南京市建设工程设计方案规划审查办法（征求意见稿）.docx

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1、关于发布南京市建设工程设计方案规划审查办法（征求意见稿）通知各有关单位：为进一步规范建设工程设计方案规划审查工作，依据有关法律、法规、技术规范和标准，结合我市实际，特制定南京市建设工程设计方案规划审查办法（以下简称办法），现予以颁布。本办法自2023年X月X日起施行。凡2023年X月X日起出具规划条件的，可执行本办法。凡此前出具规划条件且尚未领取建设工程规划许可证的建筑（单栋建筑已有部分领证的除外），可参照执行本办法。其中分期实施的项目，在2023年X月X日前只领取部分建设工程规划许可证的，未领取建设工程规划许可证的建筑应按照本办法重新审定建筑设计方案。南京市建设工程设计方案审查相关办法（宁规

2、字（2017）3号X南京市建设工程设计方案审查补充办法（宁规划资源规2020）7号入南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则（宁规划资源规20214号关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知（宁规划资源规（2021）6号）同时废止。其他文件中与本办法不一致的规定，以本办法为准。特此通知。附件：南京市建设工程设计方案规划审查办法（征求意见稿南京市规划和自然资源局2023年X月XX日附件：南京市建设工程设计方案规划审查办法（征求意见稿）第一章总则第一条【制定目的】为进一步促进城市规划建设管理公平公正、诚信规范，统一建筑审批管理标准，根据有关法律、法规、技术规范和标准，对江苏省城市规划管理技

3、术规定进行相关补充，结合本市实际，制定本办法。第二条【适用范围】本办法适用于本市行政区内出让类用地建设项目的建设工程设计方案规划审批管理，划拨类用地建设项目可参照执行。第三条【设计原则】建筑设计应科学合理，满足国家、省市有关法律、法规的要求，贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，确保建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材等要求。第四条【信用管理】报审的建设工程设计方案应真实、准确，建设单位和设计单位在报审过程中的失信行为和违法、违规行为将纳入社会诚信管理体系，予以定期公布。第五条【特殊情形】特色意图区、风景名胜区等特殊地段的建设项目，大型及以上商业办公、文化、娱乐、体育、会展等大空间或超高

4、层公共建筑及工业建筑，对造型和工艺设计有特殊需要的，经论证后，以审定的设计方案为准。第二章建筑面积和容积率第六条【面积标准】建设项目在土地出让、规划许可、不动产登记阶段所涉及建筑面积计算，统一按国家、省、市房屋面积测量规范执行。第七条【架空层】鼓励建筑设置视线通透、空间开敞、无围护结构的架空层，架空层应只作为公共休闲绿化等公共开敞空间使用，不得作为停车或车行交通空间使用。其中：住宅建筑（除低层住宅以外）底层可布置层高不小于3.6米的架空层，且底层仅以柱、剪力墙及必要的楼梯间落地，其底层可整层不计入容积率；非住宅建筑底层布置架空层的，其底层架空部分可不计入容积率，底层有围护结构的建筑空间均需计算

5、容积率，其架空层高度经论证后，以审定的设计方案为准。符合要求的底层架空空间应在规划核准图上标注底层架空层，在规划核实阶段时，应按照房产测绘成果核对，住宅建筑的计容积率面积应扣除底层建筑面积，非住宅建筑的计容积率面积应扣除架空部分建筑面积。第八条【地下室】室内地面标高低于室外地面标高超过该层建筑净高1/2,且建筑顶板结构标高高于室外地面标高不足L2米，该层建筑视为地下室，可不计入容积率。建筑顶板结构标高高于室外地面标高大于等于1.2米的，该层视为非掩埋楼层，其非掩埋外墙对应的小于或者等于20米进深的部分应计入容积率，且须计算建筑密度。其大于20米进深的部分，如有实墙与其他功能用房完全隔断并分栋标

