广州市物业管理规定.docx

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1、广州市物业管理规定（征求看法稿）目录第一章总则第二章业主及业主大会第三章前期物业管理第四章物业管理服务第五章物业的运用和维护第六章专项修理资金第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条【立法目的】为了规范物业管理活动，维护业主的合法权益，依据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、广东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。其次条【适用范围】本市行政区域内的物业管理活动适用本规定。第三条【主管部门】市国土资源和房屋管理局负责全市物业管理活动的指导、监督、管理工作。市国土资源和房屋管理局各区分局、县级市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局各区分局、县级市国土房管局”）负责本

2、行政区域内物业管理活动的指导、监督、管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指导、协调工作，社区居民委员会（村民委员会）帮助街道办事处（乡镇人民政府）、政府有关部门做好物业管理工作，调解物业管理纠纷。建设、规划、城市管理、公安、司法、工商、物价、税务、环保、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政主管部门和单位，依据各自职责协作实施本规定。第四条【物业管理联席会议】物业管理区域内，可以建立由街道办事处（乡镇人民政府）牵头，市国土房管局各区分局（县级市国土房管局）、辖区派出所、社区居民委员会（村民委员会）、业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议制度,协调解

3、决物业管理中的重大问题。有下列状况之一的，应当由辖区内街道办事处（乡镇人民政府）组织召开联席会议：（一）有新的物业管理政策法规颁布施行须要贯彻执行的；（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；（三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；（四）发生影响物业管理区域稳定状况的。街道办事处（乡镇人民政府）应整理并保管联席会议的记录。第五条【物业管理基本原则】物业管理区域托付物业管理的，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业或其他管理人实施物业管理。同一物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。其次章业主及业主大会第六条【业主的权利】房屋的

4、全部权人为业主。业主依法享有以下权利：（一）对专有物业享有全部权，对专有物业以外的共有物业享有共有和共同管理的权利；（二）可以设立业主大会，选举业主委员会，享有选举和被选举的权利；（三）共同确定制定和修改业主公约、业主大会议事规则、物业管理规约；（四）共同确定选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（五）共同确定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（六）共同确定筹集和运用建筑物及其附属设施的修理资金；（七）共同确定并按程序报有关部门批准改建、重建建筑物及其附属设施；（八）共同确定有关共有和共同管理权利的其他重大事项；（九）监督业主委员会的工作；（十）监督物业服务企业履行物业服务合同；（十一）监

5、督专项修理资金的管理和运用；（十二）业主大会或者业主委员会作出的确定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以恳求人民法院予以撤销；（十三）法律、法规规定的其他权利。确定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。确定前款第三、四、五、八项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七条【业主的义务】业主应当担当以下义务：（一）遵遵守法律律、法规，遵守业主大会公约、业主大会议事规则等管理规约；（二）行使权利不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主的合法权益；（三）对建筑物专有部分以外的共有部分，享有

6、权利，担当义务；不得以放弃权利不履行义务；（四）不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅变更为经营性用房；（五）执行业主大会或者业主委员会的确定；（六）依据国家有关规定交纳专项修理资金；（七）按时交纳物业服务费用；（八）法律、法规规定的其他义务。第八条【首次业主大会的召开情形】物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：（一）已交付运用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；（二）首套物业交付运用满两年的。分期开发的物业，先期开发区域符合本条前款规定的，可以成立业主大会并选举产生业主委员会。第九条【业主大会筹备组的成立】具备召开首次

7、业主大会成立条件的，业主可以书面告知物业所在地市国土房管局各区分局（县级市国土房管局）、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会），并在物业管理区域显著位置公告。街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会（村民委员会）应当自接到业主书面要求三十日内，会同市国土房管局各区分局、县级市国土房管局指导业主举荐产生业主大会筹备组。一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、社区居民委员会（村民委员会）代表五至十一人单数组成，其中筹备组组长由社区居民委员会（村民委员会）代表担当，业主代表应占首次业主大会筹备组人数五分之三以上。筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业

8、管理区域显著位置公示三日；对成员名单有异议的，由社区居民委员会（村民委员会）在五日内调查核实，并作出相应处理。第十条【业主大会筹备组的职责】业主大会筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组应当履行以下职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;（二）拟订业主公约、业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）拟定业主委员会成员选举方法;（五）提出业主委员会成员候选人名单；（六）做好召开首次业主大会会议的其他打算工作。前款（一）至（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域显著位置公告。业

