美邦服饰：上海美特斯邦威服饰股份有限公司拟资产转让涉及其拥有的位于沈阳市和平区太原南街1号商业房地产、1-1号其他房地产市场价值资产评估报告.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制上海美特斯邦威服饰股份有限公司拟资产转让涉及其拥有的位于沈阳市和平区太原南街1号商业房地产、1”号其他房地产市场价值资产评估报告格律沪评报字(2023)第065号共一册第一册格律(上海)资产评估有限公司GeLv(Shanghai)AssetsAppraisalCo.,Ltd2023年6月16日目录声明1资产评估报告摘要2资产评估报告正文4一、委托人及其他资产评估报告使用人4二、评估目的5三、评估对象和评估范围5四、价值类型及其定义9五、评估基准日9六、评估依据9七、评估方法11八、评估程序实施过程和情况15九、评估假设17十、评估结论19十一、特别事项说明

2、21十二、评估报告使用限制说明24十三、评估报告日25十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章25资产评估报告附件26声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用：除此之外，其他任何机构和个人

3、不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。七、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。八、资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中

4、的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。九、资产评估师己经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查：已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对己经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。上海美特斯邦威服饰股份有限公司拟资产转让涉及其拥有的位于沈阳市和平区太原南街1号商业房地产、号其他房地产市场价值资产评估报告摘要格律沪评报字（2023）第065号上海美特斯邦威服饰股份有限公司：格律（上海）资产评估有

5、限公司（以下简称“格律”或我公司）接受贵公司（以下简称“委秘;霜甯海才都魄春法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公牛的原则，采用市场法、收益法、成本法，按照必要的评估程序，对贵公司拟资产转让涉及其拥有的位于沈阳市和平区太原南街1号商业房地产、1-1号其他房地产在2023年5月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：评估目的：上海美特斯邦威服饰股份有限公司拟资产转让，为此需对该经济行为所涉及其拥有的位于沈阳市和平区太原南街1号商业房地产、1-1号其他房地产市场价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。评估对象：上海美特斯邦威服饰股份有限公司部分资产价值。评估范围：

6、上海美特斯邦威服饰股份有限公司拥有的位于沈阳市和平区太原南街1号商业房地产（建筑面积10438平方米）、1-1号其他房地产（建筑面积278平方米）。价值类型：市场价值评估基准H：2023年5月31日评估方法：市场法、收益法、成本法评估结论：本资产评估报告的评估对象沈阳市和平区太原南街1号商业房地产选用市场法评估结果作为评估结论，1-1号房地产选用成本法评估结果作为评估结论。经评估，以2023年5月31日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，沈阳市和平区太原南街1号商业房地产、太原南街1-1号规划为用途其他的房地产的评估结论为300/10,000.00元，大写人民币冬亿零壹拾壹万元整（评估结果含

7、增值税、不含交易相关税费等）。资产评估结果汇总表单位：人民币元序号权证编号建筑物名称详细地址房屋现状所在楼层/搂层数建筑面积（m2）祢价值1沈房权证中心字第N060168525号沈阳新世界旗舰店沈阳市和平区太原南街1号正常使用1-5/5F10,438.00298,270,000.002沈房权证中心字第N060168524号沈阳新世界旗舰店沈阳市和平区太原南街1-1号闲置3/3F278.001.840.000.00合计10,716.00300.110.000.00本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况

8、与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托人应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。提请特别注意：本报告仅供委托人资产转让使用，不得用于其他任何目的。评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保正评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。上海美特斯邦威服饰股份有限公司拟资产转让涉及其拥有的位于沈阳市和平区太原南街1号

9、、11号的商业房地产市场价值资产评估报告正文格律沪评报字（2023）第065号上海美特斯邦威服饰股份有限公司：格律（上海）资产评估有限公司（以下简称“格律”或我公司）接受贵公司（以下简称委托人”）的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法、收益法、成本法，按照必要的评估程序，对贵公司拟资产转让涉及其拥有的位于沈阳市和平区太原南街1号商业房地产、1-1号其他房地产在2023年5月31日的市场价值进格律（上海）资产评估有限公司3行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托人及其他资产评估报告使用人（一）委托人暨产权持有人概况名称：上海美特斯邦威服饰股