6、注的情形可视为地下室，其他应当计入容积率。对于住宅用地内配套的小型商业用房，上述进深要求可放宽至8米。第九条【立体停车楼】在符合规划建筑密度、绿地率、高度控制的前提下，建设项目配套建设的地上立体停车楼，在符合梁底净层高不超过2.4米、无实体围护结构的条件下，可不计入容积率，但地上立体停车楼的基底应计入建筑密度,且计入后的总建筑密度应符合规划条件要求。如需停放旅游巴士等大型车辆的立体停车设施，其层高可适当放宽。第十条【风雨连廊】新建住宅小区内供居民使用的单层有顶盖、两侧均无围护结构、顶棚宽度不超过3米的风雨连廊可不计入容积率，但应计入建筑密度。第十一条【配套设施】新建住宅小区内按照相关规范要求配

7、置的配电房（含开闭所垃圾分类收集用房、居家养老服务用房可不计入容积率，但应计入建筑密度。第十二条【充电场所】新建住宅小区内独立设置的电动自行车集中存放和充电场所，以及非机动车坡道和机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚，无围护结构的可不计入容积率，但应计入建筑密度。第十三条2.2米以下空间】层高在2.2米以下的设备结构转换层、住宅屋顶设备机房、坡屋顶可不计入容积率。第十四条【核准图标注】符合规定容积率有特殊计算情况的建筑空间应在规划核准图上画出范围，并标注为“不计容积率空间工“计容积率空间”和“计2倍容积率空间”等。第三章建筑高度和层高第十五条【屋顶建、构筑物】除屋顶局部突出屋面的楼梯间、电梯机房

8、、水箱间等辅助用房外，屋顶建、构筑物高度原则上不得超过4米，与屋顶水箱、楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房的水平投影面积之和不得超过屋面面积八分之一。其中住宅建筑（含酒店式公寓）露台和屋顶一律不得设置无实际使用功能的建、构筑物，非住宅建筑屋顶构筑物不得设置连续实墙。严格控制规划核实后在屋顶改建、扩建各类建、构筑物。第十六条【层高】建筑结构层高应与房间大小相匹配。位于建筑主体结构内的围合空间，除设备结构转换层、坡屋顶、住宅屋顶设备机房之外不得设置结构层高在2.2米以下的空间。（一）住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的结构层高不应超过3.6米。酒店、办公、研发建筑的结构层高不应超过4.5米，超高层酒店

9、、办公、研发建筑的结构层高不应超过4.8米。商业建筑的结构层高不应超过4.8米，其中自持的大型及以上商业建筑的首层结构层高不应超过6米。（二）以下情形可适当提高层高：1、工业厂房（含仓储建筑）以及超市、大型及以上商业、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置，其单一空间超过2000平方米的或其无柱空间（短边大于等于16米）超过500平方米的部分。2、酒店、商业、办公、研发建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、小型报告厅、阶梯教室、小型观演厅、展示厅等公共空间部分。3、套内建筑面积超过200平方米的住宅的起居厅，其中超层高起居厅面积不应超过该户套内建筑面积的20%,且层高不应超过7.2米。（三）

10、具有特殊工艺要求的工业建筑（含仓储建筑），经论证层高确需超过8米的厂房楼层，可按该层建筑面积的2倍计算容积率。第四章建筑密度第十七条【建筑密度】建筑底层占地面积一般应按建筑外墙墙体的外围水平面积计算。第十八条【特殊情形】阳台、底层架空的建筑和建筑室外走廊、门廊、门厅、上行坡道、雨棚、楼梯等应按投影面积计入建筑底层占地面积。第十九条【悬挑】建筑悬挑部分（或建筑下方为通道的部分结构层高不小于9米的，可不计入建筑底层占地面积。第五章绿地率第二十条【绿地率】建筑外轮廓水平投影之内的绿化用地不应计入绿地范围。建筑悬挑部分结构层高不小于9米,其悬挑投影范围内作为绿地的部分可正常计入绿地率。第二十一条【屋顶

