辽阳市物业管理条例草案.docx

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1、辽阳市物业管理条例（草案）（一次修改稿）目录第一章总则第二章物业管理区域及共用设施设备第三章业主、业主大会及业主委员会第四章前期物业管理第五章物业管理第六章物业的使用与维护第七章物业管理监管第八章法律责任第一章总则第一条（立法目的和依据）为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据中华人民共和国民法典物业管理条例辽宁省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条（适用范围）本条例适用于本市行政区域内物业管理与指导监督活动，法律法规另有规定的从其规定。第三条（物业管理定义）本条例所称物业管理，是指通过全体业主共同决定，自行管理或者

2、委托物业服务人对业主共有部分进行养护、维修、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，保证物业使用安全，业主支付物业费的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第四条（物业管理原则）物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。本市物业管理纳入基层社会治理体系，建立党建引领、业主自治、社会协同、科技支撑的工作机制。第五条（物业管理规划建设）市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入本地区现代服务业发展规划，加强保障机制，完善扶持措施，推动物业管理市场标准化、规范化和诚信建设。第六条（住房和城乡建设行政主管部门职责）市住房和城乡建设行政主管部门负责本市物业管理

3、活动的指导、监督管理，履行下列职责：（一）制定本市物业管理规划、规范性文件并组织实施；（二）指导和监督县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门的物业管理监管工作；（三）指导和监督住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；（四）指导和监督物业使用安全检查；（五）建立物业管理信用考核平台，实行诚信档案备案制度;（六）制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议等示范文本；（七）制定成立业主大会程序指导书、业主大会运行指导书；（八）建立全市统一的物业管理信息电子平台、业主议事表决电子平台；（九）建立物业管理从业人员、街道办事处或者乡镇人民政府及居（村）民委员会物业管理专员、业主委员会或者业主自

4、治组织成员培训制度，并负责组织培训；（十）指导和监督物业管理行业协会实施行业自律管理；（十一）法律、法规规定的物业管理其他职责。县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督管理，履行下列职责：（一）贯彻执行物业管理相关规范性文件和制度；（二）监督管理辖区内物业服务人和从业人员；（三）指导和监督辖区内住宅专项维修资金的使用；（四）负责辖区内物业管理区域备案，建立物业管理区域档案；（五）会同街道办事处或者乡镇人民政府组织物业管理区域划分或者调整；（六）负责辖区内（前期）物业服务合同备案；（七）监督和管理辖区内物业项目招标投标；（八）指导辖区内街道办事处或者乡镇人民

5、政府履行属地物业管理职责；（九）组织开展辖区内街道办事处或者乡镇人民政府、业主委员会或者业主自治组织、物业服务人培训；（十）落实物业管理其他监督管理职责。第七条（政府职能部门物业管理职责）市、县（市、区）政府相关部门按照各自职责，负责物业管理区域内相关工作：（一）住房和城乡建设行政主管部门负责对建设单位履行建筑工程质量保修责任的监督检查，对违法建设、毁坏绿地以及违反城乡规划、市容等其他违法行为的查处；（二）自然资源行政主管部门负责物业服务用房的规划许可及核实；不动产登记机构在办理不动产所有权登记时，负责注明物业服务用房建筑面积、位置和共有物业产权；（三）市场监督行政主管部门负责对损害消费者权益

6、、不正当竞争、价格收费、价格公示、违规收费、违法经营、发布广告等行为的监督检查，负责电梯等特种设备安全和计量器具的监督管理；（四）发展改革委员会负责前期物业管理阶段物业费政府指导价的确定，对人民防空工程维护管理的监督检查；（五）公安机关负责治安、技防、保安服务、违规养犬等的监督检查，负责消防安全隐患检查；（六）应急消防安全行政主管部门负责消防设施设备的监督检查，对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道等行为的查处；（七）生态环境行政主管部门负责对生产和经营活动中违反法律法规规定排放废水、废气、废物、噪声、油烟等环境污染行为的监督检查。前款规定的政府相关部门，应当在物业管理区域显著位置公布

