第五章房地产估价原则.docx

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1、第五章房地产估价原则一、单项选择题1、房地产估价的原则不包括下列（）。A、最高最佳原则B,合理性原则C、价值时点原则D、合法原则2、除（）外，房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益。A、房地产抵押评估B、投资价值评估C、房屋征收评估D、房地产税收评估3、所谓的（），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。A、客观B、独立C、公正D、中立4、（）要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。A、合理原则B,有效原则C、合法原则D、公正原则5、依法判定的估价对象状况通常是估价对象（

2、）。A、实际情况B,过去状况C、设定状况D、未来状况6、在依法判定的权利类型及归属方面，应以（）为依据。A、国家的价格政策B、相关合同C、法律、法规、政策D、使用管制7、建设工程承包人行使优先权的期限为（），自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。A、1个月B、3个月C、6个月D、1年8、（）是评估估价对象价值的时间界限。A、估价时段B、价值时点C、评估理论D、估价间歇9、评估期房的价值时，（）。A、价值时点为现在，估价对象为现时状况B、价值时点为现在，估价对象为未来状况C、价值时点为未来，估价对象为未来状况D、价值时点为未来，估价对象为现时状况10、下列估价基本事项中，首先应

3、予以明确的是（）。A、估价目的B,价值时点C、估价对象D、价值类型11、在期房房地产评估中，通常价值时点为（），估价对象为（）状况。A、现在，历史B,现在，未来C、历史，现在D、未来，现在12、（）要求房地产估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。A、差异原则B,类似原则C、替代原则D、可比原则13、相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A、异质性B、排他性C、替代性D、互补性14、替代原则是针对（）而言的。A、房地产状况B、估价对象C、估价结果D、估价目的15、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新

4、装修后的价值为6500万元,装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元：折现率均为10%,该地区不适合拆除重建。根据上述资料,该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A、维持现状B,改变用途C、重新装修D、重新开发16、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A、小于B,大于或等于C、不等于D、无法确定17、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件

5、等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一陈旧建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A、该建筑物的价值低于拆除费用B,该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况18、（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。A、最佳使用原则B,适合原理C、均衡原理D、收益递减原理19、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）0A、收益递增递减原理B,均衡原理C、替代原理D、适合原理20、运用收益法评估收益性房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应

6、采用（）的收益估计值。A、较高B、较低C、最高D、居中二、多项选择题1、市场价值评估应遵循以下（）原则。A、独立、客观、公正原则B,谨慎原则C、合法原则D、替代原则E、最高最佳利用原则2、我国物权法规定，下列不得抵押的财产有（）。A、自留山B、自留地C、被依法查封的财产D、被依法监管的财产E,乡镇企业的厂房抵押时其占有范围内的土地使用权3、在判定估价对象状况时，有法可依时，应遵循（）。A、上位法优先于下位法B,不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C、特别法优先于普通法D、法律文本优先于法律解释E、强行法优于任意法4、现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是（）。A、价

7、值时点为现在，估价对象为未来状况B、价值时点为现在，估价对象为现在状况C、价值时点为过去，估价对象为过去状况D、价值时点为未来，估价对象为将来状况Es价值时点为现在，估价对象为过去状况5、最高最佳利用包括（）上的最佳。A、用途B、规模C、集约度D、档次E、规划6、最高最佳利用原则必须同时符合（）标准。A、法律上许可B、技术上可能C、经济上可行D、价值最大化E、公益最大化7、下列有助于把握最高最佳利用原则的原理是（）。A、适合原理B、均衡原理C、合理原理D、边际效用E、收益递增递减原理8、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市

8、场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润三、判断题1、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。（）对错2、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均

9、是公平合理的价值。（）对错3、估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，而是根据估价对象实际状况确定的。（）对错4、依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。（）对错5、评估价值通常大于或等于零，不可能出现小于零的可能。（）对错6、如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。（）对错7、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，应包含土地使用权出让金。（）对错8、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，可适当超出其余额部分。（）对错9、某单位于2

10、009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公：2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（）对错10、在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（）对错11、房地产估价之所以要遵循替代原则,是因为根据经济学原理,在同一市场上相同的商品有相同的价格。（）对错12、相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的

11、价格相互接近。（）对错13、实际上，最高最佳利用原则是无条件的最高最佳利用原则。只是在一定意义上，遵循了合法原则。（）对错14、收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。（）对错15、某块带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元/平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用50元/平方米，残值150元/平方米，则该地块总价为54万元。（）对错16、在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。（）对错答案部分一、单项选择题1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价原则的含义。房地产估价的原则包括：独立

12、、客观、公正原则：合法原则：价值时点原则：替代原则：最高最佳利用原则；谨慎原则。参见教材P153。【该题针对“房地产估价师原则的含义”知识点进行考核】【答疑编号】2、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是独立、客观、公正原则。除投资价值评估外，房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益。参见教材P154。【该题针对“独立、客观、公正原财知识点进行考核】【答疑编号】3、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是独立、客观、公正原则。所谓“客观”，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来

13、面目、实事求是地进行估价。参见教材P154。【该题针对“独立、客观、公正原财知识点进行考核】【答疑编号】4、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P155o该题针对“合法原则”知识点进行考核】【答疑编号】5、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是合法原则。依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。参见教材PI56。该题针对“合法原则”知识点进行考核】【答疑编号】6、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是合法原则。依法判定

