某大型商业综合体项目可行性研究报告.docx

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1、某大型商业综合体项目可行性研究报告编制人：审核人：施工单位：编制日期：第1章项目总述81.1 基本情况81.2 项目概况12第2章项目建设背景及必要性152.1 项目建设背景152.2 项目建设必要性19第3章市场分析与建设规模253.1 XXX市经济发展分析253.2 XXX市商业现状调查分析323.3 XXX市酒店调查分析373.4 XXX市写字楼调查分析423.5 本项目定位分析483.6 建设规模49第4章项目场址及建设条件524.1 场址现状524.2 场址条件54第5章项目建设方案575.2 结构设计635.3 给排水设计675.4 暖通设计755.5 电气设计82第6章节能节水措

2、施926.1 节能措施926.2 节水措施956.3 能耗分析96第7章环境影响评价987.1 环境影响评价依据及现状分析987.2 建设项目环境影响因素分析987.3 建设期环境保护措施1007.4 运营期环境保护措施1027.5 环境影响评价及结论103第8章建设项目招标方案1048.1 建设项目招标范围1048.2 建设项目招标组织形式1058.5招标工作流程106第9章劳动安全与卫生消防1089.1 危害因素及危害程度分析1089.2 安全措施方案1099.3 卫生措施Hl9.4 消防设施112第10章组织机构与人力资源配置11410.1 项目经营期组织机构设置11410.2 项目经营

3、期人力资源配置11710.3 项目建设管理机构设置118第11章项目实施进度12011.1 建设工期12011.2 项目实施进度安排12011.3 项目实施进度计划表121第12章投资估算12312.1 投资估算依据12312.4 建设期贷款利息12912.5 流动资金估算12912.6 项目总投资129第13章分年资金使用计划及资金筹措13013.1 分年投资计划安排13013.2 建设资金筹措130第14章财务评价13214.1 财务评价依据13214.2 财务评价基础数据与参数选取13214.3 3营业收入估算和营业税金及附加估算13314.4 总成本估算13414.5 财务报表1361

4、4.6 不确定性分析13714.7 财务评价指标13814.8 财务评价结论138第15章社会评价与风险分析13914.1社会评价139第16章研究结论与建议15215.1研究结论15215.2实施建议153附表：附表1：项目总投资估算汇总表；附表2：建筑安装工程费投资估算表；附表3：室外工程费投资估算表；附表4：工程建设其他费投资估算表；附表5：项目总投资使用计划与资金筹措表；附表6：营业收入分析预测表；附表7：营业收入、营业税金及附加估算表；附表8：固定资产折旧费估算表；附表9：无形资产及其他资产摊销估算表；附表10：总成本费用估算表；附表11：项目投资现金流量表；附表12：项目资本金现金

5、流量表；附表13：利润与利润分配表；附表14：借款还本付息计算表；附表15：敏感性分析表；附表16：主要经济技术指标表。附件：附件1：XXX市城乡规划局中华人民共和国建设项目选址意见书（并规选字202x第0048号）。附图：附图1：某大型商业综合体项目方案设计图纸。第1章项目总述1.1 基本情况1.1.1 项目名称及性质1、项目名称：某大型商业综合体项目2、项目性质：新建项目1.1.2 项目承办单位概况1、建设单位：2、法人地址：3、项目联系人：4、联系人电话：5、项目建设单位简介XXX局成立于202x年3月18日，共有职工11.8万人，管辖XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XX

6、X、XXX（专艮）、XXX、XXX、XXX、XXX客运专线等12条干线和XXX、XXX、上兰村、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX港、XXX、XXX等13条支线，路网纵贯三晋南北，横跨晋冀京津两省两市，线路总延长8682.05公里，营业里程3328.2公里。XXX局是全路18个铁路局中货运量最大、重载技术最先进的铁路局，也是全路唯一运输主业整体改制上市的铁路局。主要担负着国家新型能源工业基地XXX省的客货运输和冀、京、津、蒙、陕等省市区的部分货运任务，用户群辐射全国26个省市自治区、15个国家和地区，在XXX省综合交通运输体系中居于骨干地位，为国民经济和区域经济发展

