县市区生态城冷链物流电商云仓项目建议书.docx

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1、县市区生态城冷链物流电商云仓项目项目建议书二。二二年二月目录第1章总论1.1 项目名称及建设单位11.2 编制依据、内容及范围11.3 21.4 研究结论3第2章项目背景及必要性42.1 项目建设背景42.2 项目建设的必要性6第3章项目选址及建设条件133.1 项目选址133.2 建设条件13第4章建设规模与建设内容16第5章工程建设方案175.1 项目组成及分析175.2规划【十及目标175.3 项目规划设计要点195.4 项目规划设计方案19第6章环境影响评价236.1 环境保护236.2 污染因素236.3 环境影响分析246.4 环境影响评价25第7章项目组织管理与实施进度267.1

2、 项目组织管理267.2 项目实施进度29第8章投资估算及资金筹措318.1 估算说明318.2 编制依据318.3 编制办法318.4 项目总投资328.5 资金筹措33第9章结论与建议349.1 结论349.2 建议34附表1：项目投资估算表第1章总论1.1项目名称及建设单位1.1 1项目名称大善市生态城冷链物流电商云仓项目1.1.2项目建设单位大善市大水区商务局1.2 编制依据、内容及范I1.2.1 编制依据(1)中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；物流业调整和振兴规划；(3)物流业发展中长期规划(20142020)；(4)国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意

3、见；(5)“十三五”现代综合交通运输体系发展规划；(6)物流业降本增效专项行动方案(20162018年)；国家发展改革委营造良好市场环境推动交通物流融合发展实施方案；(8)大水省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；中原经济区规划(2012-2020年)；(10)促进中部地区崛起“十三五”规划；(11)产业结构调整指导目录(2011年本)(2013年修正)；(12)投资项目可行性研究指南；（建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（14）国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知；（大善凤凰山森林（生态）公园修建性详细规划；（16）项目单位提供的基础资料；其他法律法规及行业标准、规范文件。

4、1.2.2 编制内容与范围根据国务院关于投资体制改革的决定和国家对建设项目建议书阶段工作范围和深度的规定，组织技术人员对项目进行了实地踏勘，编制完成了大善市生态城冷链物流电商云仓项目项目建议书。本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对项目选址及建设条件、建设规模与内容、建设方案、公用工程、项目组织管理与实施进度、投资估算及资金筹措等方面进行综合研究和分析，为主管部门和承办单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。1.3 项目概况1.3.1 项目建设规模与内容项目规划规划用地约200亩，一期规划建筑面积50000建设冷库、分拨中心和电商孵化中心、“村淘”服务中心、展示展览中心、冷链仓储

5、快递配送中心；二期规划建设大型仓储配送中心、众创空间、办公区、商务洽谈区、会议中心、停车场及配套设施等。1.3.2项目拟建位置本项目拟建位置位于大善市大北环与新辉路交叉口向东200米路南新顺惠汽车文化城所在地。1.3.3 项目实施进度本项目从项目建议书编制到竣工交付使用，项目计划总工期为36个月。1.3.4 项目投资估算与资金筹措1、项目投资估算本项目总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，预备费万元。2、资金筹措项目总投资万元，申请中央补短板项目资金。1.4 研究结论项目符合国家产业政策和用地政策，符合大善市规划要求。项目对方便群众就业、整合当地电商主导产业产品的生产、运输、仓储

6、、展示和销售企业，进一步完善城市功能，提升大善市区域内竞争力将具有重要意义，对提高大善市的经济和社会效益将起到促进作用。本项目建设规模合理，建设方案可靠，功能完善，周边建设条件较好，在经济上和技术上都是可行的。建议项目承办单位加快项目前期工作，积极落实建设资金，使项目能尽快建成投入使用，发挥其应有的效益。第2章项目背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 政策背景（一）社会宏观分析国家或行业发展规划随着经济全球化和全球信息化进程的加速，互联网和电子商务日渐成为引领经济社会发展的重要力量。国务院召开国务院常务会议，提出四大举措，促进跨境电子商务健康快速发展，用“互联网+外贸”实现优进优出，扩大