11、绿化】新建建筑以及改建、扩建既有建筑的平屋面宜实施屋顶绿化。非住宅建筑屋面绿化种植土层厚度0.30.6米、面积大于200平方米的屋顶绿化按其面积的15%折算计入绿地面积，总折算面积不得超过规定绿地率指标值的10%；绿化种植土层厚度大于0.6米，面积大于200平方米的屋顶绿化按其面积的30%折算计入绿地面积，总折算面积不得超过规定绿地率指标值的15%o第二十二条【产业用地】产业园区、产业社区内如整体统筹绿地的规模和布局，在满足安全、环保和消防等要求的前提下，一般工业（M）,仓储类项目（W）用地的建筑密度和绿地率可不作要求。第六章建筑间距第二十三条【建筑间距】计算建筑间距时应从建筑外墙面最外沿起算

12、，建筑物各侧局部出挑或局部突出（如楼梯间、楼梯平台、挑廊、阳台、飘窗等）总长度超过相应建筑边长1/2或连续长度超过8米时，应从出挑（突出）部分外缘计算建筑间距。第二十四条【对角布局】当建筑之间形成对角布局（指一建筑在另一建筑的正向及侧向延长线之外），且住宅建筑为被遮挡建筑时，遮挡建筑与被遮挡住宅建筑的最小间距应符合以下规定：当建筑之间形成对角布局，且住宅为被遮挡建筑时，遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应符合以下规定：当遮挡建筑为低层或多层，对角间距S2米时，遮挡建筑与被遮挡住宅山墙面到规划住宅山墙面延长线最小垂直距离（三）不得小于8米；对角间距12米时，H值可在8米基础上等值减少对角间距超过12

13、米的部分。当遮挡建筑为小高层，对角间距S19米时，遮挡建筑与被遮挡住宅山墙面到规划住宅山墙面延长线最小垂直距离（三）不得小于11米；对角间距19米时，H值可在11米基础上等值减少对角间距超过11米的部分。当遮挡建筑为高层，对角间距325米时，遮挡建筑与被遮挡住宅山墙面到规划住宅山墙面延长线最小垂直距离（H）不得小于15米；对角间距25米时，H值可在15米基础上等值减少对角间距超过25米的部分。以上情况需进行日照计算的，还应满足日照计算的要求。第二十五条【附属建筑】与住宅南北侧相邻且单独布置的单层传达室、配电房等附属建、构筑物，在符合消防和施工安全等要求且与住宅相邻一侧不开窗时，传达室与住宅的最

14、小间距不得小于6米；配电房与高层住宅的南侧最小间距不得小于12米，北侧最小间距不得小于9米。第二十六条【日照间距系数】低层、多层、小高层住宅建筑与被遮挡住宅建筑平行布置时，住宅建筑正面间距的日照间距系数最小值在新、旧区均按不得小于1.30控制（不扣减窗台高度卜第七章退让及其他第二十七条【建筑退让】（一）大门、传达室退让用地红线不得小于1米；其中人流量较大的公共建筑的大门、传达室，应增加退让距离。（二）高速公路两侧的住宅、学校、医院等对噪声敏感类建筑与高速公路隔离栅的距离宜控制在200米以上，具体距离可根据环境影响报告书所提出的噪声防护要求确定。(三)学校教学区的声环境质量应符合现行国家标准有关

15、规定。学校主要教学用房设置窗户的外墙与铁路路轨的距离不应小于300米，与高速路、地上轨道交通线或城市主干道的距离不应小于80米。当距离不足时，应采取有效的隔声措施，并达到环保控制要求。各类教室的外窗与相对的教学用房或室外运动场地边缘间的距离不应小于25米。第二十八条【城市绿线】城市绿线外侧新建的低、多层建筑退让城市绿线不得小于4米；小高层住宅、高层建筑退让城市绿线不得小于6米。建筑悬挑部分的垂直投影和踏步不得进入上述建筑退让线。绿线另一侧是城市道路、河道的，应同时满足退让城市道路、河道的规定。第二十九条【统筹布置】新建住宅小区内应打造优良的公共空间。物业管理用房、垃圾分类收集点、变配电间和开闭