7、作出了积极贡献。一直以来，在铁道部党组和XXX省委、省政府的正确领导下，XXX局以科学发展观为指导，以服务国民经济和XXX省转型跨越发展为己任，坚持“人民群众满意”的根本标准，千方百计增加运输能力，不断提升铁路服务质量，全局安全生产持续稳定，运输经营业绩突出，铁路建设有序推进，职工生活不断改善，各项工作始终保持着良好的发展态势。202x年，全局完成货物发送量5.4亿吨，旅客发送量5916万人，XXX线运量4.4亿吨，创建局以来最好水平。XXX局先后多次荣获“全国安康杯竞赛优胜企业”、“全国模范劳动关系和谐企业”、“全国模范职工之家”、“全路经营业绩考核优秀企业”、XXX省“五一劳动奖状”、“X

8、XX省思想政治工作优秀单位”等多项殊荣，名列2010年中国企业500强第132名，中国服务业企业500强第46名。面对新机遇、新挑战，XXX局将坚持以科学发展观为指导，认真贯彻落实铁路科学发展的战略部署，开拓奋进、务实创新，全力推进铁路协调、和谐、可持续发展，更好地服务经济社会发展、服务人民群众，为全面建设小康社会作出新的更大贡献。1.1.3 可研报告编制单位概况本可研报告的编制单位为XXX建筑设计院股份有限公司。XXX建筑设计院股份有限公司始建于202x年，是国家最早组建的六个大区综合性建筑设计院之一。公司具有建筑行业建筑工程、商物粮行业（冷藏库）、市政公用行业（给水、排水）、工程勘察专业类

9、岩土工程、建筑智能化系统工程设计、建筑工程总承包、工程建设管理、工程咨询、建筑装饰设计、城市规划设计的甲级资质，202x年通过IS09001质量管理体系认证。XXX建筑设计院股份有限公司现有各类专业技术人员778名，其中国家级设计大师1名，国家级有突出贡献专家1名，省级中青年专家6名，教授级高工67名，国家一级注册建筑师56名，国家一级注册结构工程师86名，注册城市规划师5名。专业范围涵盖建筑、规划、结构、给排水、电气照明、弱电通讯、暖通、空气调节、热能动力、技术经济、项目管理、电子计算、技术咨询等。XXX建筑设计院股份有限公司拥有一大批工程咨询方面的人才，人才队伍齐整，实力较高，先后在全国各

10、地承担并完成了众多项目的咨询工作，取得了良好的社会和经济效益，咨询报告注重质量和技术创新，建立了一整套科学完整的管理体系，形成了团结求实、进取奉献的工作作风，咨询活动中注重服务质量，在全国享有良好的声誉。1.1.4 项目研究工作概述202x年10月，我单位在接到项目咨询委托后，立即着手开展相关编制准备工作。在可行性研究报告的编制过程中，我单位首先组织项目负责人、相关编制人员对项目进行了充分详实的实地调研，在全面了解了项目各相关方现实需求和市场情况的基础之上，本报告首先重点论述了项目建设的必要性；着重介绍了市场的调查以及对市场的综合分析；根据对建设方案多次论证优化后提出了项目最终设计方案，以设计

11、方案为依据，对项目总投资进行估算并拟定了资金筹措方式和融资方案必选，同时进行了财务分析；最后本报告对影响工程的各种因素进行分析，对项目产生的社会效益做出分析评价。1.1.5 编制依据及内容1、编制依据（1）国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资202x15号）；（2）国家发展改革委建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）国家铁道部国家铁路“十二五”发展规划；（4） XXX市城乡规划局建设项目选址意见书（并规选字202x第0048号）；（5）国务院关于改革铁路投资体制加快推进铁路建设的意见（国发202x3号）；（6）中国铁路总公司办公厅文件中国