9、主大会筹备组自业主大会成立之日自动解散；业主大会筹备组自成立之日起三个月内仍未组织召开业主大会、成立业主委员会的，自动解散，不得行使业主大会筹备组的职责，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）依据前一条款的规定重新指导成立业主大会筹备组。第十一条【首次业主大会会议的形式、内容和参与方式】业主大会会议可以采纳集体探讨、书面征求看法的形式，或采纳集体探讨和书面征求看法相结合的形式。首次业主大会会议应当通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。业主公约、业主大会议事规则对全体业主和物业运用人具有约束力。业主因故不能参与业主大会会议，可以托付代理人参与，但应于业主大会会

10、议召开前，将托付书或书面看法提交业主大会筹备组;须要投票表决的，业主的赞同、反对、弃权看法须由业主本人签字。第十二条【业主大会会议形式】业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当依据业主大会议事规则的规定召开。经业主委员会确定或百分之二十以上有投票权的业主提议，应当召开业主大会临时会议。业主委员会不组织召开业主大会会议的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居民委员会（村民委员会）提出申请,街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）应当协调组织召开。第十三条【业主委员会的职责】业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）组织召集业主大会会议，向业主大

11、会报告工作；（二）为业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业做好相关打算工作，经业主大会确定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同；（三）组织业主委员会的换届选举，组织修订业主公约和业主大会议事规则；（四）负责业主名册的登记和变更，督促业主、物业运用人遵守业主公约、按时缴交物业服务费用；（五）刚好了解业主、物业运用人的看法和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理中的有关问题；（六）提出专项修理资金续筹方案，督促专项修理资金缴交责任人依据规定缴交专项修理资金，并代表业主审定、监督专项修理资金运用；（七）公告业主大会议事规则、业主公约、物业服务合同和业主大会决议等内容；

12、（八）法律、法规规定的职责或业主大会赐予的其他职责。业主大会、业主委员会依法作出的确定，对业主具有约束力。第十四条【业主委员会成员的条件】业主委员会成员应当从具备以下条件的业主中选举产生：（一）具有完全民事行为实力，遵纪遵守法律，热心公益事业;（二）具有必要的工作时间和肯定的组织实力；（三）遵守业主公约，模范履行业主义务，无损害公共利益的行为；（四）本人、配偶以及近亲属与物业服务企业没有干脆利害关系。第十五条【业主委员会成员的任期、人数、经费】业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期不超过三年，详细任期由业主大会议事规则规定，业主委员会成员可以连选连任。业主委员会设主任一人，副主任一至二人。业

13、主委员会会议应当定期召开；业主委员会会议由主任或主任托付的副主任、委员召集、主持；召开会议须有过半数成员出席，作出确定须经全体成员的过半数同意并予以公布；业主委员会的会议记录、会议确定等资料由业主委员会指定专人保管。业主委员会工作经费由全体业主共同分担，筹集及运用方案由业主大会确定。工作经费的运用状况应当每个季度在物业管理区域显著位置公告，接受业主监督。第十六条【业主委员会成员缺员的增补】业主委员会成员不足5人时，应当刚好召开业主大会会议进行增补。业主委员会成员辞职，应当向业主大会提交书面辞职报告，由业主委员会在物业管理区域显著位置公告；业主委员会集体辞职或不履行职责半年以上的，业主可申请物业

14、所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）指导成立业主大会筹备组、选举产生业主委员会。第十七条【分期开发物业区域业主委员会成员的增补、改选】分期开发的物业管理区域已成立业主委员会的，新一期物业的业主入住百分之五十以上后，应当依据新增投票权数占已有投票权数的比例增补业主委员会成员，但增补后的业主委员会成员总人数不得超过十一人；若原业主委员会人数已达到上限规定的，应当进行业主委员会换届改选工作。增补的候选人从新一期物业的业主中采纳差额选举方式的，差额比例不得少于应增补成员名额的百分之二十。第十八条【委员的义务】业主委员会成员应当模范遵守业主公约，履行业主义务，不得要求物业服务企

