北京东方太阳城房地产开发有限责任公司拟以自持土地使用权为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保项目资产评估报告.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制北京东方太阳城房地产开发有限责任公司拟以自持房地产为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保项目资产评估报告鹏信资估报字2023第F241号（共1册，第1册）评估基准日：2022年12月31日评估i艮告日：2023年6月18日深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司SHENZHENPENGXINAPPRAISALLIMITED中国广东省深圳市福田区福中路29号（影田路口）福景大原中座十四楼Floor14,MiddleBIocktFujingBuilding,29FuzhongRoad,FutianDisiricuShenzhcn,China电话(Te1):

2、+86755-8240 6288 直 线(Dir) ： +86755-8240 3555 http: /www pengx i n. com传真(FaX) :+86755-8242 0222 邮政编码(POStCode) ： 518026EmaiI:px声明1资产评估报告摘要1一、委托人及其他资产评估报告使用人1二、评估目的1三、评估对象和评估范围2四、价值类型3五、评估基准日3六、评估依据3七、评估方法5八、评估程序实施过程和情况6九、评估假设7十、评估结论9十一、特别事项说明9十二、资产评估报告使用限制说明9十三、资产评估报告日10资产评估报告附件12一尔Mll士Dtrt金次*IB4-I.

3、LLQLl+Al-ZA.fc三IfMf=IFe3XiH声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、本资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；本资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本公司及其签字资产评估师不承担责任。三、本资产评估报告使用人限于且仅限于委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人，即本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报

4、告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人均不得成为本资产评估报告的使用人。四、本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估绪论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的本资产评估报告依法承担责任。六、评估对象及其对应的评估范围所涉及的资产评估明细表中的申报评估信息、经营数据和信息、财务报告和资料及其他重要资料等由委托人或相关当事人（包括评估对象的产权持有人或实际控制人、产权持有单位、产权持有单位的关联方等及其管理者或相关职员）申报或提供并经

5、其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认：相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性和有效性负责。七、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、本资产评估报告的签字资产评估师（包括协助其工作的资产评估专业人员）已经对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了抽查查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要

6、求。九、本公司出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受本资产评估报告中假设和限制条件的限制，本资产评估报告使用人应当充分考虑本资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。十、未经本公司书面同意，本资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披PSO3XH1北京东方太阳城房地产开发有限责任公司拟以自持房地产为中希格玛有限公司发行公司债券提供担保项目资产评估报告摘要鹏信资估报字2023第F241号谨提请本资产评估报告摘要之使用者和阅读者注意：本资产评估报告摘要之内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当详细阅读资产评估报告全文。深圳市鹏信资产评

7、估土地房地产估价有限公司接受北京东方太阳城房地产开发有限责任公司的委托，就北京东方太阳城房地产开发有限责任公司拟以自持房地产为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保之经济行为，所涉及的北京东方太阳城房地产开发有限责任公司所持有的房地产在评估基准日的市场价值进行了评估，现将资产评估报告正文的相关内容摘要如下：一、评估目的：北京东方太阳城房地产开发有限责任公司拟以自持房地产为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保故委托我公司对所涉及的房地产在评估基准日的市场价值进行了评估，为上述经济行为提供基准日价值参考依据。二、评估对象：北京东方太阳城房地产开发有限责任公司持有的房地产的市场价值与评估对象相对应

8、的评估范围为北京东方太阳城房地产开发有限责任公司的1座商业用房、82套酒店式公寓及27套零售中心房地产。三、评估基准日：2022年12月31日。四、价值类型：市场价值。五、评估方法：市场法六、评估结论：采用市场法评估的北京东方太阳城房地产开发有限责任公司拟以自持房地产为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保所涉及的房地产于评估基准日的评估值为：26,194.58万元人民币。评估结论使用有效期：通常情况下，评估结论的使用有效期自评估基准日2022年12月31日至2023年12月30日止。资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的评估假设和特别事项说明以及资产评估报告使用限制说明。PM3X