12、铁路总公司办公厅关于印发深化铁路投融资体制改革宣传纲要的通知（铁总办宣202x24号）；（7）中国铁路总公司计划统计部中国铁路总公司计划统计部关于安排新建铁路项目综合开发工作的通知（计统合资函202x40号）。2、编制内容本可行性研究报告研究主要内容包括：项目建设的背景及必要性、市场调查分析与市场预测、项目场址及建设条件、项目建设方案、节能节水措施、环境影响评价、建设项目招标方案、劳动安全与卫生消防、组织机构与人力资源配置、项目实施进度、投资估算、分年投资使用计划与融资方案、财务评价、社会评价与风险分析等。1.2 项目概况1.2.1 项目拟建地点本项目拟建于新建XXX南站西南侧，为规划车站南路

13、、规划二路与规划五路的合围区域。1.2.2 建设规模与建设目标1、建设规模本项目总用地面积为33182m2,净用地面积为24198tf,总建筑面积为94295m2,其中地上建筑面积60495m2；地下建筑面积33800m2o2、建设目标本项目的建设目标是在XXX南站片区建设能够满足旅客购物、住宿需求的购物中心和经济型酒店，同时充分发挥土地价值,配套建设办公写字楼。1.2.3 主要建设条件1、本项目的建设符合中国铁路“十二五”发展规划及XXX局“十二五”发展规划要求。2、本项目的建设符合国务院及中国铁路总公司关于铁路投融资体制改革、鼓励土地综合开发的要求。3、本项目的建设得到了XXX市政府和各有

14、关部门的支持。4、本项目水电道路等基础配套设施齐全，能够保证项目建设Hf而要。5、本项目的规划及用地手续齐全。1.2.4 项目总投资及资金筹措1、项目总投资本项目总投资为52754.65万元，其中：工程费用为42916.78万元；工程建设其他费为5744.93万元；预备费用为3892.94万元;流动资金为200万元。2、项目建设资金筹措本项目建设资金筹措方式拟定由XXX铁路股份有限公司租用XXX局的土地，并出资建设。1.2.5 实施进度计划本项目建设工期为29个月，拟定从202x年8月开始施工，到202x年12月竣工验收并交付使用1.2.6主要经济技术指标序号名称单位数量备注1总用地面积m23

15、31822净用地面积m2241983总建筑面积m2942954地上建筑面积m2604954.1写字楼m2354154.2快捷酒店m2166374.3配套购物中心m284435地下建筑面积m2338006建筑占地面积m296807容积率2.5以净用地面积计8建筑密度40%以净用地面积计9绿地率30%以净用地面积计10停车位辆708其中地上24辆，地下684辆11建筑层数层7,6第2章项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 项目外部环境1、XXX市概况XXX市位于XXX中部、晋中盆地北端，是XXX省的省会，也是XXX省的政治、经济、文化中心，中国华北地区最重要、最大的城市之一，中国22

16、个特大城市之一，是中国北方著名的军事、文化重镇，也是世界闻名的晋商都会，同时也是中国最重要的能源和重工业基地之一。XXX古称晋阳、并州。国土面积6988平方公里，建成区面积343平方公里，常住人口425.63万人。现瞎6区3县1市和2个国家级开发区、3个省级开发区。XXX市国家历史文化名城，始建于公元前497年春秋时期，具有2500多年建城史，曾是九个独立王朝的国都或陪都，素有“龙城”之美誉。从春秋战国的军事重镇，到李渊父子起兵建唐的“龙兴之地”，从北朝、五代华夏民族融合的地域中心，到晋商叱咤明清的商贸都会，悠久的历史孕育出XXX深邃璀璨的晋阳文化，产生过从多杰出的政治家和伟大的文学艺术家，留

17、下大量弥足珍贵的文化旅游资源。XXX市国家重要的工业基地，产业基础雄厚，工业门类齐全,特别是装备制造业具有传统优势，是国家不锈钢、铝镁合金、重矿设备、重型汽车、铁路装备生产基地。XXX市XXX省国家资源型经济转型综合配套改革试验区的中心城市、国家循环经济标准化试点城市、国家创新型试点城市、全国文明创建先进城市。202x年，XXX市认真贯彻落实中央和省委、省政府的战略部署，坚持科学发展主题、加快转变经济发展方式主线和“稳中求进”总基调，对标一流、攻坚克难，努力土洞经济社会协调发展。全面完成地区生产总值2311.43亿元，增长10.5%；财政总收入454.49亿元,增长15.6%；一般预算收入21