15、业减免物业管理服务费，不得收受建设单位、物业服务企业财物以及从事其他损害业主利益的行为。业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会或者业主大会会议撤销其成员资格，并在物业管理区域显著位置公告。第十九条【业主委员会成员资格终止】业主委员会成员有下列情形之一的，其资格终止，并由业主委员会刚好在物业管理区域内公告：（一）因物业转让等缘由不再是业主的；（二）因疾病等缘由丢失履行职责实力的；（三）无正值理由连续三次以上缺席业主委员会会议的；（四）有犯罪行为的；（五）向业主大会提出辞呈的；（六）不履行缴交物业服务费用、专项修理资金义务的；业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、

16、印章及其他属于业主大会全部的财物移交业主委员会。其次十条【业主委员会的备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局备案。备案时应提交以下材料：（一）业主大会的成立状况；（二）业主公约、业主大会议事规则；（三）业主大会的会议记录和会议确定；（四）业主委员会成员的名单和基本状况。市国土房管局各区分局、县级市国土房管局应当在收齐上述材料五个工作日内发出备案通知，并将有关状况书面通知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）、物业服务企业。备案的有关事项发生变更的，业主委员会应自变更之日起三十日内重新备案。其次十一条【业主大会

17、、业主委员会的印章】业主大会及业主委员会凭物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局的备案通知，向公安机关申请刻制印章。业主大会、业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管，经业主委员会成员过半数签字方可运用，详细运用范围、运用方法等由业主大会议事规则规定。其次十二条【业主委员会期满改选】业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满前一个月或逾期未召开业主大会产生新一届业主委员会的，业主可申请街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）指导换届选举工作。原业主委员会应当在任期届满三日内将属于业主大会的有关财物、文件资料、印章等移

18、交给新一届业主委员会。业主委员会任期届满，成员权利自动终止。原业主委员会任期届满后新一届业主委员会产生之前，业主委员会印章暂停运用，原业主委员会应将有关财物、文件资料、印章等移交给属地的社区居民委员会（村民委员会）短暂代为保管。其次十三条【业主委员会的义务】业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的确定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的确定应当在物业管理区域内公告。业主大会、业主委员会做出的确定违反法律法规的，物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局应当责令限期改正或者撤销其确定，并通告全体业主。其次十四条【建设单位、前期物业服务企业的义务】

19、建设单位、前期物业服务企业应当帮助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组供应业主名册、物业建筑的基本状况（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）等文件资料，并在物业管理区域供应相应的人力、场地支持。业主委员会成立后三十日内，业主大会筹备组、建设单位、物业服务企业应将业主名册、物业建筑基本状况等物业资料移交给业主委员会。第三章前期物业管理其次十五条【前期物业管理的招投标】住宅物业的建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者建筑总面积少于五万平方米的住宅物业，经物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局

20、批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。分期开发的住宅物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。其次十六条【对招投标的要求】招标人以邀标方式招标的，应当邀请三家以上具有相应资质的物业服务企业依据招投标有关规定参与投标。招标人对不同资质等级的物业服务企业，应当设定同一评标标准。其次十七条【物业服务用房】建设单位应当依据不少于物业管理区域房屋建筑总面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过三十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期

21、开发的区域依据不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电运用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款规定明确物业服务用房的位置和面积。物业服务用房的全部权依法属于全体业主，市、县级市国土房管局在核发商品房预售许可证和办理全部权初始登记时，应当注明物业服务用房面积和房号。物业服务用房专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。其次十八条【建设单位应当交纳的物业服务费】物业买受人应当遵守与建设单位签订的临时业主公约，并自建设单位交付物业之日起交纳物业服务

22、费用。物业管理区域尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，其物业服务费用由建设单位依据该物业区域同类物业的标准交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位担当。其次十九条【物业服务企业承接物业的留意事项】物业服务企业承接物业时，应当对物业共有部分、公用设施进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;（二）设施设备订货合同及安装、运用和维护保养等技术资料;（三）物业质量保修文件和物业运用说明文

23、件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）物业及配套设施的产权清单；（六）物业服务用房的清单；（七）物业的运用、维护、管理必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。第三十条【对前期物业服务合同期满的处理】前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的,建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业实施物业管理。建设单位或业主已选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应于前期物业服务合同期满之日起七日内退出物业管理区域，并将物业管理资料移交给业主委员会。第三十一条【对前期物业服务质量的处理】对建设单位聘请的