9、ifl北京东方太阳城房地产开发有限责任公司拟以自持房地产为中希格玛有限公司发行公司债券提供担保项目资产评估报告正文鹏信资估报字2023第F241号北京东方太阳城房地产开发有限责任公司：本公司接受贵公司的委托根据有关法律法规和中国资产评估准则的有关规定坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法，实施必要的评估程序，对贵公司拟以自持房地产为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保所涉及的房地产于2022年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人及其他资产评估报告使用人（一）委托人概况名称：北京东方太阳城房地产开发有限责任公司注册号：911100001025600178住所：

10、北京市顺义区仁和镇东方太阳城社区中心法定代表人：王晓岩注册资本：10000万元实收资本：10000万元企业类型：其他有限责任公司成立日期：2000年04月20日经营范围：制售中餐（含冷荤）；零售酒、饮料；台球、歌舞娱乐服务；经营游泳场馆；以下限分支机构经营：酒店和西餐；代收洗衣服务；城市生活垃圾经营性清扫、收集服务；房地产开发；销售商品房；自有房产的出租；零售日用百货；组织文化交流、会议服务、技术培训；经营体育场馆；棋牌、保龄球；经济信息咨询（中介服务除外）。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类

11、项目的经营活动。（二）资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人根据贵公司与本公司订立的资产评估委托合同，除贵公司和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人外，没有其他资产评估报告使用人。二、评估目的北京东方太阳城房地产开发有限责任公司拟以自持房地产为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保，故委托我公司对所涉及的房地产在评估基准日的市场价值进行了评估，为上述经济行为提供基准日价值参考依据。三、评估对象和评估范（一）评估对象和评估范围根据本次评估目的，评估对象为北京东方太阳城房地产开发有限责任公司持有的房地产的市场价值。与上述评估对象相对应的评估范围为北京东方太阳城房地产开发有限责任公司持有的

12、1座商业用房、82套酒店式公寓及27套零售中心房地产（对应的产权证详见评估明细表）。（二）评估范围的基本情况企业申报评估的实物资产为：固定资产一一房屋建筑物北京东方太阳城房地产开发有限责任公司持有的1座商业用房、82套酒店式公寓及27套零售中心房地产，位于北京市顺义区仁和镇东方太阳城（对应的房产证号及土地证号详见评估明细表）；别墅目前处于待售，酒店式公寓和零售中心出租，商业用房做为酒店经营，详情如下：1 .商业用房北京东方太阳城房地产开发有限责任公司持有的商业用房位于北京市顺义区东方太阳城万晴园103号，建成于2011年10月，建筑结构为钢混结构，建筑面积为8,003.78池共5层。大堂部分大

13、理石地面及墙面。天花板为石膏板吊顶，走廊部分地面铺地毯，石膏墙面。证载房屋用途为商业用房，土地使用权用途为住宅、配套，土地使用权终止日期为2044年3月31日，截止评估基准日，商业用房已出租，承租方为北京中康时代医院投资集团有限公司，租赁日期为2023年2月1日至2038年1月31日。2 .酒店式公寓北京东方太阳城房地产开发有限责任公司持有的酒店式公寓为位于北京市顺义区东方太阳城万晴园5354号楼共计82套酒店式公寓房地产，建成于2011年10月，建筑面积共计5,366.03m2（具体明细详见评估明细表）o外墙涂料粉刷，室内瓷砖地面，墙纸墙面，涂料天花板。卫生间为瓷砖地面、墙面，PVC天花板。