18、5.67亿元，增长23.4%；城镇居民人均可支配收入22587元，增长12.1%；农民人均纯收入10079元，增长13.4%,率先转型跨越发展，建设一流省会城市迈出坚实步伐。2、XXX区概况本项目所在的XXX区是XXX市辖区之一，位于XXX市的东南部，晋中盆地的北端，东与晋中市榆次区接壤，南与清徐县毗邻，西与晋源区隔汾河相望，北至南内环街与迎泽区相连。XXX区城乡一体，南农北商，高新技术密集，交通通讯便捷，是XXX市“南移西进、扩容提质城市发展战略的主要扩张区域，是XXX市与晋中市联合开发的前沿地带，具有空间大的区域优势。XXX区辖1镇2乡6个街道办事处，95个社区，65个行政村，辖区总面积2

19、95平方公里，建成区40平方公里，总人口56.9万。3、XXX南站概况本项目位于XXX南站附近，建成后将直接服务于XXX南站全部始发、终到及停站通过高速列车，是XXX南站及相关工程的配套工程。XXX南站目前在建，施工已经接近尾声。XXX南站位于XXX市XXX区北营，东临过境高速公路，西接武宿国际机场，南依南环高速公路，北靠XXX大街，地处国家级XXX高新区、经济技术开发区及武宿物流区等三大园区交叉辐射的核心地段，是XXX省境内第一座高标准现代化的大型铁路客运站，是XXX省十大建筑之一，也是XXX市标志性建筑之一。XXX南站客运站房建筑面积5.5万平方米以上，主要办理XXX、XXX、XXX线、X

20、XX线、XXX客运专线和XXX银铁路以及XXX西南环线、大西客专客运专线旅客列车的始发、终到及停站通过作业，并为规划中的快速铁路实施与运营提供条件。2.1.2 项目建设背景1、现实背景一五”期间XXX局累积完成货物发送量224767.5万吨、旅客发送量22165.8万人、运输收入1900亿元；分别比“十五”期间增长50.9%50.1%122.2%o根据XXX局“十二五”发展规划,预计到202x年，XXX局营业里程将达到5400公里，货物发送量将达7亿吨，旅客发送量达到1亿人次，实现运输收入700亿元以上。伴随着货物和旅客发送量的增长，XXX南站将会承担更多的工作。XXX南站主要有2个站场，分别

21、是XXX客专站场和大西客专站场。根据国家发改委的可研批复，XXX客专旅客列车对数近远期为52/101对，大西客专大同至XXX段旅客列车对数近远期为106/139对，大西客专XXX至运城段旅客列车对数近远期为142/209对，XXX银铁路旅客列车对数近远期为15/23对。XXX南站需要承担以上旅客列车的始发终到及通过作业。目前，XXX南站及相关工程的施工已经接近尾声，离投入使用的时间越来越近，而XXX南站却没有乘务员换乘服务用房，与高速列车数量不断增加和旅客发送量的迅猛增长极不相称，严重制约XXX南站功能的发挥。对比XXX南站及相关工程的实施进度,乘务员换乘中心的建设显得尤为迫切。2、政策背景2

22、02x年8月9日，国务院关于改革铁路投资体制加快推进铁路建设的意见（国发202x3号）指出：推进铁路投融资体制改革，鑫雅B舞集爨世喘，喝斶，翔建骞部运作，政策配套”的基本思路，完善铁路发展规划，全面开放铁路建设市场；加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发，按照市场化、集约化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展。202x年12月9日，中国铁路总公司计划统计部中国铁路总公司计划统计部关于安排新建铁路项目综合开发工作的通知（计统合资函202x40号）指出：要结合铁路实际，统筹铁路规划和城市规划，因地制宜进行综合开发，提高土地的使用效率和开发强度，拓展铁路多