7、消费、推动开放型经济升级、打造新的经济增长点。其明确了跨境电子商务的主要发展目标，特别是提出要培育一批公共平台、外贸综合服务企业和自建平台，并鼓励国内企业与境外电子商务企业强强联合。跨境电子商务是“稳增长”与“互联网+”两个概念的结合，推动跨境电子商务的发展，将直接带动我国物流配送、电子支付、电子认证、信息内容服务等现代服务业和相关制造业的发展，加快我国产业结构转型升级的步伐。未来政府将不断优化通关服务，逐步完善直购进口、网购保税等新型通关监管模式，打造符合跨境电子商务发展要求的“一带一路”物流体系。当前，尤其要加强跨境电商的物流体系规划建设与第三方支付工具的国际推广。国家宏观政策加大对跨境电

8、子商务的支持力度和快递物流产业近几年，国家及有关部委为顺应助推电子商务发展，国务院相继出台关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的意见、关于促进电子商务发展的意见、关于加快电子商务发展的若干意见、关于促进网络购物健康发展的指导意见、电子商务“十二五”、“十三五”发展规划、关于加快培育外贸竞争新优势的若干意见等三十多个政策文件，鼓励支持规范电子商务以及相关的快递物流、网络金融等配套产业发展。2015年6月20日，国务院出台关于促进跨境电子商务健康快速发展的指导意见，2015年11月9日国务院办公厅又正式发布关于促进农村电子商务加快发展的指导意见，对大力发展跨境电子商务作出了重要部署。省政府全力推

9、动落实电商和快递发展的各项措施在贯彻落实国家政策的同时，大水省政府出台了大水省人民政府关于加快电子商务发展的若干意见，还制定下发了大水省人民政府关于加快电子商务发展的若干意见，成立了电子商务协会，制定了电子商务发展目标。(4)大水省对发展电商及物流产业给予特殊支持2019年大水省人民政府办公厅关于推进电子商务与快递物流协同发展的实施意见明确指出，加强规划协同引领。认真落实大水省物流业转型发展规划(20182020年)，将电子商务与快递物流协同发展纳入本地国民经济和社会发展总体布局，加强与相关专项规划的有效衔接和统一管理，在土地利用总体规划和城乡规划中，统筹考虑适应电子商务与快递物流协同发展的仓

10、储、分拨、配送、快件集散等基础设施用地，优化产业用地布局。将智能快件箱、快递末端综合服务场所纳入公共服务设施相关规划。保障基础设施建设用地。落实和完善支持物流业发展的用地政策，依法供应快递物流用地，按照节约集约原则，在快递物流建设用地指标方面给予适当倾斜。支持利用工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源建设快递物流设施或提供快递物流服务。在不改变用地主体、规划条件的前提下，利用存量房产和土地资源建设电子商务快递物流项目的，可在5年内保持土地原用途和权利类型不变；5年期满后需办理相关用地手续的，可采取协议方式办理。加强基础设施网络建设。支持建设大型电子商务快递物流产业园、分拨中心、快件处理中心、航空及

11、陆运集散中心和基层网点等。支持在中心城区周边、快速通道接口等地建设综合性仓配一体化分拨中心，加强干线运输与城市配送衔接。支持郑州新郑国际机场、郑州国际陆港、郑州高铁南站等交通枢纽建设快件处理中心和多式联运基础设施，实现公路、铁路、航空等快件运输紧密衔接，构建联通国内外的高效快递物流网络。支持电子商务、快递物流企业健全以县级物流配送中心、乡镇配送节点、村级公共服务点为支撑的农村配送网络，推进电子商务进农村综合示范工程、快递下乡工程。推进电子商务快递物流示范园区建设。鼓励传统物流园区适应电子商务和快递业发展需要转型升级，探索“电子商务产业园+快递物流园”发展模式，引导电子商务示范基地、电子商务产业

12、园区与快递、物流园区融合发展，形成集聚效应，提高辐射能力。认定一批省级电子商务物流示范园区、快递物流示范园区，给予政策支持，发挥其引领带动作用。支持符合条件的电子商务物流园区、快递物流园区建设项目争取国家和省服务业发展引导资金。2.2 项目建设的必要性项目的建设是迎合世界电商发展的潮流，积极参与我国电商物流大布局的需要。近年来，世界电商发展呈现出以下六大趋势。（一）电商进入全球化发展时代2013年我国进出口总值首次突破4万亿美元；其中出口2.21万亿美元，进口L95万亿美元等。当然，中国出口贸易增长长期领先全球增长大势，这些数据是可预期的。不过，当央视提到整个国内进出口贸易下的跨境电商时，却重

