涉执房地产处置司法估价报告.docx

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1、tnlc三CAXChinaAppraisalAssociation中估K行涉执房地产处置司法估价报告估价报告编号：鲁广泰评房（执）字2021第221号估价项目名称：济南市天桥区经一路南侧、馆驿街北侧和信大厦房地产市场价值评估估价委托人：山东省济南市中级人民法院房地产估价机构：山东广泰土地房地产评估测绘有限公司注册房地产估价师：刘雪伟邵建国估价报告出具日期：二。二一年三月一日致估价委托人函山东省济南市中级人民法院：受贵单位委托，我公司根据国家有关房地产价格评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，对委托评估的估价对象房地产市场价值进行了评估。估价目的：为确定涉执房地产处置价值

2、提供参考而评估房地产市场价值。估价方法：比较法、收益法估价对象：山东省济南市天桥区经一路南侧、馆驿街北侧和信大厦的房地产（土地、建筑物），土地为和信大厦共有、土地面积16471.4平方米，46套公寓建筑面积合计为2808.37平方米。土地使用权如下：国有土地使用证证号土地使用者座落面积（平方米）用途地号使用权类型终止日期天桥国用（2009）第0400039号济南康都置业有限公司天桥区馆驿街北侧、经一路南侧16471.4商服出让2048年12月22日建设用地规划许可证为地字第134号，用地单位：济南康都置业有限公司，用地项目名称：馆驿街西片区地块一商业楼开发项目，用地位置：经一路南侧、馆驿街北侧

3、，用地性质：公建;建设规模：地上建设规模不大于52480平方米，地下建设规模不大于21320平方米。建设工程规划许可证为建字第151号，建设单位：济南康都置业有限公司，建设项目名称：馆驿街西片区地块一（和信大厦），建设位置：经一路南侧、馆驿街北侧，建设规模：总建筑面积（含保温层）74081.54平方米，地上建筑面积52669.87平方米，地下建筑面积21411.87平方米。建筑工程施工许可证编号为20130040,建设单位：济南康都置业有限公司，工程名称：馆驿街西片区地块一（和信大厦），建设地址：天桥区经一路南、馆驿街北，建设规模：73876平方米，合同价格：20227万元，设计单位：山东同圆

4、设计集团有限公司，施工单位：中天建设集团有限公司，监理单位：山东省众城建设项目管理有限公司，合同开工日期：2013年3月30日，合同竣工日期：2015年6月30Bo商品房预售许可证编号为济建预许2017010号，开发单位:济南康都置业有限公司，项目名称：馆驿街西片区地块一（和信大厦），楼号：和信大厦，层数：22,批准预售面积：44069.17平方米。其中：子母车位310.68平方米4套；平层车位6250.97平方米161套；商业网点2812.09平方米30套；戊类库房1063.27平方米3套；商业7964.77平方米65套；公寓式办公18682.9平方米319套；厨房2613.26平方米1套；

5、商业（餐饮）4371.23平方米32套。位于济南市天桥区经一路南侧、馆驿街北侧和信大厦房产46套记载房号及面积如下：序号房号面积（平方米）11-51446.9621-51646.9631-61292.7141-61446.9651-61850.1861-70546.9671-70646.9681-71292.7191-71446.96101-71646.96111-71746.96121-71850.18131-81174.02141-81850.18151-91292.71161-91350.18171-91546.96181-91850.18191-100646.96201-101292.

6、71211-101350.18221-101546.96231-111174.02241-121071.67251-130274.02261-130646.96271-140274.02281-140392.71291-150274.02301-160171.67311-160274.02321-170274.02331-181174.02341-181292.71351-181350.18361-181446.96371-181546.96381-181646.96391-181746.96401-181850.18411-200171.67421-200274.02431-200746.9

7、6441-201174.02451-201446.96461-201850.18合计2808.37价值时点：2021年1月28日，为完成实地查勘之日。价值类型：房地产市场价值。估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用适宜的估价方法对估价对象进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2021年1月28日房地产价值合计为3338.35万元，人民币大写金额：叁仟叁佰叁拾捌万叁仟伍佰元整。46套公寓价值如下：序号房号建筑面积（平方米）单价（元/平方米）价值（万元）11-51446.961155454.2621-

8、51646.961155454.2631-61292.711071599.3441-61446.961158454.4051-61850.181158458.1361-70546.961181455.4871-70646.961181455.4881-71292.711074399.6091-71446.961161454.54101-71646.961161454.54111-71746.961161454.54121-71850.181161458.28131-81174.021106281.88141-81850.181164458.43151-91292.7110798100.1116

