顺鑫农业：北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权涉及的北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股东全部权益项目资产评估报告.docx

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1、本报告依据中国资产评估准则编制北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权涉及的北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股东全部权益项目资产评估报告天兴评报字(2023)第1155号(第1册，共1册)对匕京天健兴业资产评估有限公司考PANCH,NAASSETSAPPRA,SALCoLTDPCCPVHr-o二三年六月二干五日中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：1111020141202300804合同编号：1072023039报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：天兴评报字（2023）第1155号报告名称：北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司

2、股权涉及的北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股东全部权益项目评估结论：3,098,493,080.92元评估报告日：2023年06月25日评估机构名称：北京天健兴业资产评估有限公司签名人员：刘燕坤（资产评估师）会员编号：11000032张传军（资产评估师）会员编号：11200129（可扫描二维码查询备案业务信息）说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2023年06月26日北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权涉及的北京顺鑫佳宇房

3、地产开发有限公司股东全部权益项目天兴评报字(2023)第1155号目录声明1资产评估报告摘要1一、委托人、被评估单位、委托人以外的其他评估报告使用者概况3二、评估目的13三、评估对象和评估范围13四、价值类型及其定义14五、评估基准日15六、评估依据15七、评估方法17八、评估程序实施过程和情况23九、评估假设25十、评估结论26十一、特别事项的说明27十二、资产评估报告的使用限制说明29十三、资产评估报告日29声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产

4、评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责

5、任。四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；己经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要

6、求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权涉及的北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股东全部权益项目天兴评报字(2023)第1155号资产评估报告摘要北京天健兴业资产评估有限公司接受北京顺鑫农业股份有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法、市场法，按照必要的评估程序，对北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有

7、限公司股权所涉及的北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司的股东全部权益在2023年5月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、评估目的：根据北京顺鑫农业股份有限公司第九届董事会第七次会议决议，北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权，需要对所涉及的北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。二、评估对象：北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司于评估基准日的股东全部权益。三、评估范围：北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司的整体资产，包括全部资产与负债。四、价值类型：市场价值。五、评估基准日：2023年5月31日。六、评估方法：资产基础法、

8、市场法。七、评估结论在评估基准日持续经营假设前提下，经资产基础法评估，北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司总资产账面价值为454,114.01万元，评估价值为419,063.10万元，减值额为35,050.91万元，减值率为7.72%；总负债账面价值为109,213.80万元，评估价值为109,213.80万元，评估无增减值；净资产账面价值为344,900.21万元，评估价值为309,849.30万元，减值额为35,050.91万元，减值率为10.16%。评估结果详见下表：评估结果汇总表金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增值额增值率%ABC=B-AD=CZAxIOO1流动资产424,476.5

9、5445,717.6221,241.075.002非流动资产29,637.46-26,654.52-56,291.98-189.943其中：长期股权投资23,138.07-33,220.02-56,358.09-243.574投资性房地产-5固定资产3,207.053,273.1866.132.066在建工程-7无形资产-8其中：土地使用权-9其他非流动资产3,292.343,292.32-0.02-0.0010资产总计454J 14.01419,063.10-35,050.91-7.7211流动负债109,213.80109,213.80-12非流动负债-13负债合计109,21?； 010

10、9,213.8()-14净资产（所有者权益）344,处 0.21309,849.3-35,050.91-10.16.报告使用者在使用本报告X评赢（IM正文中第十项“特别 事项说明”对评估结论的 影响；并关濠金论成立晰串估假设及前提条件。我们特别强调：本评估意见仅作为委托人拟股权转让的价值参考依据，而不能代表可实现交易价格的决定。本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。根据国家的有关规定，本评估结论使用的有效期限为1年，自评估基准日2023年5月31日起，至2024年5月30日止。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估