13、点强调了跨境电商的惊人增速。“一份大数据报告勾勒出未来全球贸易格局。传统外贸年均增长不足10%,跨境电子商务却保持30%以上的增速。我国20多万家小企业在各类网络平台上做买卖，年交易额超过2500亿美元。中国正在和美国一起成为全球跨境电子商务的中心。在由互联网重塑的国际贸易格局当中，中国不仅抢得了先机，而且为贸易增长增加了新的支点。”商务部公布的数据已经说的非常清楚，跨境电商，已成为中国进出口贸易增长最快的领域。有必要对商务部报告里涉及到跨境电商部分的重点数据和趋势总结，做一个精简提炼。三个重点数据：1、跨境电商年均30%以上增长；2、20多万家企业从事在线出口贸易；3、年交易额已超过2500

14、亿美元。三个趋势总结：1、国际贸易格局被互联网重塑；2、中美两国已成全球跨境电商中心；3、中国抢得先机且为贸易增长新支点。（二）跨境电商物流向更高阶段发展在电商物流的概念和定义方面，随着经济的发展和企业在激烈的市场竞争的群体优势化，电商物流的作用显得单一和不足。电商物流必须与生产、采购、销售以及信息相结合，形成整体优势，才能适应新的竞争环境，企业只有在发挥核心竞争力的同时，与自己的上游企业和下游企业结成联盟，参加由优秀的生产者、原材料供应者、产品批发商、零售商、物流企业乃至相关的金融、保险、信息、咨询等企业优势组合的同盟体，才能维持生存和发展。由于逐渐由单个企业与单个企业之间的竞争，转向了企业

15、群体与企业群体之间的竞争，物流的功能便显得乏力，只有形成供应链才能满足这种竞争的需要，所以，作为一种重要的发展趋势，电商物流渐渐地被涵盖在供应链管理之中，或者说商物流向更高的阶段发展了跨境电商成为市场热点之一。据商务部统计数据显示，2013年中国跨境电子商务交易额突破3.1万亿元，到2016年将增至6.5万亿元，年均增速接近30%。蓬勃增长的市场为跨境电商提供了无限的发展空间，跨境电商物流迎来发展契机，物流服务转型升级势在必行。（三）跨境电商物流向外围延伸跨境电商物流由于是一门新兴的产业，不到十年的成长历史，所以，跨境电商物流的范围和主攻方向一直随着经济的发展、科技的进步、消费者需要等外在因素

16、的变化而不断地调整和完善自己。开始阶段，跨境电商物流主要指的是产品离开生产线以后的包装、运输、装卸搬运、保管、流通加工及信息传递，主要服务于企业的产品销售活动；后来电商物流的范围扩大到原材料采购和生产领域，侧重于加强企业服务和企业竞争力；再后来电商物流由PD概念转向Logistics、订货处理、退货物流等内容的同时，把重点转向对物流配送和物流活动的策划与管理，电商物流的地位也提升至企业经营管理和企业经营战略的高度。近些年新的倾向是把物流进一步向外围延伸，与通关、商检相连，与商流、资金流、信息流捆绑在一起，把电商物流纳入到生产、流通与销售的整个经济领域。企业不仅把物流看作为降低成本、提高服务水平

17、、加强企业竞争力、创造“第三利润”的源泉，而且还把物流提升到经济的增长点、经济发展的支柱和关键产业的高度。（四）跨境电商物流转向消费者在新经济时代，因社会商品极大丰富，买方市场矛盾突出，买者是“上帝”，生产者、供应者、服务业者都把传统的以“自我”为中心，转为以“消费者”为中心。生产企业在制定商品价格时，过去主要以市场情况决定，现在已不是由市场支配价格，而是由消费者支配价格，生产者要调查消费者能承受或消费者希望的价格标准，然后再考虑划给分销商、物流企业的利润，最后决定自己的产品出厂价格。这是买方市场中企业之间销售竞争激化；消费者要求多样化、个性化；消费者可以通过网络进行购物，选择的范围是国际性的