16、所等配套设施应与小区公共建筑统筹布置，避免零星布局。第三十条【围墙】围墙的基础及地上部分均不得逾越用地红线，围墙退让用地红线应不小于1米，高度一般不宜超过2.2米，宜采用透空式围墙。在符合城市规划以及消防、施工、安全等要求的前提下，地块毗邻建设时可共用围墙。单层小型独立附属建筑（如门卫房、垃圾房、燃气调压站房、泵房、变配电房、开闭所等）在符合日照、消防、环保、安全等要求前提下，可结合围墙统筹布局建设。第八章竖向设计第三十一条【竖向高差】建设项目场地应按城市规划确定的控制标高做好竖向设计。建筑的室外地面标高应与基地、周边现状地形及规划道路相衔接。除需设置挡土墙的情况外，建筑的室外地面标高应以相邻

17、规划道路中心线控制标高为基准，最大高差不宜大于0.3米，基地现状标高与道路高差较大时最大高差一般不应大于1.2米。第三十二条【分段设计】如因场地或周边道路高差无法采用统一的室外地面标高进行设计的，建筑室外地面标高可分段设计。第三十三条【地坪衔接】按照南京市街道设计导则的要求，临生活型街道的建筑室外地坪应与周边道路的人行道平接。第三十四条【建筑高度计算】计算建筑高度、确定地下室时，采用的室外地面标高应从建筑各立面对应的室外地坪最低点取值。第九章建筑平面第三十五条【功能标注】建设工程设计方案图纸应按相关建筑设计规范标注各类建筑功能。不得出现“入户花园、空中花园、活动平台、设备平台”等标注，应根据建

18、筑结构、围合及平面关系将其表达为阳台或室内建筑功能空间。第三十六条【商业、办公、研发类建筑】（一）住宅配套商业或社区中心中的商业功能应统一标注为商业用房。对确需设置餐饮的商业用房，应设计符合相关规范和环保要求的专用烟道、排污等设施。（二）商业、办公、研发类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑，应采用公共走廊式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间、管道井应集中设置。在符合消防、安全等标准和规范的前提下，商业建筑地下可分割销售的最小单元为套内建筑面积60平方米，一、二层可分割销售的最小单元为套内建筑面积30平方米，三

19、层及以上可分割销售的最小单元为套内建筑面积150平方米。办公、研发类建筑可分割销售的最小单元为套内建筑面积100平方米。第三十七条【住宅建筑】(一)新编和修编控制性详细规划时原则上不再新增一类城镇住宅用地。规划的二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容积率应大于LO,建筑高度不得低于12米，涉及历史文化保护和景观敏感地区等特殊地段可根据法律法规和规划要求合理确定建筑高度。(二)住宅项目出具规划条件时，应明确住宅建筑最小建筑高度，住宅建筑最小建筑高度原则上不得低于12米。(三)规划审批中应加强对低多层住宅建筑的管控，严禁审批独栋、双拼和联排户型，严禁将户型潜伏设计或变相设计成另寓核准图中

20、不得出现“别墅”“叠墅”和“空中别墅”等标注O（四）住宅建筑单户户型不得同时具备首层空间和顶层空间。住宅建筑每栋水平与竖向拼接的总户数不得少于三户，户型之间水平拼接处的毗邻山墙进深不得小于5米，单户复式住宅地上建筑部分不得超过两层叠加。（五）多层及以上住宅建筑应设置电梯，并设置单元入口,从公共区域入户。（六）住宅建筑不应设置围墙、围栏或绿篱等设施将住宅建筑首层外的绿地和公共空间作为建筑首层的专有使用部分。住宅建筑规划设计应符合所在地区城市设计的要求，应注重尺度、比例、体量、风格和色彩等，且与周边环境相协调。（七）住宅建筑平面设计应尽量规整平齐，避免深凹槽；地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等