7、所负责的执法事项和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。第八条（街道办事处、乡镇人民政府物业管理职责）街道办事处或者乡镇人民政府履行法律法规规定的属地物业管理职责，负责建立健全党建引领下，由居（村）民委员会、业主大会或者业主自治组织、物业使用人、物业服务人等共同参与的基层治理机制；加强对物业管理区域内违法行为的巡查、检查；负责业主大会备案，有权撤销业主大会及业主委员会或者业主自治组织作出的违反法律法规、规章规范性文件的决定；指导监督业主自行管理；参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管；组织召集物业管理协调会议等。居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好

8、辖区内物业管理有关工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；有权就物业管理事项向业主大会及业主委员会或者业主自治组织进行询问，引导其规范运作；调解物业管理纠纷。第九条（物业管理行业协会职责）物业管理行业协会应当依照法律法规、物业管理服务标准，建立健全行业自律管理机制;制定符合本市具体情况的物业管理行业标准，建立行业规范；开展物业管理从业人员职业道德、专业知识、专业技能培训；加强业务指导，维护市场秩序和公平竞争；协助住房和城乡建设行政主管部门、政府相关部门做好信用信息管理，建立物业服务人及其从业人员诚信档案，促进行业诚信管理；调解物业服务人之间的纠纷，解决行业争议，推动行业健康有序发展；维护物

9、业服务人的合法权益。鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。第二章物业管理区域及共用设施设备第十条（物业管理区域业主共有部分认定）物业管理区域内物业的下列部分属于业主共有：（一）房屋的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,门厅、大堂、走廊通道、楼梯间及楼梯（包括扶手、护栏）等公共通行部分，避难层、架空层、设备层或者设备间、电梯井等共用空间；（二）道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、避雷设施、消防设施、公共照明、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等共用设施；（三

10、）电梯、水泵、水箱、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、给排水管线、电线、供暖及空调设备等共用设备；（四）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；（五）商品房买卖合同约定属于业主共有的物业或者部位、场所和设施设备；（六）物业管理区域内城市公共道路以外的道路，城市公共绿地或者明示属于私人所有以外的绿地、广场、庭院等公共场所;（七）法律、法规规定的其他业主共有部分。第十一条（物业服务用房配置）物业服务用房应当按照国家和省有关规定配置和管理。物业服务用房一般包括业主委员会办公用房、物业管理办公服务用房、物业管理用品用具储备用房等，不得以物业设施设备用房冲抵其配

11、置面积。一个物业管理区域内被市政道路、河道分割且分割后房屋总建筑面积超过五万平方米的自然街区，可以单独配置物业服务用房。第三章业主、业主大会及业主委员会第十二条（业主身份确认）业主为依法登记的房屋所有权人。除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：（一）尚未依法办理所有权登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专用部分的自然人、法人和非法人组织；（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专用部分所有权的自然人、法人和非法人组织；（三）因继承取得建筑物专用部分所有权的自然人、法人和非法人组织；（四）因合法建造取得建筑物专用部分所有权的自然人、法

12、人和非法人组织；（五）尚未出售和虽已出售但尚未交付房屋的建设单位；（六）接到出卖人的书面交房通知，无正当理由未接收或者拒绝接收房屋的房屋买受人，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；（七）其他符合法律、法规规定的自然人、法人和非法人组织。第十三条（业主的权利）业主在物业管理区域内享有下列权利：（一）参加业主大会会议，行使投票权，并享有投票结果知情权；（二）选举业主委员会、业主监事会成员，并享有被选举权;（三）提议召开业主大会会议，并享有物业管理有关事项建议权；（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;（五）监督业主大会筹备组、业主委员会或者业主自治组织、业主监事会的工作；（六）对