18、，因此，生产企业已无法自行决定价格，考虑问题的角度也由自己的角度转向了消费者。电商物流服务也随着生产企业的转变而转变，由过去的服务于生产，转向现在的服务于消费者。为了适应消费者的需要，运输企业增加了冷藏运输车辆，仓库企业大量增建冷冻仓库，形成一贯制冷链物流体制，牛奶、肉蛋、海产品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷冻化流通。（五）跨境电商物流追求附加价值在电子商务时代，物流发展到集约化阶段，一体化的配送中心不单单提供仓储和运输服务，还必须开展配货、配送和各种提高附加值的流通加工服务项目，也可按客户的需要提供其他服务。现代供应链管理即通过从供应者到消费者供应链的综合运作，使物流达到最优化。企业追求全面的系

19、统的综合效果。物流业是介于供货方和购货方之间的第三方，是以服务作为第一宗旨。从目前物流的现状来看，物流企业不仅要为该地区服务，而且还要进行长距离的服务。因为客户不但希望得到很好的服务，而且希望服务点不是一处，而是多处。优质和系统的服务使物流企业与货主企业结成战略伙伴关系（或称策略联盟），一方面有助于货主企业的产品迅速进入市场，提高竞争力，另一方面则使物流企业有稳定的资源，对物流企业而言，服务质量和服务水平正逐渐成为比价格更为重要的选择因素。（六）电商物流趋向信息化、电子化、高科技化由于各种信息平台、电子数据交换系统（EDI）、事务处理系统（TPS）、管理信息系统（MIS）、决策支持系统（DSS

20、）、销售时点信息系统（POS）、地理信息系统（GIS）、全球卫星定位系统（GPS）、智能交通运输系统（ITS）等信息处理和条形码技术、射频标识技术在物流中的广泛运用，大大增强了运输、保管、装卸搬运、包装、流通加工、配送等物流各环节的功能，使物流与商流、资金流、信息流融为一体，提升了生产、流通和消费的综合效益，恰似给物流安上了一个腾飞的翅膀，实现了物流跨越式发展。除了智能化交通运输外，无人搬运小车、机器人堆码、无人操作叉车、自动分类分拣系统、无纸化办公系统等现代物流技术，都大大地提高了物流机械化、自动化和智能化水平。同时，由于信息化、电子化技术、模块化技术、仿真技术等在物流中的应用，使利用虚拟仓

21、库、虚拟银行的供应链管理如鱼得水、如虎添翼，使物流迈向了一个崭新的发展阶段。电商物流产业作为新兴的服务型产业，在全球范围内已进入快速发展阶段。在国际性大物流格局的布局之下，必然会带来一些新兴产业与城市的兴起，一些旧的经济中心也会衰落。这样的经济整合正悄然开始。比较典型的例子就是中部地区由于以国际贸易为主的物流布局中处于劣势，导致出现了所谓“中部塌陷”的现象。在新一波的扩大内需为主的物流布网拓展中，要实现在中部地区率先崛起，就必须积极参与电商物流网络节点布局，通过建设一个综合性的大型跨境电商物流园区，以物流园为节点和“纽带”，物流服务中心为触角，带动大善区域内企业、个体参与国内、国际大市场的经济

22、律动。项目建设是促进大善市电商企业跨越式发展的需要发展（1）降低物流费用，缩短物流运转时间与大额交易不同，小额跨境电商订单频率高，卖家对送货的快捷性要求较高，规模运输难以实现，故小额贸易在运输及通关上会产生更多的成本，消耗太多时间，延长物流运转的时间，如果不加以解决，物流环节势必成为制约小额跨境电商业务发展的瓶颈。在专业的保税区物流园，由园区进行资源整合，将外贸小订单统一打包，将小包拼箱成打包，然后按照目的地进行分类运输，货到目的地后进行拆分最后分送到最终买家的手中，实现第三方物流门到门的配送，解决单个订单物流成本高的问题。(2)解决出口退税难的问题对于多数实施小额跨境贸易电子商务的企业，目前

23、货物的出口多采用邮包、快件零散地出口，无法像大批量出口企业那样获得国家退税。在专业的保税区物流园内，物流园将提供通关一条龙服务，解决退税结算困难。(3)缓解信息不对称的问题由于涉及到国际贸易，因此相对于国际贸易来说，货物流转的信息更加不容易获得。物流园可以运用现代化信息操作，提高物流效率，缓解信息不对称的问题。(4)改善售后服务线上交易相对于线下交易来说，比较复杂，信息更加不透明，容易产生争端，特别是在退、换货程序上十分繁琐，不仅仅涉及到来回运输，还涉及到来回报关、备案、检疫等。保税区内物流园的仓储、运输、加工、展示等功能，能够使得售后服务更加快捷，改善售后服务。项目的建设是满足商贸发展升级、