23、元经营的广度和深度，增加政府的土地收入及铁路企业收益，形成政府、铁路、开发商多方共赢的协同效应，实现铁路建设外部效益部分内部化，保持铁路建设经营的可持续发展。2.2 项目建设必要性1、本项目的实施是响应国务院号召，促进铁路投融资体制改革，加快推进铁路建设的需要。铁路是国家重要的基础设施和民生工程，是资源节约型、环境友好型运输方式。改革铁路投融资体制，加快推进铁路建设，对于加快工业化和城镇化进程、带动相关产业发展、拉动投资合理增长、优化交通运输结构、降低社会物流成本、方便人民群众安全出行，都具有不可替代的重要作用。近年来，我国铁路发展取得了显著成就，但与经济社会发展需要、其他交通方式和国外先进水

24、平相比，铁路仍然是综合交通运输体系的薄弱环节，发展相对滞后。为确保在建项目顺利推进，投产项目如期完工，新开项目抓紧实施，全面实现“十二五”铁路规划发展目标，国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构，推进铁路投融资体制改革，多方式多渠道筹集建设资金；不断完善铁路运价机制，稳步理顺铁路价格关系；建立铁路公益性、政策性运输补贴的制度安排，为社会资本进入铁路创造条件；加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发；强化企业经营管理，努力提高资产收益水平；加快项目前期工作，形成铁路建设合力。中国铁路总公司

25、、地方政府等项目业主要加强组织领导，密切协调配合，加大工作力度，切实做好建设方案、资金筹措和社会稳定风险分析等前期工作。本项目由XXX铁路股份有限公司租用XXX局的土地，并出资建设，项目建成后，由XXX新创餐饮旅游有限公司负责经营，这种融资及经营模式，是响应国务院号召，促进铁路投融资体制改革,加快推进铁路建设的需要。2、本项目的建设是提高城市服务水平，促进城市经济发展的需要。202x年，XXX市全年社会消费品总额1129.51亿元，比上年增长16.1%,其中：城镇消费品零售额1106.94亿元，增长16.1%；乡村消费品零售额22.57亿元，增长15.6%。202x年社会消费品零售总额指标零售

26、额（亿元）比202x年增长（）社会消费品零售总额1129.5116.1分地域：城镇1106.9416.1其中：城区1036.6315.5乡村22.5715.6分行业：批发业57.7721.9零售业984.5715.9住宿业10.9630.6餐饮业76.2112.12008-202x年社会消费品零售总额旅游业方面，XXX市202x年全市接待海内外游客2983.89万人次，比上年增长21.1%o其中国内游客2941.64万人次，增长21.2%；海外游客42.25万人次，增长21.1%。旅游业的发展，必将带动餐饮、购物、酒店等服务业的进一步发展。本项目的建设，将以高科技、高智能的基础服务设施，全面提

27、高XXX市旅客购物及住宿服务水平。建设场址位于XXX南站附近，交通便利，方便游客出行，为XXX市旅游规划提供有利的硬件条件，促进城市旅游事业发展，提高城市服务水平，促进城市经济发展。3、本项目的建设是弥补商业不足，加强站区配套设施的需要日渐完善的铁路运输体系及逐年攀升的运输量和运输收入，给XXX市铁路局的发展带来了契机，同时也将为XXX市经济发展注入新的活力，特别是XXX南站建成投入使用后，片区附近生产、服务、消费等方面都将会产生极大变化，对周边服务配套设施将提出更高的要求，其中，写字楼作为一个城市创造文化与财富的特定空间，是这一区域不可或缺的一部分。目前XXX市写字楼主要集中于府东（西）街传

28、统商务区和亲贤北街、长治路、XXX街为主要街区的“工字型”商务区和XXX文化商务区以及南内环商务区、高新开发区商务区、万达广场商务区。从长远来看，府东（西）街传统商务区由于所在区域人口密度大、出行道路交通拥堵、发展用地不足等原因以及受省、市两级行政中枢南迁的影响，未来发展空间受限；亲贤北街、长治路、XXX街为主要街区的“工字型”商务区经过近些年的发展，供应量不断加大，市场已基本饱和；南内环商务区、高新开发区商务区依托自身专业优势将会继续稳定发展；而XXX商务区顺应城市规划，发展用地充足，加上近年来政府主导在道路、公共服务设施等方面大力建设，大型的高端住宅社区正不断兴起，人口逐渐增多，商业日渐繁