10、份有限公司社会统信用代码：913100001321787408类型：其他股份有限公司（上市）住所：中国（上海）自由贸易试验区康桥东路800号法定代表人：胡佳佳注册资本：人民币251250万元整成立日期：2000-12-06营业期限：2000-12-06至无固定期限经营范围：许可项目：第二类增值电信业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：服装制造加工，服装、鞋、针纺织品、皮革制品、羽绒制品、箱包、玩具、饰品、工艺品、木制品、电子设备、五金交电、礼品、建筑材料、纸制品，日用百货,钟表眼镜，化妆品，日用口罩（非医疗.），电

11、子产品，家用电器,文具体育用品的销售，食品经营（销售预包装食品），从事货物及技术的进出口业务,从事计算机、网络科技领域内的技术服务、技术咨询、技术转让，技术开发，附设分支机构。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（二）委托人与产权持有人之间的关系委托人与产权持有人为同一单位。（三）其他资产评估报告使用人本次评估报告仅供资产评估委托合同约定的和国家法律、法规规定的评估报告使用人使用，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。二、评估目的本次评估目的是为上海美特斯邦威服饰股份有限公司拟资产转让涉及其拥有的位于沈阳市和平区太原南街1号商业房地产、1-1号其他房地产市场价值

12、提供参考意见。三、评估对象和评估范围本次评估对象为上海美特斯邦威服饰股份有限公司部分资产价值，评估范围为上海美特斯邦威服饰股份有限公司拥有的位于沈阳市和平区太原南街1号商业房地产、1/号其他房地产，总建筑面积10716平方米。具体评估范围仅以产权持有人提供的评估申报表内容为准。委托人暨产权持有人已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。（一）委估资产概况1、委估资产权属情况：1）土地使用权状况根据委托人提供的国有土地使用证（编号：沈阳国用（2010）第0102号）记载显示：本次评估对象的土地权属性质为国有建设用地使用权；土地使用权人为上海美特斯邦威服饰股份有限公司；

13、使用权取得方式为出让，土地用途为商业用地。地号为012277601,坐落于沈阳和平区太原南街1号，使用权宗地面积为2152平方米，土地终止日期：2043年1月。2）房屋状况根据委托人提供的本次评估对象的房屋所有权证，具体登记情况记载如下：评估对象一评估对象二权证编号沈房权证中心字第N060I68525号沈房权证中心字第N060I68524号房屋所有权人上海美特斯邦威服饰股份有限公司上海美特斯邦威服饰股份有限公司共有情况单独所有单独所有房屋坐落和平区太原南街1号和平区太原南街1-1号登记时间2OW-O3-152010-03-15规划用途商业其他房屋状况建筑面积（m2）10438278总层数53所

14、在层数1-51-32、委估资产抵押情况：根据委托人提供不动产电子登记（簿）查询证明，截至评估基准日不动产他项权利登记信息，如下:不动产他项权利登记信息抵押权登记抵押权人抵押人他项权证号登记日期主债权数额债务履行期限（债权确定期间）最高债权额浙商银行股份有限公司宁波分行上海美特斯邦威服饰股份有限公司辽(2020)沈阳市不动产证明2020-01-20357169000第0018018号2020/1/203571690002020-01-19至2025/1/19是上述电子登记（簿）查询结果与委托人提供的抵押合同，合同号为（332065）浙商银高抵字（2020）第OOOlO号，涉及的抵押权人、抵押类型

15、以及抵押金额相一致。3、委估资产租赁情况：截至评估基准日，根据委托人提供的房屋租赁合同，委估房屋建筑物存在出租情况，具体情况如下:出租方租赁位置租赁面积（mJ）租赁期限约定经营品牌沈阳美特斯邦威服太原南街】号1层局部972015/3/1至2025/4/30都市丽人太原南街1号1层局部2002015/4/1至2025/5/31名创优品饰有限公司太原南街1号23层局部17042015/4/1至2025/5/31欧罗巴太原南街I号1层局部I(X)2022/8/1至2025/8/31周大福El相方沈TZ日美特斯邦威服饰有限公司为产权持有人控股子公司O4、委估资产分布情况及特点：评估对象-位于沈阳市和平

