证券分析-房地产市场宏观趋势分析.docx

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1、淅H时.住JL图本科生毕业论文（设计）题目：房地产市场宏观趋势分析-关于政策调整对房地产影响的分析学生姓名辛浩雨学号140105200137指导教师胡旭阳学院金融学院专业名称金融工程班级14金融工程1题目：房地产市场宏观趋势分析-关于政策调整对房地产影响的分析摘要：我国由福利分房向商品住房改革以后，房地产市场发展迅速，特殊是近几年。在发展的同时也带来了一些问题。在市场上主要表现为房价高和空置面积高并存，这种现象的存在容易导致房价泡沫的产生，不利于我国房地产市场的可持续健康发展。近年来我国政府对房地产市场进行了高强度的宏观调控。本文探讨的主要采取数据分析来阐述房地产市场的发展状况以及近两年来的房

2、地产宏观调控政策所带来的市场变化及其效应评价。关键词:房地产市场;宏观调控政策;效应评价MacrotrendanalysisoftherealestatemarketAnalysisontheimpactofpolicyadjustmentonrealestateAbstract:Inourcountrythewelfarehousingmmodityhousingreformandthedevelopmentoftherealestatemarketrapidly,especiallyinrecentyears.Inthedevelopmentatthesametimealsobrought

3、someproblems.Inthemarketmainlyforhighpricesandvacantareahighcoexist,theexistenceofthisphenomenoneasilyleadtothehousingbubble,isnotconducivetothehealthyandsustainabledevelopmentofChinasrealestatemarket.Inrecentyears,theChinesegovernmentontherealestatemarketwerehighintensityofmacroeconomicregulationan

4、dcontrol.Thispaperexploresthemainlytakedataanalysistoexplainthedevelopmentoftherealestatemarketandinthepasttwoyearstherealestatemacroeconomicregulationandcontrolpolicybroughtaboutchangesinthemarketanditseffectevaluation.Keywords:realestatemarket;macrocontrolpolicy;effectevaluation目录一、房地产新政宏观调控的背景1（一

5、）房价上涨迅速且持续高位运行1（二）房价高与空置面积居高并存1二、房地产新政宏观调控政策简要回顾1（一）货币政策1（二）产业政策2（三）财税政策2三、房地产新政宏观调控政策的效应评价2（一）宏观调控后市场发生的变化21、空置面积的变化。22、房价的变化。3（二）对房地产新政宏观调控政策效应的评价31、中央与地方政府利益的冲突。32、宏观调控政策滞后。33、虚假信息的存在影响了宏观决策。4一、房地产新政宏观调控的背景（一）房价上涨迅速且持续高位运行从2022年以来，许多大城市的房价蓦地暴涨，带动了许多中小城市的房价上涨，2022年全国平均房价上涨19.8%o在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，

6、房价涨幅更大。上海市的平均房价在2022年上涨了23.75%,在个别地段房价上涨甚至超过了5%。另一方面可以用房价收入比来比较。我国2022年前的十来年房价收入比向来保持在6至7之间。按国际通行的标准，房价大体相当于居民家庭年收入的36倍比较合理，而我国长期保持在超过6的水平。这些数据充分说明了我国的房价上升快，近年来向来保持在高位持续运行。（二）房价高与空置面积居高并存在房价居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持在较高的水平。2022年19月，全国商品住房空置面积达到655.8万平方米，同比增长7.6%洞年11月底，全国商品房空置面积超过1亿平方米，同比增长6.5%,其中空置一年以上的面积

7、达到了422万平方米。进入2022年，商品房积压仍然维持高水平，第一季度为98万平方米，至上半年末升至9696.96万平方米，8月底继续上升为97万平方米。房价非但没有随商品房大量积压而下降，反而是与商品房空置面积一起双高而并存。但房价高与空置面积居高并存的现象引起了人们对房价泡沫的耽忧。一旦存在房价泡沫，终有一天会破灭，对整个国民经济都是沉重的打击。所以，中国房价是否存在泡沫就成为了有关学者和部门争论的焦点。不管房价是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必须采取一系列宏观调控措施防范和消除房价泡沫，保持整个国民经济持续、协调、快速的健康发展。二、房地产新政宏观调控政策简要回顾（一）货币政策这

8、两年来国家主要采用了提高利率的政策。2022年1月央行上调金融机构存贷款基准利率。不到5个月，5年期以上个人房贷利率由原先的5.31%调到5.51%O2022年4月，央行在原来的基础上全面上调各档次贷款利率27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%0这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率。2022年8月5年期以上的房贷又上调至6.84%o此外，央行在近两年来也连续三次提高了公积金贷款利率。如此短的时间里，央行频频加息，这是非常罕见的。此举主要是加大购房成本，抑制房屋买卖中的投机行为。（二）产业政策2022年，总理温家宝提出“国六条”，同年，国务院办公厅“