13、物业服务合同享有知情权，接受并监督物业服务人按照物业服务合同约定提供的物业管理；（七）对物业费使用情况、物业管理情况享有知情权和监督权；（八）对业主共有部分使用情况、收益情况享有知情权、监督权和收益权；（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十四条（业主的义务）业主在物业管理区域内应当履行下列义务：（一）履行业主专有部分与业主共有部分的养护、维修义务,承担房屋使用安全责任；（二）按时足额支付物业费；（三）按照国家和省、市有关规定交纳住宅专项维修资金；（四）执行业主大会及业主委员会或者业主自治组织依法定程序作出的决定；（五）遵守依法定程序确定的管理规约、业主大会

14、议事规则;（六）遵守业主共有部分的使用、环境卫生、秩序维护、安全防范等方面的规章制度；（七）使用、装饰装修物业，不得危及其他业主和物业的安全，不得损害其他业主的合法权益；（八）配合物业服务人实施物业管理，对经过业主专有部分的设施、管线的质量、运行状况负责观察、检查，发现异常情况及时报告物业服务人；（九）向物业服务人、业主委员会或者业主自治组织提供有效联系地址、通讯方式；（十）依法配合物业服务人实施的应急处置措施和相关管理措施；（十一）法律、法规规定的其他义务。第十五条（业主共同决定事项与表决有效票数要求）下列事项由业主共同决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）制定或者修改业

15、主共有部分的使用、环境卫生、秩序维护、安全防范等方面的规章制度；（三）制定或者修改业主委员会、业主监事会或者执行监事选举办法、工作规则、印章管理制度；（四）选举、罢免、更换业主委员会、业主监事会成员或者候补成员、执行监事；（五）设立业主大会共有资金账户，确定业主大会共有资金管理办法；（六）确定业主大会、业主委员会、业主监事会或者执行监事工作经费的筹集、管理、使用；（七）确定业主委员会委员、业主监事会成员或者执行监事津贴或者补助的来源、支付标准；（八）确定聘用执行秘书或者专职人员的数量和薪酬的来源、支付标准；（九）审议业主大会上年度物业管理工作报告、收支决算报告，以及下年度物业管理工作计划、收支

16、预算方案；（十）审议业主委员会工作计划、经费预算方案、工作报告、经费决算报告；（十一）确定物业管理方式，确定自行管理方案或者委托管理方案、物业服务合同；（十二）选聘、续聘、解聘物业服务人；（十三）调整物业服务合同约定的事项、内容；（十四）确定住宅专项维修资金的管理方式，确定住宅专项维修资金自行管理制度和办法；（十五）使用住宅专项维修资金；（十六）筹集住宅专项维修资金；（十七）改建、重建建筑物及其附属设施；（十八）改变业主共有部分的用途；（十九）确定利用业主共有部分的经营方式和所得收益的管理、分配、使用；（二十）改变或者撤销业主委员会作出的与法律法规、业主大会议事规则相抵触的决定；（二十一）有关

17、共有和共同管理权利的其他重大事项。业主委员会应当就前款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第十六项至第十九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主共同作出的决定应当在决定作出五日内在物业管理区域显著位置进行不少于十五日的公告。第十六条（业主表决有效性规定）业主共同决定事项应当通过全体业主会议进行表决。全体业主会议应当由业主委员会或者业主自治组织

18、、物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府按照符合法律法规规定的方式组织召集。全体业主会议可以采用集体讨论、书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，可以在物业管理区域内指定地点由业主签领书面征求意见书并投入投票箱，可以将征求意见书送交业主签收并投入流动投票箱，可以借助互联网平台使用书面征求意见书电子文本表达意见；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置进行公告。鼓励和引导业主采用互联网形式召开全体业主会议。全体业主会议采用互联网方式表决的，应当通过市住房和城乡建设行政主管部门建立的业主议事表决电子平台进行。使用业主议事表决电子平台进行投票，业主投票权数信息由街道办事处或者乡镇人民政府及其委托的居

