21世纪不动产培训-房地产基础知识.docx

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1、房地产基础知识教程重点纲要第一章：房地产基本概念第一节：一，区分房产，地产，房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。二，土地全部权类型，着重强调城市商品房的土地全部权性质。其次节：一，房地产市场广义及狭义的概念区分二，房地产市场的各层次的概念及所包含的业务内容，尤其突出二级市场。三，介绍本地的各个房地产级别市场的现状，详尽讲解二级市场的状况，包括:新商品房的现上市量，总体的销售状况，市场总体平均价格，主流价格区间，商品房市场发展走势等。第三节：一，购房者购买意图分类二，各种影响房产价格的因素内容及影响程度的差异其次章：建筑基础学问第一节：一，商品房依据结构材料及结构承重方式所区分的类别特征

2、。二，建筑物多层，中高层，高层和超高层的层数界限。其次节：一，各种主要建筑材料的作用及性能。二，房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色部分。1、基础的种类，特点及适用范围2、墙体的作用分类及各种尺寸规格3、梁的类别及作用及其在建筑中的位置分布4、地面的构造5、楼板按制作工艺的分类6、门及窗的工艺类别及其运用范围7、各种类型屋顶的基本概念第三节：一，商品房在销售中会遇到的各种面积概念二，各种特别部位的面积分摊计算方法，如：外墙，楼梯间，电梯间伸缩缝等。第四节：结合本地的建筑状况，比照讲解各类建筑风格。第五节：以实图为例，说明各类图纸在销售工作中的作用及识别方法。其中，平面图：标尺的识别

3、，室内设施标记识别，承重及非承重墙的区分，房屋格局的识别等。电路图：正负极的区分，线路识别，用电器预留位置标识等。水暖图：水暖线路识别，可供接口标识等。第三章：房地产交易学问第一节:在销售过程中将会遇到的各类价格概念,如:房地产价格，楼面价格，单位价格，地面价格等。其次节：商品房的哪些自身条件对价格产生影响。第三节：选择房产应考虑的主要内容。第五节：一，各种信息渠道在销售工作中的作用二，除去商品房自身价特别，哪些相关的税费会干脆影响消费者的购买行为第六节：参照本地的有关规定，讲解商品房交易过程中所涉及的税费种类及金额。第七节：依据本地实际状况，讲解按揭，公积金贷款的办理流程，涉及相关部门及费用

4、。第四章：房地产相关的法律法规一，凡涉及到商品房销售中，客户可能会提出问题的法规制度应突出强调。二，选择本地区的地方性的相关规定予以补充完善。房地产基础学问教程第一章、房地产基本概念第一节：房产及地产其次节：房地产市场第三节：房地产消费其次章，建筑学基础学问第一节：建筑物分类其次节：建筑物构造概述第三节：房屋面积计算第四节：中西建筑风格概述第五节：建筑识图第三章，房地产交易学问第一节：房地产价格其次节：房地产价格的影响因素第三节：选择房地产应考虑的问题第四节：各类房地产的特点比较第五节：房地产交易第六节：房地产交易相关税费第七节：购房贷款第八节：房地产保险第四章，房地产相关的法律，法规人民共和

5、国城市房地产管理方法城市私有房屋管理条理城市房屋拆迁管理条例城市商品房预售管理方法个人住房贷款管理方法住房公积金管理条例第一章房地产基本概论第一节房产及地产一、 房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。二、 地产的概念及分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活须要的土地资地产类型：居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及及建筑有关的道路用地,绿化用地和相关的公共建筑用地。 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂，动力设施及工业区内的仓库，铁路专用线和卫生防护地带等。 仓库用地：指特地用来存放各种生活

6、资料和生产资料的用地，包括国家储备仓库，地区中转仓库，市内生活供应服务仓库，紧急品仓库等。 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路，马路途路及相关的防护地带等用地。 市政用地：指用于建立各种公共基础设施的用地，包括城市供水，排水,道路，桥梁，广场，电力，电讯，供热等基础设施运用的用地。 商业服务用地：指为整个城市或小区供应各种商业和服务业的用地。包括商店，超级市场，银行，饭店，消遣场所等等。 公共绿化用地：指城市区域内的公园，森林公园，道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大，中，小学校，独立用地的科学探讨机构