9、十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定。这些措施的目的就是改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济合用住房为主。为了加强了对外商投资企业房地产开辟经营和境外机构个人购房的管理。我国外汇管理当局也出台了相应的举措，加强了对外汇的监管，防止外资投机我国的房地产市场。（三）财税政策2022年，国务院明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或者部份营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。2022年国税总局对二手房营业税予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税

10、税收政策。当年7月，国税总局宣布从当年8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。这些措施都加大了住房转让的成本。有效地抑制了二手房的炒卖。三、房地产新政宏观调控政策的效应评价（一）宏观调控后市场发生的变化1、空置面积的变化。从2022年开始，我国商品房的销售面积虽然总体上仍高于竣工面积，但却浮现了部份时段销售面积低于竣工面积的情况。这就导致了商品房空置面积的严重扩张。国家统计局发布的2022年5月国房景气指数显示，截至2022年5月底，全国商品房空置面积1.22亿平方米，比2022年同期增长17.8%,空置商品住宅6728万平方米，增长15.9%0但与2022年3月

11、相比。这一数字已减少了20225万平方米，这个数字相对于空置面积来说是一个小数目，但毕竟说明国家宏观调控政策初见成效。然而我们也要看到，这些空置商品房结构不合理，符合大多数老百姓需要的中小户型相对照较少。2、房价的变化。2022年全国房价继续上涨15.2%,各地房价在2022年的上涨幅度并不一样，东部地区是16.9%,中部地区是1.2%,西部地区为7.6%O调查表明，2022年8月，全国7个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%o深圳、北京、厦门居涨幅榜前三位，当月房价较2022年同期分别上涨12.8%、11.4%和11.4%;惟一下降的城市是上海，降幅为2.2%。从北京市统计局发布的数据看，2

12、022年前9个月，北京房价依然上涨了9.3个百分点。但2022年9月全市商品住宅销售价格比2022年同月上涨了1.3个百分点。但涨幅却比2022年8月回落了1.4个百分点。（二）对房地产新政宏观调控政策效应的评价1、中央与地方政府利益的冲突。市场经济发展的内在规律迫使中央必须放权，而中央对地方政府绩效的评估，主要依据是地方政府经济发展的各种指标，最典型的就是GDP的增长数据。而另一个是放权之后，中央如何控制地方势力的崛起。中央只制定政策，但具体实施却要靠地方政府，而当地方利益与中央政策不一致时，地方政府往往会阳奉阴违。再有就是地方有一些既得利益集团，他们相互勾结，这也是一个最容易腐败的地方，权

13、钱交易。房价上涨所形成的利润相当部份跑到他们腰包里去了，最近一些腐败案不少都跟房地产有关。这些因素也就妨碍了国家宏观调控政策效力的发挥。2022年国家派出了检查组到地方检查落实宏观调控政策的情况，随着反腐败的深入进行，土地出让市场将越来越规范。在这样一个规范的市场里，宏观调控政策也势必得到彻底落实和贯彻。2、宏观调控政策滞后宏观调控政策的滞后性是其固有的特性，房地产市场变化多端，它具有投资周期长、涉及行业多等特点。这种滞后性影响了它的效力的发挥。而我们往往希翼一种政策实施后能够立竿见影，由于这种急切的心理，在这个政策还没发挥效力之前己经把另一项政策制定出来了，多个政策重叠在一起发挥作用，影响了

14、宏观调控政策的发挥。宏观调控政策的“一刀切也不利于其效力的发挥。我国是一个很大的经济体，各个地区经济发展的程度不一样，东、中、西部差距很大。这就要求采取的宏观调控方式可能不一样，但我国的宏观调控政策是国家统一制定的，采取“一刀切的办法，各个地方都统一实行。所以，希翼我国出台的宏观调控政策更应是指导性政策，由各个地方结合本地实际情况参照实行，用科学的发展观去调控我国的房地产市场。这样更能发挥宏观调控政策的效力。3、虚假信息的存在影响了宏观决策。一个健全的宏观决策体系需要以能够反映市场基本面的真实信息为基础，但受现行统计制度和统计方法的限制，我国部份统计数据未能真实反映房地产市场运行的实际情况，还存在一些虚假的成份，影响了宏观决策。举例来说，北京市2022年1、2月份房价上涨幅度，北京市建委发布的是17.3%,国家统计局发布的是7.3%o由于两者相差超过一倍，社会上一时浮现了“到底听谁的”的争论。实际上。北京市建委发布的是“平均销售价格”上涨幅度，其中包含了市场结构的信息；国家统计局发布的是“准同质住宅价格”上涨幅度，基本剔除了市场结构信息。这些定义的含糊给研究房地产带来了相当的难度，从而也给决策带来了一定的艰难。这就要求相关部门尽快制定一个行业标准和体系，这个标准和体系能更准确地研究和决策。