29、华，交通十分便利，发展空间较大。XXX南站位于XXX商务区附近，随着经济不断发展，片区内写字楼需求将日渐显现。本项目将建设充分利用车站人流优势,和铁路优势土地资源，建成集购物、宾馆、写字楼为一体的综合体项目，是弥补商业不足，加强站区配套设施的需要。4、本项目的实施是盘活铁路用地资源，保障铁路建设运营可持续发展的需要。202x年8月9日，国务院关于改革铁路投资体制加快推进铁路建设的意见（国发202x3号）指出：加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发，按照市场化、集约化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展。202x年12月9日，中国铁路总公司计划统计部中

30、国铁路总公司计划统计部关于安排新建铁路项目综合开发工作的通知（计统合资函202x40号）指出：要结合铁路实际，统筹铁路规划和城市规划，因地制宜进行综合开发，提高土地的使用效率和开发强度，拓展铁路多元经营的广度和深度，增加政府的土地收入及铁路企业收益，形成政府、铁路、开发商多方共赢的协同效应，实现铁路建设外部效益部分内部化，保持铁路建设经营的可持续发展。本项目将充分利用铁路划拨用地，综合建设购物中心商务酒店及写字楼，既能集约利用土地，盘活铁路用地资源，更能提高土地使用效率和开发强度，实现铁路用地收益，支持铁路建设。本项目的实施是盘活铁路用地资源，保障铁路建设运营可持续发展的需要。5、本项目的实施

31、是满足铁路旅客发送量增长的需要，有利于XXX省铁路枢纽功能的发挥。根据国家发改委对新建铁路大同西安客运专线可行性研究的批复，大同至西安客运专线的XXX至运城段最大区间客流密度近期为4000万人/年，远期6000万人/年；大同至XXX段最大区间客流密度近期为3000万人/年，远期4000万人/年。再加上目前正在运营的XXX银铁路和XXX客专的旅客发送的增长数量，以及规划建设的大同至原平、大同至张家口、XXX至焦作、XXX至北京客运专线，到202x年，XXX局营业里程将达到5400公里,旅客发送量达到1亿人次，动车组配属40组以上。伴随着旅客发送量增长的需要，可以预料，旅客在购物、住宿、餐饮等方面

32、的需求也将同步增加。没有配备齐全、管理先进的配套购物中心、快捷酒店，将很难保证满足旅客生活及旅途需求，XXX枢纽功能的发挥将受到极大限制。因此，本项目的实施是满足铁路旅客发送量增长的需要,有利于XXX省铁路枢纽功能的发挥。综上所述，本项目的实施是响应国务院号召，促进铁路投融资体制改革，加快推进铁路建设的需要；是提高城市服务水平，促进城市经济发展的需要；本项目的建设是弥补商业不足，加强站区配套设施的需要；本项目的实施是盘活铁路用地资源，保障铁路建设运营可持续发展的需要；是满足铁路旅客发送量增长的需要，有利于XXX省铁路枢纽功能的发挥。因此，该项目的建设是十分必要的。第3章市场分析与建设规模3.1

33、 XXX市经济发展分析3.1.1 地区生产总值现状202x年，XXX市全市实现地区生产总值（GDP）2311.43亿元，比上年增长10.5%。其中：第一产业增加值36.02亿元，增长5.2%；第二产业增加值1035.57亿元，增长9.7%；第三产业增加值1239.84亿元，增长IL3%。第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值168.44亿元，增长7.6%；批发零售及住宿餐饮业增加值430.13亿元,增长14.8%；金融保险业增加值241.22亿元，增长14.4%0人均地区生产总值54440元，比上年增长9.8%,按202x年平均汇率计算达到8624美元。图31：2008-202x年地区生产总

34、值（亿元，%）3.1.2产业机构状况三次产业比重为1.6%、44.8%、53.6%,分别拉动经济增长0.1、4.4和6.0个百分点。与上年相比，第一产业比重持平，第二产业比重下降0.8个百分点，第三产业比重提高0.8个百分点。3.1.3地方财政收支状况全市财政总收入454.49亿元，比上年增长15.6%。其中：市级财政完成246.16亿元，增长18.2%；县（区）级财政完成208.33亿元,增长12.7%0图3-2：2008-202x年财政总收入（亿元,%）全市一般预算收入215.67亿元，增长23.4%。其中：税收收入172.38亿元，增长21.7%,国内增值税、营业税、企业所得税、个人所得