9、1-91350.181167458.58171-91546.961167454.82181-91850.181167458.58191-100646.961190455.90201-101292.7110826100.37211-101350.181170458.73221-101546.961170454.96231-111174.021114782.51241-121071.671136681.46251-130274.021120482.93261-130646.961199456.32271-140274.021123383.15281-140392.7111122103.11291-

10、150274.021126183.35301-160171.671129080.92311-160274.021129083.57321-170274.021131883.78331-181174.021134783.99341-181292.7111048102.43351-181350.181194459.93361-181446.961194456.09371-181546.961194456.09381-181646.961194456.09391-181746.961194456.09401-181850.181194459.93411-200171.6715254109.33421

11、-200274.0215254112.91431-200746.961325462.24441-201174.0215254112.91451-201446.961585474.45461-201850.181585479.56合计2808.373338.35以上内容摘自本估价报告，详细情况请阅读估价报告全文。估价报告使用者或估价利害关系人对估价结果有异议的，可在接到本估价报告后五日内通过山东省济南市中级人民法院向我公司书面提出。山东广泰土地房地产评估测绘有限公司法定代表人：李文伟二。二一年三月一日一、估价师声明错误!未定义书签。二、估价假设和限制条件错误!未定义书签。三、估价结果报告5（一）

12、估价委托人5（二）房地产估价机构5（三）估价目的5（四）估价对象5（五）价值时点12（六）价值类型12（七）估价原则12（八）估价依据15（九）估价方法16（十）估价结果错误!未定义书签。（十一）注册房地产估价师19（十二）实地查勘期20（十三）估价作业期20四、附件（2020）鲁01执1871号山东省济南市中级人民法院委托书复印件；估价对象位置示意图；估价对象照片；天桥国用（2009）第0400039号国有土地使用证复印件；地字第134号建设用地规划许可证复印件；建字第151号建设工程规划许可证复印件；编号为20130040建筑工程施工许可证复印件； 编号：建预许2017010号商品房预售许

13、可证复印件； 位于济南市天桥区经一路南侧、馆驿街北侧和信大厦房产46套复印件；和信大厦标准层平面图复印件；房地产估价机构营业执照、房地产估价机构资质证书、注册房地产估价师注册证书复印件。一、估价师声明我们郑重声明：1 .我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2 .本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 .我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，对估价报告中的估价对象、估价委托人及利害关系人没有偏见。4 .我

14、们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范【GB/T50291-2015,房地产估价基本术语标准【GB/T50899-2013进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 .本次估价中所依据估价委托人提供的有关资料和证件，估价委托人对其真实性负责，因其失实造成的后果，估价机构和估价人员不承担相应责任。6 .注册房地产估价师邵建国、刘雪伟已于2021年1月28日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，未使用专业检测仪器对其结构及设备进行检测，其建筑物及相关设备的质量情况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。7 .没有外部专家和单位对本估价报告提供重要专业帮助。8 .估价报告使用者或估价利害关系人对

15、估价结果有异议的，可在接到本估价报告后五日内通过山东省济南市中级人民法院向我公司书面提出。二、估价假设和限制条件1.一般假设(1)在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。(2)估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。(3)任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。(4)本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、未来处置风险以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。(5)本报告以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的，且以该状况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。(6)估价人员对估价对象进行了实地查勘，但估价人员对估价对象的现场查勘仅限

16、于估价对象的外观和使用状况、内部布局、装修及设备情况，并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。对被遮盖、未暴露及难以接触到的房屋结构部分及其内部设施、设备，本报告假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题，符合国家有关技术、质量、验收规范，且符合国家有关安全使用标准。(7)本次估价是以估价委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实、合法、准确、完整为前提。如因委托人提供资料有误而造成评估值失实，估价机构和估价人员不承担相应责任。2 .未定事项假设(1)估价对象国有土地使用权证记载用途为商业，其他权属资料未详细记

17、载46套房地产用途，估价对象土地使用权为商业，和信大厦标准层平面图标注为公寓式办公，本次评估以公寓式办公用途进行的评估。并以此为未定事项假设。（2）本次评估估价对象建筑面积以委托方提供的位于济南市天桥区经一路南侧、馆驿街北侧和信大厦房产46套记载签约面积为准，本次评估以此为未定事项假设。（3）由于当事人原因，现场查勘时估价对象天桥区经一路南侧、馆驿街北侧和信大厦1-705、1-706.1-714,717、1-1006.1-2007未能入户，入户均为防盗门。本次评估做以下假设：本次评估假设705、1-706、1-714.1-717.1-1006室内木门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生

