小区入市，也较难改变此局面。面积分

29、类0来源：满堂红地产芳村原居民与荔湾区居民有很多相似之处，两房物业占市场供应量的比例最大，故而成交也最多，达到3成。芳村的住户不太喜欢居住在狭小的空间内，因而40平方米的物业出现的机会小，成交机率更小。就未来趋势而言，6070平方米与7080平方米两个区间的物业成交份额还会有所提升。单价分类2005年第一季度芳村区二手住宅成交按单价分类图(单位：元/平方米)来源：满堂红地产芳村楼价偏低是众所周知的，在满堂红成交的个案中，2500元/平方米下列的成交宗数占了55%的比例，这是一个绝对高的比例，再加上2500-3000元/平方米的2成份额，当地超过7成半的物业是在3000元/平方米下列的价位能够交

30、易的。总价分类2005年第一季度芳村区二手住宅成交按总价分类图（单位：万元/套）来源：满堂红地产2005年广州二手房市场季度研究报告之天河篇天河区：旺区没有淡市创建时间:2005-4-26-五:43:34来源:满堂红地产网X周峰、胡艳萍、肖文晓据广州市国土房管局公布的数据，今年第一季度天河区二手住宅成交均价为3729元/平方米，比2004年第四季度上升7.69%。由此看来，进入2005年的天河二手住宅交易市场火爆程度有增无减。单价分类2005年第一季度天河区二手住宅成交单价分布图（单位：元/平方米）第一季度天河区二手住宅中单价在30004000元/平方米与40005000元/平方米的成交数量远

31、远高于其它价格区间，其中前者所占的比例为31.69%,后者占28.64%,整体价格水平中等偏上。总的来说，天河区的二手置业者的消费力在广州市是比较强的。成交数据显示，第一季度天河区二手最热的区域当数天河东板块，其中成交最多的30005000元/平方米之间的楼盘，如翠湖山庄、华景新城、美好居、棠德花园等，这些楼盘通常都有5年或者更长的楼龄，因此二手市场的货源也比较充足。此外，天河区6000元/平方米以上的成交仍然以天河北板块与珠江新城的物业为主导，只是值得关注的是，环境好、配套成熟的天河公园板块有越来越多的高价二手房成交，比如东方新世界花园的二手成交价已上升到7500元/平方米左右。面积分类天河

32、区6080平方米的户型（基本为两房单位）成交最多，这一点与广州市其它区的情况基本相同。但是，天河区80100平方米的户型（基本为三房单位）成交也很多，在成交总数中占到了28.4%的比例，只比6080平方米户型所占的比例少了不到3个百分点。对此,有业内人士分析：天河区的置业者以年轻夫妇或者三口之家为主，因此市场上的2房1厅、3房1厅单位很受欢迎；与此同时，由于置业者中的许多人都是在天河商务圈上班的白领阶层，收入丰厚，因此对3房1厅的“小康之家”的需求会比其它区大的多。2005年第一季度天河区二手住宅成交面积分布图（单位：平方米）来源：满堂红地产总价分类2005年第一季度天河区二手住宅成交总价分布

33、图（单位：万元/套）2005年广州二手房市场季度研究报告之黄埔篇黄埔区：量升价平依理性步伐前行创建时间：2005-4-26五:40:51来源：满堂红地产网X周峰、胡艳萍、肖文晓据广州市国土房管局公布的数据，今年第一季度黄埔区的二手住宅成交均价为1796元/平方米，比去年第四季度环比微增0.66%。从数据上看，作为二手楼市的新区，黄埔区除了在成交面积方面继续有好的表现外，基本持平的成交均价与广州其它区动辄百元/平方米以上的涨幅相比大概并不“出彩”。这一方面说明置业者没有过高过快地透支未来的利好，市场比较理性；另一方面也说明黄埔区现有的新商品楼盘还是太少，在二手市场上有限的成交不足以带动整个区域的