16、区太原南街1号，土地证载用途为商业，房屋证载用途为商业。权利人为上海美特斯邦威服饰股份有限公司。评估对象二位于沈阳市和平区太原南街1-1号，土地证载用途为商业，房屋证载用途为其他。权利人为上海美特斯邦威服饰股份有限公司。5、委估资产实物状况：（1）位置本次委估资产坐落于沈阳市和平区太原南街1号，四至为：东至南宁南街；南至咸阳路；西至太原南路；北至中华路。（2）交通评估对象所处地区道路网密度、道路等级均较好，评估对象周边道路有胜利北街、南京北街、中华路等，交通通达度良好。附近1公里以内有103路、203路、207路、207路区间、220路、221路、223路、225路、235路、237路、240

17、路、246路、261路、263路等公交线路以及轨道交通1号线沈阳站。区域交通无特别的交通管制情况，交通较便捷。（3）环境状况描述1）自然环境评估对象位于沈阳市和平区，建筑物密集度较高，有一定的空气、噪声等污染，自然环境般。周边无高压输电线路、垃圾集中回收站等影响环境的污染源。2）人文环境评估对象所在的太原街是一条见证了H本帝国主义对中国东北殖民统治的全过程街路01948年11月，沈阳解放后，太原街又一次成为沈阳地区经济发展标志性街路，被誉为东北商业第一街。3）景观评估对象周边有中山公园、体育公园等，景观情况一般。（4）外部配套设施格律（上海）资产评估有限公司评估对象周边市政基础设施较为齐全，达

18、到“七通”（道路通、供水通、排雨水通、排污水通、供电通、通讯通、燃气通）；评估对象周边公共服务设施齐全，主要有：万达广场、印象城购物中心、百盛购物中心等商业机构；中国银行（沈阳中华路支行）、中国工商银行（沈阳南站支行）、中国邮政储蓄银行（通化街邮政储蓄专柜）等金融机构：东北育才学校、东北中山中学、和平一校等教育机构；沈阳市国医中医院、辽宁中置盛京老年病医院、中国医科大学附属第一医院等医疗机构。评估对象所属区域市政基础设施比较完善，供电、供水、排水、通讯等市政设施均能满足使用要求。（5）商业集聚度评估对象所处区域在沈阳市和平区商业街上，周边有万达广场、沈阳苏宁广场、玖伍文化城等，商业聚集程度高。

19、（6）土地实物状况评估对象位于沈阳市和平区太原南街1号、1/号，所在街区形状较规则，地势平坦、适合作为建设用地利用。评估对象四至为：东至南宁南街；南至咸阳路；西至太原南路；北至中华路。评估对象所在宗地土地开发程度己达“六通”（通路、供水、排水、通电、通讯、供热），场地内已建成有成熟商业建筑群。评估对象土地使用权取得方式为出让，宗地面积为2152平方米，土地用途为商业用地，土地终止日期：2043年1月。（7）建筑物实物状况评估对象一坐落于沈阳市和平区太原南街1号，建筑物为一幢地下1层，地上总层数为5层的多层建筑，总建筑面积为10438平方米，地下1层为人防建筑（房权证未登记其地下建筑面积），现场

20、勘查日，地下1层有产权持有人作为服饰经营以及设备间使用。评估对象的建筑结构为钢混，房屋类型为商业，建筑物沿街外墙为多色亚克力面板装饰，维护保养较好，后门外墙为灰色外墙涂料，存在开裂脱落迹象。自用部分1层层高约为4.85米，建筑15层内配有1台货梯、每层配置2组上下手扶梯电梯；内上下楼梯段为米色瓷砖，钢化玻璃护栏；中庭公共部位围栏为透明钢化玻璃，不锈钢扶手；地面为灰色地砖，顶棚为白色石膏吊顶：安装有背景音响系统、中央空调系统、防系统等。目前处于正常使用状态，维修保养情况较好。出租部分建筑1楼主体为钢化玻璃大门及橱窗，1楼经营品牌分别为名创优品、周大福、都市丽人，内部有经营方自行装修使用；2楼经营