14、走廊为瓷稽店面、墙面，涂料天花板。证载房屋用途为酒店式公寓，土地使用权用途为住宅、配套，土地使用权终止日期为2044年3月31日。3 .零售中心北京东方太阳城房地产开发有限责任公司持有的零售中心为位于北京市顺义区东方太阳城万晴园101号楼共计27套商业房地产，建成于2011年10月，建筑面积共计6,461.87n?（具体明细详见评估明细表）。外墙涂料粉刷，室内瓷砖地面，涂料墙面，石膏板吊顶天花板。走廊为瓷质店面、墙面，涂料天花板。证载房屋用途为零售中心，土地使用权用途为住宅、配套，土地使用权终止日期为2044年3月31日。/H）拟以自持房地产为中国希格玛有限公司Knaxtn北京希格玛物业管理有

15、限责任公司发行公司债券提供担保项目资产评估报告附录2022年5月23日和2022年5月31日，中国希格玛有限公司的控股子公司三亚东方太阳城投资有限公司和北京东方太阳城房地产开发有限责任公司陆续与国都证券股份有限公司（代表中国希格玛有限公司面向合格投资者公开发行2022年公司债券（第一期）的债券持有人，作为抵押权人）签署了22中希01抵押合同将上述资产抵押给了本期债券的受托管理人国都证券股份有限公司，为中国希格玛有限公司发行公司债券提供担保，抵押金额合计65,000.00万元。截止至评估基准日，上述商业用房等房地产已抵押给国都证券股份有限公司。四、价值类型（一）本次评估的价值类型及其定义本次评估

16、的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（二）价值类型的选择说明本次评估目的所对应的经济行为是与评估对象有关的担保，该行为的市场条件与市场价值所界定的条件基本类似，结合考虑评估对象自身条件等因素，本次评估选择的价值类型为在持续经营前提下的市场价值。五、评估基准日本次评估基准日是2022年12月31Ho上述评估基准日与贵公司和本公司共同订立的资产评估委托合同中约定的评估基准日一致。六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依

17、据和其他参考资料等，具体如下：（一）法律法规依据1 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2016年12月1日起施行）。2 .中华人民共和国公司法（1993年12月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过；根据1999年12月25日第九届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议关于修改中华人民共和国公司法的决定第一次修正；根据2004年8月280笫十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国公司法的决定第二次修正；2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订；根据2013年12

18、月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改中华人民共和国海洋环境保护法等七部法律的决定第三次修正，2013年12月28日中华人民共和国主席令第八号公布）3中华人民共和国企业所得税法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,2007年3月16日中华人民共和国主席令第六十三号公布）。4 .中华人民共和国土地管理法（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过；根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第一次修正；1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修

19、订；根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正，2004年8月28日中华人民共和国主席令第二十八号公布）。5 .中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过；根据2（X）7年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正；根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议全国人民代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定修订，

20、2009年8月27日中华人民共和国主席令第十八号公布）。6 .中华人民共和国增值税暂行条例（1993年12月13日中华人民共和国国务院令笫134号发布；2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，2008年11月10日中华人民共和国国务院令第538号发布；2016年1月13日国务院第119次常务会议通过,2016年2月6日中华人民共和国国务院令第666号发布）。7 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（2008年12月18日以财政部国家税务总局令第50号公布；2011年10月28日财政部、国家税务总局令第65号修订和公布）。8 .中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993年12月13

21、日中华人民共和国国务院令第138号发布）。9 .资产评估行业财政监督管理办法（中华人民共和国财政部令第86号）；10 .中华人民共和国民法典（中华人民共和国主席令笫四十五号）；11 .其他相关法律、法规和规范性文件。（二）评估准则依据1 .资产评估基本准则（财资201743号）；2 .资产评估职业道德准则（中评协、（201730号）；3资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）;4咨产评估执业准则一一咨产评估根告（中评协（2018）35号）；5 .资产评估执业准则资产评估程序（中评协（2018）36号）；6 .资产评估执业准则一一资产评估档(中评协(2018)37号):娈tillTW