14、的权利类型及归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同等为依据。参见教材PI57。【该题针对“合法原则”知识点进行考核】【答疑编号】7、【正确答案】C【答案解析】本题考杳的是合法原则。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。参见教材P159【该题针对“合法原则”知识点进行考核】【答疑编号】8、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是价值时点原则。价值时点是评估估价对象价值的时间界限。参见教材Pl61。【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】【答疑编号】9、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是价值时点原则。评估期房的价值时，价值时点

15、为现在，估价对象为未来状况。参见教材P1620【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】【答疑编号】10、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是价值时点原则。在估价中要特别注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的之后，便可以根据估价目的来确定其他的。参见教材P162。【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】【答疑编号】11、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是价值时点原则。期房房地产的评估是价值时点为现在，估价对象为未来状况的估价。参见教材P162o【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】【答疑编号】12、【正确答案】C【答案

16、解析】本题考查的是替代原则。替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。参见教材P1640（该题针对“替代原则”知识点进行考核】【答疑编号】13、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是替代原则。相似房地产之间价格相互牵掣，使它们的价格相互接近。参见教材P165。【该题针对“替代原则”知识点进行考核】【答疑编号】14、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是替代原则。替代原则是针对估价结果而言的。参见教材PI65。【该题针对“替代原则”知识点进行考核】【答疑编号】15、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。垂新装修价值=6500/1.1-8

17、00/1.105-500=4646,改变用途价值=8000/1.1-21601.15-500=4713o参见教材P166,【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】【答疑编号】16、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。只有收入现值大于或等于支出现值的利用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。参见教材PI66。【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】【答疑编号】17、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。某种土地上有建筑物，但建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低等，会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。参

18、见教材P1680【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】【答疑编号】18、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P169。【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】【答疑编号】19、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P169。【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】【答疑编号】20、【正确答案】B【答案解析

19、】本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171o该题针对“谨慎原则”知识点进行考核】【答疑编号】二、多项选择题1、【正确答案】ACDE【答案解析】本题考查的是房地产估价原则的含义。市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。参见教材P153。【该题针对“房地产估价师原则的含义”知识点进行考核】【答疑编号】2、【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是合法原则。物权法规定，下列财产不得抵押：土地所有权：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体

20、所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施：所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P158。该题针对“合法原则”知识点进行考核】【答疑编号】3、【正确答案】ACDE【答案解析】本题考查的是合法原则。“新法优于旧法”是建立在效力相同的法之间有冲突时。参见教材PI60。该题针对“合法原则”知识点进行考核】【答疑编号】4、【正确答案】ABDE【答案解析】本题考查的是价值时点原则。价值时点在现在，其估价对象状况可能在现在、过去或者未来

21、；价值时点在过去，估价对象状况为过去；价值时点在将来，估价对象状况在将来。参见教材P162。【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】【答疑编号】5、【正确答案】ABD【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模和最佳的档次。参见教材P1660【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】【答疑编号】6、【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用必须同时满足四个条件：法律上是否允许；技术上是否可能：经济上是否可行；价值是否最大化。参见教材P166。【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】【答疑编号】7、【正确答案】ABE

22、【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。收益递增递减原理，均衡原理，适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。参见教材PI67。【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】【答疑编号】8、【正确答案】ACD【答案解析】本题考杳的是谨慎原则。B采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值：E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材PI71。该题针对“谨慎原则”知识点进行考核】【答疑编号】三、判断题1、【正确答案】对【答案解析】本题考

23、查的是房地产估价原则的作用。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。参见教材PI54。【该题针对“房地产估价原则的作用”知识点进行考核】【答疑编号】2、【正确答案】错【答案解析】本题考杳的是独立、客观、公正原则。独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。参见教材P154。【该题针对“独立、客观、公正原则”知识点进行考核】【答疑编号】3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是合法原则。估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，而必须依法判定。参见教材P1

24、56。【该题针对“合法原则”知识点进行考核】【答疑编号】4、【正确答案】错【答案解析】本题考杳的是合法原则。依法判定的估价对象通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价的目的的需要设定的状况。参见教材P156。【该题针对“合法原则”知识点进行考核】【答疑编号】5、【正确答案】错【答案解析】本题考杳的是合法原则。评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或者小于零。参见教材P156。该题针对“合法原则”知识点进行考核】【答疑编号】6、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是合法原则。如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等

25、，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。参见教材P157o该题针对“合法原则”知识点进行考核】【答疑编号】7、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是合法原则。评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。参见教材PI59。该题针对“合法原则”知识点进行考核】【答疑编号】8、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是合法原则。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。参见教材P159。该题针对“合法原则”知识点进行考核】【答疑编号】9、【正确答

26、案】对【答案解析】本题考查的是价值时点原则。一般情况下估价时点只有一个。但是此题中，产生补地价的情况有2次，2010年10月10日为第一次，变更了土地使用用途，第二次为2011年5月9日，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，估价时点为变更时，所以有两个估价时点。参见教材P161。【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】【答疑编号】10、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。参见教材PI62。【该题针对“价值时点原则”知识点进行考核】【答疑编号】11、【正确答案】对【答案解析】

27、本题考杳的是替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。参见教材Pl64。【该题针对噌代原则”知识点进行考核】【答疑编号】12、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是替代原则。相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。参见教材P1650该题针对“替代原则”知识点进行考核】【答疑编号】13、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律法规、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。参见教材P166.【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】【答疑编号】1

28、4、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。收益递减规律对一宗土地来说,表现在对该土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。参见教材P167。【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】【答疑编号】15、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。地块总价=2002500-40050+400150=54万。参见教材P168c【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】【答疑编号】16、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。在实际估价中，不可以就其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。参见教材P170。【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】【答疑编号】