7、，试验站，体育活动场所，卫生医疗机构等的地产。 港口码头用地：主要是货运，客运码头，民用机场等用途的地产。 军事用地：指供应为军事活动服务的用地，属特别用地。 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地,包括市区边缘的农田，牧场,空地等。三，土地全部权的概念及划分土地全部权：指土地全部者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有,运用，收益和处分的权利。土地全部权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家全部即全民全部的土地，国家是国有土地全部权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有运用权，没有全部权。集体土地：属于农村居民集体经济组织全部的土地，集体土地全部权的主体是农村居民集体经济

8、组织。四，房产的分类住宅建筑物：可细分为一般住宅，高级公寓，花园别墅等。生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素运用的房屋。包括工业，交通运输和建筑业等生产活动中所运用的厂房，仓库，试验室等办公用房：指政府行政部门，事业部门，社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动供应服务的房屋，亦称写字楼。其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房，宗教用房等等。五，房产全部权的分类占有权：对于房屋的实际持有和限制，它是运用财产的前提条件。运用权：指依据财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的须要。收益权：指凭借全部权而取得的经济收入或利益，如房屋全部权

9、人将房屋出租而收取的租金。处分权：确定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的全部人才具有财产的处分权。第二节房地产市场一、房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的出让，转让，抵押，开发，房地产买卖，租赁，转让，互换，抵押以及一些及房地产有关的开发，建筑，修缮,装饰等劳务活动。二、房地产市场的特点：经营对象的非流淌性：房地产主要经营对象是房产和土地的运用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖，抵押，典当，信托等，城市土地运用权的流通形式主要有出让

10、，转让，出租等。市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必定是房地合一的交易。市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性确定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。供应的稀缺性：指房地产市场是一个供应稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不行再生资源，其数量基本上是恒定的。不完全开发性：由于土地运用权和房屋全部权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供应，国家须要实行强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放

11、性。市场的不充分性：由于房地产市场及完全自由竞争市场四个条件相差深远,因而房地产市场只是一个不充分市场。房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场及其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供应的有限性和需求的无限性，由于对房地产的不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都确定着房地产投机的巨大可能性。三、房地产市场的分类(1)房地产一级市场：是土地交易市场，是土地全部者及运用者间的纵向沟通，由政府干脆限制和垄断经营。(2)房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者及房地产运用者的纵向流通市场。(3)房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产全部

12、者将房地产运用权或全部权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。四、本市房地产市场概况：(1) 一级市场：主管部门：本市的土地出让，转让交易核准，审批部门。土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发，市政建设及生舌配套设施建设等内容。土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标，拍卖等。(2)二级市场现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。供求关系状况：商品房供应量及本市年度预料购买量的比值。平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低，中，高三个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。(3)三

13、级市场现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。平均价格：现在售二手房标价的平均值供求关系状况：在售二手房数量及本年度预料购买量的比值。.主流房产销售状况：依据注册及交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。包括：平均价格，坐落地点特征，消费群特点等。第三节房地产消费一、房地产消费的类型：投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己运用，而是为了作为投资对象，通过投入资金，劳动力，技术等要素变更原有的房地产性能，结构和形式，通过出售或出租来获得利润。生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营供应活动空间或场地。消费型：主要是由国家机关，事业单位和个人

14、为了消费运用。此类物业主要是住宅和办公用房等。二、房地产消费的特点普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不行少的空间条件和活动基地。多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种运用价值和多种效用为房地产消费者供应了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。不行替代及差别性：房地产为人们供应的空间和基地是其它产品无法替代的。其不行再生的性质确定了消费的不行替代性，其位置的固定不动性确定了房产间的差别性。连续性及间断性：房地产消费的普遍性和不行替代性以及其运用价值的耐久性确定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在

15、发展,人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说,由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样须要不断地反复地和连续地到市场购买，它是间断地。消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，确定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是及收入水平是呈正比的，而其消费弹性及价格弹性成反比。增长性：一般状况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高确定的。此消费可以分为几个层次：生理上的消费,平安的消费，社会交往的消费，价值欲望的消费等。三、影响房地产消费的因素(1)经济社会发展及城市化的水平经济社会