35、税、资源税共计完成税收112.20亿元。全年一般预算支出277.51亿元，比上年增长16.0%o其中：一般公共服务支出增长7.3%,教育支出增长22.9%,科学技术支出增长23.1%,文化体育与传媒支出增长17.1%,社会保障和就业支出增长4.0%,医疗卫生支出增长21.9%,节能环保支出增长106.5%,农林水事务支出增长65.9%,城乡社区事务支出下降5.4%o3.1.4 固定资产投资202x年全年固定资产投资1320.63亿元，比上年增长28.9%o其中：中央项目投资124.36亿元,增长37.4%；省属项目投资290.34亿元，增长29.4%；市属及以下项目投资905.93亿元，增长2

36、7.7%。图3-3：2008-202x年固定资产投资（亿元，%）分产业看，第一产业投资17.19亿元，增长16.4%；第二产业投资435.05亿元，增长50.1%。其中：工业投资428.87亿元，增长50.7%；第三产业投资868.39亿元，增长20.7%o三次产业投资比重为1.3%、32.9%和65.8%0指标投资额（万元）比2011年增长（。）固定资产投资132062572S.9农、林、牧、渔业17187216.4采矿业98758629.S制造业256623349.5电力、热力、燃气及水的生产和供应业73484399.5建筑业6183518.0批发和零售业26509416.3交通运输、仓储

37、和邮政业104662644.S住宿和餐饮业S408022.1信息传输、软件和信息技术服务业257323142.0金融业975-SS.2房地产业553696423.0房地产开发投资364721416.9租赁和商务服务业65474-42.9科学研究和技术服务业1392030.9水利、环境和公共设施管理业86193217.4居民服务和其他服务业35723405.1教育14349013.0卫生和社会工作89730-40.4文化、体育和娱乐业66454-75.2公共管理和社会组织90820332.2图3-4：202x年固定资产投资额3.1.5 房地产开发全年房地产开发投资364.72亿元，比上年增长16

38、.9%O住宅投资260.19亿元，增长5.6%,其中：90平方米以下住房投资58.19亿元，占住宅投资的比重为22.4%；商业营业用房投资41.10亿元,增长80.0%。全年商品房竣工面积230.94万平方米，商品房销售额221.48亿元。3.1.6 国内贸易全年社会消费品零售总额1129.51亿元，比上年增长16.1%0其中：城镇消费品零售额1106.94亿元，增长16.1%；乡村消费品零售额22.57亿元,增长15.6%。指标零售额（亿元）比2011年增长（%）社会消费品零售总额1129.5116.1分地域：城镇1106.9416.1其中：城区1036.6315.5乡村22.5715.6分

39、行业：批发业57.7721.9零售业984.5715.9住宿业10.9630.6餐饮业76.2112.1图3-5：202x年社会消费品零售总额图362008202X年社会消费品零售总额（亿元,%）指标零售额（万元）比2011年增长（%）汽车类269673120.4石油及制品类85948916.7文化办公用品类5362211.3通讯器材类5761213.3家用电器和音像器材类37673711.5中西药品类33523334.5建筑及装潢材料类1385-23.8日用品类12676824.9家具类5434-30.6粮油、食品、饮料、烟酒类62910130.8服装类47630230.8化妆品类61816

40、40.3金银珠宝类16S1767.3图3-7：202x年限额以上批发零售业零售额3.1.7 交通、邮电和旅游交通运输：年末全市公路线路里程累计达到7008公里，其中高速公路288公里。公路密度100.3公里/百平方公里。指标单位绝对数比2011年增长(%)货物运输量万吨14225.605.0万吨45S4.37-2.8万吨9637.009.2万吨4.236.5货物周转量百万吨公里42855.72-1.0指标单位绝对数比2011年增长(%)百万吨公里31486.29-4.6百万吨公里11369.4310.7旅客运输量万人次5357.813.2万人次25338-0.6万人次2141.004.2万人次