11、报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明部分的内容。北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权涉及的北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股东全部权益项目天兴评报字（2023）第1155号北京顺鑫农业股份有限公司：北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法、市场法，按照必要的评估程序，对北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权所涉及北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司的股东全部权益在2023年5月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、

12、委托人、被评估单位、委托人以外的其他评估报告使用者概况（一）委托人概况企业名称：北京顺鑫农业股份有限公司住址：北京市顺义区站前街1号院1号楼12层法定代表人：李颖林注册资本：74176.698900万人民币公司类型：其他股份有限公司（上市）经营范围：粮食作物、经济作物、蔬菜、花卉、园艺作物、水果加工；肉类、肉制品及副产品加工与销售；种畜产品、农作物种子、蔬菜种子繁育与销售；白酒、速冻食品、配制酒、蒸馅酒、发酵酒制造与销售；销售定型包装食品、食用油、酒、饮料；以下项目仅限分公司经营：水产品、豆制品、蛋品加工与销售；米面制品、方便面及其他方便食品、糕点、面包、调味品、调味料（半固态）、罐头（其他罐

13、头）制造与销售；货物专项运输（冷藏保鲜）；普通货物运输；粮食作物、经济作物、蔬菜、花卉、园艺作物、水果种植与销售；畜禽养殖；淡水养殖；技术开发、技术服务、信息咨询；物流综合业务；销售粮食、百货、机械电器设备、建筑材料、饲料、种苗、农药（不含危险化学品）、化肥；货物进出口、技术进出口、代理进出口；国际货运代理：粮食收购；出租办公用房：仓储服务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动：不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）（二）被评估单位概况1 .基本信息企业名称：北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司住址：北京市顺义区

14、杨镇府前街北侧100米法定代表人：王斌注册资本：10000.00万公司类型：有限责任公司（法人独资）经营范围：加工铝合金、塑钢门窗；限分支机构经营：批发兼零售预包装食品、散装食品（含熟食品、水产品、鲜肉；现场制售馒头、包子、烧饼、年糕、烧鸡、烤肉、油炸豆制品、五香蛋、油条、面包、裱花蛋糕、糕点）、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）；销售保健食品；零售音像制品、图书、报纸、期刊、电子出版物、卷烟、雪茄烟；零饮咖啡；房地产开发；销售自行开发的商品房；出租商业用房、写字楼、写字间；限分支机构经营：销售针纺织品、服装、鞋帽、厨房用具、卫生间用具、日用杂货、化妆品、卫生用品、工艺品（不含文物）、首饰、日用品、体

15、育用品、文化用品、花卉、家用电器、五金交电、电子产品、塑料制品、饲料、计算机软硬件及外国设备（不含计算机信息系统安全专用产品）、建筑材料（不含砂石及砂石制品）、I类医疗器械、化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）；修理钟表；验光配镜；摄影服务；儿童游艺；餐饮管理；接受委托提供劳务服务（不含对外劳务合作、排队服务）；组织文化艺术交流活动（不含演出、棋牌室）；企业管理咨询；经济贸易咨询；承办展览展示；翻译服务；物业管理；会议服务；停车服务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经

16、营活动。）2 .历史沿革、股权结构及简介北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司于2002年06月19日由北京顺鑫农业股份有限公司和北京顺鑫农业发展集团有限公司投资成立注册地址位于北京市顺义区杨镇府前街北侧100米初始注册资本1亿元，实收资本1亿元，北京顺鑫农业股份有限公司持股96%,北京顺鑫农业发展集团有限公司持股4%o2013年11月22日，北京顺鑫农业发展集团有限公司将持股4%股权转让给北京顺鑫农业股份有限公司，转让后股东为北京顺鑫农业股份有限公司，持有100%股权。3 .主要资产情况Hkii川，；地产H共仃M外小2博计项W工产iMTLI：一5八企业主要资产如下：（1）存货一-开发产品、开发成本为