16、更加展，城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。(2)城市人口增长及生活水平城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。(3)房地产价格水平及其它市场一样，价格的凹凸对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。(4)国家政策国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调整作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及及住房有关的各项实惠政策。(5)城市产业结构城市产业

17、结构发展的状况，不仅确定着城市对房地产消费的总量，而且确定着房地产产业的消费结构。(6)消费者对经济发展形势预料消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付实力能否得到实现。假如消费者对将来经济发展的预料是乐观的，房地产消费就会增长，假如是悲观的，消费会削减。其次章建筑学基础学问第一节建筑物的分类一，建筑物的用途分类及特点1、民用建筑：供人们生活，居住，从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：(1)居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅，宿舍，宾馆，款待所。(2)公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物,如各类学校，图书馆，影剧院等。2、工业

18、建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物，构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间，变电站，锅炉房,仓库等。二，按建筑结构的材料分类1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖，木构成。其中竖向承重构件如墙，柱等接受砖砌，水平承重构件的楼板，屋架等接受木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。2、砖混结构：建筑物的墙，柱用砖砌筑，梁，楼板，楼梯，屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖一钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛接受的一种结构形式。3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁，柱，楼板，基础全部用钢筋混凝土制作。梁，楼板，柱，基

19、础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。4、钢结构：建筑物的梁，柱，屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。三,按建筑结构承重方式分类1,承重墙结构它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）担当,屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁，板支撑在承重墙上。因此，屋盖，楼层的荷载均由承重墙担当；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙，基础传到地基上。2,框架结构主要承重体系有横梁和柱组成,但横梁及柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架

20、（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3,排架结构主要承重体系由屋架和柱组成。屋架及柱的顶端为较接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多接受此法。4,其他由于城市发展须要建设一些高层，超高层建筑，上述结构形式不足以抗拒水平荷载(风荷载，地震荷载)的作用，因而又发展了剪刀墙结构体系，桶式结构体系。四，建筑高度分类建筑物可依据其楼层数量分为以下几类1低层：2层及2层以下2,多层：2层以上，8层以下3,中高层：8层以上，16层以下4,高层：16层以上，24层以卜5,超高层：24层以上其次节房屋构造概述一，建筑材料学问主要建筑材料包括水泥，钢筋

21、，木材，一般混凝土,黏土砖等。1,水泥(1)常见水泥的种类：硅酸盐水泥，一般硅酸盐水泥，矿渣硅酸盐水泥，火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种(2)水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压实力。常用水泥编号例如：325,425,525,625等。(3)常用水泥的技术特性凝合时效性：水泥的凝合时间分为初凝及终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆起先失去可塑性的时间。终凝为水泥浆起先拌合时到水泥完全失去可塑性起先产生强度的时间。体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变更是否匀整的性质。水泥硬化后产生不匀整的体积变更成为体积安定性不良，不能运用。水热化性：水泥的水化反应为放热反应。随着水化过程的进行，

22、不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要及水泥标号,矿物组成和细度有关。细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细，其制作成本越高，并简洁受潮失效。标准稠度用水量：指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝合时间时，国家标准规定的稠度。2,钢筋(1)建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。按外形可分为：光圆钢筋，带肋钢筋。按钢种可分为：碳素钢钢筋和一般低合金钢钢筋。按强度可分为：I,II,III,IV四个级别。其中I级钢筋为低碳钢钢筋，H,III,N级为低合金钢钢筋。(2)建筑用钢筋

23、的应用I级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。广泛应用于一般钢筋混凝土结构中受力较小部位。变形钢筋中H级，级钢筋的强度，塑性，焊接性能等综合运用指标较妊，是一般钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋运用。冷加工钢筋冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉I级钢筋适用于一般钢筋混凝土中的受力部位，冷拉H级，IlI级，W级钢筋均可作为预应力筋运用。冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。3,木材(1)木材的种类：分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材质较软，加工简洁，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚

24、硬，称之为硬材，主要用于装修工程。(2)建筑木材的性能及用途红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲，开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作门窗，屋架，楝条，模板等。鱼鳞云杉：又名白松。材质轻，纹理直，结构细，易干燥，加工，主要用于制作门窗，模板，地板等。马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板，门窗，椽条，木柱等。落叶松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。主要用于楝条，地板，木桩等。杉木：纹理直而均，结构中等或粗，易干燥，耐久性强。主要用于制作屋架，橡条，门窗，脚手杆等。柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚

25、韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，简洁加工，适于较高要求的装修；粗皮的结构较松，但质料坚实，变形及收缩量较小，适用于要求不高的装修。(3)木材的类别为了合理用材，木材按加工及用途不同分为原木，杉原条，板方材等。原木是指伐倒后经修枝，并截成确定长度的木材。分干脆运用原木和加工用原木。杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，长度5M以上，梢直径60mm以上。板方材是指按确定尺寸加工成的板材和方材。板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者；方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。4,一般混凝土(1)一般混凝土概念：其主要是由水泥，一般碎石，砂和水配置而

26、成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包袱在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚实整体。(2)混凝土的性能：混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的构件质量匀整，成型密实的性能。混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。混凝土的耐久性：混凝土能抗拒各种自然环境的侵蚀而不被破坏的实力称为耐久性。对混凝土除要求具有确定的强度平安承受荷载外，

27、还应具有耐久性，如抗渗，抗冻，耐磨，耐风化等。5,黏土砖黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在90010OoeC的高温下煨烧即成砖。(1)黏土砖的种类：标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛运用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240ImnXlI5MnX53mm。每块病干燥时约重2.5Kg,吸水后约为3Kg0空心砖和多孔砖：空心砖的规格为1901MIXl90mmX90m,每立方米约重IlOOKg0多孔砖的规格为240mm115m90n,每立方米约重1400Kgo(2)黏土砖的强度：I黏土砖的特点是抗压

28、强度高，可以承受较大的外刃。反映砖承重外力的实力叫做强度；而反映强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。(3)黏土砖的吸水率：黏土砖都有确定的吸水性，能吸附确定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在就一1出的范围内。(4)黏土砖的抗冻性：是指砖抗拒冻害的实力。抗冻性由试验作出。(5)黏土砖的外观质量：一般黏土砖的外形应当平整，方正。外观无明显弯曲，缺楞，掉角，裂缝等缺陷，敲击时发出洪亮的金属声，色泽匀整一样。二，房屋构造组成部分：1,房屋构成部分：地基及基础，墙或柱，楼板及地面，门窗，楼梯，屋顶等组成。(1)地基和基础：地基：系建筑物

29、下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重，作用于建筑物上的人及设备的重量及风雪荷载等。基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。(2)墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶，楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能反抗风，霜，雨，雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活及工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。（3）楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近

30、地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重干脆传给地基。（4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道。（5）屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温，防水等作用。（6）门和窗：11:是供应人们进出房屋或房间以及搬运家具，设备等的建筑配件。有的门兼有采光，通风的作用。窗：其主要作用是通风采光。一般来说，基础，墙和柱，楼板，地面，屋顶等是建筑物的主要部分;门，窗,楼梯等则是建筑物的附属部件。2,基础（1）基础的类型按运用的材料分为：灰土基础，砖基础，毛石基础，混凝土基础，钢筋混凝土基础。按埋置深度可分为

31、：浅基础，深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础,大于5M者称为深基础。按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。按构造形式可分为条形基础，独立基础，满堂基础和桩基础。条形基础：当建筑物接受砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础刚性基础：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建立的基础。所用材料有混凝土,砖，毛石，灰土，三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建立的基础称为柔性基础。一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构厢莪正较大，地基比耐i网,用刚性基础不能满足要求的状况。独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱

32、子时常接受独立基础；若柱子为预制时，则接受杯形基础形式。满堂基础：当上部结构传下的荷载很大，地基承载力很低，独立基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。I伐形基础是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低，上部传来的荷载较大的状况。箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将地下室的底板，顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室,具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。桩基础：当建立比较大的工业及民用建筑时，若地基的懦弱土层较厚，接受浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常接

33、受桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩四周的摩擦力传给地基。依据施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。I钢筋混凝土预制画:这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变更的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比较困难。打桩时振动较大，对四周房屋有确定影响。钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩，钻孔灌注桩，爆扩成孔灌注桩三类。(2)基础的埋置深度：由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度。基础的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的平安，又节约基础用材，并加快施工进度。确定建筑物基础埋置深度的因素应考