34、楼价上升。单价分类2005年第一季度黄埔区二手住宅成交按单价分类图（单位：元/平方米）第一季度黄埔区成交的二手住宅中有一半以上在2000-3000元/平方米之间，同时有一三的成交在2000元/平方米下列，是广州市楼价最为便宜的区域之一。此外，饼状图还显示第一季度黄埔区有29%的二手成交的价格在3000元/平方米以上，而根据满堂红研究部去年12月的统计，当时黄埔的这个数据只有25%,由于当地的房改房成交价通常在3000元/平方米下列，因此这一比例变化基本上反映了黄埔区的商品楼盘如怡港花园、黄埔花园、羊城花园等的成交增多。有关人士认为，在马上开通的地铁5号线与“亚运经济”的带动下，与天河东部接壤的

35、黄埔楼市将越来越热。目前，黄埔新近开发的楼盘包含有怡港花园、黄埔花园、金逸雅居、泰景花园、万科城市花园等，其它一些大的进展商对这一新兴区域也是蠢蠢欲动，因此黄埔区将有越来越多的高素养楼盘已经是铁板上的事实。今后黄埔区的二手住宅成交中高于3000元/平方米以上的成交将不断增加，从而使黄埔楼市从目前的中低档次向中等档次进展。面积分类黄埔区的二手住宅成交中6080平方米的户型排在成交榜首位，达41.07%,这一点与广州其他区相比并无特别之处。关键的差别在于成交榜的第二位,我们看到在黄埔区这一位置被4060平方米的户型所占据,但是在其它区成交第二多的往往是80100平方米的户型。2005年第一季度黄焰

36、区二手住宅成文修职分类国（单位，平方米）来源：满堂红地产总价分类S来源：满堂红地产2005年广州二手房市场季度研究报告之番禺篇番禺区：大面积物业称雄创建时间：2005-4-26-五:39:25来源：满堂红地产网X周峰、胡艳萍、肖文晓2005年第一季度番禺二手住宅成交均价约2五1元/平方米，同比分别上涨41.51%、78.57%与26.19%,与去年第四季度相比均出现一定幅度的下降，分别降低14.89%、一五.9%与1.19%。2004年第一、第四季度和2005年第一季度番禺二手住宅成交指标变化图单位：面积（Itf）金颉（亿元）均价优加1）II面积I!金额T一均价来源：广州市国土房管局番禺的楼市

37、目前己经非常明显的分为了四个板块：洛溪、华南、钟村与市桥，每个板块的楼市的楼盘构成、规划、价格等都大相径庭，其业主与住户的来源也不尽相同。买卖市场分析价格分布较为平衡，其中60%左右的购房者选择总价在30万元下列的单位，30%左右的购房者平分3050万元住宅市场份额，购买50万元以上住宅的不到8%；2005年第一季度番禺区二手住宅成交按总价分类图（单位：万元/套）25.0%T150152O20303040B4050来源：满堂红地产38%的购房者选择单价在2000-3000元/平方米的二手住宅，30%的购房者选择3000-4000元/平方米的单位,只有不到3%的人选择5000元/平方米以上的单位

38、；2005年第一季度番禺区二手住宅成交按单价分类图（单位：元/平方米）P20002000P30003000P400040005000来源：满堂红地产大部分购房者偏爱中、大户型的单位，33%的人选择了7090平方米的单位，而51%的人选择了90平方米以上面积的单位，其中26%的购房者选择超过110平方米的大面积单位。回来源：满堂红地产洛溪的开发历史超过10年，目前仍有多个大型楼盘进行后续开发。华南板块属于番禺的高档居住区，其产品价格也相对较高。钟村要紧以祈福新邨为要紧支柱，特别是二手市场更是如此。市桥是番禺政府所在地，属于区级中心城区，住宅产品较为全面，价格个构成也较为多样化，从低于2000元/

39、平方米的单位到4000元/平方米，甚至5000元/平方米的单位都具有各自的市场。以上各个区域的客源存在很大差异：洛溪、华南、钟村板块购房者要紧为广州市区的居民：市桥区域则重要是番禺当地居民与在此工作的外来人员；洛溪板块要紧以丽江花园、广州碧桂园、广州奥林匹克花园、洛溪新城、吉祥花园的单位为主，均价大致在3011元/平方米。总价以20万元下列的单位为主，总价与市场所占比例成反比，总价越高成交数量则相对减少。其中总价在20万下列的单位要紧是丽江花园丽字楼、洛溪新城如意花园、海滨花园等楼龄在一五年左右的单位，其户型与规划都比较落后。这部分单位的面积要紧在在6090平方米之间；单价基本在2500元/平