18、间瓷砖地面及墙面，层高与同层其他房间相同为3.4米。本次评估假设1-2007毛坯房，层高与同层其他房间相同若同等装修后层高为4.6米。本评估中层高指的为室内净高。本次评估以此为未定事项假设。（4）本次估价对象为济南市天桥区经一路南侧、馆驿街北侧和信大厦46套公寓，根据委托方提供的五证资料，评估按权属清晰，本次评估以此为未定事项假设。3 .背离事实假设本次评估为涉执房地产处置评估，估价对象已经查封，结合估价目的,本次估价不考虑估价对象的担保物权、其他优先受偿权。4 .不相一致假设天桥国用（2009）第0400039号国有土地使用证记载坐落天桥区馆驿街北侧、经一路南侧，建字第151号建设工程规划许

19、可证记载建设位置经一路南侧、馆驿街北侧，编号20130040建筑工程施工许可证记载建设地址：天桥区经一路南、馆驿街北，编号为济建预许2017010号商品房预售许可证为记载馆驿街西片区地块一（和信大厦），本次评估以建字第151号建设工程规划许可证记载建设位置经一路南侧、馆驿街北侧为准，同时建设工程规划许可证、商品房预售许可证、商品房预售许可证名称均为和信大厦，本次评估以济南市天桥区经一路南侧、馆驿街北侧和信大厦为准，并以此为不相一致假设。5 .依据不足假设(1)本次评估按估价对象供暖能满足使用要求是指按济南市住房和城乡建设局关于执行济建发201955号文件补充通知条件下可以正常使用，评估中以此为

20、依据不足假设。(4)本次评估按46套公寓不拖欠水电及物业管理等费用。评估以此为依据不足假设。6 .估价报告使用限制(1)本估价报告书仅为山东省济南市中级人民法院确定房地产价值提供参考，不作其他估价目的之用，如果估价条件或目的发生变化，估价报告需做相应调整。(2)未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。(3)本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。(4)本次估价结果受价值时点的限制，且本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。若报告使用期限内

21、，房地产市场、建筑市场或估价对象自身状况发生重大变化，估价结果也需做相应调整或委托估价机构重新估价。(5)本估价报告在估价机构盖章和房地产估价师签字的条件下有效。三、估价结果报告（一）估价委托人单位名称：山东省济南市中级人民法院电话：地址：济南市经二路一号（二）房地产估价机构房地产估价机构：山东广泰土地房地产评估测绘有限公司地址：山东省济南市历下区羊头峪路18-2号统一社会信用代码：9284882资质等级：一级证书编号：建房估证字2013017号法定代表人：李文伟资质有效期：2018年12月29日至2021年12月28日联系人：邵建国联系电话：（三）估价目的为确定涉执房地产处置价值提供参考而评

22、估房地产市场价值。（四）估价对象1 .委托情况（2020）鲁01执1871号山东省济南市中级人民法院委托书委托,需评估的财产如下：天桥区经一路南侧和信大厦1-514、1-516、1-612.1-614.1-618.1-705.1-706.、1-712.1-714.1-716.1-717.1-718.1-811.1-818.1-912.1-913.1-915.1-918.1-1006.1-1012.1-1013.1-1015.I-Illh1-1210.1-1302.1-1306.1-1402.1-1403.1-1502.1-1601.1-1602.1-1702.1-1811、1-1812.1-1

23、813.1-1814.1-1815.1-1816.1-1817.1-1818.1-200h1-2002.1-2007.1-2011、1-2014.1-2018等46套公寓。2 .估价对象估价对象的财产范围为房地产，包括土地、建筑物，名称为济南市天桥区经一路南侧、馆驿街北侧和信大厦。估价对象坐落济南市天桥区经一路南侧、馆驿街北侧和信大厦。规模：土地使用权为和信大厦共有、土地面积16471.4平方米，评估的46套公寓建筑物面积合计为2808.37平方米，权属情况如下：土地使用权如下:国有土地使用证证号土地使用者座落面积（平方米）用途地号使用权类型终止日期天桥国用（2009）第0400039号济南康