34、虑下列几个条件：土层构造的影响:房屋基础应设置在坚实牢靠的地基上，不要设置在承载力较低，压缩性高的懦弱土层上。基础埋深及土层构造有亲密关系。地下水位的影响:地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增加则强度降低；当地下水位下降，土的含水量削减，则基础将下降。冰冻线的影响:冻结土及非冻结土的分界线成为冰冻线。当建筑物基础处在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，基础又下沉,使房屋处于不稳定状态。相邻建筑物的影响:如新建房屋四周有旧建筑物时，除应依据上述条件确定基础埋深外，还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。3、墙体(1)墙体的分类：按其在平面中的位置可分为内墙和

35、外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙,其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙,沿建筑物长轴布置的称为纵墙。按其受力状况可分为:承重墙和非承重墙。干脆承受上部传来荷载的墙称为承重墙,而不承受外荷载的墙称为非承重墙。按其运用的材料分为：幡墙，石墙，土墙及砌块和大型板材墙I等。对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。依据其构造又分为：实体墙，空体墙和复合墙。实体墙由一般黏土砖或其它实心砖砌筑而成;空体墙是由实心体砌成中空的墙体或空心的砌筑的墙体;复合墙是指由砖及其它材料组合成的墙

36、体。(2)砖墙的厚度砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙,3/4砖墙，1砖墙，2砖墙等。其相应厚度为：115mm,（称12墙）178mm,（称18墙）240mm,（称24墙）365mm,（称37墙）490mm,（称50墙）墙厚应满足砖墙的承载实力。一般说来，墙体越厚承载实力越大，稳定性越好。 砖墙的厚度应满足确定的保温，隔热，隔声，防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热效果越好。（3）过梁及圈梁过梁：其作用是担当门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按运用的材料可分为： 钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于L5M）,上部荷载较大时，宜接受钢筋混凝土过梁，两端深化墙内

37、长度不应小于240mmo砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋,形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。圈梁：为了增加房屋的整体刚度，防止由于地基不匀整沉降或较大的振动荷载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋置圈梁。其一般设在外墙，内纵墙和主要内横墙上,并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量依据楼层高度，层数，地基等状况确定C4、地面及楼板（1）地面：是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层，垫层和基层三部分。对于有特别要求的地面，还设有防潮层，保温层，找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的

38、作用类似地面中的垫层和基层。 面层：是人们日常生活，工作，生产干脆接触的地方，是干脆承受各种物理和化学作用的地面及楼面表层。 垫层：在面层之下，基层之上，承受由面层传来的荷载，并将荷载匀整地传至基层。 基层：垫层下面的土层就是基层。地面的种类：整体地面：其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面，混凝土地面，水磨石地面，沥青砂浆地面等块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖，大理石，碎块大理石，水泥花砖,混凝土和水磨石预制的板块等。（2）楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体，梁或柱传

39、给基础。按其运用的材料可分为：砖楼板，木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高，现很少接受。木楼板自重轻，构造简洁，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少接受。钢筋混凝土楼板具I有强度高，刚性好，耐久，防火，防水性能好,又便于工业化生产等优点，是现在广为运用的楼板类型钢筋混凝土楼板依据施工方法可分为觇浇和预制I两种。现浇钢筋混凝土楼板：其楼板I整体性，耐久性，抗震性好，刚度大，能适应各种形态的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较便利，但模板消耗量大，施工周期长。依据构造不同又可分为如下三种现浇楼板：钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间，厕所间，钢

40、筋混凝土楼板可干脆搁置在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为23米，板厚度约为7080mmo钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式。它由主板，次梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑。全部的板，肋，主梁和柱都是在支模以后，整体现浇而成。其一般跨度为1.72.5m,厚度为6080mm。无梁楼板：其为等厚的平板干脆支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。它的构造有利于采光和通风，便于安装管道和布置电线，在同样的净空条件下，可减小建筑物的高度。其缺点是刚度小，不利于承受大的集中荷载。预制钢筋混凝土楼板：接受此类楼板是将楼板分为梁，板若干构件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行