24、农业产业化和建设和谐社会主义新农村的需要大力发展现代商贸流通业，是提高经济运行质量和效率，优化产业结构和经济结构，培育新的经济增长点，增强综合竞争力，以及整顿和规范市场经济秩序，完善市场经济体制，适应我国加入世贸组织后新形势的重要途径。综上，项目的建成，将有效的保障大善市山水林田湖草一体化生态城将来的生鲜食品和农产品供应提供，进一步促进大善市流通业发展升级，进而实现大善市商贸的现代化和国际化，提升大善市国民经济综合竞争能力和社会发展整体素质。项目选址及建设条件3.1 项目选址3.1.1 选址原则项目选址应结合区域地形条件，做到统筹安排，合理布局项目选址位置。地理位置适中，交通方便；节约用地，不

25、占或少占农田；便于利用城市基础设施；环境安静，不宜与市场、学校、幼儿园、公共娱乐场所、交通干线毗邻，且不宜远离居民区；地形力求规整，场地干燥，并有必要的防洪排涝设施；远离易燃、易爆物的生产和贮存区，远离污染源和高压线路。3.1.2 选址依据(1)中华人民共和国城乡规划法；(2)建设项目选址管理办法；大善市土地利用总体规划(2006-2020年)；(4)大善市城市总体规划(2011-2020年)(2017年修订)。3.1.3 选址方案3.2 建设条件3.2.1 地理位置大善地处大水省北部，北依太行，南临黄河，与省会郑州隔河相望，辖12个县(市、区)、1个城乡一体化示范区、2个国家级开发区，总面积

26、8249平方公里，总人口617万,是全国文明城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国农村改革试验区、郑洛新国家自主创新示范区、“中国制造2025”试点示范城市。大善市大水区是中华人民共和国大水省大善市的一个市辖区。位于大善市城区北部，太行山余脉凤凰山麓。辖区总面积115.6平方公里，辖大块镇、耿黄乡、潞王坟乡3个乡镇和宝东、宝西两个街道办事处，耕地面积5958公顷。距市中心约10公里、省会郑州约99公里。3.2.2 社会经济条件2018年，大善市完成地区生产总值2526.6亿元，总量保持在全省第6位，增长7.l%o一般公共预算收入172.7亿元，总量位居全省第4位，增长8.6%

27、；税占比72.8%,高于全省平均水平2.2个百分点。固定资产投资增长10.1%,高于全省平均水平2个百分点；工业投资增长24.4%,位居全省第1位，高于全省平均水平22.4个百分点。规模以上工业增加值增长8.2%,高于全省平均水平1个百分点；利润总额增长43.6%,位居全省第2位，高于全省平均水平19.1个百分点。社会消费品零售总额增长10.5%,高于全省平均水平0.2个百分点。3.2.3 交通条件大善市是豫北地区首批国家公路运输枢纽城市。京深高铁、京广、新月、新荷等铁路，京港澳、大广、荷宝、晋新等高速和107国道贯穿大善，郑济高铁大善段正在建设。3.2.4 产业基础全国重要的商品粮基地和优质

28、小麦生产基地，中科院、中国农科院、大水省农科院均在大善设有农业示范试验基地；是大水省重要的工业基地，拥有化工、造纸、建材、能源四大传统产业，装备制造、食品加工、纺织服装、现代家居四大主导产业，电池与电动车、生物与新医药、电子信息三大战略性新兴产业，是中国电池工业之都、全国新能源汽车推广应用城市；是豫北地区商贸物流中心，万达广场、红星美凯龙、宝龙城市广场等大型商场集聚。3.2.5 基础设施条件该工程位于大善市大北环与新辉路交叉口向东200米路南新顺惠汽车文化城所在地。本项目施工所需的水、电均由现有公用设施提供，因自来水、110KV高压电、低压生产工作用电均已覆盖本区域，能满足本项目施工以需求。3