21、品牌为呷哺呷哺小火锅、欧罗巴西餐厅，内部装饰主要以地砖、乳胶漆涂层为主；3楼经营约网咖，以地砖、乳胶漆涂层为主；4楼由沈阳双华装饰装格律（上海）资产评估有限公司8修工程有限公司经营，内部铺设地板，石膏板吊顶，玻璃隔墙隔断分割做办公室使用。评估对象二坐落于沈阳市和平区太原南街1-1号，建筑物为一幢总层数为3层的多层建筑，总建筑面积为278平方米，单层层高约为2.8米，评估对象的建筑结构为钢混，房屋类型为其他，建筑物一面借1号建筑墙体，外墙涂层存在开裂脱落迹象，房屋内部涂料因长期空置导致局部有发霉的情况，管道接头个别存在渗水情况，目前处于闲置状态，维护保养不足。四、价值类型及其定义根据本次评估目的

22、，确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素综合确定的。五、评估基准日本次评估的评估基准日为2023年5月31日。该评估基准日由委托人选定并与本次评估的资产评估委托合同载明的评估基准日一致。此评估基准日是委托人基于评估目的而确定的。六、祢牌本次评估工作中所遵循的法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据和评估取价依据为：（一）法律法规依据1、中华人民共和国资产评估法（20

23、16年7月2日中华人民共和国主席令第46号）：2、中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；3、中华人民共和国民法典（2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过）；4、资产评估行业财政监督管理办法（中华人民共和国财政部令第86号发布，财政部令第97号修改）；5、关于修改中华人民共和国土地管理法、V中华人民共和国城市房地产管理法的决定（“2019年中华人民共和国主席令第32号“2019年8月26日第十三次全国人民代表大会格律（上海）资产评估有限公司9常务委员会第十二次会议）；6、中华人民共和国城市房地产管理法（2019年中华人民

24、共和国主席令第32号）；7、中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日中华人民共和国主席令第二十三号）（2018年12月29日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过了全国人民代表大会常务委员会关于修改中华人民共和国电力法等四部法律的决定）；8、中华人民共和国企业所得税法实施条例（2019年4月23日中华人民共和国国务院令第714号）；（2019年4月23日国务院关于修改部分行政法规的决定）；9、中华人民共和国增值税暂行条例（国务院令第691号，2017年11月29日修订）：10、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第65号，2011年10月28日修订

25、）；Ik关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税（2016）36号）；12、关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）（国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告（国家税务总局公告2019年第14号）2019年3月21H）；13、其他有关的法律、法规和规章制度。（二）评估准则依据1、 资产评估基本准则（财资（2017）43号）；2、 资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号）；3、资产评估执业准则资产评估报告（中评协（2018）35号）；4、资产评估执业准则一一资产评估程序（中评协（2018）36号）；5、资产评估执业准则一一资产评估方法（中评

26、协（2019）35号）；6、资产评估执业准则一一资产评估委托合同（中评协（2017）33号）；7、资产评估执业准则一一资产评估档案（中评协（2018）37号）；8、资产评估执业准则一一不动产（中评协（2017）38号）；9、资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017）.46号）：10、资产评估价值类型指导意见（中评协（2017）47号）；Ik资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017）48号）：12、资产评估准则术语2020（中评协（2020）31号）。（三）资产权属依据1、土地证、房屋所有权证；2、其他相关权属依据。（四）取价依据1、沈阳市自然资源局关于公布沈阳市辖区2022年标定地

27、价成果的通知；2、沈阳市城乡住建局公布的2020年沈阳市房屋建筑造价平米指标；3、辽宁省建设工程造价信息发布建筑工程人材机指标：4、评估基准日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）：5、市场询价资料；6、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关评估信息资料。七、评估方法（一）评估方法简介依据资产评估执业准则一一基本准则，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。根据资产评估执业准则一不动产，房地产评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法和基准地价系数修正法等，评估方法的选择应按照评估准则的要求，根据各种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体