21、设计及装修标准；地下车库地坪面层应采用混凝土固化剂、金刚砂等新型建筑材料，不得采用低品质水泥砂浆面层；地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米；住宅建筑至少有一处阳台应设置污水管，并接入小区污水系统。第三十八条【酒店式公寓】酒店式公寓建筑单体立面应公建化设计，单间公寓面宽应大于2.8米，可分割销售的单套套内建筑面积不得小于30平方米且不得大于1000平方米。第三十九条【地下室】（一）地下室外墙外设置通风采光井的，其进深（取采光井围护结构外边线至地下室墙体外边线）不应超过L8米，如超出则采光井地坪标高视作该建筑的室外地面标高。（二）住宅建筑的卧室、起居室（厅）、厨房不应布置在地下室。住宅建筑在满足自

22、走式车位配建数量要求的前提下，住宅建筑中与地上居住空间连通的地下室内空间及其采光井，不得设置于地下二层及以下，不得超出地上建筑轮廓线，层高不得超过3.6米O第四十条【挑廊檐廊】住宅建筑设置挑廊、檐廊的最大进深不应超过1.8米，办公、研发、酒店式公寓建筑挑廊、檐廊的最大进深不应超过2.4米。第四十一条【阳台】（一）除酒店（不含酒店式公寓X有居住需求的幼儿园、托儿所、医院、疗养院、中小学教室、宿舍以外的非住宅建筑不应设置阳台。住宅建筑每户阳台结构底板投影面积之和不应大于10平方米或每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不应大于I5%o凸阳台可设装饰柱，但单个柱宽最大不应超过0.6米。

23、（二）住宅建筑的阳台设置应科学合理，满足设计和基本功能要求，布局合理，不压占室内空间影响室内功能空间的使用，功能空间设置阳台进深不得超过相邻功能空间进深的50%（厨房、卫生间除外卜不得在除厨房、卫生间之外的储藏室等其他非居住空间设置阳台。（三）住宅建筑应结合建筑立面设计统一设计建设封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施。生活阳台最小进深应不小于1.5米，阳台最大进深应不大于2.4米。第四十二条【飘窗】飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不应小于0.45米且最大进深（自墙体外边线至飘窗外边线）不应大于0.6米。建筑含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。住宅建筑的厨房以及酒店式公寓、商业、

24、办公、研发建筑不得设置飘窗。除起居厅外，每个功能空间仅允许单侧布置飘窗，如局部需设置转角飘窗，飘窗短边长度（自墙体外边线至飘窗外边线）不应大于1.5米。第四十三条【空调搁板】建筑的空调室外机不得裸露无序设置，应结合建筑立面设计一体化考虑，隐蔽设计，并合理、有序、集约设置空调室外机搁板。住宅、酒店式公寓每户设置空调机板的总数量不得超过居住空间个数，单个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.8平方米。套内建筑面积大于144平方米的住宅、酒店式公寓可集中设置一处大型空调室外机搁板，投影面积一般不得超过4.5平方米，大型空调室外机搁板不得对户内开门，应设置从住宅公共区域进入的检修口。第四十四条【建筑构

25、件】除空调室外机搁板、阳台、挑廊、檐廊和首层无柱雨篷之外，建筑物外围护结构之外不得设置进深大于0.6米的各类建筑构件（如墙、梁、柱、板、花池、花架、装饰性阳台、装饰性幕墙、构件等），建筑物外围护结构之外的各类建筑构件如相接设置，进深累加计算。第十章建筑立面第四十五条【建筑面宽】建筑物的面宽，除经批准的详细规划和城市设计另有规定外，按以下规定执行：（一）建筑高度小于等于24米，其最大连续展开面宽的投影不大于80米；（二）建筑高度大于24米，小于等于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于70米；（三）建筑高度大于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；（四）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大