29、26主要建筑材料来源、供应条件建设材料砂、石料等砂、石料等主要由当地提供。工程用水、用电项目位于大水区规划区范围内，有充足的工程用水、用电。水、电资源满足项目要求。三大主材来源与供应该项目所需钢材、水泥、木材等主要材料由大善市材料市场供应，能满足项目施工需求。运输条件项目所处区域区交通便利，运输条件满足工程需要。建设规模与建设内容根据大善市山水林田湖草一体化生态城实际需要，项目建设内容如下：项目规划规划用地约200亩，一期规划建筑面积50000建设冷库、分拨中心和电商孵化中心、“村淘”服务中心、展示展览中心、冷链仓储快递配送中心；二期规划建设大型仓储配送中心、众创空间、办公区、商务洽谈区、会议

30、中心、停车场及配套设施等。第5章工程建设方案5.1 项目组成及分析大善市生态城冷链物流电商云仓园区建设用地位于大善市大水区产业聚集区内，西临新辉路，南临长济高速，东临农忙路，北临大北环，距长济高速公路入口1公里内，有利于较快形成市场和满足物流配送的要求。该场址20公里范围内周边有卫北工业园区，大水区产业聚集区，路程适中，可为工业园区电商企业提供快捷的物流配送。占地面积：200亩。一期规划建筑面积50000建设冷库、分拨中心和电商孵化中心、“村淘”服务中心、展示展览中心、冷链仓储快递配送中心；二期规划建设大型仓储配送中心、众创空间、办公区、商务洽谈区、会议中心、停车场及配套设施等。5.2 规划设

31、计及目标大善市生态城冷链物流电商云仓项目占地200亩。项目建成后将成为大善市规模最大、配套最全、幅射最广、理念最新的电商产品的聚散基地，也将是大善市城市一道亮丽的风景。在进行大善市生态城冷链物流电商云仓项目规划时，不但要从市场需求出发，了解市场的发展动态，同时也要吸收其它类比专业物流园区的优良经验，务求把跨境电商物流园规划设计做得更好。规划超前化。第一、在主体风格上要体现时代特征，符合当今时代潮流。第二、建筑的材料选用，要大量运用环保型，推行国家鼓励的新型材料。第三、服务意识的超前化，包括跨境电商物业管理配套、生活休闲设施配套等，都要从市场人文思想为出发点。这些都能体现跨境电商物流园的超前意识

32、。第三、适度的超前化是与经济发展相协调的超前化。现代经济的发展是现代物流发展的基础，没有经济的高速发展就没有现代物流的高速发展。现代物流的发展需要与经济发展、产业布局相协调。运作市场化。发挥政府鼓励、引导和支持作用，营造现代跨境电商物流业发展的良好环境和必要氛围，充分发挥企业在电商物流市场中的主体地位，鼓励电商企业、尤其是骨干电商企业在市场竞争中自主创新，提高服务质量，增强企业核心竞争力，做大做强。建筑艺术化。一方面，大善市生态城冷链物流电商云仓项目定位的目标是各国际物流、快递企业经营业主和投资业主，具有一定的艺术审视能力；另一方面，大善市生态城冷链物流电商云仓项目规划须体现出时代潮流特征。第

33、三方面，在建筑设计上体现客家文化元素更能彰显物流园的文化底蕴。所以在规划时，要求建筑包括整个园区设计和物流园环境设计艺术化。质量标准化。对于质量标准，大善市生态城冷链物流电商云仓项目要达到国家的优良水平，要有明显可量化的标准。建材环保化。导入生态物流园理念，一方面符合社会对环保的要求，迎合消费者的需要；另一方面，使用环保建材不仅会降低建筑成本，而且可以有效延长建筑的使用寿命。 服务星级化。把星级酒店服务运用到大善市生态城冷链物流电商云仓项目营销服务上，以一流的营销促一流的物流服务。 流通信息化。根据中心城市差异化的区位优势和资源优势，充分利用现有的物流基础条件，优化资源组合，运用现代电子信息网

34、络技术和先进的管理手段，将现有的物流资源从功能和利用效率上得到全面提升。以整合电商物流资源为基础，以构建现代跨境电商物流服务体系为目标，坚持整合与构建相结合，促进现代跨境电商物流的有序良性发展。实现园区信息网络化、管理有效化、沟通世界化等。5.3项目规划设计要点1、容积率：总容积率：0.70（以占地200亩计算）2、建筑系数：70%3、绿化率：11%4、建筑红线退让道路边线5米5、建筑物间距12-30米6、规划道路：主干道路18米加两侧各3米人行道，次干道路9米加两侧各2米分流道。7、区域货场及停车场要求，每个货物储、运功能分区，面积在6亩左右。5.4项目规划设计方案1、功能分区一期：主要功能