28、特点以及评估目的等选择适当的评估方法。（二）评估方法的选择经评估专业人员现场查勘，以及对评估对象的特点、评估目的及房地产所处区邮上海美特斯邦威服饰股份有限公司拟资产转让涉及其拥有的位于沈阳市和平区太原南街1号商业房地产、1-1号其他房地产市场价值资产评估报告域的影响因素等资料进行收集、分析和整理。评估对象一为太原南街1号，规划用途为商业，所处区城房地产交易市场发育较成熟且存在可比的类似房地产成交案例，故可采用市场法对其进行评估。所在区域房地产租赁市场发育较成熟且存在可比的类似房地产出租案例，故采用收益法评估亦能体现委估资产现行运营状态下的市场价值，因此适宜选用收益法。商业房，不适宜采用成本法评

29、估。评估对象二为太原南街1-1号，规划用途为其他，目前处于闲置状态，房屋内部破损严重，基于评估对象二的法定用途以及目前的实际状况，本次评估采用成本法进行评估。(三)具体评估方法介绍(1)市场法是将评估对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。市场法的基本公式：房地产的评估价值=房地产比准单价X建筑面积其中：比准单价=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数房地产状况修正系数=区位状况修正系数X实物状况修正系数(2)收益法收益法是预计估价对象未来的正常收益，选择适当的费本化率将

30、其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。根据收益法的基本原理和方法，依据估价对象实际情况，租赁期内选用实际租金，租赁期外综合确定估价对象客观租金，扣除经营中应发生的成本费用，得出客观纯收益，采用适当的折现率，对其法定剩余年限内的纯收益折现，得到估价对象的评估值。收益法的计算公式为：P二未来收益期内各期收益的现值之和Fi(1+4其中：P-评估值(折现值)I一所选取的折现率n一收益年期Fi-未来收益期的预期年净收益额(3)成本法成本法是不动产评估的基本方法之一。其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新建造被估不动产所需要的成本为依据评估不动产价值的一

31、种方法，即以重置或重建可以产生同等效用的不动产所需投人的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估不动产价值。基本公式为：评估价值=地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+投资利润-建筑折旧I)土地取得成本根据城镇土地估价规程，通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等，评估方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等，选择适当的评估方法。A.未选用方法的理由：收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地评估，出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料，营业性土地及房屋的宗地应收

32、集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的交易价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。由于待估宗地所处地域土地租赁市场不发达，并且无法“收集过去五年中原料、人工及产品的交易价格资料”，即达不到城镇土地估价规程对收益还原法这种评估方法的要求，因此不适宜选用收益还原法评估。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的方法，而采用成本逼近法无法很好反映其区域规划等对待估宗地价值的影响，从而无法很好体现其市场价值，故不宜采用成本逼近法进行评估。剩余法可行性主要取决于最佳开发利

33、用方式的选择和未来开发完成的房地产售价的推测，本次评估委托人及资产占有方未提供相关规划部门的批准，开发完成后的房地产售价无法准确预测，故不宜采用剩余法进行评估。近三年来评估对象周边类似土地招拍挂成交案例较少，故不适宜采用市场比较法进行评估。B.方法选用的理由：待估宗地位于基准地价界定范围之内，沈阳市自然资源局于2022年3月发布了关于公布沈阳市辖区2022年标定地价成果的通知，本次评估基准日距基准地价评估基准日时间较近，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估。C.基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估依据，按照替代原则，对待评估宗地的区域条件和个别条件

34、等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地土地使用权在评估对象基准日价值的方法。基准地价与宗地地价的差异，是由于影响地价的区域和个别因素差异造成的。只要在特定的区域或级别内确定了与基准地价对应的区域和个别因素的平均水平，通过对已有地价数据和影响因素的数理统计和比较分析，就可得到不同因素在不同标准下，对地价的影响程度和修正比例，编制出在不同土地条件下，基准地价修正为宗地价格的修正系数体系，进而利用修正系数体系进行宗地地价的评估。基准地价系数修正法评估待估宗地土地使用权权益价值的计算公式为：待估宗地使用权权益价值=基准地价XKlXK2xK