22、晒侑熔产评触+柚帛柚科牯伶方附公司7资产评估执业准则一一不动产（中评协201738号）；8 .资产评估执业准则一一资产评估方法（中评协201935号）；9 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；10 .资产评估执业准则一一资产评估委托合同（中评协201733号）；11 .房地产估价规范（GB/T50291-2015）;12 .城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）。（三）资产权属依据13 委托人和产权持有单位的营业执照。14 委托人和产权持有单位的工商登记信息资料。15 产权持有单位提供的房屋所有权证、国有土地使用权证。（四）取价依据1 .房屋完损等级及评定标准（原

23、城乡建设环境保护部城住字1984第678号）；2 .资产评估报告常用数据与参数手册；4 .评估人员现场勘察记录及收集的其他相关评估信息资料；5 .国家统计局公布的相关数据；6 .产权持有单位提供的其它评估相关资料。（五）其它参考资料1 .产权持有单位提供的资产评估申报表。2 .资产评估委托合同。七、评估方法（一）评估方法的选择本次评估选用的评估方法为市场法（二）评估方法的选择理由根据资产评估执业准则一一投资性房地产（中评协201739号），注册资产评估师执行价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多

24、种资产评估基本方法。酒店式公寓、零售中心、商业用房：对于市场交易活跃，可取得同一地区类似房屋建筑物交易案例的建筑物，采用市场法评估；评估对象的建筑面积较大，所在区域出租的房地产较少，评估人员未能找到与评估对象相类似的出租案例，故未采用收益法；成本法是从重新开发建设成本为导向求取房地产价值，适用于无市场或市场不充分的房地产估价，区域内类似房地产主要受到市场供求关系左右，成本法的均衡原理已被淡化，房地产价值与开发成本的关联系较弱，不能反映出委评房地产的市场价格，理论上不适用成本法。市场法的计算如下：（1）根据替代原理，以处于同一地区或同一供需圈的，具有相同或相似用途的房地产交易实例价格为参照价格，

25、通过比较待估房地产与交易实例的交易情况、市场状况、房地产状况等，对交易实例的房地产价格进行交易情况修正、市场状况修正、房地产状况调整系数后，得出待评估房地产在评估基准日的价格。（2）比准价格的求取比准价格=可比实例成交价格X交易情况修正系数X市场状况修正系数X房地产状况调整系数（3）评估价值的确定根据具体情况，对选取的可比案例进行综合分析，再根据比准价格，确定最终的评估价值。八、评估程序实施过程和情况（一）明确资产评估业务基本事项通过向委托人了解总体方案，明确委托人和其他资产评估报告使用人、产权持有单位、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交

26、时间及方式等资产评估业务基本事项。（二）订立资产评估委托合同根据了解的资产评估业务基本情况，本公司对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，最终决定与委托人订立资产评估委托合同。（三）编制资产评估计划根据评估项目的具体情况，由项目负责人编制资产评估计划，对评估项目的具体实施程序、时间要求、人员分工做出安排，并将资产评估计划报经本公司相关人员审核批准。（四）现场调查根据批准的资产评估计划，评估人员进驻产权持有单位进行现场调查工作，主要获取的资料为申报评估明细表；以申报评估明细表为基础核对表与表、表与账册之间的勾稽关系：识别申报评估的相关资产；抽查验证申报评估的相关资产的会计凭证以及

27、相关权属证明材料；调查了解评估范围内实物资产的存放、运行、维护、保养状况等。（五）收集整理评估资料在现场调查的基础上，根据评估工作的需要，评估人员收集与本次评估相关的各种资料与信息，包括产权持有单位的财务资料、资产权属证明材料、相关资北京东方太阳城房地产开发有限贡任公司拟以自持房地产为中国希格玛有限公司.j发行公司债券提供担保项目资产评估报告评估报告正文Apeasxd产的市场交易信息、行业信息、相关市场数据等。（六）评定估算形成评估结论根据现场调查情况和所收集的评估资料，结合评估对象的实际状况和特点，选择相应的评估方法，对评估对象的市场价值进行评定估算，在此基础上形成评估结论。（七）编制出具评