40、方米下列；总价在2030万元之间的单位基本与20万下列的单位的特征相同，但楼宇的素养较好，像如意花园等楼龄长且外观陈旧的楼盘已经没有市场，单价也相对高一些，且由于面积相对较大，通常在70100平方米，甚至更大，因此造成总价提高。那些高于30万的单位不仅楼龄短，而且楼宇素养与组团规划等都相对较好，面积基本属于大户型单位，通常均在100平方米以上，如丽江花园九如通津、康城居、洛涛南区等，单价也在3100元/平方米以上了。当地物业单价从一八004500元/平方米不等，其中2000-3000元/平方米的单位占4成的市场，要紧是丽江花园丽字楼、洛湖居北区等建成时间较早的组团。30004000元/平方米的

41、单位要紧是丽江花园康城居、九如通津、华林居，广州碧桂园与广州奥林匹克花园等开发时间在68年之间的组团：大于4000元/平方米的单位非常少，集中在近5年才建成的小区组团中，如洛涛南区、华进明苑，及广州奥林匹克花园的部分单位。面积方面，大面积单位占有很大的市场份额，6090平方米的单位大概占59%,90110平方米的单位占27%,110平方米以上的单位占14%。这与洛溪宽松的居住环境有很大关系，购房者追求居住舒适，且房价相对较低，因此大户型单位比较受市场欢迎。值得注意的是，由于大面积单位的兴起时间并不长，面积与单价的并没有很紧密的关系，有的大面积物业的单价甚至在4300元/平方米以上。华南板块华南

42、板块属于新兴的居住区，其住宅进入二手市场的时间并不长，也就是近一两年的时间，因此市场并没有洛溪与市桥繁荣。要紧集中在开发较早的几个大型楼盘中，如广州雅居乐、华南新城、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、华南碧桂园等。其共同的特点是单价较高，通常在3400元/平方米以上，有的楼盘产品中包含别墅，价格则更高，在6000元/平方米以上：面积以大户型为主，通常在80平方米以上，多数单位在100平方米以上。总价较高，4070万元是要紧的分布空间。这部分单位的购房者多为二次置业，追求更为舒适的生活空间，因此关于价格的重视程度相对少于选择在洛溪置业的购房者。市桥板块市桥的二手住宅交易市场已经形成冰进展了一定时期

43、，已形成较良好的氛围。其中总价在20万下列，2030万元之间的单位各占4成左右的市场，超过40万的单位非常少。单价方面2500元/平方米下列是主力，约占55%的市场，2500元/平方米以上的单位要紧是近年来新开发的楼盘组团，如东方白云花园、金海岸花园、朗陶居等，而超过3000元/平方米的单位非常少。面积方面，要紧集中在7595平方米的单位，低于70平方米的单位成交较少，120平方米以上的单位成交也相对较多，甚至有的单位超过160平方米。一方面因市场二手住宅市场的单价较低，大面积单位关于总价的影响并不十分明显，另一方面，置业者要紧以家庭自住为主，大面积单位显然能够更好地满足居住需要。租赁市场分析

44、番禺的租赁市场集中在洛溪与市桥两处，洛溪的客源要紧是在广州工作的各界人士，偏爱洛溪的居住环境与较为便宜的房租：市桥则要紧是在番禺区工作的人士，一方面居住环境较为成熟，一方面距离工作地点较为方便。番禺的租金较为便宜，l(k-一五元/平方米月的单位占4成以上的份额，加上低于10元/平方米月的单位已经占了6成以上市场，而高于20元/平方米月的单位只占10%左右。回来源：满堂红地产番禺住宅面积通常都在50平方米以上，以2房以上的单位为主，因此租赁市场也不可避免的表现出此方面的特征。4590平方米的单位占7成的市场，而45平方米下列的单位只有6%左右，而90平方米以上的单位由于客源受限，租金的总价较高，占1/4市场。回来源：满堂红地产