24、都置业有限公司天桥区馆驿街北侧、经一路南侧16471.4商服出让2048年12月22日建设用地规划许可证为地字第134号，用地单位：济南康都置业有限公司，用地项目名称：馆驿街西片区地块一商业楼开发项目，用地位置：经一路南侧、馆驿街北侧，用地性质：公建；建设规模：地上建设规模不大于52480平方米，地下建设规模不大于21320平方米。建设工程规划许可证为建字第151号，建设单位：济南康都置业有限公司，建设项目名称：馆驿街西片区地块一（和信大厦），建设位置：经一路南侧、馆驿街北侧，建设规模：总建筑面积（含保温层）74081.54平方米，地上建筑面积52669.87平方米，地下建筑面积21411.8

25、7平方米。建筑工程施工许可证编号为20130040,建设单位：济南康都置业有限公司，工程名称：馆驿街西片区地块一（和信大厦），建设地址：天桥区经一路南、馆驿街北，建设规模：73876平方米，合同价格：20227万元，设计单位：山东同圆设计集团有限公司，施工单位：中天建设集团有限公司，监理单位：山东省众城建设项目管理有限公司，合同开工日期：2013年3月30日，合同竣工日期：2015年6月30日。商品房预售许可证编号为济建预许2017010号，开发单位：济南康都置业有限公司，项目名称：馆驿街西片区地块一（和信大厦），楼号：和信大厦，层数：22,批准预售面积：44069.17平方米。其中：子母车位

26、310.68平方米4套；平层车位6250.97平方米161套；商业网点2812.09平方米30套；戊类库房1063.27平方米3套；商业7964.77平方米65套；公寓式办公18682.9平方米319套；厨房2613.26平方米1套；商业（餐饮）4371.23平方米32套。位于济南市天桥区经一路南侧、馆驿街北侧和信大厦房产46套记载房号及面积如下：序号房号面积（平方米）11-51446.9621-51646.9631-61292.7141-61446.9651-61850.1861-70546.9671-70646.9681-71292.7191-71446.96101-71646.96111

27、-71746.96121-71850.18131-81174.02141-81850.18151-91292.71161-91350.18171-91546.96181-91850.18191-100646.96201-101292.71211-101350.18221-101546.96231-111174.02241-121071.67251-130274.02261-130646.96271-140274.02281-140392.71291-150274.02301-160171.67311-160274.02321-170274.02331-181174.02341-181292.7

28、1351-181350.18361-181446.96371-181546.96381-181646.96391-181746.96401-181850.18411-200171.67421-200274.02431-200746.96441-201174.02451-201446.96461-201850.18合计2808.37估价对象土地为山东省济南市天桥区馆驿街北侧、经一路南侧，四至记载东至区内道路、南至馆驿街、西至纬一路、北至经一路。土地使用权面积1647L4平方米。用途为商服用地，形状为近似梯形，土地地势与周边道路路面平齐，开发程度为“七通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、供

29、暖、供气及场地平整），土地终止日期为2048年12月22Bo估价对象建筑物和信大厦为钢混结构、地上2层地上22层，共2个单元，外墙面为真石漆。本次评估均位于1单元，1单元进楼门为地弹簧玻璃门，大堂瓷砖地面、装饰石材墙面、石膏板顶棚，有4部西子奥的斯牌电梯，公共走廊瓷砖地面、乳胶漆墙面，石膏板顶棚，楼梯间水泥地面、不锈钢栏杆扶手，5层至22层为公寓，本次评估为5层至18层、20层的部分房地产，共46套，均为公寓式办公房型，水、电、供暖、消防设施能满足使用要求。和信大厦约建成于2018年底，新旧程度为95成新，46套房屋内部装修情况如下：序号房号建筑面积（平方米）内部装修情况11-51446.96

30、入户防盗门、室内木门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。21-51646.96入户防盗门、室内木门、瓷砖地面及矍合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。31-61292.71入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为公寓短期租户使用。层高3.4米。41-61446.96入户防盗门、室内水门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。51-61850.18入户防盗门、室内木门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫

31、生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。61-70546.96未能入户，入户防盗门，假设室内木门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。71-70646.96未能入户，入户防盗门，假设室内木门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。81-71292.71入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为公寓短期租户使用。层高3.4米。91-71446.96未能入户，入户防盗门，假设室内水门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。101-71646.96入户防盗门、室内木门、费错地面及望合木地