24、物业服务企业或者其他物业管理人，业主有权依法更换。第四章物业管理服务第三十二条【从事物业管理的资质要求】物业服务企业应当依据物业服务企业资质管理方法的规定申领物业服务企业资质证书，并依据核定的资质等级从事相应的物业管理经营活动。第三十三条【申请核定三级资质证书的期限】暂定三级资质的物业服务企业应当在一年暂定期满前三十日内，向市国土资源和房屋管理局申请核定三级资质证书。未按要求向市国土资源和房屋管理局申请三级资质核定的，其暂定资质证书自有效期届满失效。第三十四条【不予批准核定三级资质的情形】取得物业服务企业三级资质（暂定一年）的企业申请核定三级资质，在申请之日前一年内有下列行为之一的，不予批准：

25、（一）聘用未取得物业服务职业资格证书的人员从事物业服务活动的；（二）将一个物业管理区域内的全部物业服务业务一并托付给他人的；（三）截留或挪用专项修理资金的；（四）擅自变更物业服务用房用途的；（五）擅自变更物业管理区域内依据规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主利益的；（七）擅自利用物业共有部分、公用设施进行经营的；（八）擅自停止供水供电的；（九）截留或挪用代收的水、电等费用的；（十）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理权、物业服务用房和有关资料的；（十一）与物业服务招标人或者其他物业服务投标人相互串通,以不正值手段谋取中标的；（十二）不履

26、行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;（十三）超越资质等级承接物业管理业务的；（十四）不按国家有关保安管理法规，设立保安服务组织或托付保安服务公司负责物业管理区域内平安防范工作的；（十五）组织、指使保安人员实施扰乱公共秩序、侵害他人人身权利和财产权利、妨害社会管理等违法犯罪活动的，或所属保安人员多次实施违法犯罪行为的；（十六）出租、出借、转让资质证书或供应资质证书给他人挂靠的；（十七）不按广州市房屋租赁管理规定定期报送房屋租赁信息的；（十八）发生重大责任事故的；（十九）未依据市国土资源和房屋管理局的要求建立或规范填报物业服务企业信用档案系统和企业诚信系统的；（二十）物业服务企业名称发生变

27、更没有体现行业特点的；（二十一）法律、法规规定的其他情形。第三十五条【物业服务合同的内容】业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘该物业服务企业的确定和业主委员会的合法有效证明。物业服务合同应当对物业管理范围、物业服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、物业服务用房的运用、共有部分和公用设施的管理运用、合同期限、物业服务企业的退出、违约责任等内容进行约定。物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项托付给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并托付给他人。第三十六条【物业服务收费原则】物业服务收

28、费依据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调整价。业主委员会成立之前，实行包干制、酬金制的住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价；别墅、实行组合制及业主委员会成立之后的住宅和其他非住宅物业服务收费实行市场调整价。实行政府指导价的物业，物业服务企业向业主供应了广州市一般住宅物业管理服务等级标准规定的一、二、三级物业服务的,物业服务收费标准由建设单位与物业服务企业依据市物价局、市国土资源和房屋管理局制定的住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定；供应一级物业服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，由物业服务企业书面报物业所在地区、

29、县级市价格主管部门核定后执行。未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。政府指导价由市价格行政主管部门会同市国土资源和房屋管理局依据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。物业服务企业可以依据业主的托付供应物业服务合同约定以外的服务项目，服务酬劳由双方协商确定。第三十七条【届满续约】物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议续聘或者选聘物业服务企业；物业服务企业确定不再接着供应物业管理服务的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。业主大会确定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企

30、业续签物业服务合同。业主大会确定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同届满后七日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘确定的，物业服务企业自愿依据原合同约定接着供应服务的，物业服务合同自动持续至业主大会作出续聘或者选聘确定为止，物业服务企业作出选聘确定的，原物业服务理企业应当在十五日内退出物业管理区域。第三十八条【物业服务企业退出时的交接】物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并协作新的物业服务企业做好交接工作：（一）其次十九条规定的资料；（二）物业服务用房；（三）物业管理期间改造、修理、保养有关物业形成的技术资料；（四）物业