19、（村）民委员会指导监督业主委员会或者业主自治组织录入。使用业主议事表决电子平台进行投票时，业主要求提供纸质方式的，业主委员会或者业主自治组织、代行业主委员会职责的居（村）民委员会应当提供。业主可以委托他人投票，一名受托人不得接受超过三名业主的委托。业主委托应当采用书面形式。鼓励业主依法委托承租人、居住权人代为行使租赁、居住权约定期间的表决权、选举权。未按上述规定，业主私自组织表决活动无效。第十七条（全体业主会议规则）召开全体业主会议，业主委员会或者业主自治组织、物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府等会议召集人应当于会议召开十五日前，将会议时间、地点、表决事项、表决方式、法律依据等在物业管理区域

20、显著位置进行不少于十日的公示，并告知所在地街道办事处或者乡镇人民政府及居（村）民委员会。业主应当在公示期间内提出异议、建议。业主投票应当为实名投票。一个业主专有部分拥有一个表决权或者选举权，表决票或者选举票应当标明该业主专有部分的坐落、所有权人姓名、联系方式、面积、投票事项、表达意见、签名等投票信息。投票期限不少于五日且不超过六十日。全体业主会议不得就已公示表决事项以外的事项进行表决。表决未通过事项，本年度内不得再行作为表决事项。但是全体业主共同决定因表决程序原因被依法撤销的除外。第十八条（首次业主大会会议筹备组组建规则）符合成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件的物业管理区域，

21、应当依照辽宁省物业管理条例有关规定申请、组建。筹备组业主代表确定前，街道办事处或者乡镇人民政府在物业管理区域显著位置对业主代表候选人姓名、政治面貌、职业与单位等基本情况进行不少于七日的公示，业主可在公示期间提出异议、建议。街道办事处或者乡镇人民政府应当综合考虑物业类型、组团、楼栋、业主代表性等因素确定业主代表，征求社区党组织意见，并经街道党工委审核通过，同时发布公告，公告时间不少于七日。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组业主代表不宜作为首届业主委员会候选人。第十九条（首次业主大会会议筹备期间建设单位义务）街道办事处或者乡镇人民政府应当在组建首次业主大会会议筹备组期间，书面通

22、知建设单位在指定期限内向其及时报送物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等筹备首次业主大会会议必要的资料。建设单位对提交文件资料的真实性、完整性负责，不得隐匿、篡改或者伪造。建设单位未依法报送或者建设单位注销的，街道办事处或者乡镇人民政府可以向不动产登记机构查询，不动产登记机构应当无偿提供。街道办事处或者乡镇人民政府对获得的资料应当妥善保管和使用，不得泄露或者另作他用。第二十条（筹备组会议规则与筹备工作特殊情形处理原则）筹备组组长应当及时召集并主持筹备组会议，组织筹备组成员依法履行筹备组职责。筹备组会议应当有半数以上成员参加，筹备组成员不得委托代理人参加筹备工作

23、会议。筹备组会议作出的决定，应当经筹备组全体成员过半数同意并签字确认，制作书面记录并存档。筹备组成员连续三次无故不参加筹备会议的，其成员资格自动终止。街道办事处或者乡镇人民政府及时做好筹备组成员增补。筹备组成员就筹备工作表决意见不一致的，由筹备组组长作出决定。筹备组会议决定应当加盖街道办事处公章，在物业管理区域显著位置公示，公示日期不少于五日。对筹备组决定有异议的业主，应当在公示期间内提出。异议处理期间不计入首次业主大会会议筹备工作期间。因不可抗力、社会应急状况等未能在六十日内组织召开首次业主大会会议的，可以视情延期，但延期不得超过六十日。筹备组按期组织召开首次业主大会会议，但选举产生的业主委