41、安装。它的优点是可以节约模板，改善制作时的劳动条件，加快施工进度；但整体性较差，并须要确定的起重安装设备。随着建筑工业化提高，特别是大量接受预应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛依据其构造可分为如下几种：实心平板：实心平板制作简洁，节约模板，适用于跨度较小的部位，如走廊板，平台板等。槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋构成。作用在槽形板上的荷载，由面板传给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横肋，在板的两端以端肋封闭。空心板：它上下表面平整，隔音和隔热效果好,大量应用于民用建筑的楼盖和屋盖中。按其孔的形态有方孔，椭圆孔和圆孔等。5、 窗及门(1)窗

42、的作用及类型 窗的作用：主要是采光及通风，并可作围护和远眺之用,对建筑物的外观也有确定的影响。窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积及该房间地面面积之比称为窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。作为围护结构的一部分，窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗，以利于冬季防寒。 窗的类型：窗的类型很多，按运用的材料可分为：木窗，钢窗，铝合金窗,玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗,开在屋顶上的窗称为天窗,在工业建筑中应用较多。按窗的层数可分为单层窗和双层窗。按窗的开启方式可分为：固定窗，平开窗，悬窗，立转窗，推拉

43、窗等。门 门的作用和类型：作用：门是建筑物中不行缺少的部分。主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。门的尺寸，位置，开启方式和立面形式，应考虑人流疏散，平安防火,家JL设备的搬运安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。门的宽度按运用要求可做成单扇，双扇及四扇等多种。当宽度在IM以内时为单扇门，1.2L8M时为双扇门，宽度大于2.4M时为四扇门。类型：门的种类很多，按运用材料分，有木门，钢门，钢筋混凝土门，铝合金门，塑料门等。各种木门运用照旧比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用。按用途可分为：一般门，纱门，百叶门以及特别用途的保温门，隔声门，防火门，防盗门，防爆门，防射线门等。按开启方式分为：平

44、开门，弹簧门，折叠门，推拉门，转门，圈帘门等。平开门：有单扇门及双扇门之分，又有内开及外开之分，用一般钱链装于门扇侧面及门框连接，开启便利灵敏，是工业及民用建筑中应用最广泛的一种。弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧升链代替一般钱链,有单向开启和双向开启两种。较链有单管式，双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧较链适用于向内或向外一个方向开启的门上;双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。推拉门：门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力合理，但构造较为困难,常用于工业建筑中的车库，车间大门及壁橱门等。转门：由两个固定的弧形门套，内

45、装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空气对流有确定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造困难，造价较高，不宜大量接受。卷帘门：由帘板，导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观，坚实，开关便利，适用于商店，车库等。门的构造平开木门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框，门扇，亮子及五金零件所组成。常见的门扇有下列几种：镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门，外门均可选用。它由边框和上，中，下冒头组成框架，在框架内镶入玻璃，下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门。门芯板可用木版，胶合板，纤维板

46、等板材制作。门扇及地面之间保持5mm空隙。夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板，四周用小木条镶边制成的。夹板门扇构造简洁，表面平整，开关灵活，能利用小料，短料，节约木材，但不耐潮湿及日晒。因此，浴室，厕所，厨房等房间不宜接受，且多用于内门。拼版门扇：做法及镶板门扇近似，先做木框，门芯板是由很多木条拼合而成。窄板做成企口，使每块窄板自由胀缩，以适应室外气候的变更。拼版门扇多用于工业厂房的大门。6,楼梯(1)楼梯的种类：楼梯是房屋各层之间交通连接的设施，一般设置在建筑物的出入口旁边。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内运用面积，但在寒冷地区易积雪结冰，不宜接受。楼梯按位置可

47、分为室内楼梯和室外楼梯,按运用性质分为：室内有I主要楼梯和帮助楼梯，室外有平安楼梯和防火楼梯。按运用材料分：木楼梯，钢筋混凝土楼梯和钢楼梯，按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯，双跑楼梯，三跑楼梯和双分，双合式楼梯。 单跑楼梯：当层高较低时，常接受单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的房屋。 双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间，包括两个平行而方向相反的梯段和一个中间休息平台。常常两个梯段做成等长，节约面积。 三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的建筑物中，其中心可设置电梯井。 双分，双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。(2)楼梯的组成：楼梯是由楼梯段，休息平台，栏杆和