28、估报告项目负责人（本报告的签字资产评估师）在以上工作的基础上编制资产评估报告，经本公司内部审核通过后，出具资产评估报告并提交给委托人。（）整理归集评估档案评估人员对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评估档案。九、评估假设本资产评估报告所载评估结论的成立，依赖于以下评估假设，包括评估基准假设和评估条件假设：（一）评估基准假设1 .交易基准假设假设评估对象或所有被评估资产于评估基准日处在市场交易过程中，资产评估专业人员根据评估基准日的市场环境和评估对象或所有被评估资产的交易条件等模拟市场进行相应的价值估计或测算。2 .公开市场基准假设假设评估对象或所有被评估资产于评估基准日处在

29、的交易市场是公开市场。公开市场是指至少符合下列条件的交易市场：（1）市场中有足够数量的买者且彼此地位是平等的，所有买者都是自愿的、理性的且均具有足够的专业知识；（2）市场中有足够数量的卖者且彼此地位是平等的，所有卖者都是自愿的、理性的且均具有足够的专业知识；市场中所有买者和所有卖者之间的地位也是平等的；市场中的所有交易规则都是明确的且是公开的；（5）市场中所有买者和所有卖者均充分知情，都能够获得相同且足够的交易信息；（6）市场中所有交易行为都是在足够充分的时间内自由进行的，而非强制或不受限制的条件下进行的。3 .持续经营/继续使用基准假设假设与评估对象相对应的经济体在评估基准日所具有的经营团队

30、、财务结构、业务模式、市场环境等基础上按照其既有的经营目标持续经营；假设与评估对象相对应的所有资产均按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用。（二）评估条件假设1 .评估外部条件假设假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用、融资条件等不发生重大变化；假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。2 .对委托人或相关当事人所提供的评估所必需资料的假设假设委托人或相关当事人（指依照国家有关法律法规、评估准则等之相关规定和评估目的所对应的经济

31、行为的要求，负有提供评估所必需资料的责任和义务的单位及其工作职员，包括但不限于：评估对象的产权持有人或其实际控制人：产权持有单位及其关联方；与评估对象及其对应的评估范围内的资产相关的实际占有者、使用人、控制者、管理者、债权人、债务人等）所提供的评估所必需资料（包括但不限于资产评估明细表申报评估信息、与评估对象及其对应评估范围所涵盖的资产或产权持有章位有关的经营数据和信息、相关财务报告和资料及其他重要资料等）是真实的、完整的、合法的和有效的。本次评估在很大程度上依赖委托人或相关当事人所提供的有关本次评估所必需的资料。尽管委托人或相关当事人已向本公司承诺其所提供的资料是真实的、完整的、合法的和有效

32、的，且本公司评估专业人员在现场调查过程中已采取包括观察询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等方式进行了我们认为适当的抽查验证并在本资产评估报告中对相关情况进行了说明，但并不代表我们对其准确性作出任何保证。3 .对从与委托人和相关当事人以外的其他方面所获取的资料的假设假设本次评估从与委托人和相关当事人以外的其他方面所获取的资料能够合理反映相应的市场交易逻辑，或市场交易行情，或市场运行状况，或市场发展趋势等。对本次评估引用的与价格相关的标准、参数等，我们均在本资产评估报告中进行了如实披露。4 .有关评估对象及与其相关的重要资产的法律权属的假设除本资产评估报告中另有陈述、描述和考虑外，评估对象

33、及所有被评估资产的取得、使用、持有等均被假设符合国家法律、法规和规范性文件的规定，即其法律权属是明确的。本次评估是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象及所有被评估资产的法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。我们不对评估对象及所有被评估资产的法律权属提供任何保证。5 .其他假设条件（1）除在本资产评估报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分如埋藏在地下的建筑物基础和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产以及在我们实施现场查看时仍在异地作业的资产均被认为是正常的;所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功