24、员会成员人数低于业主委员会选举办法规定人数下限时，筹备组决定在未当选的候选人中补选一次的，筹备组工作期限可以延长三十日。业主大会成立后，筹备组应当将首次业主大会会议形成的会议记录及相关材料移交业主委员会，并自行解散。第二十一条（业主委员会成员条件）业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（四）具有一定的组织能力和文化水平；（五）具备与履行职责相适应的时间；（六）按时交纳住宅专项维修资金及其他需要业主共同分担费用；（七）未有违反本条例

25、物业使用禁止性规定的行为。有下列情形之一的，不宜担任业主委员会委员、候补委员：（一）因犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年；（二）候选人报名日期截止前三年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚；（三）因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退；（四）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响的；（五）法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。业主不宜在一个以上物业管理区域内担任业主委员会成员。第二十二条（业主委员会委员候选人产生方式、确定原则、公示要求）业主委员会委员候选人通过下列方式产生：（一）业主自荐或者联名推荐；（二）居（村）民委员会推荐；（三

26、）社区党组织推荐。筹备组应当综合考虑物业类型、组团、楼栋、业主代表性、工作专长等因素确定业主委员会委员候选人，应当征求社区党组织意见，并经街道党工委或者乡镇党委审核通过。社区党组织应当引导和支持业主中的党员以及法律、财务、工程等专业人员申报业主委员会候选人。筹备组应当在物业管理区域显著位置公示业主委员会委员候选人姓名、政治面貌、职业与单位等基本情况，公示期不少于七日，业主可在公示期间提出异议、建议。第二十三条（业主委员会机构性质与职责）业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会、业主监事会或者执行监事以及业主的监督。业主委员会履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益；（

27、二）召集业主大会定期会议，提出物业管理年度维修方案、业主大会及业主委员会运行年度预算，并组织业主表决；报告物业服务合同履行情况、决算报告；（三）召集业主大会临时会议，提出决定事项讨论方案，并组织业主表决；（四）代表业主与业主大会选聘的物业服务人或者其他物业管理人签订物业服务合同或者物业管理专项委托合同；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务人履行物业服务合同；（六）督促业主按时支付物业费及其他相关费用；（七）监督管理规约的实施，制止业主、物业使用人违反管理规约的行为；（八）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；（九）拟订业主共有部分、共有资金使用与管理办法，并组织业主

28、表决；（+）建立工作档案，以及物业养护、维修、更新、改造等物业档案；（十一）召开业主委员会定期会议、临时会议，并公布业主委员会会议决定；（十二）决定业主委员会候补委员递补；（十三）组织业主委员会届满换届；（十四）配合政府行政执法机关在物业管理区域内行政执法；（十五）配合、支持居（村）民委员会日常工作；（十六）每年公示业主委员会委员物业费、住宅专项维修资金、停车费以及停车位使用等情况信息；（十七）法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。第二十四条（业主委员会会议规定）业主委员会应当于会议召开七日前，在物业管理区域显著位置公示业主委员会会议的内容和议程，并告知所在地居（村）民委员会，听取业主、居

29、（村）民委员会的意见和建议。业主委员会主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府召集或者指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。业主委员会主任、副主任或者委员组织业主委员会成员抵制街道办事处或者乡镇人民政府组织召集的业主委员会会议，造成参会业主委员会委员不足全体委员半数的，街道办事处或者乡镇人民政府暂停其委员资格，并由街道办事处或者乡镇人民政府召集或者指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议，递补业主委员会委员，表决业主委员会成员分工，也可由街道办事处或者乡镇人民政府指导和

30、监督所在地居（村）民委员会代行业主委员会的职责，召开业主大会会议罢免相关责任人、补选业主委员会委员。因业主委员会委员资格自行终止、辞职、暂停履行职责等造成业主委员会委员人数不足总数半数，无法召开业主委员会会议的，在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，所在地居（村）民委员会临时代行业主委员会的职责，召开业主大会会议补选业主委员会成员。居（村）民委员会可以根据情况安排其成员旁听业主委员会会议。第二十五条（召开业主大会会议规则）业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。符合法律、法规规定召开业主大会临时会议情形的，业主委员会应当自知道之日起三十日内组织召开业主大会临时会议