31、服务期间配置的固定设施设备；（五）物业服务合同约定的其他财物。第三十九条【业主的维权方式】业主委员会应当督促物业服务企业依据物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，协调、处理业主对物业管理服务的投诉；业主和物业服务企业对于物业管理服务有争议的，可以向物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局申请协调处理，或者干脆向人民法院提起诉讼。第四十条【协作有关部门做好相关工作】凡在广州市行政区域内从事物业服务的企业，应当依据本市相关规定协作、帮助政府做好物业管理区域内居住人员、流淌人口的计生管理、出租屋管理等相关工作。第四十一条【有关单位向终端用户收取有关费用】物业管理区域内，供水、供电、供气、供

32、热、通讯、有线电视等单位应当按规定干脆向终端用户收取有关费用。物业服务企业接受托付代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第五章物业的运用和维护第四十二条【会所、停车场的规范】物业管理区域内的车位、车库，应当依法经营并首先满意业主的须要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第四十三条【物业专有部分运用的禁止行为】物业管理区域禁止下列损害公共利益的行为：（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自变更房屋运用性质；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）擅自改建、占用物业共有部

33、分；（四）损坏或者擅自占用、移装公用设施；（五）擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路；（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；（七）存放不符合平安标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危急性物品，存放、铺设超负荷物品；（八）排放有毒、有害物质；（九）乱抛垃圾，高空抛物；（十）发出超过规定标准的环境噪声；（十一）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。物业管理区域内发生上述行为时，物业服务企业应当依据物业服务合同或者业主公约约定予以劝阻、制止，并通知业主委员会，相关业主和物业运用人应当予以协作；劝阻、制止无效的，物业服务企业应当刚好报告有关行政主管部门。第四十四条【应为物业修缮供应便利】物业共有部分、公

34、用设施修理、更新时，相关业主、物业运用人应当予以协作；因相关业主、物业运用人阻挠修理、更新造成公共利益和其他业主、物业运用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。因物业共有部分、公用设施修理、更新缘由，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以复原原状或者赔偿。第四十五条【业主物业转让、出租的告知义务】业主转让或者出租物业时，应当将业主公约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租状况告知业主委员会和物业服务企业。第六章专项修理资金第四十六条【专项修理资金的定义】住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅

35、物业的业主，应当依据国家有关规定交纳专项修理资金。专项修理资金属于业主全部，专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的修理和更新、改造，不得挪作他用。第四十七条【专项修理资金的存储、查询】市国土资源和房屋管理局应当与银行签订托付储存协议，开设统一的专项修理资金专户，托付银行办理专项修理资金账户的设立、储存、提取、查询等手续。专项修理资金应当存入银行专户，按幢立帐、按户核算。专项修理资金自存入专项修理资金账户之日起按规定计息，利息转入专项修理资金滚存运用和管理，并核算到每个业主的账户上。物业服务企业至少每半年公布一次专项修理资金的运用状况，接受广阔业主的监督。接受托付的银行应当建立专项修理资

36、金查询制度，接受业主对个人专项修理资金账户的查询。第四十八条【首期专项修理资金的缴交标准】业主应当在办理房地产交易登记前，依据住宅建筑面积每平方米四十元，非住宅建筑面积每平方米五十元的标准缴交首期专项修理资金，并存入指定银行。第四十九条【建设单位缴交专项修理资金的情形】依据相关规定应当由建设单位缴交专项修理资金而建设单位未缴交的，建设单位应当依据前款规定的专项修理资金缴交标准缴交专项修理资金，并存入指定银行。第五十条【专项修理资金的续筹】专项修理资金余额不足首期专项修理资金的百分之三十时，业主大会应当续筹专项修理资金。详细标准及筹集方法由业主委员会拟订，提交业主大会会议探讨通过。业主委员会应将

37、专项修理资金续筹标准及方法报市国土资源和房屋管理局备案。第五十一条【转让物业时，专项修理资金的处理】业主转让物业时，其所缴存的专项修理资金余额不予退还，一并转让给新业主。第五十二条【物业灭失时，专项修理资金的处理】因拆迁、自然灾难或者其他缘由致使物业灭失的，业主可以持本人身份证、物业产权注销的证明，向指定银行提取其专项修理资金账户中的剩余款项，并办理账户注销手续。第五十三条【其他部门的修理养护义务】供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法担当物业管理区域内相关管线和设施设备修理、养护的责任。前款规定的单位托付物业服务企业代为修理、养护的，应当签订托付合同，并支付相应的修理、养护费