35、分区为“五个中心”：“五中心”是指展示展览中心、电商孵化中心、“村淘”服务中心、快递分拣中心、冷链仓储配送中心。展示展览中心：即对线上消费+线下体验的020经营模式。承担入驻电商企业各种、各类的商品展示、交易。电商孵化中心：顺应互联网的时代需要，为大善市区域电商企业提供人才培育、电商推广、电商创业企业孵化等服务，从而实现大众创业，万众创新。“村淘”服务中心：以电子商务平台为基础，通过搭建服务网络，充分发挥电子商务优势，突破物流，信息流的瓶颈，实现“网货下乡”和“农产品进城”的双向流通功能。快递分拣中心：承担的功能是各入驻物流、快递企业的运输包装、标签分拣分类。冷链仓储配送中心，打造冷库及高端冷

36、链仓储的集中仓储中心，发挥仓库的集中储存保管功能，通过与企业建立供应链联盟，还可以为企业提供集中库存功能和相应的调节功能，从而减少客户对仓库设施的投资和占用。二期：主要功能分区为“二个中心，一个服务”：仓储配送中心：打造大型自动化立体仓储的集中仓储中心，发挥仓库的集中储存保管功能，通过与企业建立供应链联盟，还可以为企业提供集中库存功能和相应的调节功能，从而减少客户对仓库设施的投资和占用，将储存货物按用户要求分拣配齐以后，送到制定配货场，经配装送至用户。众创空间中心：打造大众创新创业中心，通过的沙龙、训练营、培训和大赛等活动促进创业者之间的交流和圈子的建立，共同的办公环境能够促进创业者之间的互帮

37、互助、相互启发、资源共享，达到协同进步的目的，通过“聚合”产生“聚变”的效应。团队与人才结合，创新与创业结合，线上与线下结合，孵化与投资结合。提供创业创新活动所必须的材料、设备和设施。办公服务：承担一体化运作的物流公共支持系统服务。如设立综合办公服务中心、商务洽谈区、会议中心、停车场及配套设施等，为物流园区和出口加工区提供相应的行政、商贸、科研等功能；同时还可开展诸如通关、需求预测、报关、报检、退税、缴税、咨询、培训、技术开发等增值服务。2、绿化系统规划电商物流园的绿化重点为办公服务中心、各交通主干道两侧、建筑物周边、货场、停车场外围边缘。要特别注重办公商务休闲区部分，形成相对独立设计，采用草

38、皮铺盖，物流园内以灌木、乔木等常绿植物交替，形成立体绿化格局，丰富绿地的层次感。物流园整体绿化从办公休闲娱乐区到商业区自然切换，做到内部、外部的自然环境统一协调。应充分考虑某亚热带地区的特点，引入当今园林设计潮流，采用多景点布局而又重点突出，从而形成一个点、线、面相结合，层次分明，全方位的绿化系统。其具体层划分为：办公休区绿地一一园区功能区绿地一一道路绿化。3、园区给排水设施给水：由当地自来水厂供给，按日生活用水量50L/人，正常运营期间从业人员2000人计，则日用水量为100吨。排水：本项目污水主要是生活污水，估算排水量为50吨/Bo排水按雨污分流的原则排放，在各类建筑物周边视地势情况修筑雨

39、水收集池，雨水通过收集池直接排入综保区总排水道，生活污水排入化粪池，经发酵处理后直接排入综保区总污水排水道。4、园区供电及弱电设施园区总供电负荷为390KW,本项目拟利用园区内办公楼屋面和厂房屋面建设分布式光伏发电站。该园区内厂房屋面和办公楼屋面均为大型屋面板，载荷大于20kgf,可利用屋顶面积为15000m2左右，设计光伏发电容量为L0MW。电站所发电量考虑以10KV电压等级就近接入电网，所发电能就地为公司日常生产、生活所用。整个物流园区应建立内部局域网，按工作区100平方米/信息点，生活休闲及办公服务区50平方米/信息点，共需设备信息点320个。电话、电视等弱电设施视需要布置，拟布点250