41、681.3316.0旅客周转量百万人公里12344.770.4百万人公里6696.17-3.0百万人公里5648.604.6图3-8：202x年铁路、公路、航空运输量与周转量3.1.8 旅游：全市接待海内外游客2983.89万人次，比上年增长21.2%。其中：国内游客2941.64万人次，增长21.2%；海外游客42.25万人次，增长21.1%o海外游客中：外国人29.72万人次，香港同胞7.16万人次，澳门同胞0.79万人次，台湾同胞4.58万人次。全年旅游总收入355.55亿元,增长28.5%；国内旅游收入339.69亿元,增长28.9%；旅游外汇收入2.44亿美元，增长23.3%。3.1

42、.9 城市建设基础设施建设：新兰路改造、体育路南段打通、千峰南北路冷再生改造等7项工程全部完工。完成美术馆、博物馆等中博会后续亮化和景观完善工程。汾东商务区、晋阳湖区、南站片区配套道路建设进展顺利。启动双塔景区建设。XXX旅游防火通道全线通车。城市轨道交通建设规划获国务院批准，2号线一期工程勘察、设计已完成招标。太古、太阳高速公路建成通车。新建、改建农村公路229.60公里。年末全市天然气供气总量51809万立方米，其中新增供气能力1.22亿立方米。集中供热面积9650万平方米，集中供热扩网2785万平方米，是上年扩网面积的2.1倍。入选首批国家创建“公交都市”示范城市。新增公交车600辆，年

43、末城市公交运营车辆3054辆，其中：公共汽车2921辆，电车133辆。公交运营线路网长度3217公里，年客运量7.42亿人次。建设自行车租赁点564个，新购置公共自行车2万辆，投放L5万辆，建成了覆盖主城区的公共自行车服务系统。城市绿化：建成区开工建设园林绿化工程16项，其中双塔南北路配套绿化工程、东峰生态公园建设工程、动物园馆舍建设等7项工程全面竣工。创建省级园林单位9个，省级园林小区3个，省级园林道路2条，省级星级公园5个。全市共有综合性公园31个，专类公园11个，带状公园4个，街头游园104个，社区游园42个，街旁绿地47块。建成区绿化覆盖面积达到12112公顷，园林绿地面积10596公

44、顷，公园绿地面积3416公顷。建成区绿化覆盖率39.07%,绿地率34.18%,人均公园绿地面积10.66平方米。3.1.10 人口、人民生活和社会保障据202x年人口抽样调查，年末全市常住人口425.63万人，比上年末增加2.10万人。其中：城镇人口356.51万人，增加3.49万人；乡村人口69.12万人，减少1.39万人。城镇化率83.76%,比上年提高0.41个百分点。全年出生人口3.86万人，人口出生率9.1O%o;死亡人口1.76万人，死亡率4.16%o;自然增加人口2.10万人，自然增长率4.94%。人民生活：全年城镇居民人均可支配收入22587元，比上年增长12.1%；城镇居民

45、人均消费支出13970元，增长6.6%。城镇居民家庭恩格尔系数为33.3%o农民人均纯收入10079元，增长13.4%；农民人均生活消费支出6550元，增长10.9%o农村居民家庭恩格尔系数为33.9%。城乡居民收入比为2.24：1,比上年缩小0.03个百分点。图3-9：2008-城镇居民人均可支配收入（元，%）3.2XXX市商业现状调查分析3.2.1 XXX市商业现状概述BBflB酒批M鼻易、睡阖E艮圈等商业网点约35289个，总面积2875860平方米，千人拥有商业网点10.3个，人均营业面积已达0.8平方米，从业人员达22万余人人。固定人口330余万，流动人口约110万人。基本形成两个商业主中心：一个是钟楼街、柳巷、食品街和开化寺商业群；另一个是亲贤北街一XXX街商业中心。这两个商业中心已经成为XXX未来几年发展商业地产的“骨架”。3.2.2 柳巷商圈1、基本情况介绍柳巷商圈位于XXX市中心的商业闹市区，涵盖柳巷、钟楼街、桥头街、食品街、棉花巷区域，辐射解放路、新建路、五一路等区域。柳巷是XXX历史最悠久、最繁华的商业街，具有三百多年的商业历史，承载着几