31、。业主委员会未按业主大会议事规则规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情形，业主委员会不召集或者拖延召集业主大会临时会议的，街道办事处或者乡镇人民政府责令业主委员会三十日内组织召开；逾期仍不组织召开的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开，或者在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，由所在地的居（村）民委员会代行业主委员会职责组织召开。第二十六条（业主委员会换届、重新选举）业主委员会、业主监事会或者执行监事任期届满六十日前，业主委员会应当报告所在地的街道办事处或者乡镇人民政府，并组织召开业主大会会议，完成换届选举。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届

32、选举的，街道办事处或者乡镇人民政府应当设立换届选举小组，依照法律法规及业主大会议事规则有关规定，完成换届工作。换届选举小组按照本条例有关筹备组规定成立。业主委员会换届选举期间，业主委员会不得组织召开表决业主共同决定事项的业主大会会议。但是发生危及房屋安全或者人身财产安全，需要立即使用住宅专项维修资金的紧急情况时，业主委员会按照住宅专项维修资金应急使用程序使用住宅专项维修资金。业主委员会任期届满后，作出的决定不再具有法律效力。业主委员会成员集体辞职的，街道办事处或者乡镇人民政府应当成立选举小组，及时组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。选举小组按照本条例有关筹备组规定成立。第二十七条（物业管

33、理委员会成立条件、性质与职责）不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立业主大会条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导仍不能成立业主大会的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责。物业管理委员会作为临时机构，任期二年，依据本条例代行业主委员会职责，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会应当自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理移交手续。第二十八条（物业管理委员会组成）物业管理委员会由业主代表、居（村）民委员会与建设单位或者产权单位派员组成，人数为五至十一名单数组成；其中

34、业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府确定，人数所占比例不得低于总人数的二分之一。物业管理委员会的业主代表资格应当符合本条例第二十一条的规定。建设单位或产权单位未派员参加物业管理委员会的，不影响物业管理委员会的成立。街道办事处或者乡镇人民政府确定物业管理委员会成员的，应当在物业管理区域显著位置公示成员名单、基本情况以及书面承诺书。公示期不少于七日，业主可在公示期间内提出异议、建议。物业管理委员会成员有本条例第三十条、第三十一条、第三十二条规定情形的，街道办事处可以取消其物业管理委员会成员资格。第二十九条（老旧小区协商议事组织）对于产权多元化或者出租房屋较多的老旧小区，可以由街道办事处或者乡镇人民

35、政府确定由业主代表、产权单位代表、承租人代表、居（村）民委员会派员等人员联合组成协商议事组织，进行自治管理。协商议事组织人数为五至十一名单数组成；其中业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主中确定，人数所占比例不得低于总人数的二分之一。业主代表、承租人代表资格应当符合本条例第二十一条的规定。街道办事处或者乡镇人民政府确定协商议事组织成员的，应当在物业管理区域显著位置公示成员名单、基本情况以及书面承诺书。公示期不少于七日，业主、承租人可在公示期限内提出异议、建议。协商议事组织成员有本条例第三十条、第三十一条、第三十二条规定情形的，街道办事处可以取消其协商议事组织成员资格。第三十条（业主委员会、

36、监事会等成员资格自行终止）业主委员会委员、候补委员、业主监事会成员或者执行监事有下列情形之一的，资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）丧失民事行为能力的；（三）因犯罪被判处刑罚无法保证履职时间的；（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。业主委员会委员、候补委员、业主监事会成员或者执行监事资格自行终止的，业主委员会应当在物业管理区域显著位置向业主进行公告，并做好递补或补选工作。业主委员会未依照本条规定终止业主委员会委员、候补委员资格的，街道办事处或者乡镇人民政府责令业主委员会十五日内完成递补、公告或者在六十日内完成补选工作；逾期未完成的，由街道办事处或者乡镇人民政府在