34、能等均被假设是正常的；所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放等，因而其是处在安全、经济、可靠的环境之下，其可能存在的危险因素均未列于本次评估的考虑范围。发行公司债券提供担保项目资产评估报告评估报告正文尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的现场调查，这种调查工作仅限于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解等。我们并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知识之能力，也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。（2）对各类资产的数量，我们进行了盘点核实，并在此基础上进行评估。对下列资产的数量，我们按以下方法进行

35、计量：对房屋、土地使用权，我们以相关法律文书（如产权证等）所载数量进行评估；十、评估结论我们认为，除评估报告所载明的特别事项说明外，在北京东方太阳城房地产开发有限责任公司持续经营和本报告载明的评估目的、价值类型和评估假设条件下，采用市场法评估北京东方太阳城房地产开发有限责任公司所持有的房地产于评估基准日的市场价值为人民币：26,194.58万元（大写：人民币贰亿陆仟壹佰玖拾肆万伍仟捌佰元整）。有关评估结果的详细内容参见资产评估结果汇总表和评估明细表。十一、特别事项说明本资产评估报告所载评估结论仅反映评估对象在本次评估目的、价值类型和评估假设条件下，根据有关经济原则确定的市场价值。我们认为：我们

36、在评估过程中发现的以下事项可能会影响评估结论，但在目前情况下我们无法估计其对评估结果的影响程度。谨提请本资产评估报告使用人对该等特别事项予以关注。（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形本次评估未发现纳入评估范围的权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形。（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素本次评估未发现纳入评估范围的未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素。（三）重要的利用专家工作及相关报告情况本次评估未利用专家工作及相关报告。（四）重大期后事项本次评估未发现重大期后事项。（五）其他特别事项本次评估未考虑万晴园103号租约对评估价值的影响。截止至评估基准日，委评范围内房产已抵押给国融证券股

37、份有限公司。十二、资产评估报告使用限制说明（一）本资产评估报告的使用范围发行公司债券提供担保项目资产评估报告评估报告正文1 .本资产评估报告使用人的范围限制：本资产评估报告使用人限于且仅限于委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人，即本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人使用;除此之外，其他任何机构和个人均不得成为本资产评估报告的使用人。2 .本资产评估报告的用途或使用目的的范围限制：本资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的评估目的使用

38、本资产评估报告，即本资产评估报告只能按照法律、行政法规规定用于本资产评估报告所载明的评估目的所对应的经济行为，除此之外，其他任何情形均不得使用本资产评估报告。3 .本资产评估报告所载评估结论的使用有效期的范围限制：本资产评估报告所载评估结论的使用有效期自评估基准日起不超过一年。4 .本资产评估报告的摘抄、引用或者披露的限制：未经本公司书面同意，本资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定和资产评估委托合同另有规定的除外。（一）超使用范围使用本资产评估报告的责任说明资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和上述载明的使用范围使用本资产评估报告的，本公司及相关资产评

39、估专业人员不承担责任。（三）本资产评估报告的其他使用限制说明1 .本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。2 .本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设条件，当使用本资产评估报告所载评估结论时的实际情况与评估基准日的情况或者本资产评估报告所载评估假设条件不再相符时，通常情况下，评估结论也不会成立。3 .本资产评估报告使用人应当关注特别事项说明，并在实施评估目的所对应的经济行为过程中采取相应的措施。十三、资产评估报告日本公司资产评估师丁建花卞雪亮于2023年6月18日（系本资产评估报告日）形成最终专业意见，并签署本资产评估报告。本资产评估报告所附若干附件，系本资产评估报告的组成部分。Fe伯XitI（本页无正文，为资产评估报告签署页）资产评估师:资产评估师:资产评估报告附件附件一：委托人及产权持有单位的营业执照（复印件）；附件二：委托人和产权持有单位的承诺函（复印件）；附件三：评估对象所涉及的主要权属证明资料（复印件）；附件四：现场勘察照片；附件五：资产评估机构营业执照、登记备案文件及签字资产评估师的职业资格证书登记卡（复印件）；附件六：资产评估汇总表及明细表。