32、板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。111-71746.96未能入户，入户防盗门，假设室内木门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面卫生间瓷砖地面及墙面。121-71850.18入户防盗门、室内水门、瓷祎地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。131-81174.02入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。141-81850.18入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。151-912

33、92.71入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为公寓短期租户使用。层高3.4米。161-91350.18入户防盗门、室内木门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。171-91546.96入户防盗门、室内木门、费砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。181-91850.18入户防盗门、室内木门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。191-100646.96未能入户，入户防盗门，假设室内水门、瓷砖地

34、面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为公寓使用。201-101292.71入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为公寓短期租户使用。层高3.4米。211-101350.18入户防盗门、室内水门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。221-101546.96入户防盗门、室内木门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。231-111174.02入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层

35、高3.4米。241-121071.67入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。251-130274.02入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。261-130646.96入户防盗门、室内木门、瓷砖地面及矍合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。271-140274.02入户防盗门、室内水门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。281-140392.71入户防盗门、室内木门、复合木地板

36、地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及堵面。现为公寓短期租户使用。层高3.4米。291-150274.02入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店租赁使用。层高3.4米。301-160171.67入户防盗门、室内水门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。311-160274.02入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。321-170274.02入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。

37、331-181174.02入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。341-181292.71入户防盗门、室内木门、复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。351-181350.18入户防盗门、室内木门、费砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。361-181446.96入户防盗门、室内木门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。371-181546.96入户防盗门、室内木门、瓷砖地面及复

38、合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。381-181646.96入户防盗门、室内木门、费砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。391-181746.96入户防盗门、室内水门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。401-181850.18入户防盗门、室内木门、瓷砖地面及复合木地板地面、乳胶漆墙面，卫生间瓷砖地面及墙面。现为旅途酒店使用。层高3.4米。411-200171.67入户防盗门、巳经分隔成2层、玻璃栏板水扶手装配式楼梯上下，总层高4.6米（

39、1层2.3米、2层2.2米）室内实木门、亮砖地面（2层复合木地板地面）、乳胶漆墙面、石材窗台板，卫生间瓷砖地面及墙面、集成吊顶。现为中天公司使用。421-200274.02入户防盗门、已经分隔成2层、玻璃栏板木扶手装配式楼梯上下，总层高4.6米（1层2.3米、2层2.2米）室内实木门、缝砖地面（2层复合木地板地面）、乳胶漆墙面、石材窗台板，卫生间瓷砖地面及墙面、集成吊顶。现为中天公司使用。431-200746.96未能入户，入户防盗门，假设毛坯房。441-201174.02入户防盗门、已经分隔成2层、玻璃栏板木扶手装配式楼梯上下，总层高4.6米（1层2.3米、2层2.2米）室内实木门、瓷砖地面

40、（2层复合木地板地面）、乳胶漆墙面、石材窗台板，卫生间瓷砖地面及墙面、集成吊顶。现为中天公司使用。451-201446.96入户防盗门、已经分隔成2层、玻璃栏板木扶手装配式楼梯上下，总层高4.6米（1层2.3米、2层2.2米）室内实木门、费砖地面（2层复合木地板地面）、乳胶漆墙面、石材窗台板，卫生间瓷砖地面及墙面、集成吊顶。现为中天公司使用。461-201850.18入户防盗门、巳经分隔成2层、玻璃栏板木扶手装配式楼梯上下，总层高4.6米（1层2.3米、2层2.2米）室内实木门、鎏砖地面（2层复合木地板地面）、乳胶漆墙面、石材窗台板，卫生间瓷砖地面及墙面、集成吊顶。现为中天公司使用。合计280

41、8.37他项权利状况及查封状况：已被查封。出租或者占用情况：估价对象为公寓式办公。现部分为宾馆客房，部分公寓对外租赁，部分空置。其他特殊情况：无（五）价值时点二O二一年一月二十八日（实地查勘完成日期）（六）价值类型市场价值：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额Q（七）估价原则我们在本次估价时遵循了以下原则：1 .独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。所谓“独立”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，

42、在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。本次估价坚守独立、客观、公正原则，估价机构建立了行之有效的内部审核制度，以保证评估过程规范有序，既不受其他单位和个人的非法干预和影响，也不因房地产估价师个人好恶或主观偏见影响其分析、判断的客观性。2 .合法原则要求估价结果是在依法判定的估价

43、对象状况下的价值或价格的原则。依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例），国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等）。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。本次估价以估价对象合法用途为前提，根据委托方提供的合法权属证明等资料进行评估。3 .价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。价值时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和