37、物业管理区域显著位置进行公告，并按照前项规定组织召开业主大会临时会议进行补选。第三十一条（业主委员会、监事会等成员资格终止）业主、监事会或者执行监事对下列情形，可以提请业主委员会讨论决定或者业主委员会自行决定终止当事人业主委员会委员、候补委员、业主监事会成员或者执行监事资格：（一）以书面形式向业主委员会提出辞职的；（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）拒不履行业主义务，不遵守管理规约，损害全体业主合法权益的；（四）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议、监事会会议，或者一年内累计缺席业主委员会会议、监事会会议总次数一半以上的；（五）利用委员、候补委员资格谋取私利的；（六）不再符合本条例第

38、二十一条规定的委员资格条件的；（七）法律、法规规定的其他情形。业主委员会决定终止业主委员会委员、候补委员资格三日内，应当在物业管理区域显著位置进行公告，并做好递补或补选工作。终止业主委员会委员、候补委员资格时，应当允许当事人提出申辩并记录归档。业主委员会未依照本条第一款规定，终止业主委员会委员、候补委员资格决定的，责令十五日内限期作出；逾期未作出的，由街道办事处或者乡镇人民政府调查核实，作出终止业主委员会委员、候补委员资格的决定，并在作出决定三日内，在物业管理区域显著位置进行公告，并要求业主委员会做好递补或补选工作；业主委员会不组织递补或补选工作的，按照前项规定实施。第三十二条（业主委员会、监

39、事会等成员禁止行为与处置）业主委员会成员、候补委员、业主监事会成员或者执行监事不得有下列行为：（一）拒绝或者放弃履行业主委员会委员、业主监事会职责;（二）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；（三）阻挠、妨碍业主委员会、业主监事会履行职责或者对其成员进行人身攻击、恐吓；（四）挪用、侵占业主共有部分、共有资金或者利用业主共有部分、共有资金为他人提供担保或者借贷；（五）虚构、篡改、隐匿、转移、毁弃物业管理活动中形成的文件资料或者拒绝提供有关文件资料；（六）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同；（七）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅

40、自使用业主大会或者业主委员会印章；（八）利用职务之便收受建设单位、物业服务人或者与业主大会有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金或者减免物业费、停车费、住宅专项维修资金等相关费用以及进行停车便利、维修便利等利益交换；（九）利用职务之便向建设单位、物业服务人或者与业主大会有利害关系的单位或者个人、业主进行商业活动、推荐就业或者索取利益、报酬；（十）利用职务之便与业主大会订立合同或者进行交易；（十一）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；（十二）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；（十三）拒不配合、拒不执行街道办事处或者乡镇人民政府、政府部门在本物业管理区域内的行政执法行为、整改

41、要求或者人民法院有关裁判、执行行为等；（十四）伪造或者指使他人伪造业主的选举票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；（十五）不妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料；（十六）侵害业主合法权益的其他行为。业主委员会成员、候补委员、业主监事会成员或者执行监事违反前款规定的，街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后，要求业主委员会责令其暂停履行职责，召开业主委员会会议或者业主大会会议决定终止当事人相应资格。业主大会决定终止当事人业主委员会成员、业主监事会成员或者执行监事资格三日内，业主委

42、员会应当在物业管理区域显著位置进行公告，并做好递补或补选工作。第四章前期物业管理第三十三条（前期物业管理与招标要求）本条例所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业管理。住宅物业的建设单位应当依法以招投标方式选聘物业服务人从事前期物业管理；一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标；分期施工的物业管理区域应当作为一个整体进行招标。投标人少于三个或者建筑面积不超过三万平方米的，经县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务人。建设单位选聘物业服务人，应当在发布招标公告或者发出投标书十日前，向县（市、区）住房和城乡建设行政主