35、3x（1+K）+土地开发程度修正式中：Kl期日修正系数K2土地使用年限修正系数K3土地容积率修正系数ZK影响地价区域因素及个别因素修正系数之和2）开发成本按照土地取得后所进行的房地产开发建设程序，结合沈阳市建设工程造价信息及相关政策规定，测算开发成本包括项目前期费用、土地开发成本、建筑物建造成本、公共配套设施建设费、期间费用等。根据相关文件规定，对与符合增值税抵扣条件的房屋类资产，计算出可抵扣的增值税进行扣除。3）管理费用管理费为组织和管理不动产开发经营的必要支出，包括开办费、开发单位企业的人员工资、办公费及差旅费等。可按土地取得成本与建筑物开发成本之和的一定比例计算。4）投资利息投资利息，指

36、不动产开发完成或实现销售之前所有必要支出产生的利息。计息基数为土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用和销售费用。5）销售费用及税费销售费用指销售不动产所发生的广告宣传费、销售人员工资、委托销售代理费等。一般按照不动产市场价值的一定比例计算。销售税费主要为销售税金及附加（即两税一费）：增值税、城市维护建设税、教育费附加。其他销售税费：应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。因本次评估对象的产权持有人，非房地产开发企业，故不考虑其销售费用及税费。6）开发投资利润开发投资利润，指该类不动产开发项目正常条件下产权人所能获得的行业平均利润。其计算基数为土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用

37、和箱售费用之和。利润率应根据开发类似不动产的平均投资利润率来确定。7）综合成新率的评定建筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确定，其计算公式为：综合成新率=勘察成新率60%+年限成新率x40%其中：年限成新率（）=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）X100%勘察成新率的确定主要以房屋建筑物实际情况为主，根据现场勘察房屋建筑物的结构、层高、檐高、门窗、装饰装修状况及附属设施的配置等实际情况，结合建筑物设计、使用、维护、修缮、保养情况，采用观察法分别对房屋建筑物的结构、装修和设备三个分部工程进行打分，再依据各部位在建筑中所占的权重，分别计算出各部位的实际得分，进行加和，确定勘察成新率。八、评

38、估程序实施过程和情况本评估机构接受委托后，即选派资产评估专业人员了解与本次评估相关的基本情况、制定格律（上海）资产评估有限公司15评估工作计划，并布置和协助产权持有人进行资产清查工作；随后评估小组进行现场勘察，对评估对象实施现场调查，对其经营情况进行必要的核实与分析，进而估算评估对象的价值。资产评估专业人员根据本次评估的评估目的、评估对象、评估范围、业务规模、竞争类型和状态，资料收集情况等相关条件和评估项目的具体情况制定并执行了以下资产评估专业人员认为能够支持评估结果的适当评估程序：（一）评估项目洽谈和评估工作准备阶段1、明确评估业务的基本事项、拟定评估计划本评估机构通过洽谈、评估项目风险评价

39、等前期工作程序并决定接受委托后，即与委托人进行充分沟通、了解本评估项目的基本事项评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等，拟定评估工作方案和制定评估计划，并与委托人签订资产评估委托合同。2、提交资产评估须提供资料清单根据委托评估资产的特点，提交有针对性的资产评估须提供资料清单、资产评估申报明细表等，要求委托人暨产权持有人积极进行评估资料准备工作。3、指导产权持有人清查资产、准备评估资料与委托人暨产权持有人相关工作人员联系，布置并辅导其按照资产评估的要求填列资产评估申报明细表和准备评估所需要的相关资料。（二）尽职调查、收集评估资料，现场核实资产与验证资料和评定估算阶段1、收集并验证委托人、产权

40、持有人提供的资料对委托人暨产权持有人提供的资料进行验证、核对，对发现的问题协同其解决。2、现场勘查与重点清查对评估对象所涉及的资产进行全面（或抽样）核实，对重要资产进行详细勘查、并编制现场勘查工作底稿.3、访谈根据评估对象的具体情况、委托人暨产权持有人提供的资料，与产权持有人治理层、管理层、相关人员通过讨论、访谈等形式，就与评估对象相关的事项以及资产状况和相关发展趋势等方面的理解达成共识。4、收集市场信息和相关资料格律（上海）资产评估有限公司16在收集委托人暨产权持有人根据资产评估须提供资料清单提供的资料的基础上进一步收集市场信息、行业资料、宏观资料和地区资料等，以满足评定估算的需要。5、确定