17、顺鑫佳宇在开发房地产项目，项目命名为“牛栏山下坡屯项目”，项目位于北京市顺义区牛栏山镇右堤路西侧，项目总占地面积232,732.50平方米，共分两期进行建设，其中一期回迁房及少量商品房已完工并完成销售，二期分为0508、0509、05120513和0518地块陆续进行开发建设，至评估基准日0518地块已建成并处于现房销售阶段，0509、0512地块已开工建设，05080513地块尚未确定开发方案及开发时间。概况如下:名称下坡屯项目土地证证号上地使用权人用途T面积终止日期京顺国用（2011出）字北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司住宅出让48360.602080/12/16京顺国用（2011出）字北京

18、顺鑫佳宇房地产开发有限公司住宅出让24698.702080/12/16京顺国用（2011出）字第00028号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司住宅、商业出让34845.50住宅：2080/12/16商业：2050/12/16京顺国用（2011出）字北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司住宅出让29543.202080/12/16京顺国用（2011出）字北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司住宅出让53659.702080/12/16京顺国用（2011出）字第00027号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司出让41624.80住宅：2080/12/16商业：2050/12/16综合：2060/12/16建设用地规划许可证

19、证号用地单位用地性质土地面积规划建筑面积2011规（顺）地字0024号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司主壬、攻止舌、也由骅可囱类也可学、瓶也二力为小也殳也为250045.00地上约383821建设工程规划许可证证号建设单位建设内容建筑面积（m2）其中（m2）2020规自（顺）建字0015号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目（0512地块）（1#住宅楼等12项）40,560.042020规自（顺）建字OoI6号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目（0512地块）（4#住宅楼等9项）15,989.812020规

20、自（顺）建字0017号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目（0509地块）（1#住宅楼等15项）27,428.282020规自（顺）建字0018号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目（0509地块）（2#住宅楼等6项）29,899.822016规（顺）建字0083号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司3#住宅楼等17项（顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目0518地块工程）55,400.592016规（顺）建字0084号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司1#住宅楼等5项（顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁

21、房）及商业金融项目0518地块工程）18,386.552016规（顺）建字0085号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司12#住宅楼等6项（顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目0518地块工程）42,029.772015规（顺）建字0022号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司1#办公楼等2项（顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目）24,290.152015规（顺）建字23号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司2#商业楼等4项（顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目3,738.992011规（顺）建字0130号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司牛栏山镇居住（配套村民回迁房）及

22、商业金融项目一区3#楼（回迁楼）等4项21,063.172011规（顺）建字0131号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司牛栏山镇居住（配套村民回迁房）及商业金融项目一区1#楼（回迁楼）等4项28,249.662011规（顺）建字0132号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司牛栏山镇居住（配套村民回迁房）及商业金融项目一区1#地下车库10,457.832011规（顺）建字0186号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司二区5#住宅楼（回迁楼）等4项（牛栏山镇居住（配建村民回迁房）商业金融）18,263.662011规（顺）建字0187号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司三区1#住宅楼（回迁楼）等4项（牛栏山镇居住（配

23、建村民回迁房）商业31,274.21踪，（二川！：W地3引发；“司必出il，：:小二iMT：第81！金融）2011规（顺）建字0188号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司三区5#住宅楼（回迁楼）等4项（牛栏山镇居住（配建村民回迁房）商业金融）33,401.322011规（顺）建字0189号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司三区3#地下车库等3项（牛栏山镇居住（配建村民回迁房）商业金融）12,627.882011规（顺）建字0190号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司小学等2项（牛栏山镇居住（配建村民回迁房）商业金融）13,850.002011规（顺）建字0191号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司二区1#住宅

24、楼（回迁楼）等4项（牛栏山镇居住（配建村民何迁房）商业金融）30,468.482011规（顺）建字0192号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司三区9#住宅楼（回迁楼）等4项（牛栏山镇居住（配建村民回迁房）商业金融）26,150.502011规（顺）建字0193号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司二区2#地下车库等5项（牛栏山镇居住（配建村民回迁房）商业金融）17,155.621证号建设单位建设内容建设规模合同价格（万元）（2017）施（顺）建字0012号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司12#住宅楼等6项（顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目0518地块工程）42,029.7714,274.