43、管部门办理招标备案，并提供下列资料：（一）建设单位工商营业执照和资质证书；（二）物业管理区域划分意见书；（三）招标文件；（四）临时管理规约；（五）法律、法规规定的其他材料。第三十四条（前期物业服务合同要求）建设单位应当与选聘的物业服务人签订书面的前期物业服务合同。自前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同报县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门备案。前期物业服务合同应当包括服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、物业服务用房的管理和使用、双方权利义务、合同期限、服务交接、合同解除条件、违约责任等内容。分期开发的同一物业管理区域

44、，建设单位与物业服务人应当签订内容一致的前期物业服务合同。建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同，应当承诺前期物业服务合同，对房屋买受人具有法律约束力。前期物业服务合同以及商品房买卖合同均不得承诺或者诱导房屋买受人实施违法建设或者违法装修；不得承诺将属于业主共有的部位、场所和设施由部分或者个别业主排他使用。前期物业服务合同内容违法违规，或者侵害房屋买受人合法权益的，房屋买受人可以向县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或者市场监督行政主管部门投诉。第三十五条（临时管理规约要求）建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约。分期开发的同一物业管理区域，临时管理规约应当内容一致。建设单位制定临时

45、管理规约，不得侵害房屋买受人的合法权益。建设单位在办理商品房买卖合同备案时，应当将前期物业服务合同、临时管理规约同时报送县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门。前期物业服务合同和临时管理规约，应当作为建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同附件。建设单位应当在商品房销售场所显著位置明示临时管理规约，并向房屋买受人予以说明。临时管理规约内容违反法律法规，或者侵害房屋买受人合法权益的，房屋买受人可以向县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或者市场监督行政主管部门投诉。第三十六条（共有资金与共有资金管理）业主共有资金主要包括物业费、住宅专项维修资金、业主共有部分收益、业主依据临时管理规约或者业主共同

46、决定分摊的费用、其他合法收入等。前期物业服务人应当自前期物业服务合同生效之日起十五日内在银行设立业主共有资金共管账户，作为业主共有资金中业主共有部分收益、业主依据临时管理规约或者业主共同决定分摊的费用、其他合法收入等的存储账户。该账户资金使用须物业服务人、业主共同签字，前期物业服务人不得挪作他用。前期物业服务人应当接受街道办事处或者乡镇人民政府首次业主大会会议筹备组、业主大会对业主共有资金收支情况的监督、审计。业主大会成立后，业主大会决定设立业主共有资金基本账户并完成账户开户后十五日内，前期物业服务人应当将业主共有资金的共管账户资金转入业主共有资金基本账户，向业主大会提供第三方共有资金基本账户

47、审计报告，并撤销业主共有资金共管账户。第三十七条（前期物业服务合同届满）业主大会尚未成立,前期物业服务合同期限届满六十日前，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，也可由街道办事处或者乡镇人民政府指导监督居（村）民委员会代行业主委员会职责，召开全体业主会议由业主共同决定是否续聘前期物业服务人，并在物业管理区域显著位置公布表决结果。全体业主共同决定续聘前期物业服务人的，应当与前期物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。全体业主共同决定不再续聘前期物业服务人的，街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会应当提前六十日书面通知物业服务人做好交接准备工作。全体业主共同决定不再续聘的，在街道办事处或

48、者乡镇人民政府指导监督下，由居（村）民委员会代行业主委员会职责，召开全体业主会议决定选聘物业服务人方案，并组织实施。物业服务期限届满前，前期物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满九十日前书面报告街道办事处或者乡镇人民政府及居（村）民委员会。第三十八条（前期物业服务人合同届满权利与义务）业主大会尚未成立，前期物业服务合同期限届满，全体业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，或者全体业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务的，前期物业服务合同继续有效，但是合同期限为不定期，可延续至新物业服务合同生效之日。前期物业服务合同终止后，在全体业主选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，前期