40、个。5、园区通风、暖通设施本项目属夏热冬冷地区，工作区主要考虑通风散热，办公区及信息中心应同时考虑通风散热和冬季取暖。散热空调机拟采用分体冷暖空调机，既节约能源，又方便管理。环境影响评价6.1 环境保护6.1.1 建设地点环境状况该项目建设地点位于大善市大水区。环境幽静无工业污染源，环境质量现状良好，符合项目建设要求。6.1.2 环境保护标准1、中华人民共和国国务院令第253号建设项目环境保护管理条例2、环境空气质量标准二级标准3、地表水环境质量标准IV类标准4、建筑施工场界噪声限制5、污水综合排放标准6.2 污染因素6. 2.1施工期环境影响因素根据施工特点，本项目施工期对环境影响的主要因素

41、有：1、施工扬尘对大气环境的影响，在整个施工期，产生扬尘的作业有房屋建筑、水库施工、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌过程。2、施工机械噪声对声环境的影响。3、施工过程中产生的泥浆和施工队伍产生的生活废水对水环境的影响。4、固体废弃物。6. 2.2运营期环境影响因素本项目的主要污染源是：生活污水和垃圾。6.3环境影响分析6. 3.1施工期环境影响分析1、噪声环境影响在施工过程中，基础开挖施工将使用推土机、挖掘机、装卸机等机械设备；结构施工将使用混凝土搅拌机、振捣棒、电锯；装修过程将使用控压机、冲击钻等，这些机械设备的施工噪声将达到85100dB(A),在施工过程中，这些机械设备噪声将会对附近居民产

42、生一定的影响。另外，在施工过程中，建筑材料及建筑垃圾的运输，使得运输车辆的增加引发的交通噪声，也将对区域的声学环境产生一定的影响。只要施工单位合理安排施工时间，采取合理的施工方式，优先选用低噪声的施工设备，减少高噪声机械设备的同时运行，加之施工是短时期的，因此施工过程中的噪声对区域声学环境及周围人群的影响是暂时的，将随过程的结束而消失。2、大气环境影响在施工过程中，要进行大量的土方开挖、堆积以及建筑材料、建筑垃圾的运输都将产生扬尘污染，会对周围空气环境产生影响。建议施工土方开挖、搬运，应避免在大风天气时进行；建议在施工过程中，对施工场地定期进行洒水降尘，对建筑材料、建筑垃圾的运输车辆加盖篷布防

43、止尘土飞扬。经上述措施处理后，扬尘可以得到有效的防治，对区域空气环境的影响将大大减少。6. 3.2运营期环境影响分析1、废水：生活污水排放，生活污水经化粪池排入城市污水管网，排入城市污水管网。2、废渣：固体废弃物和生活垃圾分开堆放。固体废弃物包括各种办公生活垃圾和实验废物。实验废弃物为无害废弃物和有害废弃物，无害废弃物进行分类处理，或者于环卫部门清运；有害废弃物主要为工业实验废弃物，按照工业垃圾集中处理技术规范的要求，实行封闭管理和集中处理废弃物处理。分类收集后的废弃物进行必要的消毒处理后,置于专用临时储存柜（箱）中，与生活垃圾存放地分开，由专用车辆送至焚烧炉进行焚烧后，在指定地点进行填埋；为

44、防止废物在专用暂时柜（箱）中腐败散发恶臭，尽量做到日产日清。确实不能做到日产日清，且当地最高气温高于25摄氏度，时间最长不超过48小时。废弃物暂时储存柜（箱）应每天消毒一次。生活垃圾由卫生保洁人员随时清理并分类处理，回收综合利用或由环卫部门清运。6.4环境影响评价本项目为大善市生态城冷链物流电商云仓项目，其污染源很小，且污染源排放量也很少，产生的废水和废渣经过处理后，完全可以达到环境要求，不会对周围环境造成污染。项目组织管理与实施进度1.1.1 组织管理7.1.1 建立完善的管理规章制度为保证等配套设施需尽快建设完成，以便早日对外开放。为此需建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建设管理制度

45、，如：建设管理单位管理工作实施细则、招投标管理办法、进度计划监督制度、建管人员到岗情况检查办法、工程进度备案检查办法等管理制度和办法。1.1.2 建设管理工作范围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检

46、查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按月作好月底结算工程报账提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接收承建商及监理公司规类整理的技术业务资料，建立技术经济档案。1.1.3 质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资

47、格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。7.1.4 工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。7.1.5 合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于