25、11（2017）施（顺）建字0013号北京顺畲佳宇房地产开发有限公司3#住宅楼等17项（顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目0518地块工程）55,400.5918,592.66工工讦筑施可建程许（2017）施（顺）建字0014号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司1#住宅楼等5项（顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目0518地块工程）18,386.557,353.04编号110113202104020101北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融项目（0512地块）（1#住宅楼等12项、4#住宅楼等9项、公厕及再生资源回收站）56,6

26、79.8528,266.66(2012)施建字0187号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司牛栏山镇居住（配套村民回迁房）及商业金融项目一区3#住宅楼（回迁楼）等4项和1#地下车库31,521.005,230.55(2012)施建字0188号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司牛栏山镇居住（配套村民回迁房）及商业金融项目一区1#住宅楼等4项28,249.664,290.23(2012)施建字0013号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司二区1#8#住宅楼及2#地下车库等5项、三区1#-12#住宅楼及3#地下车库等3项、小学等2项（顺义区牛栏山镇居住（配建村民回迁房）及商业金融）183,192.0023,998.

27、11预售许证号售房单位项目名称预售范围预售面积可证京房售证字（2017）125号北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司颐和天璟家园3#住宅楼、5#住宅楼、6#住宅楼、7#住宅楼、8#住宅楼、9#住宅楼、10#住宅楼、11#住宅楼、12#住宅楼、13#住宅楼、15#住宅楼、16#住宅楼、17#住宅楼、18#住宅楼、19#住宅楼、20#住宅楼、21#住宅楼、22#住宅楼、23#住宅楼、25#住宅楼69,374.81至评估基准日，项目建设情况如下表所示:序号名称类型总建筑面积（m2）开工时间预计完工时间1下坡屯一期商品房28,031.602012年2月己完工2下坡屯回迁转商品6,517.092012年2月己

28、完工3下坡屯回迁房137,606.182012年2月己完工4政府回购4,241.042012年2月已完工50518地块下坡屯叠拼32,071.042017年3月已完工6下坡屯双拼7,894.982017年3月己完工7下坡屯洋房42,884.312017年3月已完工8底商977.062017年3月已完工9车位4,527.712017年3月已完工10储藏间4,154.202017年3月已完工110512地块洋房、别墅、车库56,549.852021年4月2023年4月120509地块洋房、别整、车库57,328.102021年10月2023年11月130508地块商业未确定未确定未确定140513

29、地块商业未确定未确定未确定存货二-顺鑫佳宇待开发土地（3-11-6在产品（自制半成品）第1项），坐落于北京市顺义区站前街北侧，土地证号为“京顺国用（2013出）第00093号”，证载面积28206平方米，分割土地面积14872.50平方米，土地性质为出让，用途为商业办公，到期日为2048年1月31H,原规划建设商住楼，因政策原因原具体规划参数失效，新规划参数尚未确定。存货三-顺鑫佳宇待开发土地（3-11-6在产品（自制半成品）第2项），坐落于北京市顺义区小店，土地证号为“京顺国用（2007出）第00018号、第00019号”，证载面积分别为10127.80平方米、254448.80平方米，土地

30、性质为出让养殖用地，到期日为2051年7月4日，目前无用地规划。（2） 房屋建筑物为杨镇三期车库及高丽营车库，建于2012年12月，目前为自用。（3） 车辆共8部，均为公务用车，包括迈腾、丰田威驰、比亚迪轿车、别克商务车和金杯客车等，为2002年至今陆续购置启用，未发生过重大交通事故，其中部分启用时间较早的车辆，现己报废待处理，其它车辆行驶状态基本正常。电子设备主要是办公家具、电器设备和通用办公设备，具体包括计算机、笔记本电脑、打印机、复印机、投影仪、网络设备、音响设备、空调、厨房厨具、冰箱、监控设备、沙发、办公桌、会议桌等，分布在公司相关部门和办公室使用，以上设备为2004年以后陆续购置启用

