中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务中存在的问题与对策分析 会计财务管理专业.docx
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1、题目:中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务中存在的问题与对策分析摘要伴随我国国民经济的不断增长,传统的储蓄、国债等普通的投资方式已经不能满足广大银行客户的需求。由此国家推出了个人住房贷款业务,个人住房贷款业务是中国建设银行特色的业务和产品服务,个人消费贷款业务中重要的一种贷款就是个人住房贷款业务。中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务起步较早,其个人住房贷款业务相比较与其他商业银行一直处于领先状态。但是任何事物都具有双面性,在个人住房贷款业务不断发展的同一时间不少问题也相继出现,例如假贷款等不良贷款的现象逐渐增多,与此同时,各大银行金融机构因其利益以及为了能够提高自身的市场竞争力,抢占市场份额,
2、争相推出多元化的个人住房贷款业务相互之间的竞争外也越演越烈。从个人住房贷款业务看,中国建设银行在市场上的地位还没有坚固到不可撼动。在研究主体上,本文把其确定为中国建设银行沈阳分行。并且,围绕中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务展开研究工作,力求找出该业务中的种种不足。本文主要分为五个部分:第一部分是绪论,主要介绍了本课题的研究背景,第二部分主要介绍个人住房贷款的定义,个人住房贷款的种类以及它们的特点。第三部分对中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务发展具体情况简单说明,明确建设银行沈阳分行其自身住房贷款业务的种类以及其开展情况和具体的业务流程,第四部分对中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务种
3、种不足进一步探索,涉及到个人住房贷款业务种类多样化不足,面临的市场风险以及在贷款经营上存在的问题。第五部分就所提的个人住房贷款业务中的种种不足深入研究,提出了可行的对策。关键词:中国建设银行沈阳分行;个人住房贷款业务;业务发展AbstractWiththecontinuousgrowthofChinasnationaleconomy,thetraditionalsavings,treasurybondsandothercommoninvestmentmethodshavebeenunabletomeettheneedsofthemajorityofbankcustomers.Therefore
4、,thestatehaslaunchedapersonalhousingloanbusiness,whichisthecharacteristicbusinessandproductserviceofChinaConstructionBank.Animportantkindofpersonalconsumerloanbusinessispersonalhousingloanbusiness.ShenyangBranchofChinaConstructionBankstartedpersonalhousingloanbusinessearlier,anditspersonalhousingloa
5、nbusinesshasbeeninaleadingpositioncomparedwithothercommercialbanks.However,everythinghastwosides.Withthecontinuousdevelopmentofpersonalhousingloanbusiness,manyproblemshaveemergedoneafteranother.Forexample,thephenomenonofnon-performingloanssuchasfakeloanshasgraduallyincreased.Atthesametime,themajorba
6、nksandfinancialinstitutionshaveseizedmarketsharebecauseoftheirinterestsandinordertoimprovetheirownmarketcompetitiveness,Competingtolaunchawiderangeofpersonalhousingloanbusiness,thecompetitionbetweeneachotherisbecomingmoreandmoreintense.Fromtheperspectiveofpersonalhousingloanbusiness,ChinaConstructio
7、nBankspositioninthemarketisnotstrongenoughtobeunshakable.Asfortheresearchsubject,thispaperdefinesitasChinaConstructionBankShenyangbranch.Inaddition,thepaperfocusesonthepersonalhousingloanbusinessofShenyangBranchofChinaConstructionBank,andtriestofindouttheshortcomingsofthebusiness.Thispaperisdividedi