38、用。第五十四条【专项修理资金的运用原则】专项修理资金按下列原则运用：(一)部分共有部分的修理、更新、改造费用，由该部分业主依据房屋建筑面积比例共同担当。(二)全体共有部分的修理、更新、改造费用，由全体业主依据房屋建筑面积比例共同担当;物业保修期内发生的修理、更新、改造费用，由建设单位担当，不得运用专项修理资金；人为缘由造成的房屋共有部分、公用设施损坏，修理、更新、改造费用由责任人担当，不得运用专项修理资金。依据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费中支出的修理养护费用，不得从专项修理资金中列支。第五十五条【专项修理资金的运用程序及备案】已成立业主委员会的物业管理区域，当物业须要修理时

39、，由业主委员会或业主委员会托付物业服务企业提出修理安排、经费预算及分摊方案等，在物业小区内公示五日；业主委员会召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报市、县级市国土房管局备案。物业修理的详细工作由业主委员会或由业主委员会托付的物业服务企业组织实施。未成立业主委员会的物业管理区域，当物业须要修理时，由物业服务企业依据相关业主的报告或检查发觉提出修理安排、经费预算及分摊方案等，在物业小区内公示五日，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签名同意后，报市、县级市国土房管局备案。物业修理的详细工作由物业服务企业组织实

40、施。市、县级市国土房管局收齐申请资料后，应在五个工作日内完成备案手续。修理工程完工验收后，业主委员会或物业服务企业凭备案手续、修理发票原件到指定银行划拨物业专项修理资金。第七章法律责任第五十六条【物业服务企业违反本规定的责任】物业服务企业违反物价规定，擅自提高收费标准、增加收费项目的，由区、县级市价格行政主管部门依法予以惩罚。物业服务企业将属于全体业主的物业资料、财物丢失、损毁或者拒不移交的，应当担当赔偿责任，并可由市、县级市国土房管局处一万元以上二万元以下的罚款。物业服务企业人员造成业主或者物业运用人人身、财产等损害的，应当担当赔偿责任，并由公安机关依照中华人民共和国治安管理惩罚法予以惩罚；

41、构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十七条【建设单位违反本规定的责任】住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采纳协议方式选聘物业服务企业的，由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局责令限期改正，赐予警告。建设单位违反本规定第四十九条规定的，由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局责令限期缴交；业主也可以向人民法院起诉。第五十八条【业主委员会违反本规定的责任】业主委员会作出的确定违反法律、法规规定，给业主、物业服务企业造成损失的，由签字同意该确定的业主委员会成员担当赔偿责任。业主委员会成员违反本规定，非法收受建设单位、物业服务企业财物的，由市国土房管局各区分局、县级

42、市国土房管局没收其违法所得，在其物业管理区域内予以通报，可以并处违法所得三倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。业主委员会成员资格终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会全部的资料、印章等物品交回业主委员会或业主委员会任期届满后业主委员会成员未刚好将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的，由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局责令限期改正；逾期仍不移交的，处一千元以上二千元以下的罚款。业主委员会成员擅自运用印章，给业主、物业运用人、物业服务企业造成损失的，由责任人担当相关法律责任。第五十九条【业主违反本规定的责任】违反本规定第四十三条的，由有关行政主管部门依法处理业主未按规

43、定将专项修理资金缴存到专户银行的，不予办理房屋产权证。物业全部权转让时，业主未按规定缴交首期专项修理资金的，不予办理房屋全部权过户登记手续。第六十条【行政主管部门工作人员的责任】房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或监察部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究行政责任。第六十一条【街道办事处（乡镇人民政府）违反本规定的责任】街道办事处（乡镇人民政府）违反本条例有关规定，未依法履行职责的，由上级人民政府责令改正；造成严峻后果的，依法追究有关责任人员的法律责任。第八章附则第六十二条本规定所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资

44、质、从事物业服务的企业。本规定所称前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。本规定所称共用部位是指物业的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、物业外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等。本规定所称共用设施设备是指物业区域内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、通信网线、消防设施、避雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备运用的房屋等。第六十三条本规定由广州市人民政府负责说明。第六十四条本规定自年月日起施行。