31、，其中部分购置时间较早的设备，现已淘汰报废，待处理，其它设备目前使用状态基本正常。（4） 长期股权投资顺鑫佳宇下属长投主要有5家，账面价值231,380,730.71元，减值准备0元，账面净值231,380,730.71元。A：曲阜鑫泽园房地产开发有限公司，成立于2010年10月，投资成本20,000,000.00元，顺鑫佳宇持股100%,目前拥有3块商业用地，还未正式开发建设。B：曲阜圣远诚房产管理有限公司，成立于2006年7月，投资成本4,251,530.71元，顺鑫佳宇持股100%,目前主要是配套和服务3块商业用地建设管理，目前无实际业务。C：包头金瑞房地产开发有限公司，成立于2009年

32、7月，投资成本138,000,000.00元，顺鑫佳宇持股100%,目前主要是“望潮苑”房地产的建设开发销售，目前大部分物业己经销售，只剩下部分尾房待售。D：海南香顺房地产开发有限公司，成立于2013年7月，投资成本68,129,200.00元，顺鑫佳宇持股80%,目前主要是“富海家园”房地产项目的建设开发销售，目前大部分物业已经销售，只剩下部分尾房待售。E：北京顺鑫佳宇房地产经纪有限公司，成立于2017年2月，投资成本1,000,000.00元,顺鑫佳宇持股100%,主要负责下坡屯项目的销售。具体如下：序号被投资单位名称投资日期持股比例投资成本账面净值账面净额1曲阜鑫泽园房地产开发有限公司2

33、010年10月100.00%20,000,000.0020,000,000.0020,000,000.002曲阜圣远诚房产管理有限公司2006年7月100.00%4,251,530.714,251,530.714,251,530.713包头金瑞房地产开发有限公司2009年7月100.00%138,000,000.00138,000,000.00138,000,000.004海南香顺房地产开发有限公司2013年7月80.00%68,129,200.0068,129,200.0068,129,200.005北京顺鑫佳宇房地产经纪有限公司2017年2月100.00%1,000,000.001,000

34、,000.001,000,000.004.近三年一期的财务状况和经营成果北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司三年一期财务状况金额单位（万元）资产2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日2023年5月31日流动资产合计575,826.53473,754.58410,833.90424,476.55长期股权投资23,138.0723,138.0723,138.0723,138.07固定资产37,401.4235,407.0133,419.963,207.05无形资产10,006.039,752.719,499.390.00长期待摊费用674.29289.590.000.00递延

35、所得税资产27,554.6816,782.9015,725.463,292.33非流动资产合计102,518.53179,830.75173,055.4129,637.45资产总计678,345.06653,585.33583,88931454,114.00流动负债合计763,174.63766,780.35774,686.31109,213.80负债合计765,033.85766,780.35774,686.31109,213.80所有者权益合计-86,688.80-113,195.01-190,797.00344,900.21北京顺鑫佳宇房地产开发有艮公司近三年一金额单位（7经营成果亍元）

36、项目2020年度2021年度2022年度2023年度5月、营业收入35,388.8765,481.8163,658.12114.645.04减：营业成本23,608.7449,212.8357,389.42102,990.21营业税金及附加2,064.6915,495.067,052.616,367.40销售费用1,980.506,501.877,619.051,582.74管理费用13,017.5210,245.119,505.853,812.12财务费用27,401.48-226.13-307.20-86.79资产减值损失-45.1912.91-58,960.640.00二、营业利润-32