8、ntofiveparts:thefirstpartistheintroduction,whichmainlyintroducestheresearchbackgroundofthistopic.Thesecondpartmainlyintroducesthedefinitionofpersonalhousingloans,thetypesofpersonalhousingloansandtheircharacteristics.ThethirdpartbrieflydescribesthedevelopmentofindividualhousingloanbusinessofShenyangB
9、ranchofChinaConstructionBank,definesthetypesofitsownhousingloanbusiness,itsdevelopmentsituationandspecificbusinessprocess.ThefourthpartfurtherexplorestheshortcomingsofindividualhousingloanbusinessofShenyangBranchofChinaConstructionBank,Itinvolvesthelackofdiversificationofindividualhousingloanbusines
10、s,themarketriskandtheproblemsinloanoperation.Thefifthpartofthepersonalhousingloanbusinessdeficienciesin-depthstudy,putforwardfeasiblecountermeasures.Keywords:ChinaConstructionBankShenyangBranch;PersonalHousingLoanBusiness;BusinessDevelopment目录摘要ILbStraCtI1绪论11个人住房贷款业务概述21. 1个人住房贷款业务的概念21.2 个人住房贷款业务的
11、种类21.3 个人住房贷款业务的自身特点32中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务现状42.1 中国建设银行沈阳分行简介42.2 建设银行沈阳分行个人住房贷款业务发展现状42. 2.1个人住房贷款业务持有产品类型43. 2.2个人住房贷款业务开展现状53.3.3 个人住房贷款业务不良贷款业务的现状63.3.4 各个商业个人住房贷款业务发展对比分析83.3.5 人住房贷款业务的办理流程93中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务存在的问题104. 1业务范围窄且品种单一1104.3 个人信用意识淡薄及信用机制的缺失H4.4 银行内部管理体制及管理方式滞后123. 3.1贷款环节多及手续复杂124. 3
12、.2管理手段不规范124完善中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务的对策144.1 促进个人住房贷款业务多元化发展144.2 建立个人信用系统144.3 加强银行自身的内部建设154. 3.1实施标准化审批制度提高效率155. 3.2加强规范防止贷款风险16结论17谀IRAk参考文献.1920附录随着我国这40年中经济发展的持续进步,再加上居民个人收入越发稳定,住房需求开始激增。现阶段,我国住房制度整改正在推进过程中,城市化大步向前迈进,社会保障体制也日益健全。针对居民个人购房,国家先后颁布了一系列扶持政策,如对个人购房税费减免、对经济适用房建设加大力度、制定住房公积金制度等等,以此驱动居民的购
13、房需求。我国房地产产业也成为了一种热门的产业,由此个人住房需求量增加导致个人住房贷款业务得到了快速的发展,成为了各大银行的重点业务。并且银行的个人住房贷款业务发展并不成熟,因此存在一定的扩大空间。个人住房贷款业务是指商业银行向购买商品户的自然人发放的贷款,购买住房的范围一般仅限城镇范围,而所购买的商品房不仅主要包括用于个人居住的个人住房和用于商用目的的商业住房。个人住房贷款业务极大程度的增加了居民的消费水平同时也增加了银行的资本,带动了本地区的经济增长,但凡事都有两面性,个人住房贷款业务的流程相较于其他的贷款流程复杂,贷款具有长期性且存在着很多不确定因素,又涉及到房地产相关的法律,导致了它在带
14、动地区经济增长的同时也增加了一定的安全隐患。随着我国房地产调控政策的变化,个人住房贷款业务频繁出现违约事件,不良贷款存在持续攀升的趋势。1个人住房贷款业务概述1.1个人住房贷款业务的概念个人住房贷款,实际上就是借款人向银行提出接待申请后,银行受理的贷款,该笔贷款用于对自用普通住房购置。在对个人住房贷款申请时,借款人必须向银行提供相关担保。在商业银行中,个人住房贷款业务是其主营业务之一。它只被认定为是商业银行针对个人住房需求特意设置的服务,在借款人首次购买住房(在合格开发主体或房地产开发商建设好面向个人售卖的住房)时支出。作为借款人,必须满足以下要求:(1)身份合法。(2)信誉良好,经济收入稳定
15、,具有对贷款本息偿还的能力。(3)持有符合相关法律法规的生效的建造、购买、大修住房的协议、合同及贷款银行制定要出示的证明文件。(4)持有要购住房全额的百分之三十以上的自筹资金;如果要购住房建筑面积不足九十平方米,那么要持有其百分之二十的自筹资金,把其用来对住房首付款承兑。(5)持有达到贷款行要求的资产做出质押或抵押行为,或者有代偿能力强的自然人、法人愿意为其担保。(6)贷款行设定的其他硬性条件。1.2 个人住房贷款业务的种类个人住房贷款业务发展至今从大体上来分总共分为5大类,由公积金个人住房贷款、个人住房贷款、个人住房组合贷款、个人商业用房贷款、个人再交易住房贷款组成。其中,个人住房贷款设定5