41、评估途径及方法根据评估对象的实际状况和具体特点以及资料收集情况，确定评估的基本途径、具体评估模型及方法。6、评定估算根据确定的评估基本途径及具体方法，对评估对象市场价值进行评定估算，并形成相关评估底稿、评估明细表。（三）汇总评定阶段对初步的评定估算结果进行分析、汇总，对评估结果进行必要的调整、修正和完善，确定初步的汇总评估结果，并起草初步评估报告并连同评估明细表和相关工作底稿提交给资产评估机构质量监管部审核，形成初步资产评估报告。（四）出具评估报告履行上述工作步骤后，在不影响资产评估机构和资产评估专业人员独立形成评估结论的前提下，与委托人就评估初步结果交换意见，在充分考虑委托人的有关合理意见后

42、，按本公司的复核制度和质控程序对评估报告、评估明细表进行校验、核对、修改完善后，由本评估机构出具资产评估报告。九、评估假设根据评估准则的规定，资产评估专业人员对委托人或者相关当事方提供的资料进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理设定如下评估假设。（一）前提假设条件1、公平交易假设公平交易假设是假定评估对象己处于交易过程中，资产评估专业人员根据评估对象的交易条件等按公平原则模拟市场进行评估。公平交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。2、公开市场假设公开市场假设是假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获得足够市场信

43、息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格格律（上海）资产评估有限公司17等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开3、资产持续使用假设资产持续使用假设是指评估时假定委估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频率、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。（二）一般假设条件1、假设国家和委估资产所在地现行的有关法律法规、行业政策、产业政策、宏观经济环境等较评估基准日无重大变化：资产所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。2、资产所在地区的财政和货币政策以及所执行的有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。3、假设无

44、其他人力不可执拒因素和不可预见因素对产权持有人的持续经营和资产价值形成重大不利影响。（三）特殊假设条件1、假设产权持有人完全遵守现行所有有关的法律法规。2、假设委托人暨产权持有人提供的资料（基础资料、财务资料等）均真实、准确、完整，有关重大事项披露充分。3、假设委估资产保持现有实际用途不变。4、假设产权持有人与承租方己签租约合法、有效，产权持有人和承租方在未来经营中都能够按照合同约定顺利执行和实施，不出现违约或拖欠租金情况。5、评估人员对委估资产的现场勘察仅限于其外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷。本报告以委估资产内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用

45、为假设条件。（四）上述评估假设对评估结果的影响设定评估假设条件旨在限定某些不确定因素对评估对象的收入、成本、费用乃至其营运产生的难以量化的影响，上述评估假设设定了评估对象所包含资产的使用条件、市场条件等，对评估值有较大影响。根据资产评估的要求，资产评估专业人员认定这些假设条件在评估基准日成立且合理；当未来经济环境发生较大变化时，签署本评估报告的资产评估专业人员及其所在的资产评估机构不承担由于上述假设条件的改变而推导出不同评估结果的责任。当未来经济环境发生较大变化或者上述评估假设不复完全成立时，评估结论即告失效。十、评估结论（一）评估结果本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委托评估对象的实际

46、情况，综合考虑各种影响因素，采用市场比较法、收益法对沈阳市和平区太原南街1号商业房地产进行评估、采用成本法对沈阳市和平区太原南街1-1号其他房地产市场价值进行评估。1、商业房地产评估结果收益法评估结果采用收益法评估的沈阳市和平区太原南街1号商业房地产市场价值为267,240,000.00元。市场法评估结果采用市场法评估的沈阳市和平区太原南街1号商业房地产市场价值为298,270,000.00元。商业房地产评估结果的选取评估人员考虑到本次的评估目的和市场实际情况，以及为交易双方提供议价的基础，沈阳市和平区太原南街1号商业房地产采用市场比较法、收益法进行评估，两者相差31,030,000.00元，差异率为11.61%。沈阳市和平区太原南街1号商业房地产存在租约情况，且2-4楼与1楼的实际租金存在较大差异，此外现行经济及市场环境的不确定因素较多，收益法中所使用数据的质量和数量劣于市场法，收益法评估结果无法客观反映委估对象的价值，市场法评估结果高于收益法结果，基于本次评估目的为转让资产，故最终采用市场法评估结果作为本次报告的评估结论。2、其他房地产评估结果采用成本法评估