26、连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。第四十六条【降噪措施】紧邻高速公路、快速路、地上轨道交通线和城市主干道的住宅建筑应采取满足声环境要求的技术措施，当卧室、起居室（厅）布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施。第四十七条【立面材料】住宅建筑外立面材料应使用高品质的耐脏、耐老化、易清洗的建筑材料，鼓励使用石材、铝板等板材，鼓励使用经绿色认证的绿色建材，不得使用劣质建筑材料。第四十八条【第五立面】立面设计应注重天际线形象和第五立面处理，屋顶设备及附属设施应规整有序。建筑第五立面应在建设工程设计方案中统筹设计，并严格遵守日照、消防、安全、退让距离等要求。新建住宅和宾馆、医院等公共

27、建筑应统一设计、安装太阳能热水系统，宜采用集中式太阳能热水配置系统，并应结合建筑立面、屋顶设计做好美观处理。屋顶女儿墙上设置的用于遮挡设备的装饰性立面构架可不计入建筑高度，但装饰性立面构架的累计总长度不应超过屋顶女儿墙总长度的三分之一，且高度不得超过4米。第十一章停车设施第四十九条【自走式停车位】剧院、商业、展览馆、体育场等人流、车流集中疏散的大型公共建筑及住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑按配建标准设置的停车位应采用自走式停车位。第五十条【非机动车停车设施】非机动车停车设施不得设于地下2层（含夹层）及以下，其中商业设施的非机动车停车设施在不侵占城市道路、绿地等城市公共空间前提下，应尽可能在地面进

28、行设置。第五十一条【住宅建筑停车设施】（一）原则上应采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位。住宅小区入口处有条件的应设置出租车停靠泊位和共享单车停放区域。（二）设有地下机动车库的各单元电梯，均应通达至每层地下机动车库。非机动车库一般应布置于本栋地下室，地下非机动车库车辆出入口与住宅单元人口的距离不应大于100米。（三）鼓励在住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与民用建筑保持安全距离;该场所应纳入小区总平面方案同步报审，其设计标准应与小区住宅相协调，体现高品质；如确需设置在民用建筑内的，应当与该建筑的其他部分进行防火

29、分隔。第五十二条【租赁住房停车设施】（一）在单身职工公寓用地（Rac用地）上新建的租赁住房按照使用对象和使用功能，可以分为宿舍型和住宅型两类。（二）单套建筑面积小于70平方米的为宿舍型租赁住房，应执行宿舍建筑设计规范及相关标准，其停车设施根据南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（2019版中，集体宿舍，建筑物类型相关标准进行配置。（三）单套建筑面积大于等于70平方米的为住宅型租赁住房，应执行住宅建筑设计规范及相关标准，其停车设施根据南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（2019版中“公共租赁住房”建筑物类型相关标准进行配置。第十二章BIM及附则第五十三条【BIM】主城四区及江北新区核心区内

30、新建商品住宅项目报审应运用南京市工程建设项目BIM智能审查系统进行BlM规划报建。第五十四条【释义】为便于在执行本办法条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词，说明如下：表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应，“不得”；表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做的，采用宜”；表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可工第五十五条【名词解释】(一)低层住宅是指一层至三层的住宅，多层住宅是指四层至六层的住宅。本市行政区域内新建的低多层职工宿舍、租赁住房、专家楼、酒店式公寓、疗养院、养老院和产业用地中行政办公与生活服务设施等项目同步执行第三十七条文内容。(二)商业建筑的面积应按整个项目规划条件中确定的地上商业建筑总面积计算。小型商业建筑面积小于5000平方米，中型商业建筑面积为5000平方米至20000平方米，大型商业建筑大于20000平方米且不大于50000平方米，超大型商业建筑大于50000平方米。