16、.93%为其贷款利率,贷款额度上限为评估价值或所购住房全额的70%,期款期限不得超过三十年;个人住房交易贷款的贷款利率在5.88%-6.13%之间,要购住房的交易价格或评估价值(选定两者较低额)的70%是贷款额度的上限,贷款期限与个人住房贷款相同;公积金个人住房贷款,贷款利率分为两档,其中五年以下(含五年)的为2.75%,五年以上的为3.25%,贷款最高额度应以当地住房公积金管理部门出台的相关规定为依据;就贷款期限的确定,是在中国人民银行规定的最长贷款期限内由当地住房公积金管理部门对借款人实况评估后酌情设定;个人住房组合贷款的贷款利率分为三挡,其中一年以下(含一年)的贷款利率为4.35%,一年
17、至五年(含五年)的贷款利率为4.75%,五年以上的贷款利率为4.9%,贷款额度上限为要购住房的评估价值或销售价格(选定两者较低额)的五分之四,贷款年限同个人住房贷款一致;个人商业用房贷款的贷款利率与个人住房组合贷款一样分为三挡利率也相同,贷款额度上限为要购商用房的评估价值或销售价格(选定两者较低额)的二分之一,贷款期限V10年且不超过所购商业用房的剩余。1.3 个人住房贷款业务的自身特点个人住房贷款业务具有长期性、风险小、成本低、贷款对象范围小、灵活的还款方式等特点。对于家庭购置房产来说是一个比较大的开支,同样来说购房而产生的房贷也在家庭债务占比重处于较高的为止,还款的期限最长可以达到30年,
18、还款的方式也有多种选择,比较灵活。住房贷款相较于其他贷款来说对于客户承担费用得部分比较小、风险小,同样银行相对于此部分的经营成本也相对比较低。个人住房贷款风险小因个人住房贷款的债权人与债务人区分明确,个人住房贷款的担保方式主要以房产抵押加阶段为主,抵押物以与借款人相关的生活条件且保险公司出面充当担保人,因此一般来说,如果借款人的还款意愿良好的情况下,个人住房贷款是一个低风此案且利润比较握钉的一个信贷借款品种;个人住房贷款具有长期性因大部分贷款都是5年以上的中长期贷款;个人住房贷款的成本低因个人住房贷款的期限最长达到了30年且利率低、手续简便、不存在贷款转换和举新债换旧债的问题、客户承担的费用相
19、对较少和银行综合经营成本低;个人住房贷款的的贷款范围小,个人住房贷款必须完全民事行为能力人且是中国自然人,或者国外自然人和拿到中国大陆居住区的境外自然人。2中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务现状2.1 中国建设银行沈阳分行简介中国建设银行沈阳分行隶属中国建设银行股份有限公司旗下,它属于一级分行,别称为建设银行辽宁省分行。该行于1954年国庆日当天创办。现阶段,银行功能一应俱全,产品种类琳琅满目;主营个人业务和公司业务,推出产品将近十余类,如票据、汇兑、存款、基金、银行卡、结算、国际结算、信用证、黄金、代收费、债券、电子银行、贷款等;数百个品种、的559个网点、408家自助银行、财富中心11家
20、和理财中心273家,再加上建设银行系统覆盖全国的网络服务资源,它可以为各个群体提供贴心金融服务。2.2 建设银行沈阳分行个人住房贷款业务发展现状2.2.1 个人住房贷款业务持有产品类型中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务从推出开始到如今,其发展较为完善。最近十年,中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务发展势头正足,其品种也日益丰富。就现在来说,中国建设银行沈阳分行共推出六款个人住房贷款类型。(1)个人住房贷款,主要指中国建设银行在面对中国大陆地域内城镇建造、购买、大修各类型住房的自然人申请贷款,拿出信贷资金其中一部分为其发放。个人要在中国大陆地域内的城镇购买住房时可以应用该产品。(2)个人再交
21、易住房贷款,主要指中国建设银行在面对中国大陆地域内城镇住房二级市场对各类型住房购买的自然人申请贷款,拿出信贷资金其中一部分为其发放,也就是众所周知的二手房贷款。该产品主要为新房购买承担不起的外来人员和企业职工开发。(3)公积金个人住房贷款,因为各地公积金管理中心的受托,建设银行拿到委托人的住房资金,以委托协议为依据向建造、购买或大修房屋的职工发放的个人住房贷款。当然,硬性条件是借款人要达到住房公积金管理部门有关住房公积金贷款的要求。对于需要定期缴纳的住房公积金来说,该产品是最佳选择。同时,在对贷款提交申请时,必须要连续存缴住房公积金超过六个月的企事业单位职工。(4)个人住房组合贷款,主要指就按
22、时足额缴存住房公积金的自然人,在对各类型住房着手建造、购买或大修时,中国建设银行为其发放的特定贷款组合。其中,分为自营性个人住房贷款和公积金个人住房贷款。该产品的开发主要面向达到个人住房商业贷款条件且按规定缴存住房公积金的借款人。(5)个人商业用房贷款,中国建设银行在面对中国大陆地域内城镇对各类型商业用房购置的自然人申请贷款,拿出信贷资金其中一部分为其发放。该产品的开发主要为具有固定还款来源、收入稳定、信用良好、高学历、高科技领域的企事业单位职员定制。(6)“房易安”房屋交易资金托管,主要指以协议规定为依据,中国建设银行开立房易安交易资金专用账户,专户管理房屋交易资金。在整个过程中,都完全遵循
23、协议约定的流程、条件及国家相关政策,做出退回或划转交易资金的一种信用中介服务。对于购买存量房、新建商品房等房屋交易方式来说,该产品是最佳选择。它在账户模式上,以主账户下设子账户为主。建设银行或者建设银行合作机构开立的房易安交易资金专用账户即为主账户,而主账户下设以房屋买方名义开立的房易安交易资金专用账户下的二级账户即为子账户。产品适用于对资金进行专户管理的人群。2.2.2 个人住房贷款业务开展现状就个人住房贷款业务,中国建设银行早年就开始进军,在辽宁地区也是如此。从中国建设银行沈阳分行分行个人住房贷款发展现状看,做出的现状分析如下:表2.1个人住房贷款业务交易额(亿元)类型2020年12月31
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