37、,729.25-15,734.00-76,544.5550,730.55三、利润总额-32,726.14-15,734.44-76,544.5550,731.95四、净利润-27,698.44-26,506.22-77,601.9838,298.812020年、2021年数据已经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了2021京会兴审字第02000071号、2022京会兴审字第02000179号无保留意见的审计报告，2022年、2023年5月数据经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了2023京会兴审字第02000304号无保留意见的审计报告。（三）资产评估委托合同约定的

38、其他评估报告使用者根据资产评估委托合同的约定，其他评估报告使用者为审核部门及法律法规规定的使用单位。（四）委托人和被评估单位的关系委托人持有被评估单位100%股权。二、评估目的根据北京顺鑫农业股份有限公司第九届董事会第七次会议决议，北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权，委托北京天健兴业资产评估有限公司对涉及的北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考意见。三、评估对象和评估范围（一）评估对象评估对象为北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司的股东全部权益。（二）评估范围评估范围为北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司于评估基准日全部资产及负债，总资

39、产账面价值454,114.01万元，总负债账面价值109,213.80万元，净资产账面价值344,900.21万元。各类资产及负债的账面价值见下表：资产评估申报汇总表单位：人民币万元项目账面价值A1流动资产424,476.552非流动资产29,637.463其中：长期股权投资23,138.074投资性房地产-5固定资产3,207.056在建工程-7无形资产8其中：土地使用权-9其他非流动资产3,2923410资产总计454,114.0111流动负债109,213.8012非流动负债-13负债合计109,213.8014净资产（所有者权益）344,900.211 .委托人和被评估单位已承诺委托评

40、估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致，且业经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具无保留意见审计报告。2 .企业申报的表外资产的情况无。3 .引用其他机构出具的报告情况无。四、价值类型及其定义本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日评估基准日是2023年5月31Bo评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。六、评估依据（一）经济行为文件1.北京顺鑫农业股份有限公司第九届董事会第七次会议决议：（二）法律法规依

41、据1 .中华人民共和国民法典（2020年国家主席令第45号）：2 .中华人民共和国企业国有资产法（中华人民共和国主席令第5号）；3 .中华人民共和国公司法（中华人民共和国主席令第15号）：4 .中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46号）；5 .中华人民共和国土地管理法（国务院令第256号）；6 .中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）；7 .国有资产评估管理办法（国务院1991年91号令、国务院令第732号修订）；8,国有资产评估管理办法实施细则（原国家国有资产管理局发布的国资办发199236号）；9 .国有资产评估管理若干问题的规定（财政部第14号令）：

42、10 .财政部关于印发国有资产评估项目备案管理办法的通知（财企200U802号）；11 .北京市企业国有资产评估管理暂行办法（京国资发（2008）5号）；12 .企业国有资产交易监督管理办法（京国资发（2017）10号）；13 .企业国有资产监督管理暂行条例（国务院2019年709号令）；14 .北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于深化企业国有资产评估管理改革工作有关事项的通知（京国资发20192号）；15 .北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于印发北京市企业国有资产评估核准项目评审管理暂行规定的通知（京国资发（2012）32号）；16 .企业国有资产交易监督管理办法（国资委、财政部3

43、2号令）；17 .企业国有资产评估管理暂行办法（2005年国务院国资委第12号令）；18 .关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）；19 .关于企业国有产权转让有关事项的通知（国资产权发（2006）306号）；20 .关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国资产权20091941号）；21 .中华人民共和国企业所得税法实施条例（国务院2007年512号令）：22 .中华人民共和国增值税暂行条例（国务院2008年538号令）；23 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（中华人民共和国财政部国家税务总局第65号令）；24 .中华人民共和国车辆购置税法（中华人民共和国主席令第19号令）；25 .其它相关的法律法规文件。（三）评估准则依据1 .资产评估基本准则（财资（2017）43号）；2 .资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号）；3 .资产评估执业准则一一资产评估程序（中评协（2018）36号）：4 .资产评估执业准则一一资产评估报告（中评协（2